Prava puta, služnosti i građevinski tereti složena su tema. Također se radi o troškovima na mnogo različitih područja, od? Registracija do godišnjih uplata. U našem intervjuu stručnjak za provjeru troškova objašnjava koji troškovi mogu nastati u vezi s pravom puta.
Pitanje: Koji su troškovi prednosti prolaska?
Stručnjak za provjeru troškova: To ne možete reći preko puta . Prvo, troškovi utječu na vrlo različita područja - uključujući vrijednost imovine - a, drugo, vrijednost prava puta ili služnosti također igra ulogu u nastalim troškovima. Procjena vrijednosti prava prednosti složena je stvar, ali kada je riječ o izračunavanju rezultirajućeg gubitka vrijednosti na nekretnini, ona postaje još složenija.
Prije svega, treba razlikovati:
- da li je to pravo prvenstva
- bilo da se radi o služnosti ili
- radi li se o građevinskom opterećenju
Pozadina je uvijek ista: vlasnik nekretnine mora staviti na raspolaganje dio svoje imovine kako bi netko drugi mogao doći i do njegove imovine.
Pitanje: U kojim se slučajevima uopće dogovara pravo puta?
Pravo prvenstva dogovara se prije svega kada se imovina podijeli
Stručnjak za provjeru troškova: To je često slučaj kod podjele zemljišnih parcela: tadašnji dio imovine obično više nema nikakve veze s javnim prostorom ili javnom pristupnom cestom, osim preko drugog dijela posjeda. U ovom se slučaju stvara nešto što se pravno naziva „parcela s cijevi”.
Pitanje: Je li to uvijek automatski valjani upis u zemljišne knjige?
Stručnjak za provjeru troškova: U praksi imate nekoliko mogućnosti za slaganje i pravno definiranje prava puta:
- ugovorni sporazum
- imenovanje takozvane služnosti ili
- registracija građevinskog tereta (ako je to prednost prolaska za javnu upotrebu).
Ugovorni ugovori zaključuju se kao privatno pravo prolaska između dviju osoba s ugovorom. U ovom slučaju nema upisa u zemljišne knjige, pa ne postoje i javnobilježničke naknade.
Problem ugovornog sporazuma je taj što ako jedno od svojstava promijeni ruku, ugovor automatski postaje nevaljan. Budući da je zaključen samo između dviju određenih osoba, on vrijedi samo kao sporazum između te dvije osobe, ali ne automatski za svakog vlasnika sljednika.
Daljnji problem sporazuma prema obveznom pravu je taj što, u slučaju sporazuma sklopljenog uzajamnim pristankom, vlasnik zemljišta koji odobrava pravo puta nema automatsko pravo na naknadu . Za korisnika prava prolaska nema troškova .
S druge strane, imenovanje služnosti objavljuje se u zemljišnim knjigama i trajno se odnosi na svakog sljednika vlasnika obje imovine. Služnost je takozvano "stvarno pravo", a time - za razliku od ugovora - nije osobna.
Javni bilježnik preuzima formulaciju služnosti, upis u zemljišne knjige odvija se s takozvanom "uslužnom imovinom" - odnosno s imovinom koja daje pravo prolaza. Imovina koja uživa pravo prvenstva naziva se zaostalom imovinom (imovina Pfeifenstiel). Za ovu nekretninu nema upisa u zemljišne knjige, ali pravo prolaska utječe i na vrijednost imovine za ovu nekretninu.
Ako javni put vodi preko privatnog vlasništva, tamo se ne stvara služnost, već se unosi građevinsko opterećenje . Opterećenja zgrada nisu u zemljišnim knjigama, već u indeksu opterećenja zgrade.
Pitanje: Postoje li neka druga prava povezana s pravom puta?
Stručnjak za provjeru troškova: Pored stvarnog prava puta, moraju se poštivati i druga srodna prava. Ta srodna prava mogu kasnije rezultirati troškovima.
Ovo su sljedeća moguća prava:
Pravo puta često dolazi s drugim pravima
- crta desno (pravo na postavljanje linija na dijelu na kojem postoji prednost prolaska)
- pravo građenja (ne nužno povezano, ali moguće)
- pravo puta
- vožnja udesno
U slučaju prava građenja, dogovoreno je da se zgrada također može podići na dominantnom posjedu (onom koji koristi pravo prolaska) koji strši na imanje koje služi. Međutim, to nije uvijek slučaj, ali o tome se mora pregovarati odvojeno.
S hitnim pravom prolaska mora postojati takva situacija da se do imovine iza može doći samo putem imovine koja služi. Ako je to slučaj, vlasnik parcele iza ima automatski pravo na prednost . Vlasnik imanja za posluživanje ne može mu to uskratiti.
Zauzvrat, vlasnik uslužne imovine ima pravo na takozvanu hitnu mirovinu - naknadu za dodjelu definiranog prava prolaska. Vlasnik imovine iza nekretnine snosi troškove s hitnom mirovinom . Ovi se troškovi plaćaju godišnje. Mjere se u skladu s ograničenjima koja nameće pravo prolaska na imanju koje služi.
Hitno pravo puta nije upisano u zemljišne knjige - tako da nema troškova bilježnika i zemljišnih knjiga.
Uz hitno prvenstvo prolaska, iz istog razloga može nastati i pravo na vožnju (pravo ne samo na pješačko prelazak objekta koji služi, već i na vožnju vozilima). U ovom slučaju, na vozačka prava vrijedi isto što i na hitno pravo prolaska. U svim ostalim slučajevima to se tretira kao uobičajeno pravo prvenstva.
