Povećanje stanarine nije tako jednostavno provesti koliko bi bilo poželjno za stanodavce. Stanarsko pravo u Njemačkoj puno je zamki. Ako najmodavci žele povećati najam stana, moraju biti upoznati s regulatornom džunglom, poštivati određene korake i hitno izbjegavati pogreške. Kada je povećanje stanarine legalno i koliko visoko može biti? Koje se standarde treba poštivati pri određivanju najamnine? I može li se stanar odbiti od najamnine?
Budući da su povećanja stanarine dopuštena samo u uskim granicama, rizik parnice sa stanarom relativno je velik. Ovdje smo prikupili sve važne činjenice kako bi iznajmljivači mogli imati pregled i s pravnom sigurnošću provoditi povećanje stanarine.
Važno: Sljedeće se izjave odnose na odredbe o iznajmljivanju životnog prostora. Zaštita stanara manje je izražena prilikom najma poslovnog prostora. Sveukupno, ovdje vrijede manje stroga ograničenja.
Kada je dopušteno povećanje stanarine?
Kada je dopušteno povećanje stanarine za životni prostor, to je jasno regulirano u Njemačkoj. Vrijeme i iznos povećanja najamnine dopušteni su raznim zakonima i propisima o stanarskom pravu. Okvir zakonskih propisa utvrđen je u Njemačkom građanskom zakoniku (§§ 557 i dalje BGB). Postoje i nacionalna i regionalna pravila koja određuju brojne detalje. Općenito, povećanje stanarine dopušteno je u sljedećim slučajevima:
- nakon modernizacije unajmljenog životnog prostora
- ako je iznos lokalne usporedne rente podrezan
- ako je ugovorom ugovorena indeksna stanarina ili graduirana stanarina
Povećanje najamnine nakon modernizacije
Koliko je povećanje stanarine dopušteno nakon modernizacije?
Modernizacija stana povećava njegovu vrijednost prema § 555b BGB i stoga omogućuje iznajmljivaču da poveća najamninu prema § 559 BGB. U tom kontekstu, međutim, zakon predviđa ograničenje od 8 posto (do 2019. bilo je 11 posto) troškova modernizacije, što se može dodati hladnoj najamnini od najviše godinu dana.
Primjerice, ako modernizacija košta 25.000 eura, dopušteno je mjesečno povećanje najamnine za najviše 166,66 eura:
Ukupni troškovi: 25.000 eura
8 posto od čega: 2.000 eura
Moguće povećanje najamnine mjesečno (2.000 eura / 12 mjeseci): 166.66 Euro
Pažnja: Ako je stanodavac dobio državnu subvenciju za modernizaciju, on to mora odbiti od ukupnih troškova.
Od 2019. godine primjenjuje se i ograničenje od 3 eura po četvornom metru. Najam se može povećati za najviše ovaj iznos u roku od 6 godina od modernizacije. Za stanare koji su prije povećanja plaćali stanarinu manje od 7 eura po kvadratnom metru, gornja granica iznosi 2 eura.
Modernizacija nasuprot održavanju: kada je doista dopušteno povećanje stanarine?
Uz maksimalan iznos povećanja stanarine, najmodavci moraju poštivati nekoliko pravila kako bi troškove modernizacije mogli prenijeti na svoje stanare. U tom se kontekstu posebno mora razlikovati rad na modernizaciji i održavanje. Razlika proizlazi iz toga poboljšavaju li strukturne mjere kvalitetu života stanara.
Ako je, na primjer, stan opremljen visokokvalitetnim podovima ili ako Your-Best-Home.net dobije učinkovitiju toplinsku izolaciju, može se govoriti o modernizaciji čiji se troškovi mogu prenijeti na stanara u navedenim granicama. Ako se, s druge strane, pokvare prozori ili podne obloge i popravi stanje kakvo je bilo prije nastanka štete, mjera je održavanje. Stanodavac mora sam snositi te troškove i ne smije opravdati veću najamninu. Ako se provode i modernizacija i održavanje, iznajmljivači ga moraju razdvojiti u računovodstvu troškova (BGH, presuda od 17. prosinca 2014., Az. VIII ZR 88/13).
