Svake godine obračun troškova za grijanje i operativne troškove odnosi se na udruženja vlasnika, vlasnike stanova i stanare. Tko preuzima koja radna mjesta, koji rokovi vrijede? Mnogi računi za komunalne usluge za najam stanova stvaraju se pogrešno iz godine u godinu. Takozvana druga najamnina čini u prosjeku 34 posto ukupne najamnine. Isplati se biti precizan.
Svatko tko je vlasnik stana mora plaćati mjesečne operativne troškove upravljanja stanom. No, vlasnik te troškove ne mora platiti sam - neke se može proslijediti stanaru. Međutim, kako bi to bilo moguće, obje strane moraju prihvatiti odredbu iz ugovora o najmu. Takozvani Pravilnik o operativnim troškovima određuje koji su operativni troškovi stana razmjerni, a koji kao stanodavac morate platiti sami.
Većina ugovora o najmu predviđa da stanar snosi operativne troškove i za njih, uz osnovnu najamninu, plaća mjesečnu predujam. Domaćin je tada dužan redovito se namirivati. Nije trivijalno. Prema informacijama Deutscher Mieterbunda eV, svaka druga izjava o naknadi usluge je manjkava. "Zadatak je pravi izazov za laike", potvrđuje Rainer Schmitt, odvjetnik iz Bavarske udruge vlasnika kuća. Dosadno kad pogriješite. "Ali formalne pogreške čak dovode do toga da naplata postaje neučinkovita", upozorava Schmitt. Tada vlasniku mogu ostati troškovi koje bi stanar morao snositi.
Što su operativni, a koji dodatni troškovi?
U praksi se pojmovi operativni troškovi i pomoćni troškovi često koriste sinonimno. Međutim, pomoćni troškovi uključuju nekoliko stavki. Dodatni troškovi također uključuju, na primjer, troškove administracije, popravaka i održavanja. Pravilnik o operativnim troškovima (BetrKV) propisuje da se „svi troškovi koje je vlasnik imao vlasništvom nad stanom i njegovim trenutnim upravljanjem smatraju operativnim troškovima“. Prema Pravilniku o obračunu II., Oni uključuju sljedećih 17 stavki:
- Opskrba vodom
- Naplata za kanalizaciju (odvodnja)
- Troškovi dizala
- rasvjeta
- Čišćenje ulica / odvoz smeća
- Dimnjačar košta
- čišćenje kuće
- Održavanje vrta
- Perilica rublja (ali ne i troškovi popravka!)
- Antenska / kabelska televizija
- Domar / skrbnik (ali ne i upravitelj imovine)
- Osiguranje imovine i odgovornosti (ali ne i pravna zaštita, troškovi popravka, rizik od gubitka najma ili osnovno osiguranje)
- Porez na imovinu (ali ne i porez na imovinu ili imovinu)
- Ostali operativni troškovi (kao što su bazen, sauna, održavanje i ispitivanje aparata za gašenje požara itd.)
- troškovi grijanja
- Grijanje vode
- Sustavi grijanja i vodoopskrbe
Koji se operativni troškovi ne mogu prenijeti?
Vlasnik uvijek mora snositi sljedeće troškove:
- administrativni troškovi
- Troškovi održavanja i popravka
- Troškovi slobodnih mjesta
- Naknade za vođenje računa ili druge bankovne naknade
- Porez na dohodak od dohotka od najma
- Jednokratni troškovi, na primjer za suzbijanje štetočina
Kako se sastavlja račun za komunalne usluge?
Uz osnovnu najamninu, stanari plaćaju mjesečni popust za dodatne troškove kao što su voda, troškovi grijanja, naknade za smeće i usluge skrbnika. Topla najamnina sastoji se od ove hladne najamnine plus popust. U najboljem slučaju, operativni troškovi i ključ distribucije već bi trebali biti dogovoreni u ugovoru o najmu. Ključ distribucije definira kako se operativni troškovi kuće raspoređuju na pojedine stanove.
