Mnogi zaziru od troškova gradnje kuće i radije kupuju rabljenu kuću. Međutim, često se uzima u obzir samo nabavna cijena, ali se dodatni troškovi ne izračunavaju. U intervjuu stručnjak za provjeru troškova detaljno objašnjava koji troškovi mogu nastati pored cijene kuće.
Pitanje: Zašto je tako važno pažljivo planirati prilikom kupnje kuće?
Stručnjak za provjeru troškova: Pa - vrlo će malo njih imati novac za kupnju kuće u potpunosti na svom računu ili u štednom ulogu - velika većina kupovina kuća se financira.
U ovom je slučaju potrebno precizno odrediti iznos koji se financira - to nikako nije samo nabavna cijena, već gotovo uvijek znatno veća.
Ovdje treba razmotriti dvije glavne točke:
1. Mogu li uopće dobiti potreban iznos kredita od banke?
2. Koje troškove zajma i mjesečne troškove imam za takvo financiranje?
Mjesečne naknade znatno se razlikuju ako u jednom slučaju morate financirati 150 000 EUR, a u drugom 200 000 EUR.
Ako ste unaprijed loše planirali i podcijenili financijske potrebe, možda ćete morati refinancirati - ili otići do skrivenih rezervi koje su zapravo bile namijenjene nečem drugom. Refinanciranje može biti skupo, a stvarno planirani mjesečni troškovi mogu se povećati. Ako se potroše rezerve za dodatne troškove, to u nekim slučajevima može dovesti do problema kasnije kad su stvarno potrebni.
U svakom slučaju treba uzeti u obzir pomoćne troškove nakon kupnje kuće - mala "sigurnosna rezerva" za neplanirana povećanja troškova svakako je dobra preporuka.
Pitanje: Koji dodatni troškovi nastaju prilikom kupnje kuće - koliko je skupa?
Ne treba podcjenjivati dodatne troškove prilikom kupnje kuće
Stručnjak za provjeru troškova: To ne možete reći svestrano , to također ovisi o vrsti kuće i nabavnoj cijeni.
Međutim, ono s čime biste u svakom slučaju trebali izračunati iznosi oko 10% - 15% nabavne cijene za neizbježne pomoćne troškove.
Osim toga, ovisno o situaciji, mogu postojati dodatni troškovi koji se razlikuju od slučaja do slučaja.
Primjer iz prakse iz male cijene:
Kućujemo kuću u Brandenburgu za 175.000 EUR. Za svoje financiranje uzimamo u obzir samo neizbježne pomoćne troškove, troškove opremanja, preseljenja itd. Koje možemo financirati iz vlastitih sredstava.
| Objavi | cijena |
|---|---|
| Naknada za posredovanje | 12.495 eura |
| Porez na promet nekretnina | 8.750 EUR |
| Troškovi zemljišnih knjiga i bilježničke naknade (uključujući naručivanje zemljišne naknade) | 3.447 EUR |
| Ukupni trošak | 24.692 eura |
Naravno, to su samo dodatni troškovi za određenu kuću na određenom mjestu. U drugim slučajevima, posebno u slučaju ostalih nabavnih cijena, troškovi se također mogu značajno razlikovati.
Međutim, naš primjer troškova već pokazuje da ne biste trebali podcjenjivati dodatne troškove prilikom kupnje kuće. U našem slučaju kuća koja košta 175.000 EUR na kraju će definitivno koštati 199.692 EUR . Da ovo nismo sufinancirali, na kraju bismo možda morali crpiti rezerve namijenjene objektu.
Pitanje: Koji dodatni troškovi mogu nastati prilikom gradnje kuće?
Stručnjak za provjeru troškova: Svakako nastali troškovi su:
- Porez na promet nekretnina
- Javnobilježničke naknade i
- Troškovi zemljišnih knjiga
Ti su troškovi neizbježni.
