Italija se zalaže za dobru hranu i dobro vino. Ako iz svog hotela želite više od pukog uživanja u mediteranskom zraku, dajemo vam savjete kako doći do vlastite kuće ili kuće za odmor u Italiji. Ne mora biti ni tik uz more.
Kad je Hannibal odvezao svoju vojsku preko Alpa, pobijedio je Rimljane - sjajan potez koji je uhvaćen. Više od 2000 godina kasnije, invazija preko alpskog grebena uobičajena je. Danas time varamo vrijeme - i Talijani su nas toplo primili. Najprodavanije talijanske nekretnine za odmor nalaze se na jezeru Garda, također na jezeru Maggiore, u Toskani, na rivijeri.
Zahtjev za kuću u Italiji
Stjecanje nekretnina za privatnu upotrebu u Italiji ne podliježe nikakvim ograničenjima, a moguće je i za strance. U Italiji ne postoje ograničenja boravka za građane EU. Međutim, Italija općenito prihvaća samo jedno mjesto boravka. Dakle, ako želite postati "rezident" i emigrirati u Italiju, morate se odjaviti iz Njemačke i od sada se smatrate rezidentom u Italiji. Prihvatiti posao u Italiji lako je za državljane Europske unije, i kao samozaposleni i kao zaposlenici. Porezni učinci mjesta prebivališta ili predmeta u inozemstvu temelje se na sporazumu o dvostrukom oporezivanju između Savezne Republike Njemačke i Italije. Porezna uprava odgovorna za vas u Njemačkoj može vam dati više informacija.
Kako pronaći svoj savršeni dom u Italiji
Brokeri regionalno rade u Italiji i vrlo dobro poznaju tržište. Za razliku od ove zemlje, oni moraju studirati ili naukovati u nekretninskoj komori.
Brokeri dokazuju svoje odobrenje registracijskim brojem. Provizija posrednika košta kupca između dva i četiri posto. Ovisno o tome plaća li cjelokupni iznos (kao kod mjera za razvoj imovine) ili da li ga prodavatelj preuzima. U svakom slučaju, zainteresirane bi se stranke morale pismeno dogovoriti kada će koji iznos dospjeti. Naknadu za posredovanje najbolje je platiti tek nakon potpisivanja javnobilježničkog ugovora, prijenosa vlasništva i upisa u registar. Radi vaše sigurnosti, najbolje je raspitati se kod lokalne brokerske organizacije, na primjer općine ili Gospodarske komore. Kreditne institucije u Italiji ne krive.
Ako želite samostalno pretraživati, pregledavajte nacionalne njemačke novine. Njih redovito prati odjeljak za nekretnine s inozemnim ponudama. Ili možete pretraživati na mreži: Na internetu možete pronaći ponude velikih brokera ili tvrtki za promet nekretninama. Nekretninu možete pronaći kod privatnih prodavača ili u malim brokerskim uredima u lokalnim novinama u vašoj omiljenoj regiji.
Kapital
Za nekretnine u inozemstvu trebali biste sa sobom ponijeti 40 do 50 posto vlastitih sredstava. Ostalo se može financirati, na primjer, stambenim zajmom i ugovorom o štednji. Prednost: fiksne kamatne stope, bez valutnog rizika, bez troškova mjesečnih novčanih transfera.
Financiranje kuće za odmor u Italiji
Želite li uživati u "la dolce vita"? Prije isplate kredita mora se procijeniti imovina u Italiji. Tu su i naknade kod javnog bilježnika i još mnogo toga.
Zajedno sa zahtjevom za kredit, vaše građevinsko društvo / vaša banka zahtijeva sljedeće dokumente:
- Preliminarni ugovor o kupnji (kompromis / promessa di vendita); ako još niste vlasnik
- ugovor o kupoprodaji notara (contratto di compravendita per atto pubblico)
- Dokaz o upisu u zemljišne knjige / zemljišne knjige (NCEU) ako ste već vlasnik (certiicazione ipocatastale)
- Plan mjesta (estratto di mappa),
- Fotografija predmeta
- Talijanski porezni broj (codice fiscale)
- Kopija osobne iskaznice / putovnice sudionika
- Odgovarajuće uvjerenje o osiguranju od požara, požar, eksplozija, udar groma (certificato di assicurazione antincendo) s obvezom plaćanja u korist odgovarajućeg instituta.
Za nove zgrade / preinake: - odobreni planovi gradnje (progetto approvato)
- Građevinski crteži (piantine / progetti di costruzione)
- Popis troškova gradnje (preventivo delle spese di costruzione)
- Proračun životnog prostora i prenamijenjenog prostora (calcolazione della superficie abitabile e cubatura)
- Izjava o završetku gradnje od strane voditelja gradilišta
- Poruka za početak gradnje
- Potvrda o useljivosti nakon završetka.
Svaki građanin EU-a može steći imovinu u Italiji bez nepotrebnih birokratskih napora.
