Često postoji mišljenje da iznajmljivači stanodavce sve pate na bilo koji način prenose na paušala. Međutim, to nije slučaj. Koji se troškovi mogu prenijeti na stanare i u kojoj je mjeri precizno definirano zakonom. Stanodavac sam plaća neke troškove. Od stručnjaka za provjeru troškova željeli smo znati koji su troškovi razmjerni i što stanari zapravo moraju platiti.
Pitanje: Koji se troškovi mogu prenijeti na stanare?
Stručnjak za provjeru troškova: Ovo je vrlo detaljno regulirano. Za to je presudan pravilnik o operativnim troškovima (BetrKV).
U načelu se za dodjelu stanarima odnosi sljedeće: Svi tekući i redoviti troškovi koji proizlaze iz vlasništva nad nekretninom . Tipični troškovi za to su, na primjer, godišnji porez na imovinu, troškovi odvoza smeća i troškovi čišćenja ulica ili operativni troškovi dizala, uključujući godišnje održavanje na inspekciji od strane specijalizirane tvrtke. Troškovi grijanja i tople vode, troškovi plaće i pomoćni troškovi plaće za domara, osiguranje zgrada i osvjetljenje općeg sustava također se mogu podijeliti.
Jednokratni troškovi
U načelu su isključeni svi jednokratni troškovi (npr. Ugradnja mjesta uzorkovanja za obvezni test Legionella). Uz neke jednokratne troškove, razmjeravanje je često granični slučaj: na primjer, kada stanodavac kupi veću kosilicu. Ako se time smanjuje opterećenje zaposlenog pomoćnika i na taj način smanjuju stvarni troškovi radnog vremena, troškovi nabave kosilice mogu biti razmjerni u pojedinačnim slučajevima. Međutim, ovdje morate dobro paziti na proporcionalnost. Ako je potrebno, stanodavac također može naplatiti i dodijeliti vlastiti posao koji sam obavlja po razumnoj cijeni ako uključuje redovite radove (npr. Košenje travnjaka, vrtlarenje).
Popravak i održavanje
Pogotovo troškovi popravka i održavanja nisu operativni troškovi i stoga se ne mogu podijeliti. Troškovi popravka i održavanja zakonom su definirani kao troškovi koji nastaju radi održavanja namjene nekretnine, a uzrokovani su istrošenošću, starenjem i vremenskim utjecajima kao strukturni nedostaci.
Situacija je drugačija za modernizaciju: ovdje stanodavac (obično 8% do 11%) trošak može iznositi do fiksnog postotka najamnine na stanarima godišnje . To je moguće prilikom instaliranja alarma za dim u stanu. Međutim, nije moguće alocirati troškove modernizacije putem računovodstva operativnih troškova.
Praktični primjeri
Razmatramo neke od nedavno nastalih troškova i razmatramo koji ćemo od njih proporcionalno pronaći na sljedećem računu za komunalne usluge.
| Točka troškova | razmjerno? |
|---|---|
| Troškovi instalacije za kabelsku vezu | Ne |
| tekući troškovi davatelj usluga kabela | Da |
| Obnova pripreme tople vode (bila je zastarjela) | Ne |
| Ugradnja mjesta uzorkovanja za ispitivanje legionele | Ne |
| Troškovi obveznog testa legionele svake 3 godine | Da |
| Uslugu čišćenja i griziranja naručio stanodavac | Da |
| Posebno čišćenje nakon radova na obnovi kuće | Ne |
| tekući troškovi čišćenja tvrtka za čišćenje | Da |
| tekući troškovi za vrtlara | Da |
| Redizajn vrtne površine | Ne |
| administrativni troškovi | ne, s odgovarajućim sporazumom ponekad s fiksnim godišnjim iznosom |
| Osiguranje od najamnine, osiguranje pravne zaštite stanodavca | Ne |
| Osiguranje zgrada, osiguranje od požara | Da |
| dimnjačar | da (putem obračuna za grijanje) |
| Dimnjačar s postojećim plinskim grijanjem | da (za opći sustav, zasebni račun za vlastito grijanje) |
| Suzbijanje gamadi | Ne |
Što jest, a što nije primjereno u pojedinačnim slučajevima, uvijek se može osporiti. Ovdje je uvijek vrijedno prvo imati neovisno, nadležno tijelo (npr. Savjetodavni centar za potrošače) koje će provjeriti operativni trošak koji je pripremio stanodavac. Ako su naplaćeni neprimjereni troškovi, nadležni specijalistički ured također će savjetovati o daljnjim mogućim koracima.
Pitanje: Koji je opseg operativnih troškova koje treba platiti?
Nisu svi troškovi srazmjerni stanaru.
Stručnjaci za provjeru troškova: stanari u Njemačkoj plaćaju u prosjeku 2,16 EUR po m² operativnih troškova. To se može razlikovati ovisno o vrsti i opremi kuće te regionalno. Do 2,80 EUR po m² i više sasvim je moguće (i dopušteno) u pojedinačnim slučajevima.
Troškovi grijanja i tople vode čine prosjek u cijeloj zemlji 1,03 EUR po m² , a ostali troškovi su opći operativni troškovi. Ovisno o postojećem sustavu grijanja, ovi se troškovi također mogu jako razlikovati - raspon ovdje iznosi između oko 0,75 EUR po m² i 1,90 EUR po m² ,
Pitanje: O čemu ovisi može li se raspodijeliti trošak?
Stručnjak za provjeru troškova: Ključ je:
- jesu li to redoviti troškovi (osnovni zahtjev)
- je li raspodjela troškova dopuštena prema BetrKV (administrativni troškovi su, na primjer, zakonski isključeni)
- postoji li sporazum o najmu za raspodjelu tih troškova
- postoji li sporazum sa stanodavcem ili odgovarajuća sudska odluka u spornim slučajevima
Ipak, može se raspravljati o razmjernosti pojedinačnih troškova. Relativno noviji primjer je iznajmljivanje dimnih alarma. Stanodavac može sklopiti paušalni ugovor s davateljem usluga, koji ne uključuje samo iznajmljivanje dimnog alarma od davatelja usluga, već i troškove godišnjeg održavanja i pregleda.
S pravnog gledišta, samo dio troškova održavanja trebao bi se zapravo prenijeti na stanare - ali naravno, možete se dogovoriti i nešto drugo sa stanodavcem. Ako davatelj usluge čak ni ne prikazuje troškove održavanja, iznajmljivač ne mora jednostavno prenijeti cijele troškove najma na stanare. Međutim, iznajmljivači i stanari to mogu vidjeti drugačije. Još uvijek se čeka jasna zakonska odluka za sve slučajeve.
Pitanje: Je li moguće kao stanar odbiti operativne troškove plaćene u porezne svrhe?
Troškovi zimske službe su razmjerni.
Stručnjak za provjeru troškova: U principu, to je moguće - ali samo uz određene udjele pomoćnih troškova. Ovi su:
- troškovi čišćenja zgrade
- troškovi vrtlarenja
- trošak zimskog čišćenja ceste
- trošak čišćenja ulica
- troškovi za obrtničke usluge (ovdje samo troškovi rada bez PDV-a, putni troškovi, troškovi strojeva i potrošni materijal)
Prve četiri stavke smatraju se uslugama povezanim s kućanstvom koje su porezno privilegirane. 20% troškova usluga povezanih s kućanstvom i naplativih dijelova obrtničkih usluga može se odbiti do najviše 1.200 EUR godišnje. Detaljnije informacije mogu se dobiti od poreznog savjetnika ili od porezne uprave.