Oni koji razmišljaju o budućnosti često grade stambenu zgradu - također kao investiciju. U intervjuu stručnjak za provjeru troškova detaljno objašnjava koji se troškovi mogu očekivati za izgradnju i koja ograničenja troškova postoje za isplativost.
Pitanje: Stambena zgrada kao investicija?
Stručnjak za provjeru troškova: Naravno. Ako postoji nekoliko stanova koji se mogu unajmiti, to dugoročno dovodi do vrlo zanimljivog povrata - ovisno o tome gdje i koliko gradite. To stvara dugoročni prihod koji je, ovisno o mjestu i okruženju, također relativno siguran i trajan.
U usporedbi s drugim oblicima kapitalnih ulaganja, izgradnja kuća danas je često zanemarena, ali zapravo ne izgleda tako loše kada se grade stambene zgrade. Pogotovo kad su kamate niske i na tržištu ionako nema mnogo isplativih i istodobno sigurnih ulaganja. Naravno, također morate pažljivo izračunati i planirati sa stambenom zgradom. Troškovi i prihodi ovdje bi definitivno trebali biti u ravnoteži.
Pitanje: Što uopće košta stambena zgrada?
2000 € po četvornom metru nisu rijetkost u stambenoj zgradi
Stručnjak za provjeru troškova: Naravno, ne možete to reći svestrano - to ovisi o mnogim čimbenicima, i naravno o veličini kuće i konstrukciji.
Međutim, općenito se pretpostavlja da troškovi kuće iznose između 1.200 EUR po m² i 2.000 EUR po m² . Cijena uvijek malo ovisi o tome gdje točno gradite.
Međutim, u većini slučajeva morat ćete pretpostaviti minimalnu cijenu od 1.500 EUR po m² , ispod koje je moguće graditi samo u nekoliko slučajeva.
U nekim slučajevima može se znatno premašiti 2.000 EUR po m², ali s obzirom na buduća očekivanja povrata tako nešto treba izbjegavati.
To su naravno samo grube smjernice - ali barem nude red veličine da se okvirno orijentirate. Uz to, tijekom gradnje uvijek se moraju uzeti u obzir naknadni troškovi.
Kao redoslijed veličine možete koristiti i takozvanu kubaturu. Općenito se ovdje izračunava 400 EUR po kubnom metru zatvorenog prostora kao pravilo . Kubatura je osnovno pravilo u građevinskoj industriji.
Mali primjer troškova iz prakse
Planiramo i gradimo stambenu zgradu s ravnim krovom, veličina bi trebala biti 300 m² stambenog prostora. Gradi se moderna, energetski učinkovita kuća s malom potrošnjom energije.
| Objavi | cijena |
|---|---|
| Troškovi gradnje bez pomoćnih troškova gradnje | 525.000 EUR |
| Cijena po m² stambenog prostora | 1.750 EUR po m² |
Ovi su troškovi naravno samo uzorni troškovi za određenu zgradu u određenom projektu. Troškovi naravno mogu biti i potpuno različiti za ostale kuće, ovisno o konstrukciji i veličini.
Međutim, naša primjer kuća već pokazuje dimenzije u kojima poslujemo. Uz to se moraju izračunati troškovi zgrade i troškovi imovine (ako nisu dostupni). Stvarni prostor za iznajmljivanje tada je manji - u pravilu od ukupne površine morate odbiti 20%
Pitanje: O čemu ovise troškovi gradnje višestambene zgrade?
Stručnjak za provjeru troškova: Ovdje sudjeluje veliki broj čimbenika:
- gradilište i uvjete na gradilištu
- gradnja kuće
- oblik krova
- oprema
- dizajn vanjske površine
- iznos pomoćnih troškova gradnje za građevinski projekt
Svaki od ovih čimbenika u praksi može uzrokovati ogromne razlike u troškovima. Zbog toga je obično nemoguće dati razumno pouzdane procjene za građevinski projekt bez preciznog planiranja.
Pitanje: Vrijede li se ti troškovi?
Što je veći indeks najamnine, to je gradnja unosnija
Stručnjak za provjeru troškova: Naravno, to uvijek ovisi o usporedbi troškova gradnje s troškovima najma. Ovisno o razini indeksa najamnine na lokaciji, razdoblje amortizacije s jedne strane i naknadni povrat s druge strane bit će veći ili manji.
Pogledajmo ovo koristeći naš primjer. Naša zgrada ima površinu od 300 m² - u ovom slučaju površina za iznajmljivanje iznosi oko 240 m². To odgovara oko tri obiteljska apartmana od 80 m².
Indeks najamnine u Njemačkoj u 2018. godini iznosi oko 6,80 EUR po m² do prosječno 9,10 EUR po m² . Trend je općenito prema gore, ali cijene u ruralnim regijama uglavnom su stabilne.
Izgleda drugačije kada je riječ o vrhunskoj lokaciji - manji sveučilišni gradovi i okolica posebno su nadolazeći. Cijene od 12 EUR po m² mogu tamo biti uobičajene. München je predvodnik s do 17,80 eura po m² . Na dobrim lokacijama, stručnjaci očekuju porast stanarine i do 10% tijekom sljedećih nekoliko godina. Međutim, ovo je samo snimka i naravno, može se ponovno promijeniti.
Ako jednostavno izračunamo s nacionalnim prosjekom od 7,50 EUR po m² , godišnji prihod od najma bio bi oko 21 000 EUR ako bi se sva tri stana trajno iznajmila. Ako unajmite samo dva stana, možete očekivati godišnji prihod od 14.400 EUR . Naravno, više ako se lokacije isplati.
