Što je dopušteno kada i koje vrste ugovora o najmu postoje? Bilo kao stanar ili stanodavac: ima nekoliko stvari koje biste trebali uzeti u obzir kako biste izbjegli neugodna iznenađenja. Koji se otkazni rokovi, razlozi za otkaz i izuzeća primjenjuju u vašem slučaju? To pojašnjavamo na popisu uobičajenih vrsta ugovora o najmu.
Otvoreni najam
Najam na neodređeno vrijeme najčešći je oblik najma. S otvorenim najmom, najam traje na neodređeno vrijeme (odjeljak 542 (1) BGB). Svaka ugovorna strana može raskinuti stanarinu u skladu sa zakonskim odredbama. Stanar može dati otkaz u roku od tri mjeseca bez navođenja razloga. Ako najmodavac želi raskinuti, treba mu pravno priznati razlog za raskid, na primjer osobna uporaba. Otkazni rok temelji se na razdoblju boravka stanara i iznosi između tri i devet mjeseci (tri mjeseca do pet godina, šest mjeseci nakon pet godina, devet mjeseci nakon osam godina).
Privremeni zakup
Ugovor o najmu na određeno definira kraj razdoblja najma od početka. Stanodavac i stanar ne mogu otkazati uslugu prije isteka razdoblja najma. Iznimka je raskid bez najave.
Stanodavac može ograničiti razdoblje najma u takozvanom kvalificiranom privremenom najmu samo ako može pružiti valjan razlog. Primjer: Stan mu treba sam ili planira opsežne radove na obnovi ili rušenju (odjeljak 575 BGB). Ako ugovor završi, stanar se mora iseliti samo ako je izvorni razlog određenog roka još uvijek prisutan.
Stanodavac i stanar moraju se uvijek pismeno složiti s kvalificiranim ugovorima o najmu na određeno vrijeme navodeći razlog ograničenja - inače se ugovor o najmu smatra ugovorom o najmu na neodređeno vrijeme.
Poseban oblik ugovora o privremenom najmu je pravo na život. Stanarina je "ograničena" na cijeli životni vijek.
Stari najam na određeno vrijeme
Do 31. kolovoza 2001. stanodavci i stanari također su mogli sklapati jednostavne najmove na određeno vrijeme bez vremenskog ograničenja. Za njih se odnosi sljedeće: Ako stanar zatraži nastavak najma stana dva mjeseca prije isteka ugovora, može ostati u stanu na neodređeno vrijeme - osim ako stanodavac nema razloga za otkaz, npr. Za osobnu upotrebu. Stari ugovor o najmu na određeno vrijeme primjenjuje se na ugovore o najmu sklopljene prije 1. rujna 2001. Danas se stanodavci i stanari više ne mogu složiti oko toga.
ugovor o podzakupu
Ako stanar sklopi ugovor o najmu stana sa podstanarom, postoji ugovor o podzakupu (§§ 540, 535 BGB). Često se govori i o zakupu drugog reda.
Diplomirani zakup
Postupnim najmom iznajmljivač ne određuje samo početnu najamninu, već i buduću najamninu. Između dvije diplomirane najamnine mora postojati najmanje jedna godina. Godišnje povećanje zakupnine ili pripadajući ukupan iznos u eurima moraju biti izričito navedeni u ugovoru. Ako u najmu stoji da se stanarina godišnje povećava za pet posto, sporazum je nedjelotvoran. Ako se lokalna najamnina poveća brže od razine najamnine, stanodavac možda još uvijek neće povećati najamninu.
Diplomirani najmovi često su vremenski zakupi. Stanodavac ne može raskinuti ugovor za vrijeme trajanja ugovora. Stanar ima posebno pravo otkaza. Prvo može prekinuti na kraju četvrte godine, a zatim uvijek uz zakonski otkazni rok.
Zakup indeksa
U najmu indeksa, stanodavac uparuje cijenu najma s indeksom cijena životnih troškova za privatna kućanstva u Njemačkoj iz Federalnog zavoda za statistiku. Ako se indeks promijeni, najamnina se neće automatski povećavati. Prije svega, prethodna najamnina morala je biti nepromijenjena najmanje godinu dana. Tada najmodavac mora pismeno obavijestiti stanara o starom i trenutnom indeksu, pretvoriti razliku u postotke i prikazati novu najamninu u eurima. Viša najamnina plaća se prvi put dva mjeseca nakon pismene izjave iznajmljivača.
Primjer: Ako najmodavac pismeno obavijesti o stvarnom povećanju najamnine, stanari će plaćati veću najamninu od ožujka. Povećanje najamnine prije kraja jednogodišnjeg razdoblja moguće je samo ako operativni troškovi porastu ili najmodavac izvrši strukturne promjene za koje nije odgovoran, na primjer prelazak s gradskog plina na prirodni plin ili tehnički neophodna naknadna ugradnja sustava dizala.
Obrasci za ugovore o najmu
Njemačko udruženje stanara, udruge vlasnika kuća i zemljišta izdavači izdaju valjane obrasce za ugovore o najmu. Iznajmljivači mogu obrasce kupiti u trgovini papirnica, zatražiti ih od udruge ili ih preuzeti s Interneta. Međutim, možete i sami napisati ili sklopiti ugovore o najmu. Ugovor o najmu vrijedi ako određuje tko je stanar, a tko iznajmljivač, koji se stan iznajmljuje, po kojoj cijeni i kada treba započeti podstanarstvo.
Pozovite stručnjaka
Uobičajeni su pisani ugovori o najmu. Prava i obveze ugovornih partnera navedeni su na nekoliko stranica u ugovoru o najmu. Međutim, smatra se da su mnoge ugovorne klauzule suvišne i nisu sve učinkovite. Ako stanodavac izvodi zahtjeve iz obrasca ugovora o najmu, stanari bi prvo trebali provjeriti klauzulu kod stručnjaka, na primjer u udruzi za iznajmljivanje.