Nakon modernizacije stana, stanodavac može povećati najamninu, ali ne u slučaju održavanja - na primjer, prilikom popravljanja slomljenih prozora.
Kada morate najaviti povećanje stanarine za modernizaciju?
Stanodavac mora najaviti modernizaciju 3 mjeseca unaprijed. Najava pruža informacije o vrsti, opsegu, početku i trajanju nadolazeće modernizacije, kao i činjenici da će se primijeniti povećanje najamnine.
Kada stanari moraju plaćati povećanu stanarinu?
Iznajmljivači šalju pisanu izjavu o povećanju stanarine tek nakon modernizacije, kada su utvrđeni konačni troškovi. Prema § 559. i 559.a BGB-a, postoji obveza objašnjavanja. To znači da pismo o povećanju najamnine mora sadržavati sve troškove i točan izračun načina na koji se troškovi modernizacije raspoređuju na najamninu. Posjednik mora tada, na zahtjev, omogućiti stanaru uvid u račune na temelju kojih se traži povećanje stanarine. Na taj način stanar može detaljno provjeriti primjećuje li se zakonski ograničeno povećanje stanarine od 8 posto. Stanar tada mora platiti povećanu najamninu od trećeg mjeseca nakon što je primio pismo o povećanju najamnine.
Može li stanar brže otkazati zbog ovog povećanja najamnine?
U slučaju povećanja stanarine zbog mjera modernizacije, stanar ima skraćeni otkazni rok zbog posebnog prava na otkaz. Tada može raskinuti ugovorni odnos na kraju mjeseca koji slijedi mjesec u kojem je objavljena najava.
Povećanje najamnine nakon energetske obnove
Energetska obnova posebno je zanimljiva s obzirom na najam. To dovodi do uštede na pomoćnim troškovima za grijanje životnog prostora i izravno koristi stanaru. Stoga je ovdje također dozvoljeno povećanje stanarine.
Ako se provodi energetska obnova, prema važećoj sudskoj praksi nema ograničenja naknadnog povećanja najamnine zbog uštedenih troškova grijanja. Do sada su sudovi presuđivali da se veća najamnina mora temeljiti na ušteđenim troškovima grijanja. Međutim, 2004. godine BGH je presudio da se povećanje stanarine, kao i kod ostalih mjera modernizacije, također temelji na troškovima modernizacije, a ne na uštedi koja je rezultat mjera za stanara (BGH, presuda od 3. ožujka 2004., Az. VIII ZR 149 / 03).
Povećanje najamnine kao prilagodba lokalnoj najamnini
Jedan od najvažnijih kriterija za pravno siguran porast stanarine je lokalni indeks stanarine koji prikazuje prosječnu najamninu životnog prostora u općini ili u usporedivim općinama te uspoređuje najamninu s obzirom na opremljenost osiguranog životnog prostora. Indeks najamnine koristi se za mjerenje lokalne usporedne najamnine, koja se može smatrati osnovom za povećanje najamnine.
Ako je najamnina za ponuđeni životni prostor ispod lokalnog indeksa najamnine, najmodavac ima pravo, prema § 558 BGB, prilagoditi je na usporedivoj razini na licu mjesta. Uz mjesto, uzimaju se u obzir i brojne druge karakteristike nekretnine koja se iznajmljuje, što može opravdati iznos najma iznad usporedne najamnine. To je uvijek slučaj kada u stanu postoje posebna svojstva koja dodaju vrijednost, poput krovne terase ili visokokvalitetnog namještaja. Pronalaženje točno usporedivih nekretnina za iznajmljivanje izuzetno je teško, zbog čega je ovu vrstu povećanja stanarine zakonski lakše provesti od, na primjer, ugovorno dogovorenog indeksa ili graduirane najamnine.
