Građevinska dozvola nije apsolutno potrebna za svaki građevinski projekt. Ovdje možete saznati kada trebate zatražiti građevinsku dozvolu i koji su vam dokumenti potrebni za zahtjev za gradnju.
S građevinskom dozvolom na sigurnom ste mjestu graditelja. Možete biti sigurni da ćete moći graditi u skladu s odobrenim zahtjevom za gradnju i da se više nećete suočavati sa zakonskim preprekama. Uvijek postoji pravo na izdavanje dozvole ako projekt zgrade ne izaziva nikakve zabrinutosti u vezi s planiranjem zgrade ili građevinskim propisima. Međutim, dozvola se mora upotrijebiti u roku od tri godine jer će u protivnom izgubiti na snazi i morat ćete se prijaviti za produljenje.
Za koje projekte trebate građevinsku dozvolu?
Planirate li novu zgradu, želite proširiti ili modernizirati svoju kuću? Tada će vam najvjerojatnije trebati građevinska dozvola. U principu, građevinska dozvola potrebna je za svaku izgradnju, promjenu namjene i mjeru rušenja. Međutim, zakoni o gradnji prilično su različiti na nacionalnoj razini - u nekim zemljama čak i male strukturne promjene poput mansardnih zahtijevaju građevinsku dozvolu, u drugima se mogu podići bez dozvole. Pogled na odgovarajuće državne građevinske propise, koje obično možete pronaći na internetskim portalima državnih vlada, otkriva što se može, a što ne može graditi bez građevinske dozvole. Međutim, za laike je razgovor sa zaposlenikom lokalne građevinske uprave često razumljiviji i pouzdaniji. Mogu se naći, ovisno o regiji,pod različitim nazivima: građevinski odjel, nadzorno tijelo ili građevinsko tijelo.
Savjet : Ako ne podnesete službeni pisani - i naplativi - preliminarni zahtjev za gradnju, ali želite samo usmene informacije, svakako zabilježite razgovor: To uključuje trenutni datum i vrijeme razgovora, ime zaposlenika, njegov telefonski broj i naravno zabilježeni sadržaj. Bilješka o razgovoru može biti korisna ako nakon toga postoje neslaganja. Idealno bi bilo da vas na sastanak prati rođak ili poznanik, čije bi ime tada također trebalo zabilježiti u bilješci. Alternativa: zahtjev šaljete u pisanom obliku i neformalno e-poštom - to je također obično besplatno.
Za koje građevinske projekte nije potrebna dozvola?
Zbunjujuće: u Bavarskoj vlasnici uvijek trebaju dozvolu za izgradnju zimskog vrta. U Tiringiji se to odnosi samo na posebno velike, zagrijane primjerke. To je zato što je zakon o gradnji stvar saveznih država. U nekim saveznim državama uopće nije potrebna dozvola za vrtne šupe, vrtne krovove, nadstrešnice i garaže, fotonaponske elektrane, solarne kolektore i bazene s vodom. Zato pitajte lokalno tijelo za izdavanje građevinskih dozvola. Ako vaš građevinski projekt ne zahtijeva dozvolu, možete odmah poduzeti mjere.
Opasnost: Za neke građevinske projekte nije potrebna dozvola u nekim saveznim državama, ali je potrebna obavijest. Takvim mjerama vlasnik zgrade ili njegov arhitekt često moraju ispuniti onoliko obrazaca i predati dokumente kao kod uobičajene prijave za zgradu. No, građevinsko tijelo samo selektivno provjerava projekt zgrade. Ako se vlasnik zgrade nakon određenog razdoblja od vlasti zgrade ne čuje drugačije, smatra se da je građevinska dozvola izdana. To se naziva i postupkom izuzeća (vidi dolje).
Dobro je znati : Čak i građevne mjere za koje nije potrebna dozvola podliježu zahtjevima zakona o javnoj gradnji. Na primjer, morate se pridržavati propisa o udaljenosti. Inače, tijelo može naknadno zahtijevati stvaranje zakonskih uvjeta.
Ne zahtijeva li vrtna kuća odobrenje?
Ni na to se uopće ne može odgovoriti, jer to ovisi o vašem pojedinačnom projektu: Državni propisi o gradnji određuju maksimalnu površinu koju kuća bez dozvole ne smije premašiti. Oni također reguliraju treba li vrtna šupa statiku ili ne. Stoga biste trebali razjasniti kod građevinskih vlasti koje dozvole trebaju biti predočeni prije kupnje. Možda je građevinsko tijelo zadovoljno općim odobrenjem kuće s kitovima.