Stanar plaća operativne troškove ili paušalno ili kao predujam, ovisno o dogovoru u ugovoru o najmu. Rijetko postoje bruto najamnine u koje su operativni troškovi već uključeni. Ovdje stanodavac snosi rizik povećanja operativnih troškova sam. U novim ugovorima o najmu dogovara se ili paušalna stopa koju stanodavac ne mora podmiriti, ili predujam.
Na kraju obračunske godine svi se dodijeljeni operativni troškovi zbrajaju i uspoređuju s predujmom koji je izvršio stanar. Ako je stanar platio previše, vraća mu razliku. Međutim, može se dogoditi i da stanodavac zahtijeva doplatu. Važno je da ovo još jednom provjerite. Uz to, stanodavac mora izričito imenovati sve račune.
Kako pravilno pripremiti račun za komunalne usluge
Svatko tko mora predati račun za komunalne usluge trebao bi znati pravila. Oni su u njemačkom građanskom zakoniku od § 556. nadalje. Saželi smo najvažnije za vas:
- Obračunsko razdoblje ne može biti duže od dvanaest mjeseci. Čak i ako se stanar iseli nakon godinu i dva mjeseca, moraju se dati dvije izjave.
- Stanar mora primiti račun najkasnije dvanaest mjeseci nakon završetka obračunskog razdoblja. Domaćin više ne može zahtijevati doplatu nakon isteka tog razdoblja. Međutim, stanar i dalje može osporiti previše plaćenog.
- Nije dovoljno navesti ukupan iznos. Pojedinačni predmeti moraju biti navedeni, od otpada do tople vode. Ne morate priložiti potvrde, ali stanar ih ima pravo pregledati.
- Stanar bi trebao biti u stanju matematički razumjeti kako se generira svaki iznos. Korišteni distribucijski ključ mora biti imenovan i objašnjen.
- Zvuči banalno, ali sklono je pogreškama: Sve unaprijed plaćene uplate stanara moraju se imenovati i odbiti od stvarno nastalih operativnih troškova.
Što mora biti u ugovoru o najmu?
Odlomak " Stanar plaća operativne troškove" obvezuje stanara da snosi sve troškove u skladu s Pravilnikom o operativnim troškovima. Moraju se navesti samo " ostali troškovi " poput održavanja aparata za gašenje požara i dima, kao i čišćenje oluka.
Budite oprezni pri kupnji unajmljene nekretnine: Postojeći ugovor o najmu i dalje se primjenjuje, a formulacija je važna. U slučaju sumnje plaćaju se samo tamo navedeni predmeti. Ugovor se može promijeniti samo uz pristanak stanara.
Koliko su stvarno visoki operativni troškovi?
U listopadu 2019. njemačko udruženje stanara objavilo je tablicu operativnih troškova koja se odnosi na 2017. godinu. Prema ovom dokumentu, stanari mjesečno plaćaju prosječno 2,16 eura operativnih troškova po četvornom metru životnog prostora. Pregled stavki:
| Porez na imovinu | 0,18 eura |
| Voda uključujući kanalizaciju | 0,35 eura |
| Grijanje uključuje toplu vodu | 1,03 eura |
| Lift | 0,17 eura |
| Čišćenje ulica | 0,03 eura |
| Odlaganje smeća | 0,17 eura |
| Čišćenje zgrada | 0,18 eura |
| Održavanje vrta | 0,10 eura |
| Općenito električna energija | 0,05 eura |
| Čišćenje dimnjaka | 0,03 eura |
| osiguranje | 0,19 eura |
| Domar | 0,31 eura |
| Domar (čišćenje zgrada, zimska služba) | 0,15 eura |
| Antena, kabel | 0,13 eura |
| Drugi | 0,03 eura |
Stanari u Njemačkoj plaćaju najviše za grijanje i toplu vodu. U prosjeku treba platiti 1,03 eura mjesečno i kvadratni metar. 2014. bio je 1,39 eura. Pad je posljedica pada cijena energije.
