Operativni troškovi znatan su teret u obiteljskoj kući - često su podcijenjeni. U intervjuu stručnjak za provjeru troškova detaljno objašnjava koje operativne troškove morate očekivati za tipičnu obiteljsku kuću i što se računa kao operativni troškovi.
Pitanje: Što se zapravo računa kao operativni troškovi - i zašto je važno uvijek ih pripaziti?
Stručnjak za provjeru troškova: U obiteljskoj kući operativni troškovi uključuju sve osnovne i komunalne troškove koji se ne mogu izbjeći .
Ovo uključuje:
- porez na imovinu
- troškovi čišćenja ulica i odvoza smeća
- trošak dimnjačara
- troškovi obveznog osiguranja (osiguranje zgrada, osiguranje kućanstva, odgovornost)
- Rezerve za održavanje i popravke kuća
- Osnovni troškovi telefonske i internetske veze
Postoje i troškovi opskrbe koji su uglavnom ovisni o korištenju:
- Troškovi električne energije
- Troškovi grijanja
- Troškovi plina (ako je dostupan priključak za plin)
- Troškovi odvođenja vode i kanalizacije
Operativni troškovi uključuju troškove energije i troškove vode i kanalizacije
GEZ, koji u načelu svako kućanstvo mora platiti u Njemačkoj, još uvijek nije uključen u operativne troškove. S jedne strane, u pojedinim slučajevima zapravo ne može postojati obveza prema GEZ-u, s druge strane postoji mogućnost izuzeća od obveze prema GEZ-u pod određenim okolnostima. To ovisi o stanaru kuće - pa GEZ u svakom slučaju nije jedan od fiksnih troškova zgrade.
Uvijek je važno pripaziti na pomoćne troškove. U mnogim se slučajevima podcjenjuje i razina operativnih troškova - posebno njihova mjesečna razina. Međutim, operativni troškovi stalni su teret koji morate platiti i koji ne možete izbjeći. Kao vlasnik kuće možete ga praktički odmah odbiti od prihoda.
To je posebno važno kada je riječ o financiranju kuće. Uz mjesečne rate na rate, moraju se platiti i operativni troškovi - ako ih zbrojite, često nastaju iznosi koji iznenada izgledaju kao izuzetno velik teret. Da biste mogli pažljivo i predvidivo planirati, svakako biste trebali znati iznos svojih operativnih troškova.
Ako pazite na svoje operativne troškove, također možete bolje procijeniti koje se mjere za smanjenje troškova još uvijek isplaćuju - to se odnosi na mjere izolacije, kao i na objekte za uštedu električne energije ili smanjenje potrošnje vode. Nije sve što se nudi na tržištu zapravo vrijedno u pojedinačnim slučajevima.
Pitanje: Koji su opći operativni troškovi obiteljske kuće?
Mjesečno se mogu očekivati najmanje 400 eura operativnih troškova
Stručnjak za provjeru troškova: Naravno, to je teško uopće reći - svaka je kuća različita u pogledu svoje veličine, smještaja i namještaja.
Općenito, međutim, trebali biste očekivati najmanje 400 do 600 EUR mjesečno operativnih troškova za tipičnu obiteljsku kuću.
Često se griješi što se pomoćni troškovi najma ili stana koriste kao osnova za procjenu. Čak i s usporedivom veličinom, obiteljska kuća uvijek uzrokuje znatno veće troškove od stana.
U slučaju obiteljske kuće, to iznosi najmanje 4.800 do 7.200 EUR operativnih troškova godišnje - što nije beznačajan iznos.
Međutim, ovo treba smatrati minimalnim iznosom s kojim u većini slučajeva morate računati. Ovisno o kući, troškovi lako mogu biti dva do tri puta veći.
Primjer iz prakse iz male cijene:
Jednom smo naveli operativne troškove prilično tipične male obiteljske kuće. Radi jasnoće, troškove smo naveli kao mjesečne troškove. Kuća je na ruralnom položaju u malom mjestu.
| Stavka troškova | cijena |
|---|---|
| Porez na imovinu | 63 EUR |
| troškovi grijanja | 86,89 EUR |
| Naplata za kanalizaciju | 47,50 EUR |
| troškovi električne energije | 82,30 EUR |
| Odlaganje smeća | 22 EUR |
| Čišćenje ulica | 28 EUR |
| dimnjačar | 9,83 |
| Osnovno punjenje telefona i interneta | 36 EUR |
| Osiguranje kućanstva | 18,77 EUR |
| Osiguranje vlasnika kuća | 14,50 EUR |
| Osiguranje od prirodne štete | 19 EUR |
| Osiguranje od odgovornosti | 8,20 EUR |
| Rezerve za održavanje, servisiranje i popravke | 150 EURA |
| Ukupni trošak | 585,99 EUR mjesečno |
| godišnji troškovi | 7.031,88 EUR |
Operativni troškovi do 7000 eura godišnje sasvim su normalni
Naravno, ovo je samo jedan primjer cijene male, prilično tipične obiteljske kuće u malom mjestu.
