Cvjetajuća polja lavande, fina kuhinja, dobra vina i živahna kultura: samo je nekoliko stvari zbog kojih je Francuska popularna destinacija za odmor. Nerijetko se događa da ljudi razmišljaju o kupnji kuće u Francuskoj. Ali budite oprezni: Različite zemlje, različiti običaji - u ovom smo članku saželi sve što trebate znati, uključujući važne adrese i prijevode.
Kupnja kuće u Francuskoj: kako pronaći svoj posjed
Za početak biste trebali razmisliti o tome gdje biste željeli živjeti u Francuskoj ili kamo biste željeli redovito ići na odmor. I: bi li to trebala biti mala kuća, stan ili vila s bazenom? Ako volite, na primjer, provesti godišnji odmor u Provansi, onda naravno ima smisla i tamo kupiti kuću. U najboljem slučaju to područje već poznajete i možda već znate neke od mještana - oni su uvijek dobra pomoć kada tražite imanje.
Posrednik: Posredovanje u Francuskoj podliježe strogim propisima - studij prava ili ekonomije ili četiri do deset godina iskustva u industriji. Tek tada prefektura izdaje "carte profesionalca".
Preporučeno: Članovi FNAIM brokerske udruge (Féderation Nationale des Agents immobiliers et Mandataires en vente de fonds de commerce). Provizija je stvar pregovora, ali obično iznosi sedam do osam posto nabavne cijene plus PDV.
Novine: Ako želite samostalno pretraživati, ponude nekretnina u inozemstvu možete redovito pronaći u odjeljku za nekretnine nacionalnih dnevnih novina ili na njihovim web stranicama.
Bilježnik:Javni bilježnici imaju nekoliko funkcija u Francuskoj: javnobilježničko ovjeravanje kupoprodajnih ugovora, savjetovanje o nekretninama, imovini i nekretninama (važno za strane kupce), kao i posredovanje u prometu nekretnina. Zbog svojih kvalifikacija, javni bilježnici imaju široko znanje o lokalnom tržištu nekretnina i stoga vam neće pomoći samo u posredovanju, već iu pripremi kupoprodajnog ugovora.
Vijećnica: Gradske vijećnice u Francuskoj pružaju informacije o građevinskim površinama, razvojnim planovima, propisima o urbanističkom planiranju, ostalim građevinskim propisima i trenutnim cijenama nekretnina.
Arhitekt:Arhitekti dolaze u pitanje kada planiraju i nadziru pojedinačne građevinske projekte i organizirani su u “Ordre des Architectes” (Arhitektonskoj komori).
Investitori: nude domove i stanove po sistemu ključ u ruke. Pripadnost profesionalnoj udruzi obično govori o ozbiljnosti i stručnosti. Najpoznatija udruženja su: "Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs" / FNPC i "Union Nationale des Constructeurs de Maisons Individuelles" / UNCMI.
Praznici po narudžbi: to je moguće kod vašeg vlasništva. Provansa je mnogima na vrhu popisa.
Kupnja kuće u Francuskoj: Budite oprezni s preliminarnim ugovorima
Oprez: preliminarni ugovor pravno vrijedi u Francuskoj! Tamo se to računa kao međusobno obećanje prodaje i stoga je obvezujuće! Stoga ne preuzmi prenagljene obveze iz raspoloženja za odmor. Prije nego što potpišete takozvani "Avant-Contrat" ili "Compromis des Vente", neophodno je da potražite javnog bilježnika za pomoć.
Nakon što pronađete imovinu po vašem izboru, ako je moguće, dogovorite sve detalje u preliminarnom ugovoru s prodavateljem. Služi kao osnova za javnobilježnički ugovor o kupoprodaji. Zbog pravnih posljedica povezanih sa sklapanjem takvog preliminarnog ugovora, toplo se preporučuje da ga sastavi javni bilježnik i, ako je moguće, osigura financiranje čak i prije potpisivanja.
