Na putu do nove zgrade, jedan od prvih i najvažnijih koraka je pažljivo proučavanje razvojnog plana. U njemu općine određuju način na koji se svojstva mogu graditi, saditi i koristiti, koja svojstva moraju imati zgrade i koje se udaljenosti moraju poštivati.
Ali nije svaka sitnica detaljno definirana u svakom razvojnom planu, što vlasnicima nekretnina daje određenu slobodu u dizajniranju njihovih građevinskih projekata. Istodobno, svaki aspekt koji je izričito reguliran razvojnim planom, ukratko B-planom, obvezujući je zakon.
Smisao i svrha razvojnog plana
Općine vrlo rijetko dopuštaju iznimke od planiranja iz dobrih razloga: jer B-plan ne samo da ograničava, već i osigurava sigurnost građana. Svatko tko danas izgradi kuću i, prema razvojnom planu, ne mora računati sa zagađenjem buke iz škole na susjednom imanju, ni u budućnosti ne smije biti ugrožen izuzećem.
Slična je situacija s pojedinačnim propisima poput maksimalnog broja katova u zgradama ili njihove orijentacije. Neposredno zasjenjenje zgrada koje su previsoke u neposrednoj blizini ili neugodno ograničenje privatnosti mogu se vidjeti na planu zgrade ako ga znate pročitati. U tom pogledu, razvojni plan također služi za određivanje vrijednosti i održavanje vrijednosti imovine osiguravanjem strukturno definirane kakvoće.
Konačno, namjera izdavanja razvojnog plana je da općina može kontrolirati razvoj svog područja u interesu općeg dobra i transparentno za građane. Da su izuzeća u redu, taj bi cilj bio ugrožen. Zbog toga je toliko važno da se zainteresirani za kupnju prije kupnje pozabave razvojnim planom vlastitog imanja iz snova i okolnih područja. Na taj se način mogu izbjeći kasnija razočaranja i financijski rizici.
Odjeljak 34. BauGB umjesto razvojnog plana
Prilikom odlučivanja i izvršenja razvojnog plana, općine se moraju pridržavati saveznih i državnih zakona. Ali ne postoji plan razvoja za svako područje na kojem se može i treba graditi. To je češći slučaj s okruzima koji su već dugo u upotrebi i gdje se razmatra (nova) namjena za upražnjeno zemljište. Tada je odlučujući § 34 Građevinskog zakona (BauGB).
U osnovi stoji da je građevinski projekt dopušten "ako se uklapa u prirodu i opseg strukturne uporabe, način gradnje i zemljište koje će se graditi, a razvoj je osiguran." Ova formulacija ostavlja donositeljima odluka u građevinskim vlastima značajan slobodan prostor i malo je prosvjetljenja za potencijalne graditelje. Kad se nešto uklopi u okoliš, a kad ne, uvijek je u oku promatrača.
Sljedeće razmatranje može poslužiti kao okvirni vodič: Što je kvart heterogen, to je vjerojatnije da će se za novoplaniranu zgradu potvrditi da se uklapa u njezinu okolicu. Nejasnoće u pravnom tekstu mogu imati pozitivan, ali i negativan učinak - to uvijek ovisi o perspektivi.
Komponente građevinskog plana
Najvažnije kategorije informacija spomenute u odjeljku 34. BauGB-a detaljno su navedene u razvojnom planu: vrsta i opseg strukturne uporabe i potrebni način gradnje postavljaju smjer za građevinski projekt. Osim toga, razvojni plan može sadržavati daljnje informacije o namjeni zemljišta, dizajnu fasade, građevinskom materijalu koji se može koristiti i mnogim drugim aspektima.
Formalno, plan zgrade sastoji se od dva dijela: jedan tekst opisuje propise i dopunjuje drugi dio, grafički crtež. Oba dijela zajedno čine razvojni plan i obvezujuća su.
Razvojni plan obično se sastoji od tekstualnog dijela i crteža grafičkog plana.
Unutar grafičkog dijela, velik broj različitih kratica, brojeva, linija i simbola služi za prenošenje koncentriranih informacija. Svaki budući graditelj trebao bi znati čitati i razumjeti najvažnije simbole i pojmove. To uključuje sljedeće točke.
Vrsta strukturne uporabe
Tip strukturne namjene odnosi se na osnovnu dodjelu nekretnine stambenom, komercijalnom, mješovitom ili posebnom području. Tip je skraćen velikim slovima. Priključci sa W postoljem za stambena područja:
- WA identificira područja s pretežnom uporabom za život (općenito stambeno područje).
- WR imenuje područja koja mogu biti posvećena samo stanovanju (isključivo stambena zona).
- WS (malo naselje) predstavlja životni prostor s kuhinjskim vrtovima.
- WB (posebno stambeno područje) označava područja u kojima se mogu nalaziti komercijalni poslovi koji ne umanjuju život.
