U montažnoj gradnji ne mogu se kupiti samo obiteljske kuće, već i višeobiteljske kuće. U intervjuu stručnjak za provjeru troškova detaljno objašnjava koje troškove morate izračunati za montažnu višeobiteljsku kuću i kako se ti troškovi uspoređuju s drugim načinima gradnje.
Pitanje: Koje su moguće namjene za montažne višestambene kuće?
Stručnjak za provjeru troškova: Uz klasičnu dvoobiteljsku kuću koja postoji već dulje vrijeme, koristi se sve više i više takozvanih višegeneracijskih kuća. U takvoj kući obično postoje tri ili više stambenih jedinica u kojima se različite generacije mogu smjestiti jedna uz drugu. To stvara vrlo prisan suživot između različitih generacija, što sve više i više ljudi želi.
Uz to, naravno možete vidjeti stambenu zgradu s nekoliko stambenih jedinica kao investicijsku nekretninu i generirati zanimljive dugoročne povrate od tekućeg prihoda od najma. Međutim, za to moraju biti ispunjeni odgovarajući zahtjevi.
Velika je prednost višestambenih kuća u tome što se, kad je cijena zemljišta visoka, postojeće zemljište može optimalno koristiti za osiguravanje životnog prostora za dvije ili više obitelji. Ako se zgrada ne gradi jedna do druge, već samo prema gore, posebno je optimalna uporaba postojeće parcele.
Što se tiče troškova, višestambene su kuće gotovo jednako skupe kao i drugi oblici života - troškovna prednost je stvarno jasna samo u nekim slučajevima.
Pitanje: Koliko koštaju montažne stambene zgrade?
Cijene stambene zgrade počinju od 1400 eura po četvornom metru
Stručnjak za provjeru troškova: Naravno, nemoguće je to reći svestrano - to uvijek ovisi o modelu kuće i veličini kuće.
Međutim, u pravilu možete pretpostaviti troškove između 1.400 EUR po m² i 2.500 EUR po m² korisne površine . U nekim slučajevima to može biti i skuplje za kuće s posebno visokokvalitetnom armaturom ili posebnim modelima kuća.
Nešto ćete jeftinije dobiti ako koristite opciju takozvane dogradnje. Tamo možete kupiti polugotove kuće po povoljnoj cijeni i sami obaviti posao koji nedostaje. S druge strane, ti su oblici kuća znatno isplativiji od modela po sistemu „ključ u ruke“.
Međutim, ovisno o razvojnom statusu i pružatelju usluga, cijene produžnih kuća mogu biti prilično različite.
Primjere nekih modela montažnih kuća i njihove cijene pronaći ćete u sljedećem pregledu:
| Model kuće i životni prostor | Opremanje | cijena | Cijena po m² |
|---|---|---|---|
| Kocka, solidna kuća 432 m² stambenog prostora na 3 etaže | prilagodljivi tlocrt, ravni krov, ključ u ruke | 741.000 EUR | 1.715 EUR po m² |
| Krovna krovna kuća, 380 m² stambenog prostora na 2,5 kata | prilagodljivi tlocrt, krovna dvovodna kuća, krovni balkon | 730.000 EUR | 1.921 EUR po m² |
| Gradska vila - apartmanska kuća, 316 m² na 2 etaže | Krovni krov, tlocrt prilagodljiv, 4 kutna balkona, ključ u ruke | 562.000 EUR | 1.778 EUR po m² |
| Kuća s kockama, 188 m² na 2 etaže | Bauhaus stil, ravni krov, tlocrt prilagodljiv, ključ u ruke | 415.000 EUR | 2.207 EUR po m² |
| ista kuća kao gore | kao dogradna kuća | 300.000 eura | 1.595 EUR po m² |
Te su cijene naravno samo uzorne cijene za određene modele kuća različitih proizvođača. Ostali modeli kuća mogu imati znatno različite cijene - čak i ako su slične veličine i konstrukcije.
Međutim, naši primjeri cijena već jasno pokazuju da morate izračunati cijene četvornog metra za montažne višestambene zgrade koje su vrlo slične onima za montažne obiteljske kuće.