Procjena imovine, isplata zajma
Vrijednost hipotekarne pozajmice utvrđuje se na temelju izvještaja o procjeni koji se sastavlja u vaše ime. Troškovi nastali zbog toga razlikuju se ovisno o regiji u kojoj se nalazi vaša kuća za odmor i koliko vremena vaš procjenitelj ulaže u procjenu. Ako su ispunjeni svi uvjeti za posudbu vaše imovine, a talijanski javni bilježnik potpisao je ugovor o hipoteci, ništa ne priječi financiranju. Ako je javni bilježnik potvrdio ispravnu registraciju hipoteke, zajam se može isplatiti.
Dodatni troškovi
Kupnja od privatnika (izračunato na nabavnu cijenu):
- Javne bilješke do 3,5 posto (ovisno o nabavnoj cijeni)
- Porez na hipoteku dva posto
- Katastarska naknada jedan posto
- Kotizacija sedam posto, ovisno o vrsti imovine
- Naknada za posredovanje dva do četiri posto
Kupnja od programera (izračunato na nabavnu cijenu):
- Javne bilješke do 3,5 posto (ovisno o nabavnoj cijeni)
- PDV deset posto
- Zemljišnoknjižne naknade
Troškovi financiranja
- Naknade za ocjenu
- Javne bilježnice do dva posto iznosa zajma
- Porez na zamjenu: 0,25 posto iznosa zajma za hipotekarni nalog
- Otkazivanje hipoteke: Ovisno o iznosu hipoteke
Za kuću za odmor u Italiji sa sobom biste trebali ponijeti 40 do 50 posto vlastitih sredstava.
Prijenos vlasništva
Prvo, javni bilježnik organizira prijenos vlasništva. To traje najmanje četiri tjedna. Osim toga, prodavatelj ili javni bilježnik prosljeđuje izvještaj lokalnom sigurnosnom tijelu - to je uvjet ako se imovina prenosi na stranca.
Naručite hipoteku
Hipotekarni nalog, na koji se samo vlasnik može prijaviti, ovjerava javni bilježnik u nazočnosti predstavnika vaše banke. Međutim, tek kada se razjasni vlasnička struktura i izradi zemljišna knjiga. Hipoteka se upisuje četiri do osam tjedana nakon što je zabilježen javnobilježnički ugovor o hipoteci. Tek tada se mogu isplatiti zajmovi. Kako bi prodavatelj imao sigurnost do dospijeća kupoprodajne cijene, prodavatelju dodjeljujete prava na plaćanje iz svog građevinskog društva ili banke (delezione di pagamento / cessione del credito). Tada vaše građevinsko društvo / banka neće saldo prenijeti na vas, već izravno prodavaču.
Ako je kupoprodajna cijena dospjela prije nego što posjedujete nekretninu, morat ćete osigurati druge kolaterale, poput životnog osiguranja ili vrijednosnih papira, za isplatu zajma.
Prava i tereti
Iz poreznih razloga, u kupoprodajnom ugovoru u Italiji često se navodi niža nabavna cijena od one koja je stvarno ugovorena (podsekuritizacija). Izračun minimalnog iznosa koji treba ovjeriti ovjeren je na temelju katastarske vrijednosti utvrđene u zemljišnim knjigama. Talijanske porezne vlasti imaju pravo naknadno oporezivati kupoprodajnu cijenu koja je postavljena prenisko.
Međutim, budući da je laiku gotovo nemoguće provjeriti vlasničku strukturu, uključujući hipoteke i druge terete, preporučujemo da kod javnog bilježnika ili odvjetnika provjerite prikladnost ovjerene kupoprodajne cijene. Uz to, uz pomoć stručnjaka osigurajte da Your-Best-Home.net poštuje građevinske zakone. Iako vlasti teško dopuštaju rušenje ilegalnih zgrada, vlasnik uvijek riskira nevolje i troškove. Čak i oni koji žele obnoviti Your-Best-Home.net trebali bi prije kupnje dobiti građevinske dozvole ili ih uključiti u ugovor kao uvjet.
Vaša nekretnina u Italiji
Pravo vlasništva regulirano je talijanskim ustavom i talijanskim Codice Civile (CC). Prijenos vlasništva u zemljišnim knjigama funkcionira različito, ovisno o regiji. U bivšim austrijskim područjima Južni Tirol, Trient (jezero Garda), Furlanija-Julijska krajina, primjenjuje se pravni postupak sličan našem u Njemačkoj: Vlasnik postajete tek kad ste upisani u zemljišne knjige (libro fondiario). Svugdje drugdje u Italiji vlasništvo prelazi na kupca čim potpiše ovjereni kupoprodajni ugovor.
