Mnogi kupuju kuće i zemlju izravno od investitora. Jer kupnja umjesto da se gradite štedi puno truda. Ali čak i ovdje mogu nastati problemi. Uz dobro planiranje, projektu vlasništva nad kućom može se pristupiti mirno.
Kupnja nekretnine od programera ima prednosti: trebate samo odabrati kuću iz snova. Svako malo provjerite napredak u gradnji i na kraju sve što trebate je pomaknuti namještaj na svoje mjesto. Programer se prethodno uhvatio u koštac sa svim svađama oko planiranja, dosadnim formalnostima i tehničkim izazovima - i sve je vrlo dobro riješio. To je teorija.
Provjerite graditelja
U praksi stvari ne idu uvijek tako glatko. Trebali biste biti spremni na moguće probleme. Mnogo ovisi o pronalaženju profesionalnog građevinskog partnera. "Neka vam programer nekretnina pokaže referentne objekte i stupi u kontakt s prethodnim kupcima", savjetuje Gabriele Heinrich, direktorica Bonnove udruge za zaštitu potrošača, koja živi u vlasništvu. Programer vaše imovine ne samo da mora biti tehnički ispravan, već bi trebao biti i ekonomski solventan. Ako investitor nevolje padne u financijske poteškoće tijekom faze gradnje, to može biti skupo i za vas. Dobra vijest: Pomoću poslovnog izvješća možete brzo saznati koliko je građevinska tvrtka financijski stabilna. Sve je u redu? Dobro. Tada ugovor o gradnji i dalje predajete specijalističkom odvjetniku. Troškovi su dobro uloženijer vas odvjetnik može upozoriti na nepovoljne ugovorne klauzule.
Provjerite kupoprodajni ugovor
"Ne dopustite da budete pod bilo kakvim pritiskom prilikom sklapanja ugovora", naglašava Wendelin Monz, specijalist pravnik za građevinsko i arhitektonsko pravo iz Udruge za zaštitu vlasnika zgrada. Često puta kupce tjeraju da brzo potpišu. Prije nego što to učinite, trebali biste u potpunosti razumjeti ugovor. Središnji je dokument opis gradnje i usluga, u kojem su navedeni svi građevinski materijali, usluge i cijene. Rezerve za izmjene građevinskih materijala su ključne. Te klauzule omogućuju programeru, na primjer, da koristi druge pločice od dogovorenih. Možda nećete dobiti standardnu opremu koju želite. U slučaju etažirane zgrade, izjava o podjeli i prava korištenja od velike su važnosti: Na primjer, krovna terasa može biti u zajedničkom vlasništvu i platiti je svim stranama,ali samo jedan vlasnik ima pravo koristiti ga. Bilo bi neugodno kad biste smjeli platiti sjedenje na otvorenom, ali ne i uživati.
Samo plati ono što je već učinjeno
Građevinari plaćaju samo prema napretku gradnje, kako je određeno Uredbom o agentima za nekretnine i graditeljima (MaBV). Prva rata je postavljena. Do šest dodatnih stupnjeva broja može se pojedinačno dogovoriti.
|
Napredak u gradnji |
Udio u |
Primjer za sedam pojedinačnih rata |
|---|---|---|
|
Nakon što su započeli zemljani radovi |
30 posto |
1. rata |
|
Za sve daljnje radove na |
70 posto | |
|
Udio u preostalom iznosu | ||
|
Nakon završetka školjke, |
40 posto |
2. rata |
|
Proizvodnja krovnih površina i |
8 posto |
3. rata |
|
Sirova instalacija sustava grijanja |
3 posto |
4. rata |
|
Sirova instalacija sanitarnih čvorova |
3 posto |
4. rata |
|
Sirova instalacija električnih sustava |
3 posto |
4. rata |
|
Ugradnja prozora uključujući ostakljenje |
10 posto |
4. rata |
|
Unutarnja žbuka |
6 posto |
5. rata |
|
Estrih |
3 posto |
5. rata |
|
Vodovod za polaganje pločica |
10 posto |
5. rata |
|
Popunjenost |
12 posto |
6. rata |
|
Završetak fasade |
3 posto |
7. rata |
|
Potpuni završetak |
5 posto |
7. rata |
* odnosi se na istovremenu kupnju kuće i zemljišta od graditelja.
Plaćajte u fazama
Građevinari plaćaju samo prema napretku gradnje, kako je određeno Uredbom o agentima za nekretnine i graditeljima (MaBV). Ne morate platiti punu cijenu za nekretninu koja još nije spremna. Prenosite u nekoliko faza prema napretku gradnje. Prva rata (vidi tablicu) dospijeva tek nakon započinjanja zemljanih radova, a ne kad se ugovor potpiše. Sve daljnje rate plaćate tek nakon što programer stvarno pruži dogovorenu uslugu.
Posjet gradilištu
Rani i redoviti pregledi na gradilištu olakšavaju uklanjanje nedostataka. Naravno, ovo se odnosi i na projekte investitora. Stoga je logično dodati dodatak ugovoru koji vam daje pravo pregledati ljusku sa stručnjakom kojem vjerujete. Da biste pravovremeno utvrdili sve građevinske nedostatke, tijekom građevinske inspekcije trebao bi vas pratiti vlastiti procjenitelj. Ova udruženja posreduju neovisni građevinski stručnjaci i pravnici: Bauherren-Schutzbund (bsb-ev.de), Udruženje privatnih graditelja (vpb.de) i Stambeno vlasništvo (Wohnen-im-eigentum.de).
Zaštitite svoje ulaganje
Iako programer nekretnine ima vrlo dobru reputaciju, također može upasti u financijske poteškoće ili u najgorem slučaju čak podnijeti zahtjev za bankrot. Stoga je poželjno svoju investiciju zaštititi od samog početka.
Po zakonu imate pravo na jamstvo za izvršenje posla u iznosu od 5 posto iznosa ugovora. Ovaj polog namijenjen je nadoknadi dodatnih troškova koji nastanu ako programer vaše imovine ne može završiti projekt. Investitor nekretnine može pružiti jamstvo ili možete zadržati odgovarajući iznos od prve rate. No, 5 posto ukupne cijene često je premalo. Bolje je pregovarati o povećanju na oko 10 posto.
Morate platiti samo prema napretku gradnje, toga biste se trebali držati. No kad investitoru ponestane sredstava, često se ništa ne dogodi na gradilištu, a kupci opetovano uplaćuju unaprijed. Međutim, ovdje se savjetuje oprez jer ovu avansnu uplatu možete izgubiti. Najbolje je konzultirati se s pravnikom koji će vodonepropusno uvrstiti vrijednosne papire u ugovor. Pomoću ove sigurnosne mreže možete ostati opušteniji ako je investitor u krizi. Vaš novac nije izgubljen - i ako je potrebno, možete ostvariti svoj san o posjedovanju vlastitog doma s novim partnerom i novom imovinom.