Primjer troškova iz prakse
Troškovi se utvrđuju prvenstvom prolaska nakon što se parcela zemljišta podijeli. Izvorna parcela od 1.000 m² podijeljena je na dva jednaka dijela od po 500 m². Tržišna vrijednost nekretnine iznosi 300 EUR po m².
Traka od ukupno 60 m² određena je na rubu objekta koji poslužuje kao način pristupa imanju iza.
| Faktor troškova | troškovi | Podmiri troškove |
|---|---|---|
| godišnja novčana mirovina | 500 EUR | Stražnja parcela |
| Godišnja naknada za upotrebu (ovo također pokriva troškove održavanja) | 250 EURA | Stražnja parcela |
| Amortizacija | 15% (22.500 EUR) - 16.665 EUR (novčana vrijednost novčane mirovine) | posluživanje imovine |
| Amortizacija | 16.665 EUR + 8.333 EUR iz godišnjih plaćanja (novčana vrijednost gotovinske najamnine ili naknada za korištenje) | Stražnja parcela |
Ovo je primjer pojedinačnog troška za određeni primjer. U drugim slučajevima, rezultirajući troškovi i gubici u vrijednosti također mogu biti vrlo različiti. U ovom slučaju, odbitci i isplate temelje se isključivo na pojedinačno provedenoj procjeni.
Pitanje: O kojim čimbenicima ovise troškovi prava prvenstva?
Stručnjak za provjeru troškova: Evo nekoliko stvari koje treba uzeti u obzir:
- da li je to pravo prvenstva
- je li upisana služnost
- kakvi javnobilježnički troškovi nastaju zbog uknjižbe služnosti
- je li registrirano građevinsko opterećenje
- koja su druga prava povezana s pravom puta (npr. linija desno, vožnja desno)
- da li se između dva vlasnika imovine sklapa samo sporazum prema obveznom pravu
- koje se ograničenje mora uzeti u obzir za uslužno svojstvo
- tržišna vrijednost dvije imovine (imovine koja služi i vlada)
- kolika je površina na kojem se pravu prolaska i, ako je primjenjivo, daju vozačka i druga prava
- koliki je napor održavanja na površini za koju se odobrava prednost
Rezultirajući troškovi mogu se izračunati samo u određenim pojedinačnim slučajevima koristeći nekoliko čimbenika procjene. Ne postoje općenito primjenjivi pokrivači ili tablice.
Pitanje: Kolike su javnobilježničke naknade za upis služnosti?
Javnobilježničke naknade variraju ovisno o vrijednosti prava prvenstva
Stručnjak za provjeru troškova: U pojedinačnim slučajevima može se malo razlikovati, ovisno o naporu javnog bilježnika i vrijednosti registriranog prava prolaska.
Raspored naknada za javne bilježnike odnosi se na izračun javnobilježničkih naknada, kao što je slučaj sa svim javnobilježničkim poslovima (npr. Prijenos vlasništva). Odgovarajuće stope naknada mogu se izvesti iz tablica u rasporedu naknada.
S pravom puta vrijednim 5.000 EUR, to bi rezultiralo naknadom od oko 30 EUR do 40 EUR kod javnog bilježnika. Uz to, mogu postojati troškovi za daljnje troškove javnog bilježnika (inspekcija zemljišne knjige, telefonski troškovi itd.) Koji još uvijek moraju biti uzeti u obzir.
Pitanje: Da li amortizacija zbog prvenstva igra ulogu u nabavnoj cijeni nekretnine?
Stručnjak za provjeru troškova: Da, u svakom slučaju. Zemljište na kojem se primjenjuje pravo prvenstva vrijedi manje - i stoga se također prodaje po nižoj cijeni.
Međutim, izračunavanje pojedinačnog gubitka vrijednosti nije uvijek lako i trebao bi ga provoditi iskusni stručnjak, posebno kada je riječ o kupnji ili prodaji nekretnine.
Pitanje: Znači li to da se nekretnine za servisiranje mogu kupiti jeftino?
Stručnjak za provjeru troškova: To je previše lako za razmišljanje.
Nabavna cijena objekta koji poslužuje je naravno niža zbog postojećeg prava prolaska - međutim, područje imovine ne može se u potpunosti koristiti zbog prava prolaska. Dakle, zapravo nema stvarne dobiti, smanjenje cijene podrazumijeva i odgovarajuće „manje“ svojstvo.
Ako se imovina financira, pravo puta može imati čak i negativan utjecaj: banke često imaju tendenciju primijeniti višu sigurnosnu frizuru nego inače, jer će imovinu sa postojećim pravom puta kasnije biti teže prodati. Veći popust na sigurnost također može pogoršati uvjete financiranja i tako povećati interes za financiranje nekretnina.
Pitanje: Postoje li i nedostaci zbog prednosti prolaska nad dominantnim svojstvima?
Stručnjak za provjeru troškova: Sve dok je pravo puta zakonski osigurano registriranom služnošću, nema značajnih nedostataka.
Međutim, postaje problematično kada u zemljišnim knjigama nema zabilježenog prava na prolaz, već samo sporazum prema obveznom zakonu. U ovom slučaju, budući da nema pravne sigurnosti, mogu postojati problemi s financiranjem imovine. Šanse za prodaju takve imovine također su često znatno gore nego kod uknjižene služnosti.
