Promjena posla, novi partner ili dodatak obitelji - mnogo je razloga zašto stari stan više ne služi svojoj namjeni i zašto želite raskinuti najam. Ovdje možete saznati koje otkazne rokove morate poštivati i kada stanodavac može raskinuti stanarinu.
Najvažnije stvari na prvi pogled
Kako mogu raskinuti ugovor o najmu?
Ako ste kao stanar potpisali ugovor o najmu na neodređeno vrijeme, imate zakonski rok od tri mjeseca. To znači da stanodavac mora zaprimiti pismeni otkaz najkasnije trećeg radnog dana u mjesecu.
Kako mogu izaći iz najma u slučaju razdvajanja?
U slučaju razdvajanja, podstanarstvo će i dalje postojati. To znači da, čak i ako se jedan od partnera odseli, vi ste i dalje ugovorni partner sa svim pravima i obvezama. Najbolje je pregovarati o ugovoru o raskidu s stanodavcem kako bi partner u pokretu mogao odustati od najma.
Kada moram otkazati?
Ako imate otkazni rok od tri mjeseca, stanodavcu ste morali dati otkaz najkasnije do trećeg radnog dana u mjesecu. Na primjer, ako stanar da otkaz 3. lipnja, stanarina prestaje 31. kolovoza.
Raskid ugovora o najmu: ovako to funkcionira
Raskid ugovora o najmu vrijedi samo ako je sastavljen u pisanom obliku i ispisan na papiru. Verbalni prekidi, e-mailovi, faksovi ili druge tekstualne poruke nisu dopušteni.
Pošaljite otkaz preporučenom poštom
Da biste bili na sigurnoj strani, stanodavcu uvijek pošaljite preporučenu poštu. Imate sljedeće mogućnosti:
- Preporučena pošta: Poštar potvrđuje da je pismo stavio u stanodavčev poštanski sandučić.
- Preporučena dostava: Otkaz će poštar predati osobno iznajmljivaču To mu je dopušteno predati samo uz potpis.
- Preporučena pošta s potvrdom o primitku: Otkaz će također osobno predati poštar. Kao stanar dobit ćete i potvrdu da je pismo stiglo.
Dobro je znati: Naravno, obavijest o otkazu možete i sami donijeti najmodavcu. Najbolje je sa sobom imati svjedoka koji može potvrditi da je prekid stvarno stigao u ispravan poštanski sandučić. U suprotnom, ovdje potražite potvrdu iznajmljivača.
Ako se otkaz pošalje preporučenom poštom, poštar će pismo dostaviti osobno.
To mora biti u pismu o raskidu
Zašto podnosite ostavku, ne mora biti navedeno u ostavci. Dovoljno je ako pismeno izrazite svoju namjeru da raskinete ugovor i, naravno, potpišete ga ili prikupite potrebne potpise od drugih glavnih stanara, u slučaju zajedničkog stana. U svoje pismo trebali biste uključiti sljedeće podatke:
- adresa stana za najam
- vrijeme u kojem stan za najam treba prestati
- zahtjev za potvrdu prekida od strane stanodavca
- želja za datumom primopredaje
Opći rokovi otkaza za stanare
Stanari i najmodavci u pravilu zaključuju ugovor o najmu na neodređeno vrijeme. Ugovorni odnos tada završava uobičajenim ili izvanrednim raskidom jedne od strana. Za stanare se primjenjuje općenito otkazno razdoblje od tri mjeseca. Obavijest o otkazu mora stići najmodavcu najkasnije trećeg radnog dana u mjesecu, u protivnom se ovaj mjesec više neće računati u otkazni rok. Primjerice, ako najmodavac primi otkazni zahtjev 4. kolovoza, podstanarstvo prestaje tek 30. studenog. Iako se u ugovoru o najmu mogu ugovoriti kraća razdoblja u korist najmoprimca, dulji otkazni rokovi nisu učinkoviti.
Provjerite ugovor o najmu da biste vidjeli koliko traje ugovoreni otkazni rok.
Postoje ove iznimke
1. Odricanje od otkaza
Stanari i iznajmljivači imaju mogućnost dodavanja klauzule o odricanju od ugovora o najmu na razdoblje do četiri godine. To znači da ni stanari ni iznajmljivači ne smiju davati obavijesti tijekom tog razdoblja. Četiri godine počinju čim obje strane potpišu ugovor.
