Stanarsko pravo u Njemačkoj vrlo je složeno. Da biste izbjegli pravni spor, u ovom članku možete saznati koja prava i obveze imate kao stanar ili stanodavac.
Stanarski ugovor igra tu ulogu u stanarskom pravu
Prema stanarskom zakonu, stanarski ugovor je ugovor prema obveznom pravu koji se zaključuje između dviju različitih strana - stanara i najmodavca. Ovim se ugovorom stanodavac obvezuje da stanaru dozvoli korištenje određene nekretnine za najam. Zauzvrat, stanar je dužan najmodavcu platiti ugovorenu najamninu. Osim toga, ugovor o najmu regulira i druga prava i obveze stanara i najmodavaca, od kojih neke detaljnije objašnjavamo u nastavku.
Stanarsko pravo do modernizacije
Mjere modernizacije strukturne su promjene. Povezani stanarski zakon objašnjen je u §555 b BGB. Moraju se poštivati sljedeća prava i obveze:
Najava modernizacije
Prema stanarskom zakonu, najmodavac mora pismeno obavijestiti stanara o projektu modernizacije najmanje tri mjeseca prije početka građevinskih radova (§555 c, stavak 1. BGB). Pismo mora sadržavati opseg modernizacije, kada će započeti radovi, koliko će trajati i koje povećanja najamnine stanar može očekivati. U slučaju energetske obnove, stanodavac se samo mora pozvati na općepoznate paušale u popratnom pismu.
Dužnost stanara da tolerira modernizacije
Jedna je prednost stanodavaca da stanari nakon najave mjere više ne mogu odbiti modernizaciju zbog vjerojatnog povećanja stanarine. Od 2018. stanari su mjere morali tolerirati u većoj mjeri nego prije. Poteškoće možete tvrditi samo mjesec dana nakon primitka obavijesti o mjerama. Stanodavci moraju obavijestiti stanara o ovom roku.
To je novo: povećanje najamnine nakon modernizacije
Prema odjeljku 559 Njemačkog građanskog zakonika (BGB), stanodavci su mogli dodati samo osam posto troškova modernizacije za najam godišnje umjesto dosadašnjih jedanaest posto. Tijekom toga, granica je postavljena na 3 eura po četvornom metru u roku od 6 godina, do kada bi se stanarina mogla povećati nakon modernizacije. Ako su stanari prethodno plaćali stanarinu manju od 7 eura po četvornom metru, ograničenje je 2 eura.
Nema smanjenja najamnine za energetsku modernizaciju
Energetski učinkovita modernizacija isključuje pravo stanara da smanji najamninu na tri mjeseca. Ako je, na primjer, izolacija vanjske fasade povezana s građevinskom bukom i prljavštinom, stanar ne može odmah smanjiti najamninu do 2018. godine zbog oštećenja njegove kvalitete života. To je sada moguće tek od četvrtog mjeseca, pod uvjetom da građevinski radovi i dalje ograničavaju stanara u normalnoj upotrebi stana. Promijenjeno smanjenje najamnine odnosi se, međutim, samo na modernizaciju povezanu s energijom koja dugoročno štedi energiju - bilo instaliranjem učinkovitog grijanja, zamjenom prozora ili postavljanjem izolacije. Stanar također mora tolerirati instalaciju solarne tehnologije ili ventilacijskih sustava s povratom topline tijekom tri mjeseca.
U slučaju energetske modernizacije, poput izolacije vanjske fasade, smanjenje najamnine zbog oštećenja kvalitete života dopušteno je tek od četvrtog mjeseca prema stanarskom zakonu.
Troškove ulaganja za modernizaciju prenesite na zakupca
Trošak novog sustava grijanja obično mora snositi iznajmljivač. Međutim, takozvano ugovaranje topline koristi se sve češće već nekoliko godina. Ovim principom novi sustav grijanja instalira i njime upravlja tvrtka za grijanje ili dobavljač energije uz mjesečnu naknadu. Ovo je izuzetno atraktivno za iznajmljivače jer se troškovi mogu prenijeti na stanare. Međutim, troškovi opskrbe toplinom mogu se prenijeti na najmoprimca kao operativni troškovi u skladu s odjeljkom 556 c (3) BGB samo ako je promjena za njega neutralna po troškovima. Uz to, projekt se mora najaviti najmanje tri mjeseca unaprijed. Na taj način dotični stanar može provjeriti postoje li preduvjeti za kasniju raspodjelu troškova opskrbe grijanjem kao operativni troškovi.