Građevinska dozvola u pojednostavljenom postupku
Za neke građevinske projekte moguć je pojednostavljeni postupak odobrenja, uključujući postupke izuzeća ili postupke informiranja. Ovdje se provjeravaju samo određene točke predloška zgrade. Klijent ili njegov arhitekt moraju osigurati da njegov projekt u potpunosti udovoljava zahtjevima razvojnog plana. Male i srednje zgrade ili stambene zgrade mogu se brže odobriti ako su u kvalificiranom razvojnom planu i ako je razvoj osiguran. Svi uobičajeni građevinski dokumenti također se moraju predati na postupak izuzeća. Što su to, nalazi se u odgovarajućem pravilniku o predlošku zgrade.
U postupku informiranja smatra se da je građevinska dozvola automatski izdana u roku - na primjer četiri do šest tjedana - nakon podnošenja građevinskih dokumenata, osim ako nadležno tijelo za gradnju nije drugačije obavijestilo građevinsko tijelo.
Pitajte nadležno tijelo zgrade koliko traje postupak odobrenja.
Dokumenti za građevinsku aplikaciju
Za primjenu u zgradi potrebni su profesionalni planski dokumenti za projekt zgrade. Stoga arhitekt ili inženjer građevine obično mora podnijeti zahtjev. Ali i ovdje postoje iznimke: Za manje mjere majstori ponekad mogu napisati i prijavne dokumente.
Zahtjev morate predati u tri primjerka, zajedno sa svim dokumentima potrebnim za procjenu građevinskog projekta. Evo grubog okvira za nove zgrade bez ikakvih zahtjeva za općenitom valjanošću:
- Crtež arhitekta
- Informacije o odvodnji imovine i opskrbi vodom
- Informacije o razvoju rute
- Tehnički opis zgrade
- Statika
- Zaštita od požara, zvučna izolacija, toplinska izolacija
- Tlocrt zemljišnoknjižnog ureda
- Izračun broja zgrade
- Plan nadmorske visine
- Proračun zapečaćenih površina imovine
- Ako je potrebno, izjava suglasnosti susjednih susjeda
Arhitekt će zajedno s vama sastaviti dokumente za prijavu građevine. Dostavljaju se u tri primjerka.
Tako funkcionira postupak odobrenja
Ako ne postoji kvalificirani razvojni plan ili ako planirate odstupanja od postojećeg razvojnog plana, nadležna tijela će tijekom postupka odobravanja provjeriti uklapa li se vaš projekt u okolinu s obzirom na vrstu upotrebe, veličinu i mjesto zgrade, izgrađeno područje i način gradnje. Također obraća pažnju na poštivanje razmaka.
Oni koji se unaprijed dogovore oko pojedinosti imaju manji rizik od odbijanja zahtjeva za gradnju. Jer svaki građevinski pravilnik također ostavlja prostor za tumačenje. A ako odbijanje doleti u kuću nakon nekoliko tjedana, nema razloga za odustajanje: Često se kompromis još uvijek može naći u osobnom razgovoru. Moguće su i posebne dozvole, na primjer tijekom učinkovite obnove. Zbog mjera toplinske izolacije, vlasnici zgrada smiju kršiti razvoj granica - tu je zaštita klime na prvom mjestu.
Kratki pregled postupka odobravanja
- Pribavite podatke od nadležnog za izgradnju .
- Arhitekt izrađuje nacrt i slaže ga s naručiteljem.
- Arhitekt crta predložak zgrade i sastavlja sve dokumente za prijavu zgrade.
- Građevinsko tijelo ispituje zahtjev za gradnju.
- Dodjeljuje se građevinska dozvola i građevinski projekt može započeti.
ILI
- Građevinsko tijelo odbija zahtjev za gradnju i navodi razloge svoje odluke.
- Potrebna je rasprava s nadležnim tijelom o mogućem kompromisu ili posebnoj dozvoli.
- Arhitekt mijenja plan gradnje ili po potrebi klijent može dobiti odobrenje susjeda.
- Građevinsko tijelo daje građevinsku dozvolu i projekt gradnje može započeti.
Vrijeme obrade do građevinske dozvole
Obrtnici se mogu useliti tek kada je lokalna građevinska uprava izdala građevinsku dozvolu. To često traje nekoliko tjedana, ponekad čak i nekoliko mjeseci. Nažalost, ne postoje nacionalna pravila o vremenu obrade zahtjeva za izradu. Vrijeme u kojem vlasnici zgrada moraju čekati neaktivno varira ovisno o državi i općini. Oni koji imaju sreće pobjegnu s četiri tjedna - drugi moraju izdržati šest mjeseci. Samo u Baden-Württembergu članak 54. Državnih građevinskih propisa propisuje da se odluka o zahtjevu za gradnju mora donijeti najkasnije nakon dva mjeseca. Koliko se brzo izdaje građevinska dozvola negdje drugdje, također ovisi o pojedinačnom slučaju: Uobičajena stambena zgrada u novom građevinskom području obično se odobrava brže od slobodnog zemljišta u navedenom starom gradu ili komercijalni projekt na neplaniranom vanjskom području.