Dobro je znati: Odricanje od otkaza vrijedi samo u razdoblju od četiri godine, a sve što nadilazi to nije zakonski dopušteno. Uz to, klauzula mora biti formulirana na takav način da vi kao stanar možete otkazati na kraju četiri godine i odseliti se bez potrebe da čekate još tri mjeseca.
2. Diplomirani ugovor o najmu s odricanjem od raskida
Stanari i iznajmljivači mogu raskinuti postupni najam u bilo kojem trenutku, osim ako najam ne navodi da je raskid isključen na određeno vrijeme. Prema presudi Saveznog suda pravde, jednostrano odricanje stanara od otkaza također je dopušteno.
3. Pojedinačni sporazum
Stanari i iznajmljivači mogu se dogovoriti i za druga razdoblja. Stanar u tome ne smije biti u nepovoljnom položaju. To znači da otkazni rok može biti samo kraći, ali ne duži od tri mjeseca.
Zahvaljujući novim stanarima koji su ranije izašliU ugovoru o najmu stanari i iznajmljivači također imaju mogućnost dogovora da |
Otkazni rokovi za iznajmljivače
Prema stanarskom zakonu, stanodavci se raspodjeljuju postepeno, ovisno o tome koliko je stanarina stara = "". Ako se ugovorom o najmu dogovori drugačiji, duži otkazni rok, stanodavac ga se mora pridržavati.
- Razdoblje najma do 5 godina: tri mjeseca unaprijed
- Razdoblje najma do 8 godina: 6 mjeseci unaprijed
- Razdoblje najma duže od 8 godina: 9 mjeseci unaprijed
- Razdoblje najma duže od 10 godina: obavještava se 12 mjeseci unaprijed. Međutim, odnosi se samo na najmove stana koji su započeli prije 1. rujna 2001. i u kojima je dogovoren dvanaestomjesečni otkazni rok.
Jedina iznimka: stanodavac živi sa stanarom pod jednim krovom, na primjer u baki u stanu u kući za jednu ili dvije obitelji. Tada može raskinuti ugovor bez pravnog razloga za raskid. U otkaznom pismu, međutim, mora se pozvati na svoje posebno pravo. U takvim se slučajevima otkazni rok produžuje za tri mjeseca na šest mjeseci. Ako iznajmljivač proda nekretninu, novi vlasnik preuzima ugovor o najmu. Ništa se neće promijeniti u postojećem stanu. Ako se stan za najam pretvori u kondominij, na vlasnika se primjenjuju razdoblja otkazivanja za određenu državu. Imaju najmanje tri godine, ali u nekim područjima s nedostatkom stanova i 10 godina.
Ako iznajmljivač želi koristiti stan za vlastitu upotrebu, u obavijesti o otkazu mora navesti detaljne razloge.
Prestanak stana zbog osobne upotrebe
Stanodavci trebaju legitimni interes za raskid najma. Najčešći razlog: osobna uporaba, jer iznajmljivač stan treba za sebe, obitelj ili rodbinu. Članovi obitelji su djeca, unuci, supružnici, braća i sestre, roditelji i bake i djedovi. Nećakinja je jedna od njih (BGH, VIII ZR 159/09). Suprotno tome, ako šogor to i sam treba, mora se dokazati posebno prisan kontakt (BGH, VIII ZR 247/08). Stanodavci trebaju razumljive razloge za vlastite potrebe, koje moraju detaljno objasniti u obavijesti o otkazu. To uključuje prethodne životne uvjete i prednosti ukinutog stana. Ako imaju još jedan slobodan stan, možda će se morati tamo useliti ili ga ponuditi stanaru. U slučaju "daleko prekomjernih stambenih zahtjeva", raskid ne uspijeva. Ovo također vrijedi,ako stanodavac stan treba ponovo odmah nakon sklapanja ugovora ili ako otkazani stan ne može udovoljiti stanodavčevim zahtjevima za korištenje. Svatko tko samo lažira vlastite potrebe, na primjer skuplji stan, može se podvrgnuti kaznenom progonu i naknadi štete - čak i ako su stanar i stanodavac prvo postigli sporazumni sporazum (BGH, VIII ZR 231/07). Međutim, stanar mora kasnije dokazati da je osobna uporaba lažirana.VIII ZR 231/07). Međutim, stanar mora kasnije dokazati da je osobna uporaba lažirana.VIII ZR 231/07). Međutim, stanar mora kasnije dokazati da je osobna uporaba lažirana.
