Obnova starih zgrada - neophodni koraci prije početka gradnje

Vlasnici zgrada koji žele obnoviti staru zgradu suočeni su s ovim građevinskim zadatkom i osobno i financijski. Da se tijekom provedbe ne izgubi trag, mjera mora biti unaprijed dobro isplanirana te koordinirana i nadzirana tijekom provedbe. Mnogi rizici također se mogu umanjiti detaljnim planiranjem i preciznim poznavanjem zakonskih odredbi. Nezaobilazna pomoć vlasnicima zgrada je VOB, ugovorni propisi za građevinske radove, koji sadrže opće smjernice za izvršenje i naplatu građevinskih radova, ali i za primjenjive rokove i zahtjeve za uklanjanje nedostataka. Preduvjet za pravnu valjanost VOB-a je njegov sporazum kao pravni temelj u ugovoru o građenju.

Ispravni planski dokumenti pomažu u provedbi © Torsakarin, fotolia.com

Sljedeće pripremne mjere treba poduzeti, ako je moguće, prije početka gradnje kako bi se naknadni postupak gradnje učinio što glatkijim:

Zaključak osiguranja od odgovornosti graditelja
Izrada provedbenog plana
Natječaj za građevinske radove
Naručiti izvršne tvrtke
Izrada i koordinacija rasporeda

Ugovorite se u građevinsko osiguranje

Vlasnici zgrada važno je osigurati odgovarajuće osiguranje od štete i nezgoda koje bi se mogle dogoditi na gradilištu tijekom razdoblja gradnje. Građevinska tvrtka koja izvodi radove također odgovara za štetu koju je prouzročila, ali to ima svoje granice. Ako su treće strane oštećene kao rezultat građevinskih aktivnosti, na primjer zbog neadekvatne sigurnosti gradilišta, klijent se može smatrati odgovornim. Pogotovo kada je riječ o mjerama obnove, dotrajali građevinski materijal i rukovanje zastarjelim instalacijama predstavljaju povećani izvor opasnosti.

Zbog toga je prije početka građevinskih radova neophodno osigurati građevinsko osiguranje. Također preporučujemo takozvano građevinsko osiguranje, koje stupa na snagu tijekom razdoblja gradnje, posebno u slučaju oštećenja komponenata koje su već završene zbog vremenskih prilika. Doprinosi se mogu proporcionalno dodijeliti građevinskim tvrtkama ako je to ugovoreno ugovorom o građenju. Vrijedna je usporedba različitih pružatelja osiguranja, jer se osigurani iznosi i iznosi mogu znatno razlikovati.

Savjet:

Izrada provedbenog plana

Ovisno o opsegu mjere obnove, potrebni su detaljni planovi gradnje koji odražavaju željeno stanje zgrade nakon provedbe. Ako je arhitekt zadužen za izvedbeno planiranje, on izrađuje tlocrte, presjeke i poglede u mjerilu 1:50, kao i detaljne crteže u mjerilu 1:20, ako su to potrebni za objašnjenje određenih detalja na zgradi. Uz dimenzijske lance i podatke o visini, ti planovi obično sadrže i specifikacije o materijalima kao što su zidne, podne i stropne obloge.

Na temelju tih dokumenata, specijalni inženjeri, specijalizirane tvrtke i, ako je potrebno, građevinski inženjer tada izrađuju zasebne planove koji prikazuju otvaranje i upravljanje instalacijama građevinskih usluga. Istina je da se o željenoj provedbi nekih radova također može razgovarati s obrtnicima izravno na gradilištu, ali dobro planiranje provedbe sprečava obrtnike da svoje usluge obavljaju prema vlastitom nahođenju. U slučaju manje složenih projekata obnove, poput zamjene stubišta ili drugih pojedinačnih komponenata, obrtnička poduzeća obično sama izrađuju crteže.

Natječaj za građevinske radove

Na prvi pogled čini se da je najlakši način angažirati obrtnika koji će mu dati okvirni opis željenih usluga i pripremiti paket aranžman za čitav opseg usluga. Međutim, najkasnije kada dobijete ponude od nekoliko obrtničkih tvrtki kako biste međusobno usporedili cijene, ova metoda doseže svoje granice. Budući da je iz paket aranžmana obično nedovoljno jasno koje su usluge uključene u cijenu, a koje nisu. U slučaju mjera obnove, često su potrebni dodatni radovi čija se nužnost očituje tek tijekom građevinskog projekta. Ako u ovom slučaju nije dogovorena fiksna nadnica po satu, obrtnik može, u slučaju dvojbe, zahtijevati preskupe cijene.

