Neriješeno pravo prvenstva može imovinu iz snova pretvoriti u stvarni problem. Jer tako nastaju sporovi između susjeda. Ali postoje načini da se zaštitite od toga. Pročitajte kada pravo prvenstva postane sporna točka i kakva je pravna situacija.
Provjerite prednost prije kupnje
Neka svojstva nemaju izravan pristup ulici ili javnom putu. Do takvih svojstava okrenutih unatrag može se doći samo korištenjem tuđeg privatnog vlasništva kao putanje. Kao stanovnik stražnjeg imanja ovisite o pravu prolaska, koje je ovjereno kao građevinski teret. A to može dovesti do puno sukoba.
Ako se pravo prvenstva upiše u zemljišne knjige, to se teško može osporiti. Prije kupnje zemljišta ispred posjeda, budući kupci trebali bi stoga temeljito ispitati izvadak iz zemljišne knjige nekretnine.
Ako kupujete zemljište na ulici, dužni ste susjedu parcele iza vas dodijeliti prednost prolaza ako napravite ulaz. Neizbježno ćete izgubiti značajan dio imovine, što će značajno smanjiti vrijednost imovine i njezinu upotrebljivost. Svakako biste to trebali provjeriti prije kupnje.
Provjerite prednost prije kupnje nekretnine. Možda ćete morati podijeliti svoju imovinu s drugim ljudima.
Pravo prvenstva kao dio nekretnine
Ako se u zemljišnim knjigama ne zabilježi pravo prolaska, susjedni vlasnici mogu međusobno zaključiti privatne ugovore o mogućim namjenama pristupne ceste, ali je upis u zemljišnu knjigu trajno sigurniji. Napokon, privatni ugovori primjenjuju se samo između određenih ugovornih strana. To znači da ako se susjed promijeni (na primjer zbog preseljenja ili smrti), pravna situacija može biti ponovno otvorena bez upisa u zemljišne knjige.
Suprotno tome, upisi u zemljišne knjige opisuju svojstva nekretnina. A oni ustraju čak i s promjenom vlasništva. Njemački građanski zakonik (BGB) s tim u vezi jasan je: "Prava povezana s vlasništvom nad nekretninom smatraju se dijelom imovine" (odjeljak 96. BGB).
Svatko tko kupi nekretninu s odgovarajućim upisom u zemljišne knjige automatski stječe obveze ili prava koja proizlaze iz takozvanih služnosti kao što je pravo puta.
Ako se susjedi promijene, stari privatni ugovor više ne vrijedi. Upis u zemljišne knjige osigurava rukovanje stazom.
Poslužna i vladajuća svojstva u prvom redu
Zakonodavac imovinu koja koristi služnost naziva "dominantnom imovinom". Suprotno tome, to je "uslužno svojstvo", kojem dijelovi prava puta moraju biti dostupni kao put.
U vezi s zemljišnim knjigama, vlasnik vladajućeg dobra uvijek ima bolje kartice u slučaju spora. Promjene imovine koja služi, poput zgrada ili postrojenja, ne smiju ometati ostvarivanje prava puta.
Upis u zemljišne knjige znatno ograničava vlasnika imanja koje služi: mora prihvatiti odgovarajući teret zbog korištenja staze od strane stranaca i barem djelomično uskladiti svoje postupke s interesima drugih.
Pravo puta mora se pažljivo ostvarivati
Iako je pravo puta jasno, oko dizajna uvijek postoje sporovi.
Iako je koncept prava prvenstva jasan, uvijek postoje sporovi kada je riječ o dizajnu: stanovnici dominantnog posjeda često parkiraju automobile na stazi, podižu ograde ili proširuju svoj vrt do staze. Njihov argument: mogli su raditi sve što žele sa svojom stazom i parkirati se na njoj.
Ali u tome nisu u pravu. Pravo prolaska dozvoljava samo upotrebu drugog dijela imovine kao načina, kako je to zabilježeno u zemljišnim knjigama. Ako želite parkirati u blizini svoje kuće, morate stvoriti prostor na vlastitom imanju. Jer čak i uz postojeće pravo puta, staza ostaje vlasništvo susjeda i s njom se mora tako postupati.
U osnovi se stoga primjenjuje sveobuhvatni zahtjev pažljivog izvršavanja svih služnosti (§ 1020 BGB): Prema zakonu, interesi vlasnika imanja koja poslužuju moraju biti „pošteđeni što je više moguće”. Nepotrebno glasno zavijanje motora, razgledanje susjedne imovine ili oštećivanje tuđe imovine nisu kompatibilni s ovim zahtjevom.
Zamjenjuje li uobičajeno pravo pravo puta?
No, čak i bez upisa u zemljišne knjige i bez pismenog ugovora, postoji mogućnost da je pravo prolaska nastalo kao uobičajeno pravo tijekom godina korištenja.
Sve dok susjedi žive mirno rame uz rame i ne smeta im ponašanje ostalih stanovnika, nema akutne potrebe za pojašnjenjima - a u ovom se slučaju obično ništa ne bilježi u pisanom obliku. Ovi nejasni uvjeti, koji do sada nisu predstavljali problem, prijete da postanu kritični ako, na primjer, strukturne promjene na prednjem posjedu presijeku put stražnjem posjedu ili ga suze toliko da vozilo više ne može proći.
S druge strane, promjene u načinu života korisnika rute također mogu dovesti do sukoba. Kad djeca odrastu, povećava se broj vozila koja zagađuju cestu bukom i ispušnim plinovima, jedna osoba treba njegu, služba za njegu redovito dolazi - potencijal za sukob je velik.
U slučaju spora nije uvijek lako razjasniti postoji li običajno pravo i u kojoj je mjeri. Na primjer, analiza od slučaja do slučaja može pokazati da je rutu uobičajeno koristiti samo pješice, ali ne i s motornim vozilima. U takvim se slučajevima hitno savjetuje pravni savjet. Ako gledate zajedno sa svojim susjedima, često možete pregovarati o financijskoj naknadi. U interesu dobrosusjedstva, uvijek je poželjna spremnost na suradnju svih uključenih.