Porez ne nastaje samo prilikom kupnje kuće, već i prilikom prodaje nekretnine. Ovdje možete pročitati što su to i koliko su visoke pri prodaji kuće.
Pri prodaji kuće morate očekivati porez. U principu se dobit od transakcija privatne prodaje oporezuje (odjeljak 23. EStG). "Razdoblje nagađanja" i "ograničenje tri svojstva" igraju presudnu ulogu. Također je važno koristite li imovinu privatno ili je iznajmljujete.
Prodaja kuće za privatnu upotrebu
Da biste mogli prodati kuću bez poreza, vi kao vlasnik morate ili sami živjeti u posjedu od završetka gradnje ili kupnje ili ste ga sami koristili barem u godini prodaje i dvije kalendarske godine prije toga (odjeljak 23. EStG). Zakon definira vaše vlastite stambene svrhe kao činjenicu da na svom-Best-Home.net živite vi ili vaša obitelj. Međutim, djeca su samo dio obitelji sve dok još uvijek primate dječji doplatak. Korištenje od strane druge rodbine ovdje se ne odnosi i dovodi do oporezivanja povećanja vrijednosti u slučaju prodaje.
Ako prodavatelj nije koristio imovinu, prodavatelj ju je morao posjedovati najmanje deset godina kako ne bi došlo do poreza na špekulaciju.
- Prodaja zemljišta
U slučaju profitabilne prodaje nekretnina, mora se platiti porez na špekulaciju, jer na praznom zemljištu još nije moguće stanovati, zbog čega nema osobne koristi.
Porez se obično plaća prilikom prodaje kuće. Međutim, ako ste sami živjeli u posjedu od kraja izgradnje ili kupnje ili barem u godini prodaje i dvije kalendarske godine prije, ne morate plaćati porez.
Prodaja kuće za nekretninu koju koriste treće strane
Prilikom prodaje nekretnina koje koriste treće strane, morate platiti takozvani porez na špekulaciju ako ne ispoštujete desetogodišnji rok. Tek kada je nekretnina u vlasništvu prodavatelja najmanje deset godina, prodaja je neoporeziva.
Dakle, ako ste vlasnik unajmljenog stana ili kuće, a imovina povećava vrijednost, najbolje je prodati je nakon deset godina kako biste dobili neoporezivu dobit. Alternativno, postoji i mogućnost registracije imovine za osobnu upotrebu i osobno korištenje u godini prodaje i prethodne dvije godine.
Špekulativni porez na prodaju kuća
Pod špekulativnim porezom podrazumijeva se oporezivanje dobiti od privatne prodaje, pod uvjetom da je desetogodišnje razdoblje podrezano. Dobit je neoporeziva samo ako postoji više od deset godina između kupnje nekretnine i njezine prodaje. Koliko će visok biti špekulativni porez ovisi o dva čimbenika: iznosu rasta kapitala i vašoj stopi poreza na dohodak.
Prilikom izračuna poreza na špekulaciju uspoređuju se troškovi stjecanja (nabavna cijena uključujući slučajne troškove nabave) i prodajna cijena.
Dobro je znati: Nije samo ravnoteža prodajne cijene i troškova stjecanja ono što se doživljava kao dobit. Navedena amortizacija tijekom razdoblja držanja također se može uključiti u utvrđivanje vrijednosti.
Ako ste unajmili Your-Best-Home.net ili stan, amortizacija koja je u prošlosti tražena od porezne uprave smanjit će troškove stjecanja.
Porez na promet za trgovinu nekretninama
Svatko tko redovito prodaje nekretnine i proda tri ili više predmeta u roku od pet godina mora očekivati oporezivanje u skladu s trgovinom nekretninama (odjeljak 15. EStG). To znači da čak i ako na primjer kupite jednu nekretninu, ali je u roku od pet godina podijelite na nekoliko stanova i prodate, morate platiti porez na promet. Međutim, kapitalni dobici ostvareni prodajom nekretnina koje pripadaju poslovnoj imovini također su oporezivi. Svojstva koja pripadaju trgovačkom poduzeću ili poljoprivrednom i šumarskom poduzeću ili se pretežno komercijalno koriste smatraju se dijelovima poslovne imovine.
Porez na promet je stvarni porez, što je jedan od općinskih poreza. Osnova poreza na promet je izračunati kapitalni dobitak, koji se pomnožava poreznim indeksom od 3,5 posto i stopom odmjere koju određuje dotična općina. Stopa procjene iznosi najmanje 200 posto.
Svatko tko kupi jednoobrazni predmet, a zatim ga podijeli na stanove i proda, mora očekivati plaćanje poreza na promet.
Porez na promet kuća
Svatko tko prodaje privatno vlasništvo ne mora plaćati porez na promet. Suprotno tome, PDV od 19 posto odnosi se na trgovinu komercijalnom nekretninom. Dobro je znati: PDV se također plaća na naknade za brokeri i javni bilježnici.
Prodaja kuće nakon nasljedstva
Tko naslijedi imovinu, obično preuzima razdoblje nagađanja od oporučitelja. To znači da ako je unajmljena imovina u ostaviteljevom posjedu više od deset godina, vi ste nasljednik oslobođeni poreza na špekulacije na prodaju. Također ste oslobođeni poreza na špekulacije ako je oporučitelj sam koristio imovinu otkako je stečena ili dovršena ili u godini nasljeđivanja i u posljednje dvije godine prije. Sav porez na nasljedstvo mora se platiti odvojeno.