Poseban slučaj: prestanak stana bez najave
Kao stanar imate mogućnost otkaza bez prethodne najave u sljedećim slučajevima:
Stan se ne može koristiti kako je ugovoreno ugovorom
Ako je stan, na primjer, neuseljiv zbog poplave ili štete od požara, vi kao stanar možete raskinuti ugovor o najmu bez prethodne najave. Ali čak i ako stan nije predan na vrijeme (BGB; § 543 (1)), možete iskoristiti ovo pravo.
Stan ugrožava vaše zdravlje
Ako, na primjer, otkrijete plijesan u svom stanu ili su ugrađeni drugi otrovni građevinski materijali, to prvo mora provjeriti stručnjak, na primjer pomoću ispitivanja plijesni, a također sami platiti troškove. Ako se sumnja potvrdi, najprije morate dati stanodavcu razuman rok kako bi otklonio nedostatke. Ako to nije moguće ili stanodavac odbije, možete otkazati bez najave.
Domaćin krši ugovor
Stanodavac ima mnoga prava, ali neovlašteni ulazak u stan ili prijevara u komunalnom računu nisu uključeni. Možete otkazati i u slučaju verbalnih uvreda ili napada. Međutim, imajte na umu da se za svlačenje obično imate samo oko dva tjedna. Stoga je najbolje potražiti novi stan prije nego što odustanete.
Buduća modernizacija
Ako stanodavac najavi modernizaciju u ožujku, stanar može otkazati do 30. travnja. Zakup prestaje 31. svibnja.
Ako se planira modernizacija, obično postoji kraći otkazni rok.
Povećanje najamnine na lokalnu usporednu najamninu
Ako stanar primi povećanje najamnine do 1. travnja u siječnju, može otkazati najkasnije do 31. ožujka. Zakup prestaje 31. svibnja. U ovom slučaju stanar ne plaća veću najamninu.
Povećanje najamnine nakon modernizacije
Ako se stanarina želi povećati do 1. travnja, stanar može otkazati krajem ožujka. Stanarina prestaje 31. svibnja, najamnina ostaje nepromijenjena do tada.
Raskid bez najave iznajmljivača
Stanodavac može raskinuti stanarinu bez najave ako stanar kasni s plaćanjem stanarine. Ili stanar dva uzastopna mjeseca nije morao platiti djelomični iznos stanarine dulje od jednog mjeseca ili se kašnjenje proteže na nekoliko mjeseci i doseže iznos od najmanje dvije mjesečne najamnine. Ako stanar plati zaostalu najamninu do dva mjeseca nakon podnošenja obavijesti o deložaciji, raskid bez najave nije valjan. Ako je iznajmljivač istovremeno dao obavijest o raskidu, taj raskid može ostati na snazi. Prema Federalnom sudu pravde, stanari mogu držati svoj stan u takvim slučajevima samo ako je obavijest o otkazu bila nezakonita, na primjer zato što stanar nikada nije bio kriv (VIII ZR 321/14).
Poseban slučaj: raskid ugovora o podzakupu
Ako ste sklopili ugovor o podzakupu i želite ga raskinuti, razlikuju se sljedeći slučajevi:
- Nenamještena soba
Redovni otkazni rok od tri mjeseca odnosi se na nenamještenu sobu. Ali budi pažljiv! Glavni stanar također može ukinuti sobu bez navođenja razloga sve dok i sam živi u stanu.
- Namještena soba
Ako je soba namještena, a glavni stanar sam živi u stanu, možete čak i otkazati sredinom ili krajem mjeseca.
Poseban slučaj: raskinuti ugovor o najmu u zajedničkom stanu
Ovisno o tome jeste li potpisali ugovor o najmu kao glavni stanar ili kao podstanar, morate postupati drugačije:
Otkaži kao glavnog stanara
Ako ste glavni stanar, morate obavijestiti iznajmljivača i podstanare u slučaju otkaza. Obavijestite svog podstanara koristeći posebno pravo otkaza koje proizlazi iz činjenice da glavni stanar također živi u ovom stanu. To rezultira otkaznim rokom od tri mjeseca. Glavni stanar mora podstanara obavijestiti najmanje tri mjeseca ranije od vlastitog iznajmljivača.
