Višeobiteljske kuće mogu pokriti stambene potrebe za nekoliko obitelji, ali mogu predstavljati i kapitalnu investiciju. U intervjuu stručnjak za provjeru troškova detaljno objašnjava koje troškove i cijene morate izračunati za izgradnju, montažnu gradnju ili rabljenu kupnju višeobiteljskih kuća.
Pitanje: Vrijede li višestambene kuće još uvijek kao kapitalna investicija?
Stručnjak za provjeru troškova: U mnogim slučajevima da - ali nikako u svim slučajevima.
Uvijek je važno da je mogućnost najma što optimalnija - to je glavni kriterij. Da bi račun mogao uspjeti, troškovi ili cijena stambene zgrade moraju se naravno podudarati s ostvarivim prihodom od najma. Oba čimbenika mogu se procijeniti samo od slučaja do slučaja.
Uz to, ono što zapravo želite postići kad stambenu zgradu vidite kao investiciju.
Pitanje: Koliko uopće koštaju stambene zgrade?
Stručnjak za provjeru troškova: Naravno, nema općenitog odgovora na to - to ovisi o kući i o tome gradite li kuću sami, kupujete li je kao montažnu kuću ili kupujete rabljenu.
Prilikom gradnje obično možete pretpostaviti troškove od oko 1500 EUR po m² . Međutim, u praksi će troškovi obično biti znatno veći - definitivno biste trebali početi od 1.800 EUR po m² do 2.000 EUR po m² .
Izgradnja u gradu može biti znatno skuplja nego u zemlji
Što se tiče građevine, to također uvelike ovisi o tome gdje gradite. U urbanim sredinama troškovi gradnje već mogu biti znatno veći - posljednjih godina troškovi gradnje na nekim gradilištima porasli su i do 3.000 EUR po m² ili čak više. Naravno, oprema i konstrukcija ovdje uvijek igraju važnu ulogu.
Građevinska industrija, s druge strane, često izračunava takozvanom kubaturom: 400 EUR po m³ zatvorenog prostora u ovom se slučaju koristi kao pravilo - ovdje, međutim, naravno mogu postojati jednako značajna odstupanja prema gore ili prema dolje.
Općenito se isti okvir troškova odnosi na montažne kuće - ali i ovdje cijene četvornih metara mogu biti prilično skupe.
Ako kupite stambenu zgradu od investitora, to u pojedinim slučajevima može biti i skuplje - ovisno o mjestu. Ovdje morate uzeti u obzir da je u ovom slučaju uključena i imovina - ovaj faktor troškova još nije uzet u obzir prilikom specificiranja troškova gradnje.
Ako kupujete rabljenu stambenu zgradu, cijena se često temelji na dostižnoj najamnini.
Primjer iz prakse iz male cijene:
Stambena zgrada u solidnoj gradnji gradi se na povoljnom mjestu u blizini velikog grada. Ukupna korisna površina je 400 m², gradi se svjesno. U ovom slučaju, troškovi gradnje stoga iznose 1.880 EUR po m². Troškovi imovine od 1.100 m² iznose 170 EUR po m².
| Objavi | cijena |
|---|---|
| Nekretnina, 1.100 m², košta 170 EUR po m² | 187.000 EUR |
| Višeobiteljska kuća u solidnoj gradnji | 752.000 eura |
| Ukupni trošak | 939.000 EUR |
| Ukupni troškovi po m² iznajmljivog prostora | 2.934 EUR po m² |
Naravno, ovo je samo primjer troškova određene kuće na određenom mjestu. Troškovi za ostale višeobiteljske kuće, posebno na drugim mjestima, također se mogu značajno razlikovati.
U našem primjeru troškova ne uzimaju se u obzir pomoćni troškovi gradnje, a u te troškove još nismo uključili dizajn vanjske površine i izgradnju potrebnih parkirnih mjesta.
Pitanje: O kojim čimbenicima obično ovise troškovi višestambene zgrade?