U mnogim slučajevima postoje i:
- naknada za posredovanje i
- Naknade za pomoćno financiranje (obično uključene u financiranje od strane banke)
Ostali troškovi koje treba uzeti u obzir su:
- troškovi svih potrebnih mjera obnove
- troškovi opremanja i adaptacije kuće
- trošak selidbe
I ovdje mogu nastati visoki troškovi koji su ponekad znatno podcijenjeni. U svakom slučaju, trebali biste izračunati objektivno i, ako je moguće, ne preusko. Što se posebice tiče troškova obnove, također vrijedi potražiti savjet unaprijed - na primjer od arhitekta ili građevinskog inženjera. Ne samo da možete odrediti potrebne mjere i predložiti postupke, već obično podnosite i vrlo pouzdane procjene troškova.
Pitanje: Koliki je porez na promet nekretnina?
Porez na promet nekretnina varira ovisno o vrijednosti zgrade
Stručnjak za provjeru troškova: Ovisi o nabavnoj cijeni zgrade ili vrijednosti zgrade i stanju u kojem se zgrada nalazi. Iznos poreza na promet nekretnina razlikuje se od države do države.
Javno ovjerena kupoprodajna cijena u kupoprodajnom ugovoru služi kao polazna točka. Nakon što je ugovor o kupnji poslan nadležnom poreznom uredu, porezni ured tada izrađuje procjenu poreza na promet nekretnina. Porez na promet nekretnina dospijeva 1 mjesec nakon primitka obavijesti .
Duži uvjeti plaćanja mogući su, ali nisu uobičajeni.
Stope poreza na promet nekretnina u pojedinim saveznim državama:
| država | Porezna stopa |
|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 5,0% |
| Bavarska | 3,5% |
| Berlin | 6,0% |
| Brandenburg | 5,0% |
| Bremen | 5,0% |
| Hamburg | 4,5% |
| Hesse | 6,0% |
| Mecklenburg-Zapadno Pomorje | 5,0% |
| Donja Saska | 5,0% |
| Sjeverna Rajna-Vestfalija | 6,5% |
| Falačko Porajnje | 5,0% |
| Saarland | 6,5% |
| Saska | 3,5% |
| Saska-Anhalt | 5,0% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Tiringija | 6,5% |
Posljednjih godina ti su se troškovi znatno povećali otkad su savezne države (od 2006.) smjele same odrediti porez na promet imovine. Pa može biti da ste prije samo nekoliko godina platili niži postotak.
Pitanje: Koji su troškovi javnog bilježnika i zemljišne knjige prilikom kupnje kuće?
Stručnjak za provjeru troškova: Razlikuje se od slučaja do slučaja - opet ovisno o nabavnoj cijeni zgrade i poslu koji javni bilježnik također mora obaviti.
Utječe na troškove:
- treba li upisati zemljišnoknjižni dug
- treba li se obrada odvijati putem takozvanog javnobilježničkog računa povjerenja
- koje su promjene u zemljišnim knjigama upravo potrebne
- kakve dodatne troškove bilježnik ima
Troškovi za javnog bilježnika i brokera su znatni
Ako je zgrada u potpunosti financirana i ako je zemljišnoknjižni dug u cijelosti upisan, a namiravanje će se izvršiti putem povjereničkog računa javnog bilježnika, općenito morate platiti oko 1,5% kupoprodajne cijene za javnobilježničke pristojbe i približno 1,5% kupoprodajne cijene koja se očekuje za registracijske naknade .
Ako, na primjer, ne postoji obrada putem računa javnog bilježnika, pomoćni troškovi javnog bilježnika već su znatno smanjeni (obično za oko trećinu ).
Dodatni posao kod javnog bilježnika obično se odnosi na sastavljanje dokumenata. U većini slučajeva, međutim, troškovi su vrlo niski - to obično teško prelazi okvir od oko 150 EUR , ali to može biti različito u pojedinačnim slučajevima.
I javnobilježničke i zemljišnoknjižne pristojbe ujednačene su u cijeloj Njemačkoj , pa nema razlike od države do države.
Pitanje: Koje su tipične naknade za posredovanje?
Stručnjak za provjeru troškova: I to se razlikuje od države do države. Kao kupac nekretnine plaćate različite (uobičajene) cijene po zemljama. U pojedinačnim slučajevima može se odstupiti i od uobičajene stope, a udio kupca u proviziji brokera može se postaviti drugačije.
