Načelo naručivanja primjenjuje se od 1. lipnja 2015. do 22. prosinca 2020. i regulira preuzimanje troškova posredničke provizije između najmoprimca i najmodavca. U nastavku ćete saznati koje su razlike u odnosu na prethodnu pravnu situaciju i koji su problemi.
Ako tražite novi stan ili želite prodati vlastiti stan, obično unajmite brokera. Ali tko zapravo plaća proviziju posredniku? Prije uvođenja načela naručivanja bilo je moguće da vlasnik nekretnine unajmi brokera i svoje troškove provizije prenese na sljedećeg najmoprimca. Zakonodavac je prepoznao da to predstavlja nepovoljnu cijenu, posebno za stanara, te je stoga uveo načelo naručivanja.
Koji je princip naručivanja?
Ukratko, kroz načelo naručivanja donesena je odluka: „Tko naredi, taj plaća.“ Slijedom toga, ako vlasnik koristi pomoć brokera kako bi pronašao novog stanara, mora platiti i proviziju. Istodobno, to se odnosi i na stanara koji uz pomoć nekretnina pronađe novi stan. Stoga kao stanodavac više nije zakonski dopušteno jednostavno prenijeti proviziju za posredovanje na stanara. Savezni ustavni sud opravdao je novu uredbu izjavom da se "suprotstavlja socijalnim i ekonomskim nejednakostima".
Na koga se odnosi princip narudžbe?
U osnovi treba razlikovati tri kategorije: iznajmljivanje nekretnina privatnim osobama, prodaja imovine i iznajmljivanje komercijalnih nekretnina. Službeno se načelo naručivanja odnosi samo na najam privatnih osoba. Na primjer, ako se radi o prodaji, ne primjenjuje se načelo kupca. U praksi kupac obično plaća cijelu proviziju za posredovanje. Međutim, u nekim slučajevima kupac i prodavač također odluče podijeliti posredničku proviziju. Treća kategorija su komercijalne nekretnine. Načelo narudžbe ni ovdje ne vrijedi. Dakle, ako želite unajmiti poslovnu zgradu, morate platiti punu naknadu za posredovanje.
Kritika načela naručivanja
Nakon uvođenja načela naručivanja, posebno su se žalile imovinske i brokerske udruge. Njemačko udruženje za promet nekretninama (IVD) - kojemu pripadaju agenti za promet nekretninama, savjetnici za nekretnine, administratori i druge profesionalne skupine - i dalje se boji da će se stanovi sve više prodavati pod rukom i da će biti ugroženo postojanje agenata za promet nekretninama. Također postoji rizik da će provizija brokera u budućnosti jednostavno biti dodijeljena cijenama najma, što će i dalje dovoditi u nepovoljniji položaj stanare.
Kao stanodavac, to morate znati
Stanodavac obično unajmi brokera i stoga također mora snositi troškove. Imajte na umu da nije legalno posrednički prenos provizije posredniku prenijeti na stanara, na primjer uz pomoć daleko previsoke naknade za prijenos opremljene kuhinje. Zakonski je bilo propisano da naknada za prijenos ne smije premašiti trenutnu vrijednost za više od 50 posto.
Također morate biti svjesni da iznos provizije posrednika za najmodavca nije reguliran zakonom. Ako stanar unajmi brokera jer traži novi stan, provizija posrednika ne smije biti veća od dvije neto mjesečne najamnine plus PDV.
Dobra vijest za sve stanodavce je međutim da u prijavi poreza na dohodak mogu zahtijevati naknadu za posredovanje plaćenu u obliku troškova povezanih s dohotkom. Pod uvjetom da je imovina od najma stečena radi primanja oporezivog prihoda od najma.
To morate znati kao podstanar
Načelo naručivanja prvenstveno je namijenjeno rasterećenju stanara. Ipak, ovdje vrijede i određena pravila:
Kao podstanar, morate platiti troškove posredovanja samo ako ste brokeru namjerno naložili da traži stan uz znanje o provizijskoj obvezi i ako je njegov ugovor posredovan.
Ako imate osjećaj da vaš stanodavac pokušava zaobići princip narudžbe s visokim dodatnim troškovima najma, imate mogućnost povrata ovog novca. Prema Zakonu o stambenoj agenciji, ugovori o plaćanju "nisu učinkoviti ako su primjetno nesrazmjerni vrijednosti objekta".
U određenim slučajevima stanari također imaju mogućnost odbiti proviziju brokera u porezne svrhe. Imate dobre šanse ako ste morali potražiti novi stan zbog novog posla i za to ste unajmili brokera.
Zaobilazeći načelo naručivanja: Što je nedopustivo?
Stanodavci redovito pokušavaju zaobići načelo naručivanja. Međutim, mnogi su slučajevi ilegalni. U nastavku navodimo nekoliko primjera:
- Nerijetko se događa da ljudi koji traže smještaj budu pod posebnim pritiskom. Tada se brzo dogodi da očajni potencijalni stanar dobrovoljno potpiše gledajući stan da je unajmio trgovca.
Obavezno pročitajte sitni tisak na oglasima za stanovanje. Ovdje se često navodi da se zahtjev za pretraživanje stavlja uz zahtjev za kontakt. Ovdje zahtjev za proviziju postaje nevaljanim i nakon sklapanja ugovora. - Zbog visoko konkurentnog tržišta stambenog prostora, sve je češće da se neki oglasi o nekretninama više ne prikazuju na uobičajenim portalima o nekretninama koje svatko može pogledati. Umjesto toga, oglasi se sada prenose na privatne web stranice na koje isključivo brokeri imaju ekskluzivna prava pristupa. U ovom slučaju, budući stanar ne može izbjeći unajmljivanje brokera.
- Osim toga, kao posrednik je nezakonito da stanodavac izda nalog i istovremeno čeka dok ga stanar ne unajmi da bi ih potom spojio. Kao rezultat toga, brokera plaćaju obje strane, što je protuzakonito.
Dobro je znati: Ako imate zabrinutosti da provizija posrednika nije legalna i to možete pravno opravdati, imate tri godine da povratite uplatu u skladu s Odjeljkom 5 WoVermittG (zakon koji regulira posredovanje u stanovanju).