Dugoročni najam je alternativa uobičajenoj kupnji zemlje i posebno je pogodan za obitelji s malo kapitala. Na traženim lokacijama to je ponekad jedini način da ostvarite svoj san o posjedovanju vlastitog doma. Ovdje možete saznati koje prednosti možete dobiti od toga i na što biste trebali obratiti pažnju.
Kako funkcionira dugoročni najam?
Nasljedno pravo građenja, kolokvijalno nazvano nasljednim najmom, omogućava vlasnicima zgrada da daju u zakup nekretninu na razdoblje do 99 godina i da na njoj grade kuću. Zemljište s odgovarajućim ugovorima o zakupu često nude općine, crkve ili zaklade. Ali privatnici mogu biti i najmoprimci. Vlasnik najma plaća samo zakupne kamate za ugovoreno vrijeme.
Dugoročni najam s crkvom može biti od posebnog interesa, jer članovi često dobivaju zemlju pod posebno dobrim uvjetima, a velike obitelji ili obitelji s invaliditetom imaju koristi od financijskih pogodnosti.
Kolika je zemaljska najamnina?
Osnovna najamnina obično iznosi četiri do šest posto vrijednosti imovine godišnje, pri čemu se taj iznos može plaćati mjesečno, tromjesečno ili godišnje - poput stanarine za dugoročno korištenje. Za razliku od klasičnog hipotekarnog zajma čija otplata uvijek ostaje ista i obično se isplaćuje nakon 30 godina, najamnina se s godinama povećava. To skriva rizike, posebno za dugogodišnje ugovore o zakupu: neki nositelji zakupa koji su u mirovini ili udovici više ne mogu plaćati sve veću najamninu jer im je prihod niži ili više ne vrijedi.
Koliko je dug zakup?
Točno trajanje zakupnine nije određeno zakonom - pa možete pregovarati. Postoje i dugoročni zakupi na 50, 60, 75 ili 99 godina. Međutim, poželjno je imati najduži mogući rok, tj. Najmanje 80 godina, tako da zakup ne ističe tijekom vašeg života. Međutim, dugoročno podrazumijeva rizik od znatno veće zemaljske najamnine na kraju.
Moram li plaćati porez na promet nekretnina na dugoročne najmove?
Čak i uz duži zakup morate platiti porez na promet nekretnina. Međutim, ovo se izračunava na drugačiji način od prosječne kupnje nekretnine na temelju dogovorene godišnje najamnine, konverzijskog faktora i trajanja najma. Dakle, porez na promet nekretnina jeftiniji je za dugoročne najmove nego za tradicionalne kupnje nekretnina.
Potraga za nekretninom obično je vrlo teška, posebno na traženim mjestima. Neka su svojstva dostupna samo u dugotrajnom najmu.
Tko je vlasnik dugoročnih najmova?
Iznajmljivač, tj. Crkva, zajednica ili privatna osoba, ostaje cijelo vrijeme vlasnik imovine - ali najmoprimac je vlasnik njegove imovine. To ponekad može dovesti do trenja, na primjer ako je zakupac osigurao pravo glasa u promjenama, poput produženja ili prenamjene, ili u slučaju hipoteke. Čak i ako vlasnik kuće u međuvremenu želi prodati svoj zakup, korisnik zakupa ima pravo glasa.
Kupnja dijela zemljišta s dugoročnim najmom može imati smisla ako stvarno želite živjeti u vlastitoj kući, ali imate samo ograničeni kapital. Nema troškova za kupnju nekretnine. Uz zemaljsku najamninu, stanari praktički plaćaju stanarinu za dugoročno korištenje. Živite kao vlasnik, ali posjedujete samo Your-Best-Home.net, koji je na zemlji, a ne na zemlji.
