Za većinu ljudi kupnja vlastite kuće vrlo je poseban trenutak u životu. Ali što ako se retroaktivno odlučite protiv imovine? Povlačenje potpisanog kupoprodajnog ugovora moguće je samo ako postoje ozbiljni razlozi - a to u većini slučajeva uzrokuje visoke troškove.
Ako su ugovorne strane potpisale kupoprodajni ugovor za kuću, smatra se obvezujućim - to jest, odustajanje od kupnje izvršno je samo ako postoje valjani razlozi. Prepreke su s razlogom velike, jer su poslovi s nekretninama povezani sa značajnim financijskim rizicima za oba partnera: kupac je uzeo zajam u banci i kamate i otplate mora plaćati mjesečno. S druge strane, prodavač je već planirao prihod od prodaje kako bi financirao novi domicil. Stoga se normalno pravo na odustajanje odnosi samo na ograničenu mjeru.
Postoje slučajevi u kojima se obje strane mogu povući iz ugovora o kupnji - ali obično ne bez plaćanja novčane naknade ugovornom partneru. To se ne odnosi samo ako su se kupac i prodavatelj dogovorili pravo odustati od ugovora bez naknade pod određenim uvjetima ili ako žele sporazumno raskinuti ugovor.
Ugovorno i zakonsko pravo na odustajanje
Otkaz javnobilježničkog ugovora o kupnji moguć je ako su obje strane izričito rezervirale pravo na odustajanje. To se preporučuje ako ugovor već treba potpisati, iako važna pravna pitanja nisu razjašnjena - poput davanja građevinske dozvole ili postojanja financijske obveze. Kasniji troškovi povlačenja, s obzirom da nastaju javni bilježnici i eventualno zemljišnoknjižni troškovi kad je kupoprodajni ugovor ovjeren i transakcija stornirana. Porez na promet nekretnina također se prvobitno naplaćuje, čak i ako se pod određenim uvjetima može naknadno povratiti. Stoga biste trebali pojasniti najvažnije ključne točke prije nego što u nazočnosti javnog bilježnika potpišete ugovor o kupnji nove kuće ili imanja.Usput, možete se dogovoriti i za jednostrano ugovorno pravo na odustajanje - na primjer, kao prodavač, da biste se zaštitili od nesolventnosti svog ugovornog partnera.
Zakonsko pravo na odustajanje uvijek se primjenjuje i stupa na snagu automatski ako nije dogovorena klauzula o povlačenju ili se ne primjenjuje u ovom slučaju. Međutim, samo iznimne okolnosti ili posebno ozbiljni prekršaji ugovornog partnera opravdavaju pravno odustajanje od kupoprodajnog ugovora. To uključuje, na primjer, da kupac ne plaća kupovnu cijenu iako je to dužan učiniti ili da je prodavač skrivao ozbiljne nedostatke.
Povlačenje ugovora: najčešći razlozi
Ovisno o tome želi li prodavač ili kupac odustati od već potpisanog i ovjerenog kupoprodajnog ugovora, razlozi su vrlo različiti. Važeći razlog za prodavatelja postoji ako, na primjer, kupac ne prenese iznos kupnje i time ne ispunjava svoju ugovornu obvezu plaćanja. Nije važno hoće li namjerno zadržati iznos jer je naknadno odlučio protiv imovine ili je insolventan jer mu banka ne odobrava zajam. U oba slučaja prodavatelj ima pravo odustati od ugovora nakon što je ugovornoj strani dao razuman rok za prijenos kupoprodajne cijene. U ovom slučaju kupac ostaje vezan ugovorom o kupnji. Osim toga, prodavatelj od njega može zahtijevatiza nadoknadu nastalih troškova poput provizije posrednika.
Ako prodavatelj ne iskoristi svoje pravo na odustajanje, ugovor o kupnji ostaje valjan. U tom slučaju kupac mora platiti zatezne kamate pored kupoprodajne cijene ako su prekoračeni ugovorno dogovoreni datum kupnje ili rokovi plaćanja.
Drugi, ali mnogo rjeđi razlog za odustajanje prodavatelja od ugovora može postojati ako kupac promijeni strukturu stečene zgrade, iako je to isključeno u ugovoru o kupnji. Takve ugovorne klauzule obično postoje kada je u pitanju zgrada s popisa ili kada ona ima posebnu arhitektonsku vrijednost - u potonjem slučaju arhitekt kao autor može čak i sam intervenirati na sudu.