Javni bilježnici u njemačko-francuskom pograničnom području (Alsace / Lorraine) obično pružaju dvojezične savjete, na primjer i o pitanjima nasljeđivanja, te mogu ovjeriti kupoprodajne ugovore i hipotekarne naloge širom Francuske. Za javne bilježnike u ostatku Francuske bio bi potreban ovjereni prijevod njemačkog ugovora o zajmu. Međutim, to je dugotrajno i skupo.
Ako želite izbjeći putovanje u Alzas izričito radi naručivanja hipoteke, alzaški bilježnik će vam na zahtjev poslati punomoć na njemačkom jeziku koju zatim možete potpisati pred njemačkim bilježnikom ili u najbližem francuskom konzulatu. Troškove nastale zbog toga snosit ćete vi.
Prema zakonu o solidarnosti i urbanoj obnovi (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain), razdoblje otkazivanja od sedam dana nakon potpisivanja preliminarnog ugovora o kupnji odnosi se i na rabljene nekretnine. U tom roku ne smiju se izvršiti predujmovi i ugovor ne mora biti ovjeren kod javnog bilježnika.
Prema francuskom Potrošačkom zakonu, u predugovoru mora biti navedeno treba li i, ako da, u kojoj mjeri se nabavna cijena treba financirati kreditnim sredstvima. Zakon predviđa razdoblje od najmanje četiri tjedna nakon zaključenja predugovora za nabavu financiranja. Ako banka u tom roku odbije odgovarajući zahtjev za zajam, obično možete besplatno odustati od preliminarnog ugovora. Međutim, trebali biste to pismeno potvrditi. Ako je potrebno, produljenje roka može se dogovoriti s prodavateljem. Dogovorena polog nabavne cijene smije se izvršiti samo na račun javnog bilježnika koji je naručio kupnju.
I u Francuskoj se moraju poštivati određeni građevinski propisi, poput razvojnog plana (plan d'occupation des sols / POS) i urbanog planiranja (dokumentirano u "Certificat d'Urbanisme" / CU). Općine izdaju građevinsku dozvolu .
gradnja ključ u ruke obiteljskih kuća podložno posebnim pravnim propisom (contrat de izgradnja de maison pojedinca / CCMI). sklopljenog s programeri rade ugovora uvjetuje strogim propisima za zaštitu kupca, određenog pojedinca, izdane za svoje jamstvo završetka građevinskih projekata u obliku banke - ili osigurava jamstvo osiguranja.Knjižna
knjigaje u Francuskoj drugačije regulirano. U Alzasu i Loreni postoji takozvani "livre foncier", koji se vodi poput njemačke zemljišne knjige (odjeljci I do III). U ostatku Francuske vode se regionalni hipotekarni registri (Bureaux de Conservation des Hypothèques) koji registriraju i imovinska prava i hipoteke.
Vlastiti raj za odmor: Mnogi ljudi ispunjavaju ovaj san kupujući kuću u Francuskoj.
Financijska imovina u Francuskoj: kredit i porezi
Isplata zajma
Budući da bi dogovorena kupoprodajna cijena obično trebala biti dostupna kod javnog bilježnika u vrijeme javnobilježničkog ovjeravanja transakcije s nekretninama, zajmodavci zajam plaćaju izravno notaru kao dio povjerenja.
Ako ste već vlasnik nekretnine, zajam se može isplatiti prema vašim uputama bez mandata povjerenja čim je hipoteka upisana u točan poredak. Međutim, zbog relativno dugog vremena obrade u francuskim zemljišnim uredima ili hipotekarnim uredima, to može potrajati nekoliko tjedana. Ukoliko su u takvim slučajevima neophodne prijevremene isplate zajma (na primjer, za plaćanje trgovačkih računa), one se obično mogu izvršiti putem odgovornog javnog bilježnika - kao dio njegove odgovornosti za ispravnu registraciju hipoteke.