Stoga je posebno u slučaju složenijih građevinskih projekata poželjno dobiti ponude različitih obrtnika na temelju detaljnog opisa usluga. Ova natječajna dokumentacija trebala bi sadržavati precizan popis pojedinih usluga, uključujući potrebne materijale, količine i upute za provedbu. Koristeći ove usluge, obrtnik može pojedinačno odrediti cijenu potrebnog rada. To stvara visoku razinu transparentnosti troškova kako kada se međusobno uspoređuju različiti trgovci, tako i kad im se naknadno naplati. Ako je arhitektu povjeren nadzor nad cjelokupnim građevinskim zadatkom, pripremu natječajne dokumentacije i ocjenu pristiglih ponuda obavlja on.

Puštanje u rad izvršnih tvrtki

Razgovori s obrtnicima ne bi se trebali odvijati samo tijekom izvršenja u redovitim intervalima, već i prije dodjele ugovora. U nekim slučajevima obrtničke tvrtke ispravljaju natječajnu dokumentaciju predlažući druge metode gradnje ili preporučujući alternativne materijale na temelju svog profesionalnog iskustva. Zbog toga je uvijek poželjno razgovarati s željenom obrtničkom tvrtkom prije potpisivanja građevinskih ugovora kako biste razjasnili sve otvorene točke. Mnoge tvrtke s izgledom narudžbe često u određenoj mjeri ulaze u pregovore o cijenama. Ako su sva pitanja razjašnjena, može se sastaviti ugovor o gradnji.

Ugovor o građenju ne uključuje samo stvarni tekst ugovora. Natječajna dokumentacija koju je ispunio obrtnik važna je sastavnica. Ovdje su precizno definirane cijene koje obrtnik može naknadno fakturirati za izvršene usluge. Uz to, ugovor o građenju uključuje tehničke odredbe ugovora u kojima su izričito navedeni primjenjivi DIN standardi za pojedinu djelatnost.

Iznad svega, važno je da se važeći propisi o nabavi i ugovorima za građevinske usluge, takozvani VOB, pismeno dogovore kao osnova u ugovoru o građenju. Ovaj trodijelni skup pravila sadrži sve važne točke za izvršenje i naplatu građevinskih radova. Dodatni ugovori koje treba sklopiti odnose se na rokove izvršenja i uvjete plaćanja. Mnoge građevinske tvrtke odobravaju klijentu sniženje cijene, poznato i kao popust u gotovini, ako klijent uvijek plati račune u određenom roku.

SAVJET

Koristite našu besplatnu uslugu ponuda: Usporedite cijene obrtnika i uštedite do 30 posto

Izrada i koordinacija rasporeda

Dobro smišljeni raspored vrlo je važan u građevinskoj industriji, jer je to preduvjet da proces gradnje teče što mirnije. Na primjer, prozori se moraju zamijeniti prije postavljanja vanjske izolacije zida kako bi se spojni spoj između otkrivene žbuke i prozora mogao pravilno izvesti. Za ostale radove, poput nanošenja novog mokrog estriha, potrebna su vremena sušenja koja onemogućuju nastavak rada u pogođenim sobama. Redoslijed rada reguliran je rasporedom. Uz regulirani postupak, rasporedi gradnje nude mogućnost optimizacije ukupnog vremena gradnje, jer se neki radovi mogu odvijati i paralelno. Fasada se može bojati istodobno s unutarnjim bojanjem.

Dobar alat za izradu rasporeda je program proračunskih tablica u kojem se pojedinačni obrti ili građevinski radovi unose jedan ispod drugog u prvi stupac, a sljedeći se stupci koriste za određivanje vremena. Prikazuje se pomoću traka koje označavaju radno razdoblje. Različita boja između pojedinih obrta olakšava pregled. Korisno je posebnim oznakama istaknuti općenite datume kao što su početak gradnje, datumi prihvaćanja i datum završetka te na taj način naglasiti njihovu važnost.