Ovisno o površini, veličini kuće i drugim okolnostima, operativni troškovi za ostale kuće mogu se naravno znatno razlikovati. U našem primjeru troškova to je također vrlo energetski učinkovita i relativno mlada kuća - inače bi rezerve za održavanje i popravke definitivno morale biti znatno veće.
Pitanje: O čemu ovise ukupni operativni troškovi obiteljske kuće?
Stručnjak za provjeru troškova: Ovdje morate uzeti u obzir čitav niz čimbenika, od kojih neki mogu imati značajan utjecaj na operativne troškove obiteljske kuće:
- mjesto kuće (točnije, mjesto)
- jedinična vrijednost
- veličina kuće
- Starost, tehničko stanje i oprema kuće
- vrsta sustava grijanja i njegova učinkovitost
- broj stanovnika u kući
- odabrana osiguranja (s obzirom na opseg pokrića i cijene osiguravatelja)
To su barem najvažniji čimbenici koje treba uzeti u obzir prilikom pokušaja procjene tekućih troškova kuće.
U pojedinačnim slučajevima posebne okolnosti mogu rezultirati i dodatnim radom. Primjerice, s pasivnom kućom štedite puno energije s jedne strane zbog velike energetske učinkovitosti - s druge strane, korištena visokotehnološka rješenja često uzrokuju vrlo visoke napore u održavanju i popravcima u novoj kući, što mnogi često uzimaju premalo. Kako kuća stari, ti se troškovi znatno povećavaju.
Pitanje: Zašto mjesto kuće igra ulogu u operativnim troškovima?
Mjesto kuće također igra ulogu
Stručnjak za provjeru troškova: Čitav niz troškova u velikoj mjeri ovisi o općini u kojoj se kuća nalazi.
To se odnosi na porez na imovinu, gdje svaka općina koristi svoju takozvanu stopu procjene poreza na imovinu. Fiksna jedinična vrijednost kuće množi se s općinskom poreznom stopom - rezultat je tada porez na imovinu.
Učinak porezne stope ne treba podcjenjivati: porez na imovinu često je znatno veći, posebno u gradskim područjima. Porez na imovinu u Berlinu lako može biti dvostruko veći od, na primjer, u maloj općini u Bavarskoj.
No, troškovi čišćenja ulica, naknade za smeće i kanalizacije također se razlikuju od općine do općine. Za kanalizacijske udruge troškovi cjevovoda su naravno izuzetno skupi ako su između nekoliko raštrkanih kuća potrebne duge trase cjevovoda, koje ne samo da moraju biti izgrađene, već i servisirane i održavane. Ti se veći troškovi zatim prenose na kućanstva koja često moraju plaćati znatno veće naknade za otpadne vode od vlasnika kuća u gusto izgrađenim područjima. Uz to, često postoje razlike između saveznih država.
Pitanje: Je li zato vrijednost jedinice također igra ulogu - zbog iznosa poreza na imovinu?
Stručnjak za provjeru troškova: Točno. Napokon, jedinična vrijednost i porezna stopa množe se zajedno - kuća s dvostrukom jediničnom vrijednošću košta dvostruko više poreza na imovinu.
Pitanje: Kako se uopće utvrđuje jedinična vrijednost?
Stručnjak za provjeru troškova: Postupak izračuna jedinične vrijednosti složen je. Jednostavno rečeno, vrijednost kuće izračunava se do 1964. godine - to je standardna vrijednost.
S druge strane, u novim saveznim državama za izračunavanje jedinične vrijednosti koristi se godina 1935. To nadoknađuje razlike između Savezne Republike i bivšeg DDR-a.
Pitanje: Starost kuće uzrokuje s jedne strane nižu vrijednost, a time i manji porez na imovinu - ali s druge strane troškovi rastu, zar ne?
