Vlažnost, propuh prozora ili kvarovi na grijanju česti su razlozi smanjenja najamnine. Ali ne i jedini. U našim slučajevima možete saznati u kojim slučajevima smijete plaćati manje najamnine i koje zakonske zahtjeve biste trebali poštovati.
Kada je opravdano smanjenje najamnine?
Stanodavac mora otkloniti nedostatke u unajmljenom stanu koji ograničavaju njegovu upotrebu u skladu s ugovorom. Dok se to ne dogodi, stanar može smanjiti stanarinu. Međutim, mora postojati kvar koji opravdava smanjenje najamnine i koji nije prouzročio korisnik. Takvi nedostaci su:
- netočne informacije o životnom prostoru
- Vlaga ili plijesan
- nepropusni krovovi ili oštećeni prozori
- Kvarovi ili nedostaci grijanja
- Kvar opskrbe toplom vodom
- začepljeni odvodi, neupotrebljivi toaleti, oštećene kade
- balkon kojem je potreban popravak
- Neispravnost električnog sustava, kvarovi dizala, zvona ili osvjetljenja kuće
- Podrum, vrt ili garaža se ne mogu koristiti
- istrošeni tepih, oštećeni parket
Ali šteta iz okoliša izvana također se smatra razlogom smanjenja najamnine:
- Zagađenje prašinom i prljavštinom
- građevinska buka
- Zagađenje bukom od susjeda zbog neodgovarajuće zvučne izolacije
- Poremećaji od susjeda
- Smrad iz susjednog stana, na primjer zbog neprikladnog uzgoja životinja
- Napad štetočina
- Prostitucija u kući
Dobro je znati : Zagađenje bukom izvana ne omogućuje vam uvijek plaćanje manje najamnine - sudovi to obično odlučuju od slučaja do slučaja. Stanari to mogu tvrditi kao smanjenje najamnine samo ako su se prilikom useljenja dogovorili o stanju stana ili ako iznajmljivač može zahtijevati isplatu naknade od treće strane koja ometa (kao u slučaju susjednog gradilišta ili sportskog terena).
|
Obećane značajke Također imate pravo na smanjenje stanarine ako stan ne |
Kada je isključeno smanjenje najamnine?
U slučaju energetske obnove ne smijete plaćati manju najamninu unatoč oštećenju uporabe, zagađenju bukom ili nečistoći. To uključuje mjere za poboljšanje toplinske izolacije, novi sustav grijanja ili nove prozore. U prva tri mjeseca obnove morate izdržati gradilište, a da od toga ne možete izvući smanjenje stanarine.
Smanjenje najamnine zbog onečišćenja bukom nije posve neproblematično: Ovisi o uzroku buke.
Čak i ako manjak smještaja dovodi samo do manjeg oštećenja, ne smijete smanjiti stanarinu - i dalje imate pravo da stanodavac ispravi nedostatak. Tipični beznačajni nedostaci su:
- neispravna rasvjeta na stubištu
- Manje zagađenje bukom od susjeda, na primjer zbog ispiranja toaleta, otvaranja i zatvaranja prozora i vrata nakon 22 sata.
- Pukotine na pukotinama u staroj zgradi
- Mrlja od vode u kupaonici
- Pukotina na staklu prozora
U osnovi, kao stanar, morate temeljito provjeriti stan prije potpisivanja ugovora. Kvarovi koji nisu prepoznati zbog grube nepažnje nisu razlog za kasnije smanjenje stanarine. Svatko tko unajmi stan u novogradnji ili u blizini igrališta ne smije se žaliti na građevinsku buku ili dječju vrisku. Također se moraju očekivati nedostaci u starim zgradama, poput starih prozora ili nejasnih stakala.
Kako provodite smanjenje najamnine?
Ne morate se od stanodavca prijaviti za smanjenje najamnine - ali trebali biste ih prethodno obavijestiti prijavom nedostatka. Jer tek kad zna za kvar, može ga otkloniti i vratiti stan u ispravno stanje. Kao stanar možete smanjiti najamninu u razdoblju između početka pogoršanja kvalitete vašeg doma i uklanjanja nedostatka.
