Izgraditi kuću i ostvariti veliki san ili kupiti kuću i urediti se - i jedno i drugo ima i prednosti i nedostatke. Kada se gradi kuća, često se riskira, a kupujući kuća ulaže se u mjere obnove ili modernizacije.
Dani i Steffen Hohenrainer očekuju potomstvo. Kuća u nizu koju su kupili 2002. godine puca po šavovima sa njihova dva sina - tri i pet godina = "" -. Prilika je dobra: U susjedstvu se prodaje zemljište s kućom iz 1950-ih. Iskoristite priliku, kupite imanje, uključujući kuću, srušite staru zgradu i planirate novu zgradu s arhitektom.
Tko sagradi kuću, ne bi trebao štedjeti napora
No, izgradnja kuće također znači da nova zgrada može biti i do 20 posto skuplja od planirane. Ako se, kao i kod Hohenrainersa, čeka rušenje, ako odobrenje građevinskih vlasti slijedi nekoliko mjeseci, ako iskopavanjem iskrsnu kontaminirana mjesta ili previsoka podzemna voda. Prije kupnje, zato pregledajte nekretninu s procjeniteljem, pitajte susjede, građevinsku upravu i pustite javnog bilježnika da pregleda zemljišne knjige. U fazi izgradnje, promjene u zadnji trenutak štede novac, ali neočekivano povećanje cijena građevinskog materijala ili nesolventnost obrtničkog posla može povećati vaše troškove gradnje. Važno: vezajte svoj proračun u fazi planiranja i pripremite izdašne novčane rezerve za nepredviđeno.
Spremi s arhitektom
Trebali biste ponijeti asertivnost, živce i želju za organizacijom - čak i ako arhitekt puno radi za vas. Ne možete bez njega, on ponovno štedi svoju izvedbu strogim planiranjem troškova. Dogovorite s njim nepredviđenu naknadu ako on pridržava vašeg ograničenja troškova.
Kao kupac starih zgrada, dužni ste u roku od dvije godine od kupnje dovesti staru zgradu u skladu s važećim standardom EnEv.
Kupite staru zgradu
Kupnja stare zgrade znači da kupujete Your-Best-Home.net onako kako se vidi. Financijski su rizici niži i vaše opterećenje nije previše. Prije nego što kupite staru zgradu, također biste trebali pažljivo ispitati i provjeriti sve ovdje. Strukturu zgrade provjeravate zajedno sa stručnjakom. Možete pregledati područje, tj. Susjede i infrastrukturu, u šetnji okrugom. Utvrđena struktura - škola, vrtić, dom umirovljenika, supermarket i pub - nudi vam neke prednosti, ali zahtijeva spremnost na kompromis.
Obnova stare zgrade
Ima smisla uključiti međuspremnik kao kupca. Ako bi Hohenraineri napuštali zgradu pedesetih godina 20. stoljeća, morali bi staviti 40 posto nabavne cijene u obnovu kao smjernicu, prema Udruženju privatnih graditelja, 34 posto u kući iz 1970-ih i 20 posto u 1980-ima. Pažnja: Kao kupac starih zgrada, dužni ste u roku od dvije godine od kupnje dovesti staru zgradu u skladu s važećim standardom EnEv.
Kupnja ili gradnja kuće - financiranje
Pravilo za stare i nove zgrade je: jedna trećina glavnice, jedna trećina zajma građevinskog društva, jedna trećina zajma od štedionice.
Ako još niste uštedjeli dovoljno, LBS premošćuje financiranje prije ili prije premošćivanja. Graditelji se brinu da novac bude dostupan kad stignu računi. Arhitekt izrađuje raspored gradnje koji predajete svom savjetniku. Pitajte o posebnim uvjetima - na primjer, hoće li se vaš financijski partner odreći kamata na rezerve i pomoćnih troškova za procjene ili djelomične isplate.
Iznajmljivanje rodbini
Ako gradite kuću, planirajte stan za rodbinu! Jer čak i kao stanodavac rodbine štedite porez - čim imovina ostane bez dugova, prihod od najma poboljšava vašu mirovinu.