Svatko tko kao investiciju kupi montažnu višeobiteljsku kuću može očekivati da će se troškovima gradnje moći upravljati. Ako se može ostvariti prihod od najma, definitivno možete računati na prihvatljiv povrat vašeg ulaganja na duži rok.
Pitanje: O kojim čimbenicima obično ovise troškovi montažne višestambene zgrade?
Stručnjak za provjeru troškova: Kada su u pitanju cijene montažnih višestambenih zgrada, u obzir stupaju brojni čimbenici - najvažnija je, međutim, veličina korisnog životnog prostora.
Sljedeće također mogu igrati ulogu:
- stanje kuće
- energetski standard kuće
- gradnja kuće
- dizajn montažne kuće
- Podrum i garaža
Uvijek morate pojedinačno uspoređivati cijene i opremu - svaki proizvođač montažnih kuća izračunava drugačije, a ponekad postoje značajne razlike u cijenama čak i sa sličnom veličinom i opremom.
Pitanje: Ne morate li uzeti u obzir i dugoročne troškove praćenja?
Kosi krov uzrokuje manje naknadnih troškova
Stručnjak za provjeru troškova: Da, definitivno. Troškovi praćenja veći su kod pojedinih dijelova opreme nego kod ostalih.
Dobar primjer za to su ravni krovovi: ravni krov zahtijeva redovite preglede i nove brtve i popravke u vrlo kratkim intervalima.
S druge strane, klasični zabatni krov praktički ne zahtijeva održavanje već desetljećima ako je pravilno izveden.
Takve stvari uvijek treba uzeti u obzir pri odabiru montažne kuće. Stoga se ponekad isplati uložiti malo više novca i imati niže troškove praćenja. Stoga razlike u cijenama nikada ne biste trebali smatrati apsolutnim, već ih uvijek pažljivo odvažite.
Pitanje: Koji se troškovi obično dodaju troškovima montažne kuće?
Stručnjak za provjeru troškova: Naravno, samo kuća nije dovoljna. U svakom slučaju, još uvijek morate uzeti u obzir
- troškovi zemljišta
- Trošak osnovne ploče
- eventualno troškovi za podrum
- Troškovi vanjskog objekta
- Troškovi potrebnih parkirnih mjesta na imanju
- eventualno troškovi za rješenje garaže ili podzemno parkiralište
- eventualno troškovi za ugradnju dizala
Pitanje: Koju cijenu obično morate izračunati za komad zemlje?
Stručnjaci za provjeru troškova: Cijene građevinskih parcela znatno se razlikuju ovisno o mjestu i regiji. Naravno, mjesto također igra važnu ulogu u cijeni građevinske parcele.
Osim toga, također se može uočiti jasna razlika u cijenama od istoka prema zapadu.
U novim saveznim državama troškovi građevinskih parcela uglavnom su između 30 EUR po m² i 120 EUR po m² , u starim saveznim državama mogu se pretpostaviti prosječne cijene između 150 EUR po m² i 300 EUR po m² - na glavnim lokacijama i znatno veći .
Prema trenutnim vrijednostima, najskuplje zemljište u Njemačkoj je u Hamburgu: tamo za građevinsko zemljište morate platiti do 600 EUR po m² .
Pitanje: Koje troškove morate izračunati za temeljnu ploču?
Troškovi osnovne ploče obično nisu uključeni u cijenu montažne kuće
Stručnjak za provjeru troškova: Izrada podne ploče u pravilu nije uključena u cijenu kuće - mora se posebno platiti.
Troškovi podne ploče su oko 120 EUR po m² do 150 m² . Za ovu cijenu obično dobivate visokokvalitetni toplinski temelj.
Međutim, ako stanje tla na imanju stvara probleme, potrebni zemljani radovi mogu biti znatno složeniji i stoga znatno skuplji. U takvom slučaju troškovi osnovne ploče također se masovno povećavaju. To je slučaj i kada dolazi do ulaska vode.