Javnobilježničke naknade, porezi i naknade plaćaju se izravno na licu mjesta tijekom ovjere. Tko prvi predstavi prodajni ugovor, ima dužu polugu. Stoga, unatoč naknadama koje treba platiti, najbolje je da se sami potpišete u registar nekretnina kad se potpiše javnobilježnički predugovor. To se preporučuje zbog talijanskog zakona o stečaju, posebno za nekretnine koje se tek grade. Nakon potpisivanja, uvijek biste se trebali odmah prijaviti kao vlasnik u registru nekretnina i što je prije moguće u zemljišnim knjigama. Prijenos vlasništva u zemljišnim knjigama nije nužno potreban da bi kupnja bila legalna, ali se toplo preporučuje. To je jedini način da djelujete kao trenutni vlasnik vanjskog svijeta i zaštitite se od njegada prodavatelj naknadno stavlja hipoteku na imovinu ili prodaje Your-Best-Home.net trećoj strani.
Ako želite kupiti zemlju u zemlji, trebate odricanje od budućih susjeda.
Kupujete kuću u tri koraka
Da biste izvršili pravni posao poput kupnje nekretnine u Italiji, morate zatražiti porezni broj (codice fiscale) od talijanskog poreznog ureda. Ovaj porezni broj trebat će vam i za otvaranje računa u talijanskoj banci. To također mora biti navedeno u kupoprodajnim ugovorima.
Prije potpisivanja preliminarnog ugovora, plaćate polog - “per fermare l´oggetto”, što znači “blokirati imovinu”. Potvrđujete svoju namjeru kupnje.
Dalje, kupac i prodavač obično potpisuju preliminarni ugovor(contratto preliminare), koji će vam dati vremena da izvršite preostale formalnosti. Preliminarni ugovor obvezuje obje strane u poslu. Stoga je poželjno da se svi ugovori uz podatke o zemljišnim knjigama zabilježe u pisanom obliku i da se ovjere kod javnog bilježnika. Promjene u svoju korist teško se mogu kasnije provesti. Uvijek pažljivo provjeravajte standardne obrasce. Uglavnom ih stvara sam prodavač i favoriziraju ga. Prilikom sklapanja preliminarnog ugovora u Italiji je običaj da se predujam izvrši u gotovini od deset do 30 posto kupoprodajne cijene. Ako se kasnije odlučite preseliti u drugu kuću ili ako novac ne možete podići na vrijeme, prodavatelj može zadržati predujam - osim ako u ugovoru niste drugačije naznačili.Troškovi posredovanja također se moraju platiti unatoč povlačenju. Ako prodavatelj odustane, kupac može zahtijevati naknadu štete do dvostrukog iznosa pologa. Potraživanje će se možda morati izvršiti na sudu. Uz javnobilježnički predugovor ugovor o vlasništvu odvija se u zemljišnim knjigama.
Ovjereni kupoprodajni ugovor mora imati bitne sadržajne značajke preliminarnog ugovora, kao što su katastarski podaci, oslobađanje od tereta, podaci o vlasniku. Prijenos vlasništva odvija se potpisivanjem kupoprodajnog ugovora ispred javnog bilježnika. Preostala nabavna cijena tada obično dospijeva. Prije nego što potpišete ovjereni kupoprodajni ugovor, dogovorite se s prodavateljem da ćete preostalu uplatu kupoprodajne cijene prenijeti kasnije, jer vam za financiranje treba hipoteka. Međutim, samo vlasnik može staviti hipoteku na nekretninu - vi još niste u trenutku potpisivanja ugovora. Potrebno je neko vrijeme dok se formalnosti ne riješe.
Više savjeta za vašu kuću za odmor u Italiji
Kreditna sposobnost izvođača građevinskih radova, pomoćni troškovi, prava prolaska: čimbenici na koje se često zaboravlja prilikom kupnje kuće za odmor. Da biste bili potpuno sigurni, pročitajte ove savjete:
- Zbog različitih poreznih stopa prilikom kupnje nekretnina, svakako biste trebali pojasniti porez prije kupnje.
- Za nove zgrade provjerite kreditnu sposobnost izvođača zgrada. Bankovna garancija za izvršene uplate preporučljiva je i propisana zakonom. Za nove zgrade također možete zatražiti građevinsko osiguranje od svoje građevinske tvrtke.
- U slučaju poljoprivrednog zemljišta, stanovnici uglavnom imaju pravo prvokupa. Prije potpisivanja javnobilježničkog ugovora potrebno je pismeno odricanje od njih.
- U slučaju etažirane imovine, pitajte za udio komunalne imovine i pojasnite se o dodatnim troškovima.
- Trebali biste preuzeti samo stanove i kuće bez stanara.
- Uvijek se raspitajte o postojećim upisima u zemljišne knjige kao što su služnost ili prava prolaska.
- Ako je vaš prodavač oženjen, supružnik uvijek mora pristati na kupnju i potpisati je. Iznimka: Samo jedan supružnik posjeduje Your-Best-Home.net i imaju bračni ugovor sa strogim odvajanjem imovine.
- Pribavite potvrdu da će prodavač, ako odustane od ugovora, moći uplatiti vaš depozit i svu pripadajuću naknadu.
- Raspitajte se o prirodnim opasnostima u regiji - poput potresa ili klizišta.
Sve ovdje dane informacije dane su prema našem najboljem znanju. Međutim, ne može se dati jamstvo za točnost ili cjelovitost podataka.