Višeobiteljske kuće zanimljiva su prilika za ulaganje koja dugoročno može biti isplativa. Stručnjak za provjeru troškova u intervjuu detaljno objašnjava koji se troškovi moraju izračunati za izgradnju kuće s 6 obitelji.
Pitanje: Što košta kuća s šest obitelji?
Stručnjak za provjeru troškova: Na troškove gradnje kuće teško se može odgovoriti općenito . Mnogo ovisi o točnoj veličini kuće, njenoj opremi i mjestu.
Općenito se za stambene zgrade mogu očekivati troškovi zgrade u rasponu od 1.500 EUR po m² do 2.200 EUR po m² .
S potrebnom površinom od najmanje 400 m², to rezultira troškovima od najmanje 600.000 EUR. To se odnosi samo na čiste troškove gradnje - ovdje nisu još uključeni pomoćni troškovi gradnje, troškovi imovine i troškovi vanjskih objekata (parkirališta).
Izgradnja je rijetko moguća za manje od 1.500 EUR po m², a uz visokokvalitetnu opremu ili najnoviju tehnologiju troškovi mogu znatno premašiti 2.000 EUR po m².
Mora se razlikovati između:
- da li graditi 6-obiteljsku kuću kao montažnu kuću
- je li 6-obiteljska kuća planirana prema individualnom projektu
Višeobiteljske kuće dostupne su i kao montažne kuće
U slučaju montažnih višestambenih kuća mogu se pretpostaviti troškovi u rasponu od 1.500 EUR po m² do 2.000 EUR po m² , a iznad su samo vrlo kvalitetne inačice.
U slučaju višestambenih kuća prema pojedinačnim projektima , troškovi su vrlo često preko 2000 EUR po m² .
Primjer troškova iz prakse
Kuća sa 6 obitelji gradi se kao montažna kuća bez podruma (podne ploče). Na prvom katu i prvom katu nalaze se 2 apartmana s oko 80 m² stambene površine, na penthouseu su 2 apartmana, jedan apartman s 35 m² i veći apartman s 80 m². Svaki apartman ima balkon ili terasu.
| Objavi | cijena |
|---|---|
| Troškovi gradnje, ključ u ruke, na osnovnoj ploči | 794.010 EUR |
| Troškovi gradnje | 158.802 EUR |
| Pristup parkiralištima (asfaltiran) i zemljištu | 28.505 EUR |
| Ukupni trošak | 981.317 EUR |
Ovo je samo jedan primjer troškova za određeni pojedinačni slučaj. Troškovi u ostalim slučajevima mogu varirati.
Ovdje nisu još uzeti u obzir troškovi imovine (nabavna cijena).
Pitanje: O kojim čimbenicima ovise troškovi kuće za 6 obitelji?
Stručnjak za provjeru troškova: Mora se uzeti u obzir sljedeće:
- veličina pojedinačnih stambenih jedinica (četvornih metara životnog prostora)
- izvršenje i opremanje kuće
- gradi li se podrum ili se kuća gradi samo na podnoj ploči
- iznos slučajnih troškova gradnje
- iznos troškova za dizajn vanjske površine (vrt, prilaz, parkirališta)
- iznos cijene dizala (po želji)
Također igra ulogu bilo da je to montažna kuća ili individualno planirana kuća prema vlastitim idejama. Za takozvane arhitektonske kuće troškovi su obično veći.
Pitanje: Koliko košta podrum?
Stručnjak za provjeru troškova: Troškovi podruma mogu se znatno razlikovati.
S jednostavnim montažnim podrumima morate izračunati troškove od najmanje 200 EUR po m² do 400 m² dodatnih troškova u odnosu na osnovnu ploču. U našem primjeru troškova to bi bili dodatni troškovi od oko 40.000 do 80.000 EUR.
Pitanje: Koliko košta instaliranje dizala?
Stručnjak za provjeru troškova: Kuća je u našem primjeru troškova već pripremljena za ugradnju unutarnjeg dizala . Možda će se prema tome trebati planirati i druge kuće.
Za lift za 3 osobe obično morate izračunati 20.000 do 35.000 EUR po stajalištu . U našem primjeru to bi bile dvije točke prijeloma (gornji kat, naslagani pod). Izgradnjom podruma dodao bi se još jedan kat.
Pitanje: Kada se isplaćuju višestambene kuće?
Da bi stambena zgrada bila isplativa, mora se trajno iznajmiti
Stručnjak za provjeru troškova: Ovdje morate točno izračunati. I mjesto kuće i sliv trebaju biti dobro odabrani. Treba zajamčiti trajni najam svih stanova (postojeće potrebe).
U prosjeku je ostvarivi prihod od najma u Njemačkoj oko 7,50 EUR po m² (indeks najamnine 2018). Na dobrim lokacijama cijena najma može lako doseći 10 EUR po m² do 12 EUR po m² . Uz kuću u našem primjeru troškova, ovisno o mjestu, može se postići oko 3000 EUR do 5000 EUR prihoda od najma.
Optimiziranje opreme za najniže moguće operativne troškove ima samo ograničeni smisao u višeobiteljskim kućama. Puno je važnija optimizacija kuće prema najnižim mogućim troškovima održavanja i popravka. Za to mogu biti korisna malo veća ulaganja.
Uz to, svaki aspekt kuće trebao bi podržavati iznajmljivanje što je bolje moguće.