Kao stanar možete koristiti zrcalo koje se objavljuje svake godine kako biste provjerili je li vaš račun za komunalne usluge vjerodostojan.
Odaberite ispravni distribucijski ključ
Nekoliko ključeva za distribuciju dolazi u pitanje: potrošnjom, životnim prostorom, stambenim jedinicama i ljudima. Grijanje i topla voda obično se naplaćuju prema potrošnji. Osim toga, stanodavac se može slobodno dogovoriti oko ključa raspodjele. Naš savjet za etažiranje: Kako ne bismo zakomplicirali račun za komunalne usluge, ima smisla uvijek odabrati ključ distribucije i zabilježiti ga u ugovoru o najmu oko kojeg se složila zajednica vlasnika. To ima tu prednost što jednostavno možete preuzeti podatke iz godišnjeg izvještaja udruženja vlasnika bez potrebe za dodatnim izračunavanjem. Inače, ključ raspodjele po osobi nikad nije dobra ideja: svaki put kad se broj stanovnika promijeni tijekom obračunskog razdoblja, najmodavac mora preraspodijeliti troškove.
Dobro je znati : Ako nema ugovornih propisa, zakonski ključ raspodjele primjenjuje se prema udjelu životnog prostora, tj. Prema kvadratnim metrima.
Iskustvo je pokazalo da su operativni troškovi za grijanje i toplu vodu najveći.
Rokovi za plaćanje operativnih troškova
Ako je dogovorena mjesečna uplata, stanodavac mora jednom godišnje pismeno podmiriti svaki zakup. Stanar mora primiti račun najkasnije dvanaesti mjesec nakon završetka obračunskog razdoblja. Ako je kalendarska godina presudna za naplatu, ključni datum je 31. prosinca. Ako stanodavac propusti rok, dodatni zahtjevi prema stanaru su isključeni. Osim ako iznajmljivač nije odgovoran za kasno poravnanje. Međutim, on mora biti odgovoran za bilo kakvu pogrešku naplate tvrtke (Regionalni sud u Kölnu, 1 S 161/06).
Prema BGH (spis broj VIII ZR 107/08), stanodavac snosi rizik da faktura neće na vrijeme stići do primatelja. Datum poštanskog žiga nije odlučujući, već primitak od strane stanara. Ako se nagodba ne dogodi unatoč podsjetniku, stanar može zadržati daljnja plaćanja predujma dok stanodavac stvarno ne podmiri operativne troškove.
Sudske presude i inspekcija
Iznajmljivači smiju sažeti nekoliko vrsta operativnih troškova na svojim računima operativnih troškova samo u iznimnim slučajevima. To je dopušteno za troškove svježe i prljave vode ako je izračun otpadne vode povezan s potrošnjom slatke vode (BGH, VIII ZR 340/08). Iznajmljivač ne mora raščlaniti troškove osiguranja imovine i odgovornosti (BGH, spis broj VIII ZR 346/08).
Stanodavci uvijek mogu uputiti stanare da pregledaju račune. Stanar može bilježiti i praviti kopije, rukom napisane ili koristeći računalo. Prema presudi Okružnog suda u Münchenu, također ima pravo fotografirati ili skenirati račune (412 C 34593).
Uložite prigovor na račun za komunalne usluge
Ako želite prigovoriti, to morate učiniti u roku od 12 mjeseci od primitka izjave. Nakon toga više nema prava (odjeljak 556, stavak 3, rečenica 5 BGB). U slučaju prigovora imate sljedeće mogućnosti:
- Prigovor i plaćanje
uz rezervaciju Na zahtjev možete podnijeti prigovor i platiti troškove uz rezervaciju. - Prigovor i djelomično plaćanje
Ako je pogreška jasna, možete se usprotiviti i platiti samo onaj dio koji je opravdan.
Prigovor uvijek napišite u pisanom obliku i provjerite možete li dokazati da je prigovor stigao najmodavcu na vrijeme.