Ako za najam nekretnina nije dostupan indeks stanarine, iznajmljivač može izračunati usporednu najamninu na temelju tri usporediva stana i to zatražiti od svojih stanara. Međutim, mora otkriti stanove koje je koristio za izračun usporedne stanarine. Stanovi moraju biti identificirani za stanara.
Stanodavac za ovu metodu može koristiti vlastite stanove, ali također može uspoređivati i druge stanove ako o njima ima potrebne podatke. Čak i ako je ovaj način povećanja stanarine općenito dopušten, stanari često dovode do proturječnosti. Sudovi također imaju tendenciju prihvatiti prigovor u takvim slučajevima jer odabir usporednih stanova nije bio dovoljno precizan. Iz tog razloga ovaj model predstavlja visok rizik za iznajmljivače da u konačnici ne mogu povećati najamninu.
Povećanje stanarine također se može temeljiti na lokalnom indeksu najamnine. Ako to ne postoji, stanari mogu kritički ispitati uporedne stanove koji se koriste.
Povećanje najamnine putem postupne najamnine ili indeksne najamnine
Uz gore opisana jednokratna povećanja najamnine, koja najmodavac može provesti pojedinačno najranije nakon 12 mjeseci, postoji i mogućnost ugovornog dogovora o redovnom povećanju najamnine u dogovoru sa stanarom. Za stanodavce i stanare ova varijanta nudi sigurnost na nekoliko godina i izbjegava dugotrajne i rizične pravne sporove.
Ugovorno ugovoreni indeks ili stupnjevne najamnine (§557a i § 557b BGB) nude jednu mogućnost za tako dugoročno odobravanje redovitog povećanja najamnine. Godišnja povećanja najamnine već su utvrđena ugovorom, što znači da je stanarska privola već dana u svakom pojedinom slučaju. To daje oba stanara da planiraju sigurnost za dogovoreno razdoblje.
Što je diplomirana najamnina? (Članak 557.a BGB-a)
Ako se stanar i iznajmljivač ugovorom dogovore o stupnjevanoj najamnini u skladu s § 557a, najamnina se povećava za dogovoreni iznos u dogovorenom roku na utvrđene datume. Odjeljak ugovora o postupnoj najamnini regulira i vrijeme i iznos povećanja najamnine. Pritom najmodavac mora napomenuti da nije dopušteno navoditi redovno povećanje stanarine samo kao postotak. Ako se dogovori postupna najamnina s postotnim povećanjem, uvijek se moraju navesti novčani iznosi za koje se najamnina povećava.
Uz to, mora postojati najmanje 12 mjeseci između dva povećanja najamnine kao dijela postupne najamnine. Uz to, ova se načela primjenjuju na dogovorenu diplomiranu stanarinu:
- Ako se stanodavac i stanar dogovore o povećanju najamnine kao dijelu postupne najamnine u najmu, najmodavac ne može zahtijevati nikakvo dodatno povećanje najamnine tijekom dogovorenog razdoblja.
- Najam stadijuma može se ugovoriti na određeno vrijeme i na neodređeno vrijeme.
- U slučaju novih ugovora o najmu, diplomirana najamnina može se kombinirati s isključivanjem uobičajenog prava na raskid stanara do 4 godine, što iznajmljivaču nudi još veću sigurnost.
- Tijekom razdoblja dogovorene graduirane najamnine, povišenje najamnine kao dio mjera modernizacije nije dopušteno.
- Nakon isteka faze postepenog najma stanarina se može povećati samo s obzirom na lokalnu usporednu najamninu. Tada se sa stanarom može ugovoriti nova graduirana najamnina.
- Postupna najamnina ograničena je u područjima u kojima se primjenjuje kočnica cijene najma ili u kojima se utvrđuje nedostatak stana, ali ne primjenjuju se kontrole cijena najma.
- Ako ugovorni sporazumi dopuštaju, operativni troškovi mogu se prilagoditi, tj. Povećati, u fazi postupne najamnine.
Što je indeksna najamnina? (§ 557b BGB)
Ako je u ugovoru o najmu ugovorena indeksna najamnina u skladu s § 557b, najamnina se može godišnje prilagoditi indeksu životnog stanja, što odražava opće životne troškove.