Stanarski zakon za kašnjenje s uplatom depozita
Ako stanar ne plati polog, premda je to obvezan učiniti prema ugovoru o najmu, stanodavac može raskinuti ugovor o najmu bez prethodne najave u skladu s člankom 569. stavkom 2.a BGB ako zaostala dugovanja odgovaraju dvomjesečnoj najamnini. Prilikom izračuna mjesečne najamnine, najamnina se uzima kao osnova bez predujma za operativne troškove. Upozorenje nije potrebno. Prema presudi Federalnog suda pravde (spis broj VIII ZR 175/14), stanodavci mogu čak i raskinuti ugovor bez najave ako je zaostatak nastao zbog neizvršenja obaveza od strane centra za zapošljavanje.
Novi stanarski zakon: založno pravo i deložacija
Založno pravo stanodavca
Prema odjeljku 562 (1) Njemačkog građanskog zakonika (BGB), stanodavac ima pravo naplatiti založno pravo na predmetima stanara koji su uneseni u unajmljeni prostor ako stanar kasni sa svojim uplatama. Da bi izvršio založno pravo, dovoljna je izjava najmodavca da će iskoristiti svoje pravo. Ako stanar tada pokuša ukloniti svoje stvari iz stana bez znanja iznajmljivača, obično je podložan kaznenom progonu prema § 289 StGB.
Deložacija: Stanodavac to smije činiti prema stanarskom zakonu
Ovrha za napuštanje nekretnine za iznajmljivanje potrebna je ako stanar ne želi napustiti stan nakon prestanka najma i izvršenja založnog prava ili ako stanodavac odbije ući. Akcija deložacije predviđa da stanar svoje unesene stvari mora potrošiti u depozitaru i predati unajmljene sobe.
Sud mora obrađivati takve zahtjeve za deložaciju brže nego prije nekoliko godina. Cilj je smanjiti stanodavčev rizik da se zbog dugog pravnog spora zbrajaju zadane vrijednosti plaćanja. Sud u postupku može naložiti da stanar uplati iznos duga koji mu pripada. Ako ovo ne reagira, može narediti evakuaciju stana putem zabrane.
Troškove nastale, između ostalog, za prijevoz, pakiranje i skladištenje predmeta, stanodavac mora unaprijed platiti ovršitelju. Budući da ti troškovi mogu doseći tisuće, postoji još jedna vrsta deložacije kako bi se izbjegli troškovi - takozvani berlinski model.
Kako bi izbjegao visoke troškove prijevoza i skladištenja, iznajmljivač može samo ograničiti evakuaciju na unajmljeno imanje. To znači uputiti stanodavca o stvarima stanara u stanu. To značajno smanjuje troškove unaprijed za izvršenje, jer ne postoje troškovi carinjenja i prijevoza.
Zakon o najmu stana detaljno precizira kada stanodavac može napustiti stan.
Stanarsko pravo: pretvorba u vlasništvo
Nakon dugova za najam, osobne potrebe drugi su najčešći razlog zašto se stanar daje obavijest. Međutim, stanodavci ovdje moraju ispunjavati stroge zahtjeve. Stanari često imaju dobre šanse izbjeći izbacivanje ili tražiti naknadu.
Ako je iznajmljivač fizička osoba, može raskinuti ugovor o najmu ako želi koristiti nekretninu za najam za sebe ili za rođaka. Međutim, osobna upotreba mora biti dokazana u skladu s § 573. stavkom 2. br. 2 BGB.
Pravna osoba, poput tvrtke ili korporacije, ne može raskinuti najam zbog vlastitih potreba. Izuzetak je tvrtka pod građanskim pravom. Ovdje dioničari smiju dati obavijest o raskidu zbog vlastitih potreba.
