Pri kupnji nekretnine moraju se poštivati stroge zakonski propisane formalnosti kako bi i kupac i prodavatelj bili zakonski zaštićeni. To također uključuje obvezni upis novog vlasnika u zemljišne knjige, prijenos vlasništva. Stručnjak za provjeru troškova u intervjuu detaljno objašnjava koji troškovi i naknade nastaju zbog ove formalnosti.
Pitanje: Koliko košta prijenos vlasništva u zemljišnim knjigama?
Stručnjak za provjeru troškova: Iznos troškova nastalih pravno potrebnim prijenosom vlasništva može se razlikovati u pojedinačnim slučajevima.
Iznos troškova uvijek se temelji na nabavnoj cijeni nekretnine i u većini slučajeva iznosi između 1% i 2% kupoprodajne cijene . U prosjeku možete pretpostaviti oko 1,5% nabavne cijene kao troškove registracije, od čega su oko dvije trećine troškovi javnog bilježnika, a preostali treći stvarni zemljišnoknjižni troškovi.
Uz troškove prijenosa zemljišne knjige mogu postojati i dodatni troškovi
Osim puke registracije prijenosa vlasništva s prodavatelja na kupca, mogu se pojaviti i drugi troškovi i naknade, na primjer ako se prodavačeva zemljišna pristojba mora izbrisati, uknjižiti zemljišna naknada kupca, registrirati prava prolaska ako postoji pravo prebivališta ili ako treba unijeti datum dospijeća kupoprodajne cijene.
Izračun troškova javnog bilježnika i zemljišnih knjiga složen je i temelji se na tablicama propisanim zakonom. Raspored naknada za javne bilježnike i odredbe sadržane u njemu primjenjuju se na javnog bilježnika .
Moraju se razlikovati pojedinačne naknade:
- ovjera kupoprodajnog ugovora kod javnog bilježnika
- upis obavijesti o prijevozu u zemljišne knjige
- upis vlasnika (nakon uplate kupoprodajne cijene)
- brisanje obavijesti o prijevozu (nakon plaćanja kupoprodajne cijene)
- upis zemljišne naknade
- naknadu za uslugu kupoprodajnog ugovora kod javnog bilježnika
- naknadu za održavanje zemljišne naknade kod javnog bilježnika
- javnobilježničke naknade za izvršne radnje
- naknade ako uplatu kupoprodajne cijene obrađuje javni bilježnik (račun javnog bilježnika)
- sve dodatne naknade za registraciju (prava boravka i prava prolaza, prodavatelj zemljišta, itd.)
Primjer troškova iz prakse
Kupili smo kuću i sada želimo izvršiti prijenos imovine. Prodajna cijena iznosila je 177.000 EUR. Naknada za zemljište u iznosu od 150.000 EUR bit će naručena od naše banke.
| Objavi | cijena |
|---|---|
| Ovjera kupoprodajnog ugovora (javnobilježnička naknada) | 816 EUR |
| Upis obavijesti o prijevozu (zemljišnoknjižna naknada) | 204 EUR |
| Zemljišna naknada s izvršnom klauzulom (javnobilježnička naknada) | 354 EUR |
| Upis zemljišne naknade (zemljišnoknjižna naknada) | 354 EUR |
| Obrada kupoprodajne cijene putem povjereničkog računa javnog bilježnika (javnobilježnička naknada) | 408 EUR |
| Upis kao novi vlasnik (zemljišnoknjižna naknada) | 408 EUR |
| Brisanje obavijesti o prijevozu (zemljišnoknjižna naknada) | 25 EUR |
| Naknada za nadzor kupoprodajnog ugovora (javnobilježnička naknada) | 204 EUR |
| Naknada za nadzor nad zemljišnom naknadom (javnobilježnička naknada) | 177 EUR |
| Provedbene aktivnosti | 204 EUR |
| Ukupni trošak | 3.154 EUR |
| plus PDV za javnobilježničke naknade | 410,97 EUR |
| UKUPNI TROŠKOVI UKLJ. PDV | 3.564,97 EUR |
| od toga: ukupni zemljišnoknjižni troškovi | 991 EUR |
| od toga: ukupne javnobilježničke naknade s PDV-om | 2.553,97 EUR |
Ovo je samo pojedinačni primjer troškova za određeni pojedinačni slučaj. Troškovi u ostalim slučajevima mogu varirati.
Pitanje: O kojim čimbenicima ovise troškovi?
Stručnjak za provjeru troškova: Ovdje se mora uzeti u obzir sljedeće:
Troškovi uglavnom ovise o nabavnoj cijeni nekretnine
- kolika je nabavna cijena
- hoće li se kupoprodajna cijena predati bilježniku (račun javnog bilježnika)
- je li utvrđena zemljišna naknada
- odustaje li se od ovršne klauzule (ZVK) prilikom naručivanja zemljišne naknade (tada se troškovi smanjuju za pola)
- hoće li se brisati zemljišna naknada
- vrši li se plaćanje kupoprodajne cijene i redoslijed naknade za zemljište istog datuma kad i ovjera kupoprodajnog ugovora
- moraju li se u zemljišne knjige unijeti daljnji upisi (prava boravka, prava puta itd.)
- moraju li se poštivati daljnji zahtjevi (npr. dobivanje negativne potvrde od grada)
- koliko imenovanja kod javnog bilježnika je potrebno (više sastanaka također povećava troškove)
Isti čimbenici dolaze u obzir prilikom kupnje zemljišta kao i kod kupnje kuće (tj. Zemljišta, uključujući zgrade). Samo kuću (bez imovine koja joj pripada) ne može se prodati u Njemačkoj.
Pitanje: Kako se izračunavaju naknade?
Stručnjak za provjeru troškova: Za izračun se koriste tablice naknada .
Svaka se aktivnost naplaćuje s određenim brojem naknada - ovjera kupoprodajnog ugovora, na primjer, košta dvije stope naknada.
Stope naknada uvijek se temelje na nabavnoj cijeni nekretnine i graduiraju se: do 300 000 EUR u koracima od 50 000 EUR, iznad 100 000 EUR do 600 000 EUR. Sve nabavne cijene iznad ove podijeljene su u skupinu naknada do 800.000 EUR ili u skupinu naknada do 1.000.000 EUR.
Troškovi se i dalje mogu razlikovati čak i za kuće u istoj skupini naknada, jer javni bilježnik i zemljišna knjiga moraju obavljati različite radne zadatke od slučaja do slučaja.
Pitanje: Koliko košta brisanje registrirane naknade za zemljište od prodavatelja?
Stručnjak za provjeru troškova: Propisani postupak, od dobivanja dozvole za brisanje od vjerovnika (banke), do ovjere javnog bilježnika za brisanje od javnog bilježnika do provjere, odobrenja i brisanja od strane zemljišne knjige složen je.
U ovom slučaju i javni bilježnik i zemljišna knjiga moraju izvršiti niz koraka. Naknade koje su nastale odgovarajuće su visoke. Za otkazivanje zemljišne naknade od 200.000 EUR, morate izračunati troškove od oko 400 EUR. Polovica tih troškova podijeljena je između javnobilježničkih naknada, a polovina kao zemljišnoknjižne pristojbe.