Stručnjak za provjeru troškova: Ovdje zapravo dolaze u obzir brojni čimbenici:
- Vrsta i veličina kuće
- Konstrukcija i oprema
- Položaj, položaj i okolica kuće
- dostižna najamnina na lokaciji pri kupnji kuće
- Pružatelj usluga (za montažne kuće)
Međutim, kao što smo vidjeli, razlike u troškovima koje ovi čimbenici mogu uzrokovati su znatne.
Pitanje: Spomenuli ste da se cijena ponekad temelji na ostvarivom prihodu od najma - kako to funkcionira u praksi?
Često treba više od 20 godina da se cijena zgrade plati putem najma
Stručnjak za provjeru troškova: Pri pregovaranju o cijenama za zgradu koja je već izgrađena i koja je već unajmljena, dostižne najamnine često su polazište.
U prošlosti je kriterij cijene obično bio između 10 i 12 godišnjih zakupnina - danas se početna cijena može kretati od preko 20 godišnjih do gotovo 30 godišnjih najamnina, posebno na dobrim i novim lokacijama.
Koliko je ovo još uvijek isplativo kao kapitalna investicija, svaki kupac mora sam procijeniti.
Pitanje: Što je s profitabilnošću uopće - kako to možete izračunati?
Stručnjak za provjeru troškova: Pa - pogledajmo naš primjer troškova:
Izračunali smo troškove od oko 3.000 EUR po m² prostora za iznajmljivanje . Uvijek morate biti oprezni s površinom koja se stvarno može unajmiti: ona ne odgovara ukupnoj korisnoj površini zgrade, jer se pomoćni sadržaji poput stepenica moraju ukloniti.
S druge strane, postoje dostižne rente - moramo pažljivije pogledati indeks stanarine u Njemačkoj. Za to smo kao osnovu koristili podatke iz 2018. godine.
| Mjesto / vrijednost | Najam po m² mjesečno | Godišnja najamnina po m² |
|---|---|---|
| Prosječna Njemačka | 7,50 EUR po m² mjesečno | 90 EUR po m² godišnje |
| tražila mjesta | 10 EUR po m² - 12 EUR po m² mjesečno | 120 EUR po m² - 144 EUR po m² godišnje |
| Najpopularnije lokacije (npr. München) | do 17,50 EUR po m² mjesečno | do 210 EUR po m² godišnje |
S 320 m² prostora koji se stvarno može iznajmiti, kao u našem primjeru troškova, možemo pretpostaviti prihod od najma u prosjeku od 28.800 EUR godišnje ako se zgrada kontinuirano iznajmljuje.
Na dobrim lokacijama prihod je do 46.000 EUR godišnje , na vrhunskoj lokaciji naša zgrada mogla bi generirati do 67.000 EUR prihoda od najma godišnje .
Ako dodate oko 3000 EUR po m² troškova gradnje na oko 120 EUR prihoda od najma godišnje i m² , troškovi gradnje pokriveni bi prihodom od zakupa u roku od oko 25 godina. Troškovi financiranja i kamata ne uzimaju se u obzir.
U ovom bi se slučaju još uvijek moglo govoriti o isplativoj investiciji koja će dugoročno još uvijek donijeti puno povrata.
Pitanje: Ne mora li se ovdje također uzeti u obzir povećanje stanarine?
Povećanje stanarine ne može se uvijek predvidjeti
Stručnjak za provjeru troškova: Obično da - ali porast cijena najma uvijek je malo teško predvidjeti. Sljedećih nekoliko godina stručnjaci pretpostavljaju da će stanarine za vrhunske lokacije porasti i do 10% - ali za većinu najamnina povećanja neće biti veća od oko 5%. U ruralnim područjima čak se može pretpostaviti da će stanarine ostati donekle na istoj razini.
Stvarne stope povećanja tijekom godina u osnovi će ovisiti o mjestu i situaciji.