U mnogim će slučajevima prihodi od najma teško biti dovoljni za potpuno financiranje gradnje sa svim troškovima, uključujući pripadajuće zemljište. Ovdje je u svakom slučaju potrebno dobro i pažljivo planiranje.
Pitanje: Je li jeftinije zajedno graditi stambenu zgradu i dijeliti troškove gradnje?
Ako želite uštedjeti novac, troškove gradnje možete podijeliti s drugima
Stručnjak za provjeru troškova: To se može isplatiti u pojedinačnim slučajevima, ako je to ono što želite.
Ako bi se, u našem primjeru, ukupni nastali troškovi podijelili s 3, na primjer, troškovi za svaku obitelj i dalje bi bili veličine u kojima bi se na prodaju ponudio znatan broj obiteljskih kuća. Čak se i montažne kuće sa zemljištem već mogu graditi u ovoj mjeri.
Jasna prednost u troškovima u odnosu na druge oblike života ne proizlazi automatski iz višeobiteljskih kuća.
Pitanje: Povratak na troškove gradnje: Što treba uzeti u obzir s obzirom na način gradnje i oblik kuće s obzirom na troškove?
Stručnjak za provjeru troškova: Pa - prije svega, uvijek morate pripaziti i na troškove gradnje i na naknadne troškove. To se također odnosi na omotnicu zgrade.
Dvokruni zid sa fasadom od klinker opeke znatno je skuplji za izgradnju, ali nudi toplinske prednosti i, iznad svega, znatno niže troškove praćenja u godinama nakon toga.
Suprotan je slučaj s primjerice ravnim krovovima. Ravni krov obično podrazumijeva vrlo visoke naknadne troškove - dok su naknadni troškovi kod nagnutog krova, na primjer, znatno niži. Osim toga, monopitch krov je također isplativije postaviti od klasičnog dvoslivnog krova ili četverovodnog krova.
Ako prvenstveno gledate na troškove, uvijek morate pronaći ravnotežu između niskih troškova gradnje i najnižih mogućih dodatnih troškova.
U tom smislu mogu se vidjeti i mjere energetske učinkovitosti u zgradi. Oni koji planiraju s niskom potrošnjom energije mogu prilično uštedjeti uz niske operativne troškove.
Tehnologija uštede energije koja se koristi ne bi trebala biti previše tehnički složena - u slučaju pasivnih kuća, na primjer, mnoga su istraživanja već pokazala da visokotehnološka oprema znači da su naknadni troškovi toliko visoki da pasivne kuće financijski gotovo više ne vrijede. Dakle, što se tiče energetske učinkovitosti, uvijek se radi o pronalaženju razumnog srednjeg koraka.
Pitanje: Što se općenito razumije pod pomoćnim troškovima gradnje i koliko su visoki?
Stručnjak za provjeru troškova: pomoćni troškovi gradnje uključuju sljedeće troškove:
- Troškovi planiranja (arhitekti, inženjeri, građevinski inženjeri)
- Administrativni troškovi (građevinske dozvole, građevinske inspekcije itd.)
- svi troškovi za dobivanje financiranja gradnje
- Zemljišnoknjižne i javnobilježničke pristojbe
- sve naknade za obradu i kamate na obveze tijekom razdoblja izgradnje
- Premije građevinskog osiguranja
Koliko su pomoćni troškovi gradnje uvijek ovisi o pojedinačnom slučaju i naporu koji je uključen u izgradnju. Međutim, općenito, pomoćni troškovi gradnje čine 10% do 20% ukupnih troškova gradnje .
Pitanje: Što zapravo košta arhitekt za takve građevinske projekte?
Arhitekt plaća 8% ukupnih troškova gradnje
Stručnjak za provjeru troškova: Uvijek je malo teško reći jer se uvijek radi o stvarnom naporu.
Osnova za naplatu za arhitekte uvijek je ista i obvezujuća, to je HOAI, raspored naknada za arhitekte i inženjere.
Kao okvirni vodič, općenito možete pretpostaviti oko 8% ukupnih troškova zgrade kao troškove arhitekta. Kao što sam rekao, ovo je samo okvirni vodič.
Pitanje: Trebate li otići arhitektu i planirati sami - ili biste trebali kupiti investitora nekretnine?
Stručnjak za provjeru troškova: To ne možete reći preko puta . U velikoj većini slučajeva investitori prodaju nekretnine koje su već planirane. Često postoji samo vrlo ograničen prostor za dizajn i planiranje.
To ne znači da obično možete planirati bolje i, prije svega, isplativije od cijene koju nudi programer. U mnogim slučajevima to ne uspije, a izgradnja vlastite zgrade često je osjetno skuplja od usporedivog vlasništva programera - ili barem jednako skupa.
Razlog tome je što graditelji nekretnina dobivaju potpuno drugačije uvjete za građevinske radove i što kao privatni graditelj niste na vrhu liste prioriteta ni za jednu djelatnost, čak ni kod gradnje višestambene zgrade.
U mnogim obrtima, posebno povoljni uvjeti koji se nude investitorima s velikim količinama narudžbi često se nadoknađuju većom maržom kod vlasnika privatnog vlasništva. Tada ćete, naravno, ostati u nepovoljnom položaju u pogledu troškova i morati ćete platiti slične usluge puno skuplje od investitora.
Ako naravno možete puno raditi sami - možda s pomoćnicima iz vlastitog kruga prijatelja - i tako značajno smanjiti ukupne troškove gradnje, ovdje imate prednost. U tom se slučaju financijski isplati izgraditi sebe s arhitektom.