Savjet : Ako nedostaju dokumenti, postupak građevinske dozvole nepotrebno se odgađa - stoga se pobrinite da je dovršen.
Kada preliminarni građevinski upit ima smisla?
Ako želite znati mogu li se vlastite ideje provesti prije izrade plana gradnje, to možete saznati pomoću preliminarnog upita o gradnji. U principu to može svatko pitati - ali ima smisla potražiti savjet od arhitekta koji zahvaljujući svojoj stručnosti u planiranju i građevinskim propisima može unaprijed odgovoriti na jedno ili drugo pitanje.
Preliminarni upit o izgradnji također ima smisla ako ne postoji plan uređenja nekretnine ili se nalazi u takozvanom vanjskom prostoru - tj. Izvan susjednog naselja. Tada je uvjet da se nova zgrada "uklapa u posebnosti okolice i razvoj bude osiguran". Čak i oni koji žele prodati prazno zemljište mogu izvršiti preliminarni upit o gradnji i na taj način povećati cijenu, jer uostalom, zainteresirani kupci mogu brzo saznati isplati li im se kupnja ili ne.
Poput građevinske dozvole, i prethodni zahtjev za gradnju mora se podnijeti u pisanom obliku nadležnom uredu za građevinske propise ili tijelu za nadzor zgrade. Za to su dostupne dvije mogućnosti: službeni zahtjev (uz određenu naknadu - obično u dvoznamenkastom rasponu za obiteljsku kuću) i neformalna prijava. Potonje je lakše postaviti, ali odgovor na njih nije pravno obvezujući.
Dobro je znati : Prethodni zahtjev za gradnju ne oduzima manje vremena od građevinske dozvole - možete očekivati do tri mjeseca obrade.
Troškovi građevinske dozvole
Za primjenu u zgradarima, graditelji bi trebali izračunati oko 0,5 posto troškova zgrade (bez dodatnih troškova). Također možete izračunati troškove za primjenu u zgradama pomoću ove formule:
Zatvoreni prostor u kubnim metrima x vrijednost zgrade u eurima po kubnom metru / 0,5 posto = troškovi primjene zgrade.
S troškovima nove gradnje od 300.000 eura, aplikacija za gradnju košta oko 1.500 eura. Međutim, ako su troškovi gradnje znatno niži, građevinske vlasti obično naplaćuju minimalnu naknadu od 100 do 200 eura. Posebne dozvole, na primjer vodovoda ili za sječu stabala na posjedu, mogu rezultirati dodatnim troškovima.
Savjet : Čak i ako želite pričekati postavljanje garaže za novi građevinski projekt, i dalje biste je trebali uključiti u plan gradnje od početka. To vam štedi dodatni postupak građevinske dozvole. Ali budite oprezni: Dodatni radovi mogu rezultirati većim troškovima za arhitekta i građevinskog inženjera.
Ako se vaša nova zgrada stapa s okolinom i odgovara razvojnom planu, ne bi trebalo biti problema s građevinskom dozvolom.
Mora li susjed pristati na moj građevinski projekt?
Svatko tko slijedi sve zahtjeve razvojnog plana i odgovarajućih državnih građevinskih propisa dobit će građevinsku dozvolu - bez obzira na to što njihov susjed osjeća prema projektu. Ako se, pak, odobravaju izuzeci i izuzeća od odredbi razvojnog plana, o davanju odobrenja odlučuje nadležno tijelo. U tom se slučaju šansa za dozvolu povećava ako klijent može pokazati pristanak svojih susjeda. Kao vlasnik zgrade, pravovremeno predočite svojim susjedima projektne dokumente i zamolite ih da potpišu.
Opcije za stanovništvo
Kao stanovnik izjavljujete da svojim potpisom pristajete na projekt zgrade. Međutim, moguće je da nenamjerno napravite daljnje ustupke, kao što su područja s smanjenom slobodom. Kako se ovo ne bi dogodilo, evo nekoliko savjeta na što treba paziti prilikom provjere dokumenata:
-
Jesu li područja razmaka uredna
Koliko velika udaljenost do susjeda mora biti, u osnovi proizlazi iz odgovarajućih građevinskih propisa savezne države. U pravilu je to najmanje tri metra - s izuzetkom balkona, erkera ili trijema, za koje vrijede manje granične udaljenosti. Garaže do određene veličine često se mogu postaviti na ograničenje -
Odgovara li zgrada karakteru područja?
