Kupnja stare zgrade: to morate znati
Neki se zaklinju u novu kuću. Sve je vrhunsko, udovoljava današnjim zahtjevima i propisima. Ako kupujete ključ u ruke, cijena je uglavnom fiksna. Drugi više vole staru zgradu. Kuće s poviješću često imaju vrlo individualan šarm. Ali i vrlo individualni rizici.
Stoga ne postoji općenito primjenjivo pravilo je li stara ili nova zgrada bolja. Često to ovisi i o osobi vlasnika. Ali ako razmišljate o staroj zgradi, trebali biste uzeti u obzir nekoliko točaka prilikom donošenja odluke. Kako se kupnja ne bi pretvorila u nesagledivu avanturu. Evo pregleda svih kritičnih točaka.
Stare zgrade često imaju posebnu draž. Ali kupnju treba pažljivo razmotriti. © Adrian von Allenstein, stock.adobe.com
Najveći faktor nesigurnosti je građevinsko tkivo. Prodavatelj ne može zadržati poznate nedostatke. Ali s mnogim nedostacima bit će teško dokazati da su bili poznati. Prodavač ne treba isticati one koji se mogu lako prepoznati. "Kupljeno kao viđeno" - to je princip pri kupnji kuće.
Potreban je stručnjak
Stoga je najvažniji savjet obratiti se stručnjaku. Ovo je korisno za drugi posjet nakon što ste dobili pregled na prvom sastanku, a zatim ste se odlučili približiti kupnji. Da biste to učinili, dobivate usluge građevinskog stručnjaka, arhitekta ili građevinskog inženjera. Većina brokera prilično ne dolazi u obzir. Stručnjak nije jeftin , dužan je troznamenkasti iznos. Ali ulaganje se uvijek isplati.
Termin na gradilištu © BSB eV
Zašto graditelj? Samo stručnjak može pouzdano utvrditi može li se u podrumu tolerirati vlaga ili će oštetiti strukturu zgrade. Postoje li statički problemi s pojedinim komponentama. Hoće li krov trajati neko vrijeme ili ga treba ponovno pokriti. Koji problemi mogu nastati s planiranom i potrebnom toplinskom izolacijom.
Geodet također može izraditi izračun troškova obnove koje bi banke željele imati prije odobravanja zajma. Mora se uzeti u obzir određeni slobodni prostor za nepredviđeno. Budući da se neki problemi ne primjećuju sve dok radovi na obnovi ne započnu. Ali izračun profesionalca jednostavno je pouzdaniji od laika - kalkulatori troškova obnove na Internetu jednostavno nisu dovoljno pouzdani.
Što radi geodet
Možda ćete htjeti dobiti ideju o troškovima obnove nakon prvog pregleda, čak i prije nego što angažirate stručnjaka. To bi moglo dovesti do spoznaje da projekt propada zbog financija - tada možete uštedjeti troškove za procjenitelja. Za ovaj slučaj vrlo grube, prve procjene, postoji pravilo.
Pravilo troškova obnove (bez posebnih slučajeva)- Za nekretnine iz 1990-ih ili 2000-ih očekuju se troškovi popravka i obnove od 20 posto kupoprodajne cijene.
- Za kuće iz 70-ih ili 80-ih godina može se dodati trećina nabavne cijene za adaptacije i adaptacije.
- Kuće iz poslijeratnih godina koštaju najmanje 40 posto nabavne cijene prilikom obnove.
- U slučaju čak starijih kuća, obnova košta najmanje 50 posto nabavne cijene.
Uz to, naravno, ne biste trebali trčati slijepo kroz kuću tijekom početnog pregleda i samo pogledati koliko korova ima na travnjaku. Postoje problemi koje laik može prepoznati - ne radi procjene troškova obnove, već radi dobivanja dodatnih informacija i razgovora sa stručnjacima o njima.
Čak i laici mogu vidjeti da ovaj krov više dugo nije dobar. Ali u mnogim je slučajevima bolje vjerovati prosudbi profesionalca © JFsPic, stock.adobe.com Građevinski nedostaci kontrolnog popisa
- Cvjetanje i oštećena žbuka na zidovima, plijesan i pljesniv miris u podrumskim prostorijama ukazuju na probleme s vlagom. To bi moglo biti bezopasno ili ozbiljno.
- Tragovi kapljica i vode u potkrovlju ukazuju na to da krov curi. Skliznute pločice i slomljene letvice također mogu ukazivati na probleme.
- Prozore i vrata treba provjeriti ima li propuhanih pukotina, a okvire prozora oštetiti. Pojedinačno ostakljenje gotovo je nužno zamijeniti prozore.
- Ako vidite samo nekoliko utičnica, ali stare prekidače za svjetlo, električna instalacija obično mora biti u potpunosti zamijenjena.
- Pukotine na zidovima mogu ukazivati na statičke probleme, iako ne nužno. Teško je kad su kontinuirani iznutra prema van.
Ovakvi problemi ne moraju dovesti do odluke da se suzdrže od kupnje dotične kuće. Jednostavno ih je potrebno uzeti u obzir u ukupnom izračunu prije kupnje. To je važno prvo za financiranje putem banke, a drugo za kupovnu cijenu. Pozivanje na pojedinačnu štetu može se koristiti za snižavanje nabavne cijene.
