Porez na promet nekretnina dospijeva prilikom kupnje nekretnine ili dijela zemlje i razlikuje se u Njemačkoj od države do države. Ovdje saznajte kada platiti porez i kako možete uštedjeti novac.
Porez na promet nekretnina stvar je saveznih država od 2006. godine, tako da one mogu same odrediti poreznu stopu (vidi članak 105. stavak 2.a, rečenica 2. Osnovnog zakona). Stoga u Njemačkoj nisu rijetke pojave da se porezne stope uvelike razlikuju od države do države. Iako je Bavarska zadržala staru poreznu stopu od 3,5 posto i tako ima najnižu stopu, u Brandenburgu, Sjevernoj Rajni-Vestfaliji, Saarlandu, Schleswig-Holsteinu i Tiringiji porez na promet nekretnina (po 6,5 posto svaki) morate puno dublje zakopati u džep Postotak).
Porez na promet nekretnina sada je jedan od najvećih vlastitih poreznih izvora u zemljama. Dok je prihod države u 2005. iznosio 4,8 milijardi eura, u 2019. već je bio 15,8 milijardi.
Kada dospijeva porez na promet nekretnina?
Porez na promet nekretnina naplaćuje se uvijek prilikom kupnje nekretnine ili imovine i dio je pomoćnih troškova prilikom gradnje kuće ili kupnje nekretnine. Za razliku od poreza na imovinu, dospijeva samo jednom i plaća se poreznoj upravi. Dakle, to svakako treba uzeti u obzir prilikom financiranja kuće.
Porez na promet nekretnina obično iznosi nekoliko desetaka tisuća eura, zbog čega ga ne biste trebali zaboraviti pri financiranju.
Kada kupujete nekretninu, u ugovoru o kupnji trebali biste navesti tko mora platiti porez na promet nekretnina, jer prema odjeljku 13. br. 2 GrEStG, i prethodni vlasnik i kupac u početku su solidarno obveznici poreza. Čim se ugovor o kupoprodaji dogovori, javni bilježnik mora ga ovjeriti i dodijeliti poreznoj upravi. Porezna uprava tada poreznom dužniku ispisuje procjenu poreza na promet nekretnina i traži da porez plate u roku od mjesec dana. Takozvani certifikat o odobrenju izdaje se samo kada ste kao kupac platili porez na promet nekretnina. Bez toga se ne može izvršiti upis u zemljišne knjige.
Razlika između poreza na promet nekretnina i poreza na nekretnine
Građevinari i potencijalni kupci obično miješaju ove dvije vrste poreza. Zbog toga smo ovdje saželi najvažnije razlike za vas:
| Porez na promet nekretnina | Porez na imovinu |
|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
Hoće li porez na promet nekretnina dospjeti i u slučaju ovrhe i dugog najma?
Kada kupuju kuću, ovrha i dugoročni najam zauzimaju poseban položaj, jer se razlikuju od uobičajenog postupka kupnje kuće i sastavljanja vlastitih ugovora. Porez na promet nekretnina se ionako naplaćuje. U slučaju ovrhe, iznos poreza proizlazi iz najviše ponude za koju je nekretnina kupljena. U slučaju dugoročnog najma, izračunava se iz nabavne cijene, dogovorenog zakupa i roka najma.
Kako izračunavate porez na promet nekretnina?
Porez na promet nekretnina proizlazi iz dogovorene kupoprodajne cijene pomnožene s postotkom koji je odredila savezna država.
Porez na promet nekretnina = nabavna cijena * trenutni postotak po saveznoj državi
Za kuću vrijednu 500.000 eura morali biste platiti 25.000 eura poreza na promet nekretnina u Baden-Württembergu (5,0 posto).
Izračun: 500.000 x 0,05 = 25.000
Za kuću iste vrijednosti porez na promet nekretnina u Tiringiji (6,5 posto) iznosi 32.500 eura.
Koliko je visok porez na promet nekretnina u saveznim državama?
|
država |
Porezna stopa stara |
Povećati |
Porezna stopa nova |
Nabavna cijena: 200.000 € |
|---|---|---|---|---|
|
Baden-Wuerttemberg |
3,5% |
11.05.2011 |
5,0% |
10.000 € |
|
Bavarska |
3,5% |
bez promjena |
7.000 € |
|
|
Berlin |
4,5% |
01.01.2014 |
6,0% |
12.000 € |
|
Brandenburg |
5,0% |
01.07.2015 |
6,5% |
13.000 € |
|
Bremen |
4,5% |
01.01.2014 |
5,0% |
10.000 € |
|
Hamburg |
3,5% |
01.01.2009 |
4,5% |
9.000 € |
|
Hesse |
5,0% |
01.08.2014 |
6,0% |
12.000 € |
|
Mecklenburg-Zapadno Pomorje |
3,5% |
01.07.2019 |
6,0% |
10.000 € |
|
Donja Saska |
4,5% |
01.01.2014 |
5,0% |
10.000 € |
|
Sjeverna Rajna-Vestfalija |
5,0% |
01.01.2015 |
6,5% |
13.000 € |
|
Falačko Porajnje |
3,5% |
01.03.2012 |
5,0% |
10.000 € |
|
Saarland |
5,5% |
01.01.2015 |
6,5% |
13.000 € |
|
Saska |
3,5% |
bez promjena |
7.000 € |
|
|
Saska-Anhalt |
3,5% |
01.03.2012 |
5,0% |
10.000 € |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
01.01.2014 |
6,5% |
13.000 € |
|
Tiringija |
5,0% |
01.01.2017 |
6,5% |
13.000 € |
* Od listopada 2020
Kada se ne mora platiti porez na promet nekretnina?
