Stanarsko pravo regulira prava i obveze stanara i iznajmljivača - ali oni se često ne izvršavaju ili spor nastaje iz drugih razloga. Obračun operativnih troškova, najamnina, dospjeli popravci, neispravno grijanje, bicikli u hodniku - što je dopušteno, a što nije? Kako se najbolje ponašate u sporu? Dajemo savjete.
Širok je raspon sporova između iznajmljivača i stanara: oni se kreću od naplate operativnih troškova i onečišćenja bukom od susjeda do kvarova u stanovanju, zahtjeva za povećanjem stanarine ili modernizacije. Saželi smo najčešće uzroke sporova za vas. Na ovaj način možete na brzinu vidjeti što kaže pravna pozadina vašeg slučaja, a u sljedećem koraku možete odlučiti isplati li se spor ili treba tražiti kompromis.
Što stanarsko pravo kaže o najčešćim uzrocima sporova?
Komunalna naplata
- Stambeni i poslovni prostor
Prema Federalnom sudu (BGH), iznajmljivači nisu dužni zasebno obračunavati operativne troškove stanova i poslovnog prostora, sve dok stanar nije u značajnoj šteti. Stanar može vidjeti račune u prostorijama iznajmljivača. Domaćin mora kopirati samo ako je to za njega nerazumno zbog udaljenosti (BGH VII ZR 78/05). Savjet: Ovdje saznajte o najčešćim pogreškama u naplati komunalnih usluga. - Slobodno mjesto i troškovi
Ako su stanovi prazni, stanodavac mora snositi pomoćne troškove za te stanove ako raspodijeli operativne troškove prema omjeru površine stana za iznajmljivanje i ukupne stambene površine (BGH VIII ZR 159/05). Stanari mogu odbiti promijeniti ugovor ako je samo nekoliko stanova slobodno na kratko. - Dodjela je dozvoljena
Prema BGH, stanari stanova u prizemlju također moraju pridonijeti operativnim troškovima dizala. Diferencirana raspodjela operativnih troškova, na primjer za skrbnika, čišćenje komunalnih površina, osvjetljenje, održavanje vrta ili lift, nije izvediva (BGH VIII ZR 103/06). Stanodavac može podijeliti nove operativne troškove - na primjer za novo sklopljeno osiguranje od odgovornosti - sa stanarom, pod uvjetom da je to rezervirao u ugovoru o najmu (BGH VIII ZR 80/06).
Kozmetički popravci
Nakon što je BGH 2004. godine već proglasio nevažećim klauzule u ugovorima o najmu prema kojima stanari moraju obnoviti "najkasnije" ili "u svakom slučaju" nakon određenih rokova, u travnju 2006. otišao je korak dalje: Prema tome, ugovor o najmu mora jasno navesti rokovi su fleksibilni. Ako ne postoji dodatak kao što je „u pravilu“ ili „općenito“, klauzula je neučinkovita (BGH VIII ZR 178/05).
- Klauzule o naknadi
Ako u ugovoru o najmu postoje klauzule o nadoknadi, iznajmljivač može, ako rokovi obnove još nisu istekli, zahtijevati postotak troškova obnove za razdoblje trošenja od posljednjeg kozmetičkog popravka. Međutim, klauzule o nagodbi ne smiju se temeljiti na strogim rokovima. Inače stanara neprimjereno stavljaju u nepovoljan položaj jer ne uzimaju u obzir stanje stana (BGH VIII ZR 52/06).
Živi prostor
Znate li kako pravilno izmjeriti svoj životni prostor? To vam može uštedjeti novac, jer: Ako je životni prostor veći od 10 posto ispod onog navedenog u ugovoru o najmu, postoji kvar koji vam daje pravo na smanjenje najamnine (BGH VIII ZR 205/03 i 347/04).
Kada potražiti pravni savjet
Obje bi se strane trebale raspitati o svojim pravima i obvezama, na primjer u sljedećim dodatnim člancima:
Stanarsko pravo: vaša prava i obveze kao stanara i iznajmljivača
Zajednica vlasnika: prava i obveze vlasnika imovine
Raskid za osobnu upotrebu: vaša prava i obveze
Posebno pravo korištenja: primjeri, prava i obveze
Među susjedima: Ta se prava i obveze računaju ljeti
Nakon toga trebao bi uslijediti razuman razgovor. Ako postoje sukobi sa susjedima, trebali biste o njima obavijestiti i najmodavca. Ako u stanu postoje nedostaci, trebali biste što prije obavijestiti stanodavca i zamoliti ga da ih otkloni. U slučaju povećanja stanarine, lokalni indeks najamnine možete provjeriti u općinskom stambenom uredu ili u nekoj od interesnih skupina.
Stanarsko pravo: primjer sukoba "povećanja stanarine"
Stanodavac traži od svog stanara da poveća stanarinu sa 6 na 7 eura po četvornom metru. Za stan od 100 četvornih metara to znači 100 eura više stanarine mjesečno. Stanar odbija povećanje stanarine. Lokalni indeks stanarine predviđa 6 eura na dnu i 7 eura na vrhu za usporedno velik stan. Tablica u nastavku (izvor: Deutscher Mieterbund Berlin) prikazuje moguće korake na putu do sporazuma.
|
mjera |
troškovi |
|
|
1. korak |
Osobni razgovor stanodavca |
- Bez troškova - |
|
2. korak |
Uključivanje medijatora (putem udruženja stanara |
Može se slobodno dogovoriti, npr. 50 eura |
|
3. korak |
1. stupanj: Okružni sud |
Sporna vrijednost iznosi |
|
4. korak |
2. stupanj: žalba regionalnom sudu |
Oko 820 eura za |
Savjet : Prije nego što se odlučite za sud: Okružni sud često će predložiti nagodbu. To znači da ćete proporcionalno pokriti troškove. Što se tiče rezultata, to možete imati jeftinije s posrednikom. Ako razgovor licem u lice zakaže, predložite posredovanje.
Nakon činjeničnog savjetovanja, obje strane razgovaraju o tome kako izgleda sljedeći korak. Međutim, postoje slučajevi u kojima kompromis nije moguć ili ga jedna strana odbije prihvatiti. Ako se fronte stvrdnu, doći će do spora na sudu.