Obavijest o nedostacima: Kako postupiti
Svatko tko želi provesti smanjenje najamnine trebao bi moći podnijeti pisanu obavijest o nedostacima kao dokaz. Bilo pismom ili e-poštom: dovoljno je ako opisujete simptome nedostatka - ne morate objašnjavati uzrok ili opseg oštećenja u upotrebi, to proizlazi iz presude Saveznog suda pravde (BHG, Az. VIII ZR 125/11). Telefonska obavijest o nedostacima dopuštena je samo u hitnim situacijama, poput kvara na grijanju zimi. I ovdje svjedok ima smisla.
Pod određenim okolnostima, vi kao stanar odgovorni ste za štetu ako ne prijavite kvar, a on s vremenom preraste u veliku štetu.
Ako je obavijest o nedostatku poslana, a iznajmljivač se ne pomakne ili čak odbije uspostaviti ispravno stanje stana, stanar može tužiti za otklanjanje nedostatka. Budući da je zahtjev za popravak jedno od prava stanara. Ne postoji zastara dok stanar živi u stanu.
Dobro je znati : Ako stanodavac koristi nekvalificirane radnike kako bi otklonio nedostatak smještaja ili ako je voljan raditi samo nedovoljno ručnih poslova, vi kao stanar možete taj posao odbiti kao „neprikladan“. U tom slučaju možete sami organizirati popravak o trošku stanodavca.
Koliko visoko može biti smanjenje najamnine?
Iznos smanjenja ovisi o pojedinačnom slučaju. Ovisi o tome koliko je jak nedostatak stanova i koliko dugo postoji. Iznos smanjenja najamnine mora biti primjeren, odlučio je Savezni sud pravde (Az. VIII ZR 19/14). Stoga pripazite da ne postavite previsoko smanjenje. Ako sumnjate, vi kao stanar trebali biste izračunati prenisko. Ili plaćate cijelu najamninu koja podliježe nadoknadi dok se uz pomoć pravnog savjetnika ne razjasni iznos dopuštenog smanjenja.
Pravnik ili zaposlenik udruge za zaštitu stanara objasnit će vam dokle možete smanjiti stanarinu i koji dio možete u potpunosti zadržati.
Kako izračunavate iznos smanjenja najamnine?
Iznos smanjenja najamnine može se lako izračunati samo u slučaju pogrešnog izračuna životnog prostora: Primjerice, ako je stan 15 posto manji od navedenog, najam možeš platiti 15 posto.
Teže je odrediti opseg drugog umanjenja vrijednosti stambene jedinice i iz toga izvesti iznos smanjenja najamnine. Da biste to učinili, morate uzeti u obzir je li nedostatak pogođen svim sobama u stanu ili kakvu veličinu i kvalitetu stanovanja ima soba - i naravno koliko je nedostatak trajao. Dakle, prije nego što se sami odlučite za smanjenje najamnine, poželjno je potražiti savjet od lokalne udruge stanara ili odvjetnika.
Koja je razlika između smanjenja najamnine i prava zadržavanja?
Ako se smanjenjem stanarine uglavnom radi nadoknađivanja pogoršanja kvalitete kuće, pravo zadržavanja stvarno je sredstvo za vršenje pritiska na stanodavca: ono omogućava stanaru da zadrži veći iznos. Oba prava stanara mogu se istodobno ostvariti.
|
Smanjenje najamnine |
Pravo zadržavanja |
|---|---|
|
Dio najamnine koji odgovara |
Stanar zadržava tri do pet puta |
|
Iznos smanjenja najamnine za |
Stanar unaprijed plaća zadržanu najamninu |
|
Zadržani iznos ne smije biti veći |
Može li stanodavac odbiti smanjenje najamnine?
Sama činjenica da stanar smanjuje najamninu ne daje pravo stanodavcu da raskine najam. Međutim, ako stanar plaća manju najamninu unatoč nejasnoj pravnoj ili činjeničnoj situaciji, on kriv za propust u plaćanju. Da bi to učinio, mora zaostajati s najamninom duljom od dva mjeseca uzastopno ili s dvomjesečnom najamninom tijekom duljeg razdoblja. Tada daje stanodavcu priliku da raskine stanarinu bez najave (BGH, Az. VIII ZR 128/11). Međutim, ako je smanjenje najamnine bilo opravdano, stanodavac prirodno nema pravo otkaza.
Informacije o tekstu preuzeli smo iz "Priručnika za stanare". Ovdje možete naručiti centar za savjetovanje potrošača od Amazona.