Savjet: Pronađite najjeftinije regionalne obrtnike i specijalizirane tvrtke, usporedite ponude i uštedite do 30%. Raspitajte se sada bez obvezePridržavajte se zakonskih zahtjeva
Uz čisto strukturne uvjete, mora se uzeti u obzir i niz zakonskih zahtjeva, jer oni utječu na troškove. Znače obveze obnove, zaštite spomenika i planiranja namjene. Financijske posljedice ovih zahtjeva mogu se različito izračunati u ta tri područja.
ENEV postavlja smjernice za nove vlasnike kuća © marco2811, fotolia.com
Troškovi koji proizlaze iz obveza za energetski učinkovitu obnovu mogu se relativno dobro izračunati . Svatko tko je zadovoljan vrlo grubim procjenama može potražiti informacije na Internetu. Svatko tko želi znati više obvezujućih podataka može se obratiti energetskom savjetniku. Tri su specifične dužnosti pri današnjoj kupnji kuće - izolacija gornjeg poda, izolacija cijevi za grijanje i toplu vodu u neogrevanim sobama i zamjena starih sustava grijanja. Ovdje ne možemo ulaziti u detalje, to je tema za sebe. Usput, treba brzo razmotriti potpuno izoliranje neizoliranih stambenih zgrada, čak i ako je to uvijek povezano s peteroznamenkastim troškovima.
To je obvezno, ali ne tako skupo - u neizoliranim sobama cijevi za grijanje i toplu vodu moraju biti izolirane. © André Reichardt, stock.adobe.com
Prije kupnje starije kuće, svakako biste trebali razjasniti radi li se o navedenoj zgradi. Mora se razlikovati između takozvane ansambl zaštite, u kojoj spomenička vlast ima samo pravo glasa u vanjskom dizajnu kuće, i pojedinačnog spomenika, u kojem se o svim mjerama gradnje također mora raspravljati iznutra. Zahtjevi mogu biti znatni, cijene novih prozora, na primjer, lako se upeterostruče. Činjenica da vlasti spomenika također pružaju tehničku pomoć u obnovi je pozitivna, ali često ne pomaže financijski.
Je li stara zgrada navedena zgrada? © Doc Rabe, stock.adobe.com
Pojašnjenje pravne situacije planiranja također je imperativ . Ako postoji plan razvoja dotičnog kvartala, možete vidjeti što se može graditi na imanju - ali i što je moguće u susjedstvu. Ako ne postoji plan uređenja, svaka zgrada mora se uklopiti u susjedni razvoj. Ako planirate promjene, toplo se savjetuje s lokalnim građevinskim vlastima. Inače, mnoge općine stavljaju primjenjive razvojne planove na svoje web stranice.
Mjesto također igra ulogu
Još jedan čimbenik u odluci o kupnji kuće je lokacija - ali to se odnosi na sve kuće i stoga se ovdje treba rješavati samo kao naznaku. U svakom slučaju, kao potencijalni kupac trebali biste provjeriti posljedice situacije za vlastitu životnu situaciju - morate li kupiti drugi automobil jer trgovine ili dječji vrtići nisu na pješačkoj udaljenosti? Postoje li tvrtke, od restorana do autoservisa, koje stvaraju buku? Planiraju li se u kvartu neki projekti koji narušavaju kvalitetu života? Ova pitanja također igraju ulogu ako nekretninu želite unajmiti u cijelosti ili djelomično.
Čimbenik koji je često precijenjen u vezi s financiranjem također je povezan s osobnom situacijom - osobnim doprinosima . U teoriji možete puno učiniti sami, pogotovo jer je puno potrebnih informacija lako dostupno na Internetu. Ali imate li vremena i izdržljivosti? Kada odlučujete o kupnji stare zgrade, budite oprezni s vlastitim doprinosima - ali oni također mogu igrati ulogu. Mnogi se i s tim zabavljaju!
Obnova: u kojem obrtu ima smisla raditi vlastiti posao? 
Osobni doprinos na gradilištu: prednosti i nedostaci
Ali postoje i drugi čimbenici koje treba različito vagati. Odgovara li raspored soba u kući vašoj obiteljskoj situaciji i potrebama? Uklapa li se postojeći namještaj u kuću, posebno u eventualno postojeću kuhinju? Cijenite li garažu ili nadstrešnicu za automobil i možda će ovo još trebati sagraditi? Ali također: Želite li instalirati solarni sustav i dopušta li to statika krova uopće?
Ne zaboravite na subvencije i pomoćne troškove
Sljedeći čimbenik financiranja, a time i odluke o kupnji stare zgrade su bespovratna sredstva . Postoje razni propisi za navedene zgrade; Međutim, zajedničko im je da ni na koji način ne nadoknađuju dodatne troškove i da ih stoga ne bi trebalo uzimati u obzir. Dostupne su i potpore ili jeftiniji zajmovi za energetske obnove - oni se već mogu uzeti u obzir.
Financiranje obnove starih zgrada: Dobro je znati
A postoji još jedna tema koju biste mogli zaboraviti unatoč svom entuzijazmu za sjajnu staru zgradu - uz stvarnu nabavnu cijenu, postoje i pomoćni troškovi . Ako su potrebni, to su troškovi brokera, ali u svakom slučaju porez na promet nekretnina, naknade za upis u zemljišne knjige i naknada za bilježnika.
Često zaboravljen - ali porezni ured nikad: Porez na promet nekretnina © Stockwerk Fotodesign, stock.adobe.com
Povremeno se povremeno zanemari i pitanje koje tijekom obnove ne možete pomaknuti, ali banka želi da ima plaćanja kamata i glavnice. To može postati teret ako se uštedom stanarine daje novčani doprinos. Može biti olakšanje ako banka odobri poček - ali o tome se mora pregovarati.