Uobičajena lokalna posrednička naknada za kupca ovisi o saveznoj državi:
| država | uobičajena provizija kupca za brokera |
|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 3,57% |
| Bavarska | 3,57% |
| Berlin | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% |
| Bremen | 3,57% |
| Hamburg | 6,25% |
| Hesse | 5,95% |
| Mecklenburg-Zapadno Pomorje | 3,57% |
| Donja Saska | 3,57% |
| Sjeverna Rajna-Vestfalija | 3,57% |
| Falačko Porajnje | 3,57% |
| Saarland | 3,57% |
| Saska | 3,57% |
| Saska-Anhalt | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 3,57% |
| Tiringija | 3,57% |
Različite stope troškova nastaju jer u otprilike polovici saveznih država kupci i prodavači dijele troškove - u drugoj polovici saveznih država primjenjuju se različiti propisi.
Ako se prodaja ne obradi preko posrednika (što je danas već relativno rijetko), naravno, ne postoje naknade za posrednika .
Pitanje: Koji dodatni troškovi financiranja zapravo još mogu nastati?
Stručnjaci za provjeru troškova: Banke ne naplaćuju samo kamate na zajam, već i veliki broj drugih naknada za zajam od slučaja do slučaja.
Na primjer, većina banaka dodaje naknadu za obradu koja u pojedinačnim slučajevima može iznositi do 3,5% iznosa zajma . Uz to, često postoje razne druge naknade, posebno u sektoru osiguranja nekretnina:
- eventualno troškovi procjene
- Troškovi upisa hipoteke (zemljišna naknada)
- vlastite bilježničke naknade i troškovi obrade
- Komisije za posredovanje u zajmu
- Naknade za odobravanje posebnih prava na otplatu
- Itd.
Prilikom podizanja kredita treba obratiti pažnju na sve dodatne troškove
Obavezno osiguranje preostalog duga također može poskupiti troškove zajma.
U ugovoru o zajmu svi naplaćeni dodatni troškovi moraju biti detaljno i jasno obrazloženi. Raspodjela se obično temelji na efektivnoj godišnjoj kamatnoj stopi, koja je iz tog razloga uvijek veća od nominalne kamatne stope koja se obično oglašava.
Kao zajmoprimac, najbolji način da se zaštitite od visokih dodatnih troškova jest jednostavna usporedba efektivnih kamatnih stopa na ponude zajma i ukupnih troškova zajma . Sve dodatne naknade već su uključene u njih.
Pitanje: Koje troškove treba procijeniti za obnovu?
Stručnjak za provjeru troškova: To je naravno teško reći, jer to u potpunosti ovisi o individualnom stanju dotične zgrade. Međutim, mnoge starije zgrade prave su "zamke za obnovu".
Samo solidna procjena troškova od strane stručnjaka - izvršena unaprijed - može pomoći. To je jedini način da se pouzdano procijeni koji se troškovi moraju uložiti i što se očekuje u sljedećim godinama.
Ovdje na snagu stupa pravilo od 10% EnEV-a: Ako se obnovi ili obnovi više od 10% komponente (npr. Krov, prozor itd.), Tada cijela komponenta mora biti u skladu s trenutnim specifikacijama EnEV-a. To često podrazumijeva vrlo visoke troškove, na primjer ako se svi prozori iznenada moraju zamijeniti ili fasada mora biti potpuno izolirana.
Za jednostavnu procjenu građevinskog stručnjaka, obično biste trebali očekivati troškove od oko 500 EUR . Zauzvrat obično dobijete solidnu procjenu. U starijim zgradama, u kojima također treba provjeriti mnoge stvari, a procjenu treba provoditi puno intenzivnije, troškovi procjene također mogu rasti: često morate računati s pouzdanom procjenom troškova za solidnu procjenu do 4.000 EUR .
Troškovi obnove starije zgrade (npr. Prije 1965.) mogu lako iznositi 30% - 40% nabavne cijene . Ali to uvijek morate prosuditi od slučaja do slučaja, ovisno o stanju zgrade. Jednostavno ne biste smjeli pristupiti takvoj kupnji na naivan i previše optimističan način.