Ako je zgrada u suprotnosti s građevinskim područjem, susjedi se mogu osjećati bezrazložno iznervirani. Međutim, o tome ne odlučuje pojedinačni ukus, već plan razvoja. Na primjer, nijedno komercijalno poduzeće ne smije se graditi u stambenom području. U ovom slučaju građevinska dozvola ionako ne bi prošla. -
Održava li se zaštita treće strane?
Ako projekt gradnje premašuje dopuštenu upotrebu prostora, broja stanova ili visine zgrade, vi kao susjed možete prigovoriti građevinskoj dozvoli.
Veto protiv planova susjeda
Ako želite poduzeti mjere protiv već izdane građevinske dozvole, imate samo jedan mjesec za to. Iznimka: Ako kao susjed niste bili obaviješteni, možete čak i prigovoriti građevinskoj dozvoli u roku od godine dana, počevši od trenutka kada ste postali svjesni projekta zgrade.
Ako tijelo odbije prigovor, može se pokrenuti postupak pred upravnim sudom. Logično je da je ovu tužbu popraćen hitnim postupkom pomoću kojeg možete dobiti zamrzavanje građevine. U suprotnom, možda ćete se morati pomiriti s činjenicom koja se dogodila. Prigovor ili tužba obećavaju ako dozvola očito krši odredbu koja štiti susjede. Međutim, najvjerojatnije nećete moći osigurati nesmetan pogled u kojem ste do sada uživali.
Kolika mora biti udaljenost do susjeda ovisi o odgovarajućim građevinskim propisima savezne države.
Ovi propisi štite susjede
- Zahtjev za zaštitu područja prema zakonu o građevinskom planiranju
- Propisi o poštivanju zazora na vanjskim zidovima zgrade
- djelomični zahtjevi za stabilnošću konstrukcija
- ako je primjenjivo, smjernice za zaštitu od požara
- mogući planovi smještaja parkirnih mjesta i garaža
- Uvjet za razmatranje prema zakonu o građevinskom planiranju
- Odjeljak 5. Federalnog zakona o kontroli uvoza: Prema ovome, postrojenja koja podliježu odobrenju moraju biti izgrađena na takav način da ne uzrokuju štetne utjecaje na okoliš za širu javnost ili njihovo susjedstvo.
Zgrada bez građevinske dozvole
Za nove zgrade potrebna je građevinska dozvola - naravno! Ali s manjim građevinskim projektima, jedan ili drugi može biti sklon izbjegavanju dugotrajnog postupka. Pažnja: Svatko tko svoj građevinski projekt provodi bez dozvole, bila to kuća na drvetu ili šupa za alat, može kršiti državne građevinske propise.
Ovo takozvano crnokopanje često godinama ostaje neotkriveno u ruralnim područjima. No, otkad postoji Google Street View, primjećuje se sve više kršenja. Tada tijelo prvo pošalje vlasniku poziv da ga sasluša. Nakon toga, imovina se obično neslužbeno provjerava sa susjedne imovine. Ako se radi o crnoj zgradi, od vlasnika će se tražiti da je ukloni. Ako to ne učini, kaznit će se novčanom kaznom. To varira ovisno o saveznoj državi i činjenicama. Crni farmeri u Baden-Württembergu plaćaju novčanu kaznu od 500 do 7500 EUR za male promjene u sobi i 1500 do 50 000 EUR za veće količine. S druge strane, u Mecklenburg-Zapadnoj Pomeraniji kazna za to znatno je niža i iznosi 750 do 10.000 eura. Svatko tko izvrši male promjene soba u Tiringiji bez dozvole dolazi s 250 do 7.500 eura od toga. Usput: Ako vlasnik i dalje ne ukloni imovinu nakon novčane kazne, vlasti u zgradi srušit će je same.
Dobro je znati : Uz kazne zakona o gradnji, ilegalna gradnja može imati posljedice prema zakonu o osiguranju i stanarskom pravu, na primjer ako osiguranje zgrade ne plati ili stanar otkaže bez najave.
Pribaviti građevinsku dozvolu retrospektivno
Kada se kupuje kuća, ponekad se dogodi da mjere obnove ili proširenja provedene prije mnogo godina nisu bile dopuštene građevinskom dozvolom. U tom se slučaju može zatražiti naknadna građevinska dozvola. To se vrlo često daje za krovove, zidove, nadstrešnice za automobile, bazene ili vrtne kućice.
Savjet : Prije kupnje nekretnine trebali biste prodavača pokazati sve građevinske dozvole ili zatražiti od građevinskih vlasti. Ako kažu da se naknadna građevinska dozvola ne može dodijeliti, klonite se toga! U ovom slučaju, možda ćete čak morati očekivati nalog za odlaganje.