Ali i ovdje postoji "ali": "To vrijedi samo ako nema novca. Ako nasljednik preuzme zemljišnu naknadu ili se obveže izvršiti isplate braći i sestrama, to je kupnja koja je djelomično plaćena ”, upozorava Rudolf Gramlich, porezni stručnjak iz“ Steuerringsa ”(prsten potpore porezu na plaće i dohodak Njemačka eV). Za ovaj dio započinje novo razdoblje nagađanja. Prodavači bi se trebali čuvati poreznih zamki.
Uštedite porez prilikom prodaje kuće
Postoji nekoliko načina na koje možete izbjeći porez na prodaju kuće. Najlakši je način odgoditi prodaju dok se ne ispoštuje desetogodišnji rok i ne plaća porez na špekulacije. Također postoji mogućnost prijenosa imovine koja se prodaje supružniku ili djetetu. Međutim, može se platiti porez na poklon.
Kao prodavač također se možete dogovoriti s kupcem da kupnju platite u ratama tijekom nekoliko godina. Kao rezultat toga, kapitalni dobitak može se raspodijeliti tijekom nekoliko godina, a ograničenja izuzeća koja se primjenjuju na prodajne transakcije mogu se koristiti nekoliko godina.
Poseban slučaj: domaća studija
U posebnim slučajevima, razdoblje nagađanja može utjecati na prodavače koji su uvijek sami živjeli u njihovoj imovini, naime ako su imali matični ured ili kućni ured. Budući da ured nema stambene potrebe, podložan je proporcionalnom oporezivanju. Barem tako to vidi porezna uprava. "Pogođeni građani trebali bi se žaliti na poreznu procjenu i zatražiti obustavu postupka", savjetuje stručnjak za porezni prsten. Pritom se moraju pozivati na postupak u tijeku pred Federalnim fiskalnim sudom, čija je presuda po ovom pitanju još u tijeku (spis broj IX R 11/18).
Sami izračunajte porez
Za razliku od prihoda od ulaganja, dobit od prodaje kuća ne podliježe porezu po odbitku (25 posto), već osobnoj poreznoj stopi.
| Uzorak računa | troškovi |
| Prodajna cijena nekretnine | 300.000 eura |
| - troškovi stjecanja | 250.000 eura |
| - Troškovi u vezi s prodajom (broker i javni bilježnik) | 15.000 eura |
| + izvršena amortizacija | 200.000 eura |
| = oporeziva dobit | 55.000 eura |
| osobna porezna stopa | 40 posto |
| porez koji se plaća | 22.000 eura |
Prodajem kuću nakon prekida
Porezna pravila često stvaraju probleme u slučaju razdvajanja. Čim se bivši partner iseli, više ne koristi imovinu sam. Ako se bivša obiteljska kuća napokon proda (u roku od 10 godina špekulacije), osoba koja nije ostala do kraja mora platiti porez na svoj dio dobiti. Ako je on bio jedini vlasnik, prijevremeni odlazak ima još veći utjecaj. Kratkoročni natječaj, međutim, bezazlen je - međutim, prodajni napori moraju biti prepoznatljivi. Vlasnik kuće koji namjerava prodati ni pod kojim okolnostima ne smije premostiti slobodno mjesto i podstanarstvo. "S jednim oglasom" traži se stanar ", vlasnik se katapultira u desetogodišnje razdoblje", upozorava Rudolf Gramlich,Porezni stručnjak iz „poreznog prstena“ (prsten potpore za plaće i dohodak Njemačka eV)
Savjet stručnjaka: svojstvo nakon razdvajanja
U slučaju razdvajanja, Josef Linsler savjetuje zajednički rad na pronalaženju rješenja za preostalu imovinu.
Josef Linsler, glasnogovornik za održavanje interesnih skupina i obiteljsko pravo ISUV zna: „Odluka o tome što se događa s kućom nakon razdvajanja mora sazrijeti. Toliko bi dugo bivši partneri idealno trebali nastaviti tamo živjeti. "
Preuzmi kuću
“Često je netko posebno vezan za kuću ili želi ostati zbog djece. To može uspjeti ako je Your-Best-Home.net isplaćen, ako su uključeni čvrsto u svom poslu i znaju što mogu, a što ne mogu platiti drugoj osobi zauzvrat. Ali ako je imovina u dugovima, a postoji i odvojeno održavanje, obično ne preostaje ništa drugo nego iseliti se. U savjetovanju upozoravamo na pretjerane zahtjeve - financijski i psihološki. "
Prodati ili unajmiti?
“Trenutno je vjerojatno da će se to isplatiti prodati. Lijepa pobjeda tada može zadovoljiti oboje. Ali budite oprezni s trenutnim zajmovima: ako se to prijevremeno vrati, banka često zahtijeva kaznu pretplate. Možda bi imalo smisla iznajmiti još neko vrijeme. No, mnogi radije prihvaćaju popust, ali temu mogu označiti. Hoće li iznajmljivanje biti stalna opcija također ovisi o mjestu. Primjer: prije 20 godina par je u Münchenu kupio relativno jeftin stan koji sada vrijedi 800.000 eura. Iznajmljuju ih za 1.600 eura. Imanje se isplatilo kao investicija. Važno je pronaći zajedničko rješenje - koje je uvijek najbolje i često najjeftinije. "