Ako potrošačke cijene porastu, stanarina se povećava za isti iznos. Kao mjerilo koristi se indeks potrošačkih cijena koji jednom godišnje objavljuje Savezni zavod za statistiku.
Tijekom razdoblja dogovorene indeksne najamnine dopušteno je i povećanje najamnine zbog mjera modernizacije. Međutim, model se mora pismeno dogovoriti između stanara i najmodavca, obično u ugovoru o najmu. Uz to, izračun stopa povećanja stanarine mora biti predstavljen transparentno.
Indeks najamnina temelji se na indeksu cijena koji je utvrdio Savezni zavod za statistiku za životni standard svih privatnih kućanstava u Njemačkoj.
Koliko je dozvoljeno povećanje stanarine?
Koliko visoko može biti povećanje stanarine u pojedinačnim slučajevima ovisi o vrsti opravdanja za veću najamninu. Općenito, međutim, postoje zakonske odredbe koje ograničavaju zakonito povećanje stanarine. Zabilježeni su u § 558 BGB.
Takozvana granica ograničenja, koja se može naći u odjeljku 558., stavak 3. BGB-a, regulira da se najamnine ne mogu povećati za više od 20 posto u roku od 3 godine. Neki su gradovi još strože postavili gornju granicu na 15 posto povećanja najamnine u 3 godine.
Uz to, iznos maksimalno dopuštenog povećanja najamnine ovisi o tome o kojoj je od gore opisanih vrsta povećanja najamnine riječ. Na primjer, u slučaju mjera modernizacije strogo je određeno da povećanje stanarine ne smije premašiti 8 posto troškova modernizacije kao dodatak na neto hladnu najamninu za godinu dana.
Ako se stanarina prilagodi lokalnoj usporedivoj najamnini, stanodavac također podliježe uskim ograničenjima. Koliko će se stanarina moći popeti iznad srednje vrijednosti razmjerne najamnine, kako je gore opisano, u velikoj mjeri ovisi o vrijednosti unajmljenog životnog prostora.
Također postoji mogućnost ugovornog dogovaranja najvećeg dopuštenog povećanja najamnine sa stanarom i, kao što je gore opisano, predviđanja stupnjevane najamnine tijekom određenog razdoblja. U slučaju novih najmova, ova se postepena najamnina može kombinirati s minimalnim razdobljem najma, što stanodavcu daje dodatnu sigurnost. Važno: Čak i uz takvu regulativu, moraju se poštivati strogi zakonski zahtjevi u pogledu maksimalno dopuštenog povećanja najamnine!
Konačno, iznajmljivač ima mogućnost prilagodbe najamnine životnim troškovima godišnje dogovaranjem indeksne najamnine. Ova varijanta također stvara sigurnost u odnosima između najmodavca i najmoprimca jer se povećanje stanarine dogovara unaprijed.
Kakve učinke ima kočnica stanarine na povećanje stanarine?
Takozvana kočnica cijena najma relativno je nova u zakonskom okviru. U skučenim područjima najma savezne države imaju mogućnost ograničenja povećanja stanarina. Međutim, to se ne odnosi na povećanje stanarina za postojeće stanarine. Kočnica stanarine kaže: Najamnina za nove najmove ne smije biti veća od 10 posto iznad lokalne usporedne rente.
Kočnica za najam je na mjestu kako bi se osiguralo da se cijene najma ne nastavljaju penjati, ali da ostanu pristupačne u gradskim područjima. Međutim, ovo se odnosi samo na nove najmove.
Koliko unaprijed mora biti najavljeno povećanje stanarine?
Ako iznajmljivač želi povećati najamninu, to mora učiniti na vrijeme i o tome obavijestiti stanara na određeni način. Također mu mora pružiti priliku da se usprotivi višoj najamnini. Točna pravila ovise o vrsti povećanja stanarine koja se traži.