Ako kupac želi odustati od kupoprodajnog ugovora, obično postoje potpuno različiti razlozi. Najčešći su ozbiljni nedostaci na zgradi, koje je prodavač namjerno prikrio. U takvim slučajevima sudovi govore o onome što je poznato kao „lažno lažno predstavljanje“. Ozbiljni nedostaci mogu biti, na primjer, veća zaraza suhom truležom ili statički sumnjiva oštećenja truljenja krovne konstrukcije. Bit stvari: Kupac mora prodavaču dokazati da je znao za te nedostatke prije potpisivanja ugovora - svoje zakonsko pravo na odustajanje može iskoristiti samo ako uspije. Međutim, u praksi se to pokazuje teškim. Dokazi su obično uspješni samo ako kupac može pronaći svjedoka - na primjer, vlasnik specijalizirane tvrtke,da je prodavatelj već kontaktirao prije zaključenja kupoprodajnog ugovora radi procjene skrivenih nedostataka.
Ozbiljni nedostaci najčešći su razlog odustajanja od kupoprodajnog ugovora.
Manji nedostaci korištenih svojstava nisu razlog za odustajanje od ugovora, pogotovo jer se vrlo često radi o očekivanim znakovima starenja. Osim toga, u ugovoru o kupnji može se ugovoriti izuzeće jamstva za otvorene ili skrivene nedostatke koji prodavatelju nisu poznati. Kako biste izbjegli takve probleme, izuzetno je važno da kao kupac pažljivo pregledate željenu nekretninu zajedno s prodavateljem prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora i sastavite protokol primopredaje. Ako je moguće, obratite se građevinskom stručnjaku ako i sami niste specijalist.
Savjet: Da biste izbjegli pogreške prilikom kupnje kuće, trebali biste unaprijed pripremiti popis za provjeru i dosljedno ga pregledati prije potpisivanja ugovora.
U rjeđim slučajevima ispostavlja se tek nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora da je kupljena imovina opterećena zemljišnom naknadom, a banka prodavatelja nije spremna za njezino brisanje - obično pogotovo ako prodavatelj i njegova banka o Iznos kazne za prijevremenu otplatu zajma. Naknada za zemlju prešla bi na kupca stjecanjem imovine i suočila bi se s izuzetno visokim financijskim opterećenjima koja opravdavaju odustajanje od kupoprodajnog ugovora.
Opseg naknade
Ako kupac ili prodavatelj koristi ugovorno određeno pravo na odustajanje, kupoprodajni ugovor obično regulira i pitanje naknade ili naknade u slučaju odustajanja. Međutim, stvar je drugačija ako jedna od ugovornih strana provodi zakonsko pravo na odustajanje. Na primjer, ako prodavatelj odustane od kupoprodajnog ugovora jer kupac ne plaća, može ga smatrati odgovornim za nastale troškove. Uključuju već spomenute troškove posredovanja, ali i niži prihod: Ako prodavatelj postigne niži prihod od prodaje, na primjer pri ponovnoj prodaji, može od prvog rezigniranog kupca potražiti razliku u odnosu na prvotno ugovorenu kupovnu cijenu. Postoji li još jedna zainteresirana stranakoji imovinu stekne nekoliko dana kasnije za istu cijenu, naknada će biti odgovarajuće niža. U takvim slučajevima prodavač ne može prodati kuću po povoljnoj cijeni, ali mora zahtijevati uobičajenu lokalnu cijenu s razumnim pregovaračkim okvirom.
Ako se kupac povuče iz kupnje nekretnine zbog namjerno prikrivenih značajnih nedostataka, prodavatelju može fakturirati troškove financiranja, upisa u zemljišne knjige, svih nastalih troškova obnove i, ako je primjenjivo, troškova stručnjaka i postupka. Ako se izvorni ugovorni partneri ne mogu dogovoriti, arbitar ili čak sud moraju odrediti iznos.
Preokret kupnje nekretnine
Ako se primjenjuje zakonsko ili ugovorno pravo na odustajanje, kupnja imovine mora se poništiti - na službenom njemačkom jeziku govori se o poništenju kupoprodajnog ugovora. To pokreće prodavač putem javnog bilježnika i povezano je s dodatnim troškovima, jer se, na primjer, unos u zemljišne knjige mora ponovno promijeniti. U praksi, ovisno o dizajnu bilo koje klauzule o razrješenju u prodajnom ugovoru, te troškove obično snosi kupac - na primjer, ako iznos kupnje nije prenio na vrijeme.