Ako se imovina nasljeđuje ili daruje, dužni su samo porezi na nasljedstvo i poklone. Prodaja rođaka prvog stupnja također je oslobođena poreza na promet nekretnina. Roditelji mogu prenijeti kuće svojoj djeci, baš kao što bake i djedovi mogu međusobno davati unuke i supružnike.
Druga je iznimka ograničenje izuzeća: To znači da se stjecanje zemljišta za manje od 2.500 eura provodi bez plaćanja poreza na promet nekretnina.
Izmjene zakona kako bi se spriječilo trgovanje dionicama
No, budući da se porez na promet nekretnina može potpuno legalno zaobići takozvanim poslovima dionica čak i za transakcije velikih projekata vrijednih milijune, velika koalicija odlučila je 31. srpnja 2019. izmijeniti zakon o porezu na promet nekretnina.
Pozadina: Veliki ulagači koriste rupu u poreznom zakonu i stječu do 94,9 posto udjela u tvrtki koja je vlasnik nekretnina. Preostalih najmanje 5,1 posto ili ostaje kod prodavatelja ili se prodaje trećoj strani. Tada porez na promet zemljišta ne dospijeva. Prema procjenama stručnjaka, to znači da će zemlje izgubiti znatne iznose poreznih prihoda.
Promjena zakona trebala bi stupiti na snagu 1. siječnja 2020. Namjerava se smanjiti granicu sudjelovanja s 95 na 90 posto i produljiti razdoblje s 5 na 10 godina. To bi trebalo ograničiti nasilno izbjegavanje poreza kroz poslove s dionicama. Međutim, u listopadu je reforma odgođena za prvu polovicu 2020. godine, a zatim je zaostala zbog krize u Coroni.
Kako smanjiti porez na promet nekretnina
- Kupite neizgrađeno zemljište i sagradite novu zgradu
Kada kupujete kuću u Njemačkoj, obično morate platiti porez na promet nekretnina na ukupnu vrijednost imovine i zgrade. To se naziva i tržišnom vrijednošću imovine. Međutim, ako kupite slobodno zemljište i na njemu gradite novu kuću, možete znatno smanjiti porez na promet nekretnina. Preduvjet za to je, međutim, da prodavatelj imovine i građevinska tvrtka nisu u međusobnom odnosu i da se oba ugovora zaključuju neovisno jedan o drugome.
Kupnja zemljišta i kuće odvojeno jedan je od načina za smanjenje poreza na promet nekretnina.
- U kupoprodajnom ugovoru odredite mobilne dodatke
Svatko tko kupi nekretninu koja sadrži takozvane "pokretne dodatke" kao što su ugrađene kuhinje, dimnjaci, saune ili tende može uštedjeti porez na promet nekretnina posebnim ugovorom. Budući da porez na promet nekretnina dolazi u pitanje samo od imovine, zgrade i inventara. To znači: predmeti koji se mogu ukloniti i ponovo instalirati ne oporezuju se. Stoga navedite ove dodatke odvojeno. Pazite, međutim, da vrijednost pokretnih dodataka ne prelazi 15 posto ukupne nabavne cijene, inače porezni ured prijeti da postane sumnjiv. Najbolje je da imate sve račune i račune od prodavatelja kako biste ih mogli predočiti ako je potrebno.
- Odvojeno navedite troškove održavanja
Kada kupujete etažnu kuću, u ugovoru o kupnji možete zasebno prikazati ukupne troškove održavanja, tako da se za taj iznos umanjuje kupoprodajna cijena. Porez na promet nekretnina plaćate samo s kupoprodajne cijene. Rezerva za održavanje iznos je koji bi svaki član zajednice vlasnika trebao izdvojiti kako bi financirao popravke i troškove održavanja zgrade.
Dobro je znati : zašto za etažiranje morate plaćati porez na promet nekretnina? To u početku možda ne zvuči posve očito. No budući da steknete i dio imovine i zajedničku imovinu sa stanom, i ovdje se plaća porez na promet nekretnina.
Porez na promet nekretnina dospijeva i prilikom kupnje etažne imovine.
- Naknadno smanjenje poreza smanjenjem nabavne cijene
Ako se prodavatelj i kupac naknadno dogovore o smanjenju nabavne cijene i to ovjere kod javnog bilježnika, porez na promet nekretnina može se smanjiti. U tom slučaju kupac mora u roku od dvije godine podnijeti zahtjev nadležnom poreznom uredu koji će mu nadoknaditi višak. Takvo naknadno smanjenje može biti uzrokovano, na primjer, građevinskim nedostacima.