Diplomirana najamnina: Nije potrebna dodatna najava povećanja najamnine
Ako je diplomirana najamnina predviđena ugovorom o najmu ili naknadnim ugovorom, ovaj se ugovor može naći u odgovarajućem ugovoru. Stanar ne treba biti obaviješten o sljedećem povećanju najamnine na ovaj način dogovoreno. Rezultat je izravno iz ugovornih propisa i stanaru je dovoljno poznat. U tim slučajevima stanar ne mora odrediti razdoblje pristanka ili razdoblje za razmišljanje. Ovim modelom stanaru je dozvoljeno samo razdoblje od 12 mjeseci, tijekom kojeg se ne planira povećanje stanarine.
Povećanje najamnine zbog modernizacije ili prilagodbe lokalnoj usporednoj najamnini
Ako se stanarina želi prilagoditi lokalnoj usporednoj najamnini ili povećati zbog modernizacije, stanar se o tome mora pismeno obavijestiti. U svakom slučaju, povećanje stanarine mora biti opravdano. Informacije o povećanju stanarine i opravdanosti moraju se pismeno poslati stanaru. Dostava putem e-maila je dovoljna. Najava ne mora nužno biti poslana poštom.
Budući da se stanar u ovom slučaju mora složiti s povećanjem stanarine, mora mu se dati i rok za razmišljanje od najmanje 2 mjeseca nakon najave. Za to vrijeme stanar ima mogućnost formalno i sadržajno provjeriti najavljeno povećanje najamnine i, ako je potrebno, odbiti njegov pristanak. Ako stanar ne da svoj pristanak, stanodavac ima još 3 mjeseca da tuži za pristanak stanara nakon što istekne odobreno razdoblje za razmišljanje.
U tom kontekstu također treba napomenuti da stanari imaju posebno pravo prekinuti najavu povećane najamnine, što skraćuje otkazni rok za ugovor o najmu na 2 mjeseca.
Koje rokove treba poštovati za povećanje stanarine?
Fiksni rokovi moraju se poštivati kad se najam poveća. U načelu mora postojati najmanje 12 mjeseci između dva povećanja najamnine, tijekom kojih najamnina ne raste. Povećanje stanarine obično je dozvoljeno samo jednom godišnje, a u slučaju novog najma dozvoljeno je tek nakon proteka ovih 12 mjeseci.
Povećanje najamnine mora se najaviti najmanje 2 mjeseca unaprijed. Ako za novi zakup nije dogovoren indeks ili graduirana najamnina, a najamnina će se i dalje povećavati nakon završetka prve godine najma, nakon jednogodišnje faze u kojoj najam nije smio biti povećan, slijedi takozvano razdoblje razmišljanja za stanara. Tijekom ta dva mjeseca stanar ima priliku provjeriti povećanje i prilagoditi ga ako je potrebno. proturječiti. Ako se stanar ne usprotivi povećanju najamnine u tom roku, ono će stupiti na snagu početkom trećeg mjeseca nakon isporuke.
Ovo dvomjesečno razdoblje razmišljanja odgovara duljini otkaznog roka. Budući da najavljeno povećanje najamnine stupa na snagu tek početkom trećeg mjeseca nakon najave, može se učinkovito povećati tek nakon 15 mjeseci u slučaju novog najma:
- Faza bez povećanja najamnine: 12 mjeseci
- Najava i rok za razmišljanje: 2 mjeseca
- Najraniji mogući datum povećanja: 15. mjesec najma
Ako najmodavac želi provesti višu najamninu unatoč prigovoru stanara, mora iznuditi pristanak stanara na sudu.
I ovdje postoji rok u kojem sud mora zaprimiti relevantnu prijavu: Stanodavac mora tužiti za pristanak stanara u roku od 3 mjeseca nakon isteka odobrenog roka za razmatranje.
Ako najmodavac poveća najamninu nakon mjera modernizacije, o tome mora obavijestiti stanara s tri mjeseca unaprijed. I u ovom slučaju, stanar se mora složiti s povećanjem i ovdje zakon dodijeljuje stanaru posebno pravo otkaza sa skraćenim rokom od 2 mjeseca.