Dakle, ako želite financirati nekretninu, imajte na umu da je očekivano vrijeme obrade, od podnošenja zahtjeva za zajam do isplate zajma, oko dva do tri mjeseca.
Učinci upotrebe sredstava za izgradnju društva
Korištenje stambenog zajma i štednih sredstava u inozemstvu u razdoblju obveze porezni ured smatra štetnim za premije ili poreze. Glavna iznimka odnosi se samo na zaposlenike Europske unije: Prema presudama BFH, oni mogu koristiti sredstva građevinskog društva za obiteljske domove u svojoj zemlji prebivališta.
Ostali porezni učinci imovine u inozemstvu - poput tretmana prihoda / gubitaka od iznajmljivanja i najma u inozemstvu radi oporezivanja dohotka u Njemačkoj - temelje se na sporazumu o dvostrukom oporezivanju između Savezne Republike Njemačke i Francuske. Ovdje mora biti uključen porezni ured odgovoran za oporezivanje poreznog obveznika.
Tekući troškovi
Općina svake godine redefinira porez na imovinu . Uz porez na imovinu (taxe foncière), u Francuskoj se mora platiti i takozvani porez na stanovanje (taxe d'habitation) . Svi koji imaju stan, bilo da je vlasnik ili podstanar, moraju ga platiti. Iznos se temelji na katastarskoj vrijednosti zakupa i općinskoj stopi procjene. Porez na imovinu i stanove zajedno je uglavnom veći od njemačkog poreza na imovinu. Tekući troškovi poput odvoza smeća, čišćenja ulica, vode i kanalizacije obično su jeftiniji nego u Njemačkoj. Otvorite francuski račun za tekuće troškove.
Tradicionalna francuska seoska kuća s vrtom u Bordeauxu.
Financijska nekretnina u Francuskoj
Kapital
Uvijek koristite najmanje 40 do 50 posto vlasničkog kapitala kada financirate nekretninu u inozemstvu. Imovina ili druga imovina u Njemačkoj, koja se može posuditi ako je potrebno, također se računa kao zamjena za kapital.
Dodatni troškovi kupnje
Naknade za posredovanje: sedam do osam posto, uključujući PDV od kupoprodajne cijene. Tko snosi ovu naknadu, stvar je pregovora, obično kupca.
Za građevinsko zemljište i zgrade koje nisu mlađe od pet godina i prvi put mijenjaju vlasnika duguje se porez na dodanu vrijednost (TVA) od 19,6 posto - često već uključen u kupoprodajnu cijenu: porez na porez uključuje (ttc)
Za rabljenu imovinu postoje dodatni troškovi od oko osam posto:
- Odjelni porez (taxe départementale) 3,6 posto
- Komunalni porez (taxe communale) 1,2 posto
- Plus naknada za naplatu od 2,5 posto poreza na odjel
- Zemljišna knjiga košta 0,1 posto
- Javni bilježnik i sud koštaju 2 do 3 posto.
Financiranje
Kućni zajmovi i štedni fondovi također se mogu koristiti za financiranje stambenih mjera u Francuskoj. Zajam se može osigurati hipotekom na francuskom stambenom imanju. Domaći založeni predmeti i zamjenski kolateral mogu se naravno koristiti i kao kolateral.
Dokumenti o financiranju
- Dokaz o prihodu (tri najnovije uplatnice za svakog zajmoprimca, itd.)
- Posljednja procjena poreza na dohodak
- Dokaz o ostalim prihodima (plaćanja za uzdržavanje, prihodi od najma itd.)