Što je kuća starija, to su troškovi veći
Stručnjak za provjeru troškova: Točno. Porez na imovinu tada može biti niži, ali drugi troškovi mogu biti znatno veći.
Starija kuća treba više popravka i održavanja, a također je u jednom trenutku mora biti tehnički modernizirana. To može rezultirati izuzetno visokim troškovima - koji se pak moraju pokriti znatno većim mjesečnim rezervama (ili, ako je potrebno, otplatama za zajam za obnovu).
Operativni troškovi stare kuće mogu se stoga znatno povećati zbog ovog velikog napora na održavanju. Svakako biste to trebali uzeti u obzir pri kupnji kuće.
Osim toga, u starim kućama obično je slučaj da je sustav grijanja manje učinkovit i obično štedi samo malo energije, a toplinska zaštita (izolacija) obično nije osobito dobra. To znači da se troškovi grijanja mogu također enormno povećati.
Pitanje: U kojoj se mjeri mogu razlikovati troškovi grijanja među kućama?
Stručnjak za provjeru troškova: Na ovom području postoji ogroman raspon - ne čine se danas izolacija i učinkovit sustav grijanja toliko važnima.
U našem primjeru troškovi grijanja iznose nešto više od 5 EUR po m² godišnje . Za starije kuće s zastarjelim sustavima grijanja i gotovo nikakvom izolacijom troškovi lako mogu biti trostruko veći .
Za kuću veličine našeg primjera to čini razliku do dodatnih 140 eura mjesečno ili 1.680 EUR godišnje samo za troškove grijanja.
Ako kuća ima i slabo zatvorene ili vrlo stare prozore, troškovi grijanja mogu biti i veći. To se također odnosi na potpuno neizolirane zgrade, a posebno na vrlo stare građevine (poput kuća s popisa).
Pitanje: Može li potrošnja energije biti veća nego u gornjem primjeru?
Oni koji štede električnu energiju plaćaju znatno manje operativne troškove
Stručnjak za provjeru troškova: Da, vjerojatno je. Vrlo štedljivi ljudi žive u našoj kući s primjerima, a očito nisu ni kod kuće.
U kućanstvu u kojem živi 4 ili 5 ljudi, potrošnja električne energije od 6000 kWh godišnje sasvim je moguća - što bi onda rezultiralo troškovima električne energije od oko 130 EUR mjesečno - znatno više nego u našem primjeru troškova. Tamo je to samo 80 EUR mjesečno .
Pitanje: Ponovno se vraćamo starijim kućama: Takve kuće često je puno jeftinije kupiti od novogradnje - nadoknađuje li to veće operativne troškove?
Stručnjak za provjeru troškova: Naravno, to uvijek morate pogledati u svakom pojedinačnom slučaju. Tehničko stanje očuvanosti i potreba za popravcima, naravno, uvijek igraju glavnu ulogu u procjeni.
Ako ste spremni uložiti nešto novca, često možete manjim ulaganjima nadoknaditi veće troškove grijanja. Zamjena kotla može se izvršiti za manje od 10.000 EUR , a zamjena prozora znači trošak od nekoliko 100 EUR po prozoru , ako obratite pažnju na troškove i ako maksimalno iskoristite moguće subvencije.
Ako se kao rezultat znatno popravi energetsko stanje kuće, troškovi se često amortiziraju u roku od nekoliko godina.
Međutim, situacija je drugačija s popravcima: troškovi ponekad mogu biti ogromni - bez obzira radi li se o propusnom podrumu koji uzrokuje probleme s vlagom i plijesni u kući ili zamjeni krova.
Kuće starije od 30 godina = "" obično trebaju obnovu. Postoji grubo pravilo o mogućim troškovima obnove: Kuće iz 70-ih i 80-ih obično uzrokuju troškove obnove od oko 20% do 30% nabavne cijene , a za kuće od 50-ih i 60-ih mogu biti i do 50% od nabavne cijene biti. Međutim, to su samo vrlo grube smjernice - ako kuću trebaju posebni popravci, brzo može postati još skuplja - ponekad se o kućama također dobro skrbi i održava, a troškova je manje.
Ako te troškove uzmete u obzir i financirate ih zajedno s nabavnom cijenom, to obično ima manje utjecaja na operativne troškove. Međutim, ako kasnije započnete obnavljati i popravljati, možda ćete morati računati s visokim dodatnim mjesečnim opterećenjima. Operativni troškovi, uključujući troškove popravka, tada često mogu brzo premašiti 1.000 EUR mjesečno .