Ako iznajmljujete rođacima, dopustite rođacima da se usele u najmanje 75 posto lokalne usporedne najamnine. Vlasnički kapital možete koristiti za dio kuće koji zauzimaju vlasnici, a stan financirati zajmom. Kamata na dug smanjuje vam prihod od najma. Jednostavno oduzimate gubitke.
jastučići
Da bi porezna uprava mogla sudjelovati, ugovor o najmu mora biti oblikovan kao da bi bio među neznancima. Uz to, stambena jedinica trebala bi imati vlastiti ulaz, odvojena brojila, priključke za kupaonicu i kuhinju i eventualno zidove za zaštitu od požara. Nužno je da tijekom faze gradnje vodite zasebne račune za kuću i stan i da točno odvojite račune za obrtnike. Najbolje je napraviti izračun projekta i porezne uštede kod udruge za pomoć porezu na dohodak ili poreznog savjetnika.
napredak
Ako stan besplatno prepustite rodbini, možete koristiti program vlasništva kuće KfW. U programu Ekološka gradnja možda ćete čak dobiti sredstva za Your-Best-Home.net i za baku - tj. Dva puta. Da biste dobili sredstva, uvijek se trebate prijaviti za financiranje prije početka gradnje.
Kako vam ne bi palo na nos prilikom kupnje kuće, trebali biste o svemu razgovarati sa stručnjacima prije potpisivanja ugovora.
Zamke u gradnji ili kupnji kuće: Tipične zamke i trikovi
Kada gradite ili kupujete kuću, morate paziti na nekoliko stvari ako ne želite dodatno platiti. Na primjer, skiciran opis zgrade ili nedostatak osiguranja Naš savjet: Provjerite jeste li osigurani na odgovarajući način tijekom faze gradnje i temeljito se pozabavite sadržajem i predmetom prije sklapanja ugovora. Prije potpisivanja bilo čega trebali biste potražiti savjet i od stručnjaka, uostalom, to je jedna od najvažnijih financijskih odluka u životu. Korisne kontaktne točke su nacionalni savjetodavni centri Udruge privatnih graditelja, Udruge za zaštitu graditelja i regionalne službe za savjetovanje potrošača.
Nedostatak osiguranja
Građevinsko osiguranje odgovara za štetu uzrokovanu tučom, mrazom, olujom, poplavom, građevinskim pogreškama i vandalizmom na gradilištu. Osiguranje od odgovornosti graditelja preuzima kada se treća osoba ozlijedi na gradilištu.
Nepotpuni opis zgrade
Ako kupujete izravno od programera, pažljivo provjerite opis zgrade. Prije potpisivanja ugovora razmislite o tome kako biste željeli opremiti svoju kuću ili stan. U ugovoru zabilježite posebne zahtjeve. Kasnije promjene koštaju.
Troškovi razvoja
Inzistirajte na dogovoru u ugovoru o tome tko plaća troškove razvoja. Svatko tko je upisan u zemljišne knjige odgovoran je za doprinose kada u kuću stigne obavijest o doprinosu općine.
Nepotpuni ugovori
Često prodavatelj i kupac zaključuju ugovor pod određenim uvjetima. Na primjer, prodavač želi pravo na život u jednom od prodanih stanova u stambenoj zgradi. Na to pravo ima pravo samo ako ugovor koji je odobrio javni bilježnik sadrži odlomak o tome. Oprez: Ugovor može biti neučinkovit ako bitni sporazum nije ovjeren kod javnog bilježnika.
Pogrešna pomoć
Podaci nisu točni: ako nekretnina pogrešno procijeni tržišnu vrijednost nekretnine, prodavač može tražiti od njega da plati. Odgovoran je za razliku između postignute i ostvarive tržišne cijene (OLG Schleswig, spis broj 14 U 136/99). Svatko tko je sastavio netočan izvještaj o tržišnoj vrijednosti također odgovara (BGH, broj datoteke X ZR 244/00). Ako posrednik pred bilježnikom tvrdi da je financiranje osigurano, iako to nije istina, odgovoran je za štetu (OLG Düsseldorf, spis broj 7 U 123/99).
Pogrešan savjet: odvjetnici i porezni savjetnici odgovorni su ako propuste rokove. Ali i ako date netočne podatke o dizajnu ili sugerirate nepovoljne ugovorne klauzule. Javni bilježnik može biti odgovoran ako je javnobilježnički ovjerio ugovor s neučinkovitim propisima ili nedovoljno nadzirao izvršenje ugovora koji je on sastavio. Ako je javni bilježnik prerano izvršio obrok kupoprodajne cijene za nekretninu, svom klijentu mora nadoknaditi dodatne troškove financiranja (Savezni sud, spis IX. ZR 266/00).