U otkaznom pismu najmodavac mora točno navesti za koju rodbinu želi registrirati osobnu upotrebu. Ako stanodavac posjeduje nekoliko stanova, mora biti jasno i zašto je potrebna nekretnina za iznajmljivanje. Uz to, stanarski zakon propisuje da stanodavac opravdava datum otkaza.
Stanodavac se također mora pridržavati otkaznih rokova. Tromjesečni otkazni rok mora se poštovati za razdoblje najma do pet godina, šestomjesečni otkazni rok za ugovor o najmu do osam godina i otkazni rok od devet mjeseci za najam duži od osam godina.
Opasnost: Nakon pretvorbe unajmljenog stana u etažnu imovinu, mora se ispoštovati razdoblje blokiranja obavijesti od 3 do 10 godina u slučaju raskida zbog osobne upotrebe u skladu s odjeljkom 577a BGB ako je većina osoba (poput tvrtke pod građanskim pravom) stekla imovinu.
Prema stanarskom zakonu, otkaz za osobnu upotrebu može se dati samo ako je najmodavac fizička osoba. Izuzetak je raskid od strane tvrtke prema građanskom zakonu.
To je ono što zakon o stanarinama kaže o povećanju stanarine
Povećava se najamnina za postojeće stanarine
U načelu, prema § 558 BGB, stanodavac može prilagoditi najamninu lokalnoj stopi ako postoji postojeći zakup. Lokalna najamnina temelji se na prosječnim cijenama za usporedive nekretnine za iznajmljivanje na istom mjestu u protekle četiri godine. Povećanje nije dopušteno ako je opravdano indeksom najamnine susjedne općine.
Najranije godinu dana nakon useljenja stanara, može se izjaviti povećanje stanarine prema § 558, stavak 1, točka 1 BGB. Uz to, povećanje stanarine je ograničeno. Prilagodba lokalne najamnine ne može iznositi više od 20 posto u roku od tri godine. Ako je ta gornja granica dosegnuta na 20 posto, stanarina se može ponovno povećati tek za tri godine. Povećanje najamnine zbog modernizacije ostaje bez utjecaja.
U gradovima i općinama u metropolitanskim područjima u kojima je ugrožena odgovarajuća opskrba stanovništva životnim prostorom, gornja granica smanjena je s 20 na 15 posto. Posljedica: U roku od tri godine najamnina se ne može povećati za više od 15 posto (§ 558 Abs. 3 BGB)
Izmijenjeni stanarski zakon o kontroli najamnina i pretjeranim najamninama
U slučaju novog ugovora o najmu, takozvana kočnica cijene najma osigurava da je najamnina samo 10 posto viša od lokalne usporedive najamnine. Budući da su neki iznajmljivači iskoristili brojne iznimke od zakona, stanarski zakon s tim u vezi ponovno je pooštren 2019. i 2020. godine. Kako bi stanodavcima otežali izbjegavanje kočenja cijena najma s iznimkama, morali su otkriti stanare bez da ih se pita od 2019. Na primjer, morate navesti pretplatu ako zatražite veću najamninu od dopuštene granice zakupnine (odjeljak 556e (1) BGB). Stanari također imaju pravo dobiti informacije o drugim okolnostima koje omogućuju zaobilaženje kočnice za iznajmljivanje, poput prethodne modernizacije (odjeljak 556e, stavak 2 Njemačkog građanskog zakonika).Ako se stanodavac ne pridržava obveze pružanja podataka, ne može primijeniti višu najamninu. Međutim, on može nadoknaditi informaciju.
Kočnica cijene najma sada ima povratnu snagu od dana useljenja (odjeljak 556g BGB). Nakon početka najma stanara sada ima 30 mjeseci da zatraži povrat svih pretjeranih zahtjeva za najam. Ova promjena stanarskog zakona stupila je na snagu 1. travnja 2020. godine i odnosi se na sve najmove nastale nakon ovog datuma. Preduvjet je i da stanar i dalje živi u stanu kada zatraži novac natrag. Da biste se žalili na pretjerano visoku najamninu, kvalificirani prigovor više nije potreban od 2019., već samo jednostavan. To znači da stanar više ne mora objašnjavati zašto najamnina nije primjerena, već samo spominje da je to slučaj i, ako je potrebno, da se stanodavac poziva na iznimku od kočnice najamnine.