- Potvrda ostalih zajmova koji će biti uključeni u financiranje (iznos, trajanje, kamatna stopa, rate otplate)
- Dokaz o kapitalu
- Dokaz o osiguranju zgrade
- Trenutni izvadak iz zemljišne knjige / izvoda iz hipoteke
- Službeni plan stranice
- Kopija osobne iskaznice
- Izvadak iz FICP-a
3 savjeta za obnovu vaše ladanjske kuće
1. Ostvari san o seoskoj kući
Napušteno dvorište usred vinograda Provence, idilična seoska kuća od prirodnog kamenja - kuće iz snova koje kao da čekaju da ih probudimo. Stare kuće često imaju dobru strukturu i još uvijek su jeftine u udaljenim regijama. Trebate imati puno osjetljivosti i strpljenja u suočavanju s njima. Čak i prije nego što kupite kuću, trebali biste se posavjetovati sa građevinskim stručnjakom. Francuski arhitekt koji se bavi renoviranjem najbolje poznaje regionalne građevinske propise, kao i zahtjeve za stare ladanjske kuće za modernu obnovu.
Prvo se upoznajte s tkaninom vaše kuće. Ako nema raspoloživog plana gradnje, arhitekt bi trebao snimiti trenutno stanje u anketi. Važno je zabilježiti i ukloniti oštećenja od vlage ili zaraze štetočinama na nosivim drvenim dijelovima. Takvi se dijelovi obično moraju u potpunosti zamijeniti. Ako pronađete gnijezda termita, morate ih prijaviti u Francuskoj. Imat ćete manje problema sa zidanjem. Primjerice, vapnenac gotovo ne upija vodu.
Prekrasne freske, intarzije ili štukature mogli bi se sakriti ispod žbukanja vaše kuće. Ovdje može biti uzbudljivo i zabavno tražiti tragove, fotografirati i opisati nalaze.
Okrug La Petite France u Strasbourgu
2. Obnavljati prema suvremenim potrebama
Nakon inventara započinje praktična obnova: pospremanje i čišćenje, uklanjanje starih slojeva boje i žbuke, svi dodaci i premještanje građevinskih usluga.
Obnova krova: Glineni crijepovi su rašireni u mediteranskim zemljama. Da biste vratili krov na stari način, pažljivo pokrijte i ponovo upotrijebite crijepove u dobrom stanju. Ako to nije dovoljno, na primjer možete pronaći trgovce građevinskim materijalom u Provansi koji su se specijalizirali za stare crijepove. Da biste se zaštitili od vjetra i kiše, ispod cigle trebali biste staviti prozračni film.
Grijanje :Ni u kući na jugu Francuske nemojte bez centralnog grijanja, čak i ako velika dnevna soba ima, kao što je to često slučaj, atmosferski otvoreni kamin. Kapacitet grijanja zimi nije dovoljan, što može neugodno ohladiti. Grijanje je neophodno, posebno u kupaonici. Centralno grijanje također pomaže u sprečavanju prodora vlage na drvene grede.
3. Otkrijte tipično
Što se tiče unutarnjih poslova, postoje divni načini za stvaranje onog njuha koji doživljavate i volite kao tipično francuski način života.
Sobe, prozori i vrata:Životni prostor i raspored soba često su dovoljni u starim francuskim seoskim kućama. Ako je potrebno dograditi, postojeći tlocrt i fasadne otvore treba pažljivo prilagoditi. Ako se instaliraju novi prozori i vrata, stari okovi i ručke mogu zadržati stil kuće. Prozore i rolete trebali biste obojiti u boje tipične za zemlju. U Provansi je to poznata, svijetla sivo-plava. Svatko tko kupi staru kuću u Francuskoj trebao bi je obnoviti i modernizirati uz dužno poštivanje njezine povijesti i kulture. Strukturne promjene uvijek moraju biti odobrene od strane nadležnog građevinskog tijela i spomeničkog ureda. U nekim područjima postoji rizik od strogih kazni, pa čak i naloga za rušenje ako se ne poštuju građevinski propisi.
Revitalizirajte atmosferu : terakota i prirodni kamen su neophodni. Provence je i danas uporište za proizvodnju takvih pločica i pločica u tradicionalnim uzorcima i bojama.