Pitanje: U kojoj mjeri također morate uzeti u obzir naknadne troškove prilikom kupnje ili gradnje?
Stručnjak za provjeru troškova: Troškovi praćenja čak su vrlo važni. Ovisno o načinu gradnje kuće, naknadni troškovi mogu se znatno razlikovati. Tijekom mnogih godina nakon toga, ti se troškovi mogu znatno zbrajati.
U pravilu je bolje prihvatiti nešto skuplje troškove gradnje tijekom gradnje i izbjegavati visoke naknadne troškove.
Pogledajmo na primjer fasadu: ako odaberete fasadnu oblogu - na primjer klinker opekom - možda ćete na početku imati veće troškove gradnje, ali onda izbjegavajte visoke naknadne troškove obnove i bojanja površine fasade. Izračunati tijekom 30 ili 40 godina, sami ovi troškovi bili bi znatni i znatno bi premašili razliku u cijeni između fasade klinkera i fasade od gipsa.
Često popularni ravni krov rezultira stalnim troškovima održavanja i servisiranja u vrlo visokom stupnju nakon samo nekoliko godina. Stalno potrebni pregledi i brtve koštaju znatno više novca od razlike u odnosu na drugu krovnu konstrukciju (na primjer, klasični dvoslivni krov ili krov s jednim nagibom) - međutim, ako se pravilno izvode, obično nema napora desetljećima.
Pitanje: Što se podrazumijeva pod pomoćnim troškovima gradnje - i koliko su ti troškovi u pravilu visoki?
Stručnjak za provjeru troškova: pomoćni troškovi gradnje uključuju velik broj stavki troškova:
- sve arhitektonske i inženjerske usluge, uključujući troškove za građevinskog inženjera
- sve troškove građevinske dozvole i prihvata
- Troškovi bilježnika i zemljišnih knjiga
- troškovi nabave za hipotekarno kreditiranje
- Naknade za obradu i naknade za postavljanje, kao i kamate tijekom faze izgradnje
- Premija osiguranja za potrebno građevinsko osiguranje
Oko 8% ukupnih troškova gradnje treba platiti arhitektu
Uz to, mogu postojati dodatni troškovi koji se mogu razlikovati od slučaja do slučaja.
Nije moguće dati opću izjavu o visini pomoćnih troškova gradnje, jer se oni razlikuju od zgrade do zgrade. Međutim, u pravilu morate preuzeti oko 10% do 20% troškova gradnje .
U pravilu troškovi arhitekta obično iznose 8% ukupnih troškova gradnje. Stope naknada koje se koriste jednake su za sve arhitekte: arhitekti i građevinski inženjeri uvijek plaćaju prema HOAI, rasporedu naknada za arhitekte i inženjere. Time se osigurava da usporedive usluge također koštaju isti iznos.
Pitanje: Na što biste trebali obratiti pažnju prilikom gradnje ili kupnje stambene zgrade?
Stručnjak za provjeru troškova: Kada kupujete ili gradite stambenu zgradu kao investiciju, najvažniji kriterij trebao bi biti najbolja moguća rentabilnost. Drugi važan kriterij može se smatrati najnižim mogućim naknadnim troškovima.
Sve ostalo trebalo bi biti podređeno tim dvama kriterijima. Započinje odabirom mjesta i zemljišta, a završava izgradnjom kuće uz najniže moguće naknadne troškove. Dobar arhitekt koji je upoznat s gradnjom višestambenih zgrada može biti od velike pomoći za obje ove točke.
Izračun profitabilnosti i povrata treba izvršiti unaprijed, tako da zapravo stvarate značajno kapitalno ulaganje.
Svatko tko samo sagradi kuću za dvije obitelji za vlastitu uporabu, naravno, također će imati koristi od najnižih mogućih naknadnih troškova - ali iznajmljivanje ovdje nije važno - odnosno, prilikom odabira mjesta, uglavnom se možete usredotočiti na troškove nekretnine.