Opasnost:Za sve one koji su živjeli u unajmljenom stanu prije 1. travnja 2020., još uvijek vrijedi sljedeće da mogu tražiti samo previsoke najamnine koje su dospjele nakon prigovora. Prigovor i dalje mora biti u tekstualnom obliku; dopušteni su i pismo i e-pošta.
U 2020. godini kočnica za najam također je produžena na 2025. godinu. To znači da do tada - umjesto kao što je prvotno planirano do kraja 2020. godine, gradovi i općine mogu definirati dodatna područja u kojima će se primjenjivati kočnica stanarine.
Također su ojačana prava stanara s obzirom na pretjerane najamnine. Da bi se obranio od toga, stanar je morao pružiti manje dokaza od 2020. Dovoljno je ako se objektivno može razumjeti da je usporediv životni prostor teško dobiti. Kazna koja tada nastane za iznajmljivača povećana je s 50.000 na 100.000 eura.
Stanarski zakon za korištenje vrta i balkona
Stanari mogu koristiti vrt koji pripada kući samo ako im je iznajmljen u ugovoru o najmu ili ako je dostupan svim stanovnicima kuće. To se također odnosi na stanove u prizemlju. Samo u slučaju obiteljske kuće, vrt se automatski smatra unajmljenim, osim ako nije drugačije ugovoreno.
Održavanje vrta u stanarskom pravu
Ako se stanar treba brinuti i za vrt, to također mora biti navedeno u ugovoru o najmu. Ako je dogovoreno da će se stanar pobrinuti za održavanje vrta, to znači samo košenje travnjaka, grabljenje lišća i čupanje korova. Ako se, na primjer, treba šišati i živa ograda, to se mora navesti zasebno. Ako stanodavac dopusti davateljima usluga da se brinu o vrtu, cijenu može prenijeti stanarima putem računa za komunalne usluge. Međutim, to se odnosi samo na uobičajeni posao poput košnje travnjaka, a ne na održavanje ogromnog vrtnog ribnjaka koji je stanodavac stvorio.
Stanarski zakon za dizajn vrta
Stanari imaju pravo na „namjeravanu uporabu“ vrta. To znači da ga možete saditi i ukrašavati - ali ne bez ograničenja. Dekoracija, namještaj i oprema za igru, poput ljuljačke, moraju se moći ukloniti bez traga prilikom iseljavanja. Prema stanarskom zakonu, sadnja ili sječa velikog grmlja ili drveća moguća je samo uz pristanak iznajmljivača. Ako stanari uklone i zamijene postojeće, dobro očuvane biljke, stanodavac može prilikom iseljavanja zahtijevati da stanar vrati vrt u prvobitno stanje (Okružni sud Detmold, Az. 10 S 218/12).
Stanarski zakon za korištenje balkona ili terase
Pri korištenju balkona ili terase također se moraju uzeti u obzir prava iznajmljivača i ostalih sustanara. Cvjetne kutije moraju biti dobro osigurane. Ako su pričvršćeni na vanjski paravan balkona, koji je dio fasade kuće, stanodavac može reći. Susjedi moraju trpjeti padajuće lišće. Međutim, to se ne odnosi na samonikle i bujne biljke poput dresova ili bršljana, koje bi čak mogle nanijeti štetu građevinskoj tkanini. Stanari smiju sušiti mali rublje. Prijatelji i poznanici također se smiju sunčati i piti kavu na balkonu. Nakon 21 sat, međutim, ostalo se mora poštivati. Pušenje na balkonu je općenito dopušteno. Stanari koji se osjećaju uznemireno od susjeda koji puše, međutim imaju pravo na vrijeme bez pušenja (BGH, Az.V ZR 110/14).