Ako iznajmljivač želi povećati stanarinu nakon modernizacije, to mora unaprijed najaviti.
Koje podatke mora sadržavati najava povećanja najamnine?
Da bi povećanje najamnine bilo pravomoćno, mora sadržavati određene podatke. Ovo je jedini način da se osigura da će preživjeti bilo koji pravni spor koji može biti potreban:
- Obraćanje svim pogođenim stanarima
- Datum od kojeg bi trebala važiti nova najamnina
- nova najamnina uključujući razliku u odnosu na staru najamninu
- Razlog povećanja najamnine
- Kada se prilagođavate lokalnoj najamnini: Zatražite pristanak stanara i imajte na umu da se pasivnost smatra pristankom.
- U slučaju povećanja najamnine zbog modernizacije, upućivanje na § 555d BGB (Kada stanar mora tolerirati modernizaciju?).
Mora li stanar pristati na povećanje stanarine?
U osnovi, ako najmodavac želi povećati stanarinu, prvo mora dobiti pristanak stanara. Međutim, to ne znači da se stanari mogu samovoljno odbiti od neugodnog povećanja najamnine. Stanar može odbiti pristati na povećanje stanarine samo ako nisu poštovani zakonski uvjeti za povećanje stanarine. Tako da legitimno odbijanje veće najamnine nije ni moguće, najmodavci bi trebali apsolutno poštivati gore opisane stroge zakonske zahtjeve.
Uz svako povećanje najamnine, najmodavac mora dati stanaru razdoblje od 2 mjeseca u kojem može temeljito ispitati pravne uvjete zahtjeva. Tada se mora dati odobrenje. Nema strogih pravila vezanih uz sam pristanak. To se može učiniti neformalno ili prešutno, usmeno ili jednostavno prijenosom povećane najamnine u traženo vrijeme.
Stanar ima pravo odbiti svoj pristanak za povećanje najamnine samo ako nisu ispunjeni zakonski uvjeti za veću najamninu. Ako su, pak, svi uvjeti zadovoljeni, najmodavac može inzistirati na pristanku. Ako stanar odbije pristati na povećanje stanarine, najmodavac ima pravo tužiti tu suglasnost pred sudom (odjeljak 558b, stavak 2., stavak 1. BGB). Za to ima 3 mjeseca nakon što je isteklo razdoblje odobrenja.
Također postoji mogućnost da stanar samo djelomično pristane na povećanu najamninu. To se može dogoditi, na primjer, ako je, sa stajališta stanara, premašena gornja granica, tj. Najamnina je porasla za više od 15 ili 20 posto (ovisno o općini) tijekom razdoblja od 3 godine. Ako se stavovi stanara i najmodavca po tom pitanju razlikuju, najmodavac također može zatražiti pravno odobrenje.
Situacija je drugačija ako su u ugovoru o najmu dogovorene redovite najamnine kao dio indeksa ili stupnjevna najamnina. Za njihov mandat nije potrebno od stanara dobiti novu suglasnost za povećanje najamnine svake godine. To se daje kad se ugovor zaključi za cijelo dogovoreno razdoblje.
Savjet za knjigu: najam i povećanje najamnine
Knjigu s Amazona možete naručiti ovdje.
Kočnica stanarine primjenjuje se u sve više i više općina. U njemu se navodi da kada se iznajmljuje životni prostor, nova stanarina ne smije premašiti lokalnu usporedivu stanarinu za više od 10 posto. Uz ovu uredbu, potrebno je još puno toga znati kako bi se dogovorili o dopuštenoj najamnini. To je jasno prikazano u opsežnom vodiču "Najam i povećanje najamnine" tvrtke Haufe Verlag u suradnji s Haus + Grund München . Čitatelji također saznaju do kada stanovnici moraju najkasnije platiti najamninu, što se događa ako podstanari ne plaćaju obveze i u kojim je slučajevima smanjenje najamnine legalno.