Prilikom gradnje interijera, bolje je ostaviti kuću u nedovršenom, privremenom stanju još malo vremena i u početku je opremati. Jer vrijedi tražiti dijelove regionalne izrade i lijepe stare pojedinačne komade namještaja u selima i na buvljacima. Mnoge stare obnovljene kuće svojim jedinstvenim ozračjem duguju upravo takvom blagu.
Prozor polja Provanse i lavande
Važne adrese i prijevodi
| CCMI | Contrat de construction de maisons | individualni ugovor o radu za samostojeće obiteljske kuće |
| CEA | Caisse d'Epargne d'Alsace | Alzaška štedionica sa sjedištem u Strasbourgu |
| CU | Certificat d'Urbanisme | Urbano planiranje |
| FNAIM | Fédération Nationale des Agents immobiliers | Francusko udruženje brokera |
| FNPC | Nacionalna federacija graditelja promotora | Strukovno udruženje za investitore |
| POS | Plan za okupaciju | Zoniranje plana |
| TVA | Taxe sur la valeur ajoutée | PDV |
| UNCMI | Union nationale des constructeurs de maisons individuales | Strukovno udruženje nekretnina |
| Stara zgrada | Neizmjeran ancien |
| Apartman / 1-sobni stan | Studio / F1 |
| Bank Banque | |
| Građevinska dozvola | Dozvola za gradnju |
| gradilište | Izgradnja terena |
| Izgradnja društva | Caisse d'Epargne Građevinarstvo |
| Efektivna kamatna stopa | TEG - Taux Effectif Global |
| Kondominij | apartman |
| Porez na dohodak | Impôt sur le revenu |
| Upis vrijednosnih papira u zemljišne knjige | Natpis des garancies au livre foncier |
| Ovlaštenje za izravno terećenje | Odobrenje za rad |
| Gruntovnica | Livre Foncier |
| Porez na promet nekretnina | Taxe sur la mutation de la propriété im-mobilière |
| Glavno prebivalište | Princip stanovanja |
| Kuća | Maison |
| Kuća, samostojeća | Maison pojedinac |
| Hipotekarni nalog | Constitution d'hypothèque |
| Katastar | Katastar |
| Kupci | Acheteur |
| Objekt kupnje | Objet |
| Nabavna cijena | Prix d'achat |
| Kupoprodajni ugovor | Contrat de vente |
| stanje računa | Extrait de compte |
| Ponuda za zajam | Offre de pret |
| Osiguranje zajma | Jamstva |
| Dokumenti o zajmu | Justificatifs |
| agenti za nekretnine | Agent immobilier / dvorjanin |
| Naknada za posredovanje | Frais d'agence |
| PDV | TVA (Taxe à la Valeur Ajoutée) |
| Nova zgrada | Građevinska nouvelle |
| bilježnik | Notaire |
| Ugovor o kupoprodaji kod javnog bilježnika | Kontratni bilježnik |
| Javnobilježničke naknade | Frais de notaire |
| Gradska kuća | Maison accolée |
| Pojam životnog osiguranja | Osiguranje-vie |
| Osiguranje | Sûrete |
| Štedionica | Caisse d'épargne |
| Razdoblje otplate | Durée d'amortissement |
| Prodavač | Vendeur |
| Obećanje prodaje | Promisse de vente |
| Procjena tržišta | Procjena komercijalne vrijednosti |
| Porez na bogatstvo | Impôt sur la fortune |
| Zajam iz predfinanciranja | Kreditna procjena |
| Porez na stanovanje | Taxe d'habitation |
| Odbitak kamata od porezne obveze | Deduction fiscales des intérêts des emrunts |
| Drugi dom | Rezidencija secondaire |
| Privremeni zajam | Kreditni relej |
Sve ovdje dane informacije dane su prema našem najboljem znanju. Međutim, ne može se dati jamstvo za točnost ili cjelovitost podataka.