- Daljnji su sastavi, na primjer GI za industrijska i GE za komercijalna područja, S za posebna, MD za seoska područja i MU za urbana područja.
Crtež grafičkog plana sadrži sve crte i simbole. S vremenom ćete se moći sjetiti što što znači.
Stupanj strukturne uporabe
Brojevi postaju malo složeniji.
- Broj dozvoljenih punih katova (VG) označen je u razvojnom planu rimskim brojem. II znači da zgrada može imati najviše dva kata. Ako je rimski broj zaokružen, to nije maksimalan, već obvezan broj. II u krugu znači da zgrada mora biti točno dvokatna. Oznaka poput "II-III" znači da su obvezni najmanje dva, a najviše tri kata.
- Broj osnovne površine (GRZ) faktor je pomoću kojeg se može izračunati maksimalna površina zgrade. Daje se s arapskim decimalnim brojem, ponekad i nakon kratice "GRZ". GRZ od 0,3 znači da se može graditi 30 posto imovine. Za parcelu od 1000 četvornih metara to je 0,3 x 1000 m2 = 300 m2.
- Broj površine poda (GFZ) decimalni je broj i pokazuje koliki može biti odnos mora površine prema ukupnoj površini svih etaža. Kao faktor, GFZ se množi s površinom nekretnine i tako se dobiva dopuštena ili potrebna površina poda. S GFZ od 0,6 i zemljištem od 1000 četvornih metara, to rezultira dopuštenom površinom od 600 četvornih metara. Ako je odobren samo jedan kat, GRZ i GFZ su identični. Međutim, ako se planira kuća s dva kata, ni one ne bi trebale premašiti maksimalno dopuštenih ukupno 600 četvornih metara. GFZ u krugu ili nakon kratice "GFZ" označava najveću površinu poda. Minimalne i maksimalne vrijednosti GFZ prikazane su, na primjer, s "GFZ 0,3 do 0,5".
- Broj mase zgrade (BMZ) daje se kao decimalni broj u pravokutniku ili iza kratice BMZ. Određuje maksimalnu zapreminu koju zgrada može obuhvatiti od dna do gornjeg kata. S 1000 četvornih metara zemljišta i BMZ od 0,8, masa zgrade iznosi 800 kubika.
- Mjerenja visine mogu se dati u obliku visine strehe (TH), visine grebena (FH) ili gornjeg ruba (OK) s arapskim brojevima u jediničnom metru. Brojevi u krugu moraju se točno pridržavati, inače su to maksimalne vrijednosti ili dopušteni rasponi s minimalnim i maksimalnim vrijednostima.
Crta zgrade i granična vrijednost građevine
Najvažnije informacije u planu zgrade također uključuju moguće ili obvezne lokacije na kojima se zgrada može ili mora postaviti na nekretnini. Ovdje je važno razlikovati: Granica zgrade zatvara područje na kojem se zgrada može podići po vašem izboru. Grafički se prikazuje linijom s točkom nakon svaka dva retka. Garaže i šupe mogu biti i izvan granica zgrade ako se poštuju propisane udaljenosti.
Kod crte zgrade mora se strože pridržavati specifikacije: ako se unese, vanjski rub zgrade mora se točno graditi na njoj. U vizualnom prikazu u planu zgrade, linija zgrade točno je suprotna granici zgrade. Linija slijedi svake dvije točke.
Zatvorena i otvorena konstrukcija
Ova se kategorija bavi pitanjem odnosa zgrade prema susjednim zgradama. S otvorenom metodom gradnje - skraćeno s malim o u razvojnom planu - dopuštena je udaljenost, s zatvorenom metodom gradnje g vanjski zidovi susjednih zgrada.
Pojedinačne kuće (E), dvojne kuće (D) i grupe kuća (H) mogu se zamisliti otvorenim načinom gradnje. Ako su kratice u planu unesene u trokut, oznaka je obavezna.
Daljnje specifikacije
Popis specifikacija koje mogu biti definirane u razvojnom planu je dugačak. Primjerice, čvrsta točka u krugu označava mjesto na kojem treba sačuvati drvo. Ako točka nije popunjena, tamo mora biti posađeno drvo.
Oblici krova poput sedlastog krova (SD) i četverovodnog krova (WD), nagiba krova (D) i smjera grebena (prikazanog dvostrukom strelicom) čine plan razvoja čvrstim korzetom koji može stati na put vašim vlastitim zahtjevima dizajna. Stoga je od temeljne važnosti pažljivo pročitati B-plan prije kupnje!
Ako je nešto nejasno u vezi sa specifikacijama, lokalno tijelo za graditeljstvo pružit će informacije. Kako bi unaprijed osigurali sigurnost, zainteresirane strane mogu poslati i formalni ili neformalni preliminarni upit o gradnji. Kao odgovor na službeni zahtjev, osoba koja podnosi zahtjev dobiva obavijest koja je obvezujuća za kasniji postupak građevinske dozvole. Ovo je najbolji način da izbjegnete neugodna iznenađenja.