U svakom slučaju, podna ploča je mnogo jeftinija od podruma.
Pitanje: Što košta podrum? I: je li to uopće vrijedno?
Stručnjak za provjeru troškova: Troškovi podruma mogu varirati - od oko 30.000 EUR do 70.000 EUR , ovdje je sve moguće.
Međutim, s površinom montažne višeobiteljske kuće morat ćete pretpostaviti najmanje 30.000 EUR .
Na pitanje isplati li se podrum, naravno, u principu se mora odgovoriti pojedinačno. Skladišnog prostora nedostaje, posebno u višestambenim zgradama, a nastavak potkrovlja nije opcija za svaku vrstu kuće.
Podrumi su mnogo praktičniji kao skladišni prostor za svaki stan u kući, kao sušionica i kao parkiralište za bicikle. Sustav grijanja i potrebne pomoćne prostorije također se lako mogu smjestiti u podrum. Obično nema prave zamjene za smještaj ovih soba negdje drugdje u kući.
Morate uzeti u obzir sljedeće: Kao što znamo iz primjera troškova , jedan četvorni metar prostora u kući košta oko 2.000 EUR . Uz to, gubi se i korisna (a u slučaju unajmljenih kuća i najamni prostor).
Suprotno tome, ako pogledate troškove podruma, kvadratni metar u podrumu košta samo 300 EUR do 500 EUR, a u kući se ne gubi vrijedan prostor jer podrum ionako ne bi bio useljiv ili iznajmljiv. Stoga, naravno, ima puno više smisla preusmjeriti potrebne pomoćne prostorije i pomoćne prostorije u podrum.
Pitanje: Koje troškove morate izračunati za parkirna mjesta ili podzemne garaže?
Parkirna mjesta naplaćuju se dodatno
Stručnjak za provjeru troškova: Kod parkirališta, naravno, uvijek ovisi o načinu njihovog popravljanja. U slučaju popločanih površina, ovisno o vrsti popločanog pločnika, morate pretpostaviti između 100 EUR po m² i 200 EUR po m² . Asfaltiranje, uključujući podkonstrukciju, također će koštati oko 100 EUR po m² .
U svakom slučaju, morate procijeniti ogromne troškove za izgradnju podzemnog parkirališta. Pod određenim okolnostima ovdje nastaju ukupni troškovi od nekoliko tisuća eura po parkirnom mjestu . Ovisno o lokalnim uvjetima i dizajnu, ukupni troškovi mogu varirati.
Pitanje: Kada se troškovi višestambenih kuća stvarno kupuju kao kapitalne investicije?
Stručnjak za provjeru troškova: Ovdje prvo morate izračunati korisnu površinu do površine koju stvarno možete unajmiti. Općenito sustavi u pravilu zauzimaju oko 20% korisne površine, ali to može varirati ovisno o dijelu zgrade.
Sada ovisi o tome koje se cijene najma mogu postići na određenom mjestu. Po cijeloj Njemačkoj indeks stanarine za 2018. godinu prosječno iznosi 7,50 EUR po m² mjesečno . Za područje koje se može unajmiti možete dobiti prosječno 90 EUR po m² godišnje .
Na dobrim lokacijama indeks stanarine često je između 10 EUR po m² i 12 EUR po m² , dok ga vrhunska mjesta u Münchenu u iznimnim slučajevima mogu dostići i do 17,50 EUR po m² .
Iz godišnjeg prihoda od najma (ako se kontinuirano iznajmljuje) i troškova gradnje i imovine kuće i pomoćnih objekata možete izračunati kada se ulaganje amortizira i kada prihod od najma generira dobit.
Ako se zbroje svi troškovi, ukupni troškovi iznose oko 3.000 EUR po m² do 4.000 EUR po m² . S prosječnim indeksom najamnine, ti se troškovi obično pokrivaju prihodom od najamnina za oko 30 godina.
U slučaju namjeravanog najma, važno je da svaki aspekt kuće optimalno podržava iznajmljivanje. Potom bi u tom pogledu trebalo optimizirati izbor višeobiteljske montažne kuće.