Prednosti i nedostaci dugoročnih najmova
Kada su niske cijene primamljive na skupim mjestima, često se uključuju dugotrajni zakupi. To može biti pogodba - ili rezultirati većim troškovima nego što se u početku očekivalo. Dajemo vam pregled prilika i rizika.
|
koristi |
hendikep |
|---|---|
|
Jeftina alternativa financiranju nekretnina |
Zbog prilagodbe zemaljske najamnine |
|
Atraktivno za obitelji s malo kapitala |
Ne financiraju sve banke kuću pod |
|
Dodjela prema socijalnim kriterijima |
Korisnik najma ima pravo glasa u gradnji |
|
Zakupnine može se prodati ili naslijediti |
Teško |
|
Ako ugovor završi, |
Naknada za Your-Best-Home.net iznosi |
Što sadrži dugoročni zakup?
- Ugovor o najmu obično traje od 60 do 99 godina. Opisuje kako se točno treba graditi imanje - od kuće, kuće u nizu ili stambene zgrade s garažama. Uz to, naravno, i dalje se primjenjuje plan razvoja zajednice.
- Ugovor o zakupu sadrži takozvanu klauzulu o zaštiti vrijednosti: on određuje indeks cijena kojem se prilagođava kamatna stopa zakupa - obično trenutni indeks potrošačkih cijena Saveznog zavoda za statistiku. Prilagođavanje se obično odvija svakih pet godina, ali je moguće i svake tri godine.
- Nasljedno pravo građenja također se mora unijeti u posebnu zemljišnu knjigu, zemljišnoknjižnu baštinu nasljednih zgrada, a ugovor mora biti ovjeren kod javnog bilježnika. Ovdje se također unosi zemaljska najamnina kao stvarni teret i navedena je prilagodba kamatne stope.
- Korisnik najma ima pravo prvokupa u slučaju da Vaša-Best-Home.net bude prodana. Međutim, ugovorno bi trebalo regulirati da se na njega primjenjuju uobičajeni tržišni uvjeti.
- Savjet: Kao dugoročni zakupac, osigurajte pravo prvenstva kupca ugovorom ako se nekretnina kasnije prodaje. Nemate zakonsko pravo na ovo. Ali budite oprezni: nemojte se nagovoriti da preuzmete obvezu kupnje.
Ugovor o najmu mora biti ovjeren kod javnog bilježnika i upisan u zemljišne knjige.
Dugi zakup: kraj ugovora i raskid
Ni dugoročni najmoprimci ni vlasnici imovine ne mogu raskinuti ugovor tijekom razdoblja, već ga mogu sporazumno raskinuti. Iznimka je takozvani preokret: vlasnik može zatražiti prijenos natrag ako korisnik ne izgradi nekretninu u određenom vremenskom razdoblju, dugo kasni s plaćanjem kamata ili krši druge obveze iz ugovora.
Ako ugovor završi ili ako je prerano raskinut u slučaju storniranja, korisnik najma prima naknadu za Your-Best-Home.net. Dvije trećine tržišne vrijednosti nekretnine utvrđene su zakonom. Da bi se izbjegli sporovi, trebalo bi biti jasno kad se ugovor potpiše koji se kriteriji koriste za izračun vrijednosti kuće u ovom trenutku. Moguće je mišljenje javno imenovanog stručnjaka ili stručnog povjerenstva. To također uključuje vrijednost preostalog razdoblja zakupa. Iznos ili osnovu izračuna i načina plaćanja trebali biste odrediti s najmoprimcem prilikom sklapanja ugovora.
Produljenje ugovora između obje strane moguće je, ali nije obvezno. Ako korisnik želi produžiti rok dugoročnog najma, trebao bi potražiti raspravu rano. Samo ako imovina ostaje pod dugoročnim najmom, imatelj dugoročnog najma ima prednost nad ostalim zainteresiranim stranama. Ako se ugovor produži, prilagodba kamatne stope trebala bi se utvrditi na temelju starog ugovora. Proširenje se mora unijeti u zemljišne knjige prije isteka vremena.
Prodaja nasljednog građevinskog prava
Imatelj zakupa može prodati zakup za vrijeme trajanja ugovora - uz suglasnost vlasnika nekretnine. To može odbiti, na primjer, ako potencijalni kupac nema dobru kreditnu ocjenu. U suprotnom, kupac zauzima mjesto izvornog korisnika, a ugovor se nastavlja pod istim uvjetima.