Ili, ako ste kao glavni stanar dali u najam namještenu sobu, možete otkazati podstanara najkasnije do 15. u mjesecu do kraja istog mjeseca.
Otkaži kao jednog od nekoliko glavnih stanara
Ako ste dio zajedničkog stana kao glavni stanar, svi sustanari i iznajmljivač moraju se složiti da raskinu stanarinu. Razlog tome je što su svi sustanari zajedno potpisali građansko-pravno partnerstvo kad je ugovor potpisan. Drugim riječima, stanar ne može tek tako otići ako se ostali ne slože. Osim toga, stanodavac se također mora složiti. To može biti problematično ako se boji da se cjelokupni troškovi najma više neće plaćati u budućnosti. Ako se ipak odselite, još uvijek možete biti solidarno odgovorni.
Pri raskidu ugovora o najmu zajednički stan mora poštivati nekoliko posebnih propisa.
Otkaži kao zajednički stan
Kao zajednički stan, svi moraju zajedno potpisati obavijest o prekidu.
Raskinuti pojedinačni ugovor
U nekim zajedničkim stanovima svaki stanar ima svoj ugovor sa iznajmljivačem. U tim slučajevima nije vam potreban pristanak vašeg sustanara, već dajete uobičajenu obavijest od tri mjeseca. Stanodavac mora na vrijeme platiti otkazane doprinose za najam ili pronaći novog stanara.
Što učiniti ako iznajmljivač ignorira otkaz?
Povremeno se dogodi da stanodavac ne odgovori na raskid, na primjer ne prihvaćajući preporučeno pismo s potvrdom o primitku, a to završava natrag u pošti. U tim je slučajevima najbolje zadržati potvrdu da je iznajmljivač ignorirao preporučenu poštu i nakon toga poslati jednostavnu preporučenu poštu. Rok tada teče od odbijanja prihvaćanja.
Što učiniti ako se stanar ne iseli?
Ako se stanar ne iseli nakon isteka otkaznog roka, najmodavac mora u roku od dva tjedna jasno izjaviti da ne pristaje na nastavak najma stana - inače raskid postaje nedjelotvoran. Osim ako je ta pravna posljedica već isključena u ugovoru o najmu. Na primjer, da bi stanara izveo iz stana, stanodavac ne može jednostavno promijeniti bravu na vratima. Ako ima prepoznati razlog za otkaz, tuži sudu za deložaciju. Sud ispituje stanodavčeve razloge za otkaz i protupravna prava stanara. Budući da čak i uz opravdani otkaz najmodavca, stanar može ostati sve dok se može pozivati na posebne poteškoće koje nadmašuju vlasnikov interes za raskidom. To mogu biti:
- visoke godine
- invaliditet
- slabost
- tjelesna ili mentalna slabost
- dugo razdoblje najma i korijeni u stambenom naselju
- trudnoća
- djeco
- Poteškoće u promjeni škole ili vrtića
- niskim prihodima
- predstojeći ispit
- da ne nađem zamjenski stan
Što možete učiniti da biste se usprotivili otkazu stanodavca?
Često postoji nekoliko razloga za poteškoće u isto vrijeme. To povećava šanse za uspjeh prigovora na najam na raskid. Stanar mora prigovor na raskid ugovora pismeno izjaviti i pismo potpisati sam. Stanodavac mora imati zahtjev u svojim rukama najkasnije dva mjeseca prije isteka otkaznog roka. Međutim, dvomjesečno razdoblje vrijedi samo ako je iznajmljivač naznačio mogućnost prigovora, njegov rok i obrazac u obavijesti o otkazu. Inače se stanar također može protiviti otkazu kasnije - naime do prvog pravosudnog datuma parnice o deložaciji. Ako se stanar i stanodavac ne slože, sud mora odlučiti. Vaga je da li su poteškoće stanara veće od interesa vlasnika stana u prestanku. Ako je tako,sud nalaže neodređeni ili ograničeni nastavak najma.