Čuvajte se lažne provjere autentičnosti
Primjer: Investitor nekretnine pronašao je nekoga koga zanima njegova građevinska parcela od 400 četvornih metara - obitelj Müller. Obiteljska kuća ključ u ruke trebala bi se sagraditi na imanju u roku od godinu dana. Otac obitelji Müller želio bi kupiti imanje s kućom koja će se još graditi za 250.000 eura.
Pregled: Čuvajte se lažne provjere autentičnosti.
S bilježnikom, 14 dana za pregled ugovora o kupnji nekretnine
Ako danas imate javno ovjerenu transakciju s nekretninom, vi kao kupac primit ćete ugovor o kupnji nekretnine 14 dana prije ovjere. Tako se možete nositi sa sadržajem bez vremenskog pritiska i preispitati odluku o kupnji. Također biste trebali odvojiti vrijeme izračunavajući ekonomske i porezne učinke poslovanja.
Rok je propisan zakonom samo ako je s jedne strane uključen potrošač koji ne stječe imovinu u komercijalne ili profesionalne svrhe, a s druge strane poduzetnik, na primjer stambena tvrtka. Za vas kao privatnog građanina razdoblje hlađenja odnosi se i na naručivanje nasljednih prava građenja i kupoprodajnih ugovora za etažiranje. Razdoblje od 14 dana nije propisano između privatnih građana, ali u praksi će vam javni bilježnik poslati nacrt ugovora na vrijeme prije ovjere.
Notar će odgovoriti na sva vaša pitanja u vezi s ugovorom - bez dodatnih troškova: naknada za ovjeru uključuje prethodno savjetovanje.
Kupnja kuće: tko je odgovoran?
Kupac i prodavatelj potpisuju dokument, roba mijenja vlasnika. Laka stvar. Međutim, postoje opasnosti koje se vrebaju oko ugovora o prodaji imovine i zemljišnoknjižnih knjiga kojih biste barem trebali biti svjesni. Važno: Nije javnobilježnički kupoprodajni ugovor ono što dovodi do promjene vlasništva, već upis u zemljišne knjige.
Javni bilježnik ima u zemljišnim knjigama upisanu obavijest o prijevozu - obavezna rezervacija za kupca. Notar će dobiti izjave o pravu prvokupa i oslobađanju tereta na nekretnini - u slučaju da je imovina opterećena hipotekom i zemljišnim naknadama. Nakon što su predani svi dokumenti, bilježnik će vas obavijestiti kome se plaća kupnja. Prednost za kupce: Novac prenosi samo kad više nema zapreka. Prednost za prodavače: samo kada je novac na računu, prijenos vlasništva odvija se u zemljišnim knjigama.
Datumi i preokreti
Ako kupac ne plati kupoprodajnu cijenu na vrijeme, na primjer zato što financiranje nije uspjelo, primijenit će se zatezne kamate. Prodavač može čak odustati od ugovora i tražiti naknadu za svoje troškove i izgubljenu dobit. Nakon toga kupac mora izbrisati obavijest o prijevozu registriranu za njega. Suprotno tome, ako prodavatelj ne ispunjava svoje obveze - na primjer, jer ne drži datum predaje imovine - kupac može zahtijevati naknadu štete nastale kašnjenjem. Na primjer, troškovi najma zamjenskog stana.
Vaš-Best-Home.net je kupljen, ali prodavač uzima vremena da preda ključeve? Jedino što kupcu preostaje jest odrediti razuman rok. Ugovor će biti poništen samo ako je istekao bez ikakvog rezultata: Ono što je već plaćeno mora se vratiti.
Zahtjevi za naknadu štete i nedostaci
Zamjenu možete zatražiti pismeno - s kopijama računa, bankovnih izvoda i potvrda o kamatama. U slučaju kršenja dužnosti od strane prodavatelja, kupac može povratiti troškove za bilježnik, zemljišne knjige, posrednika i porez na promet imovine, kao i troškove financiranja, pokretnih troškova i troškova obnove koji su protraćeni. Ako kupac nabavi ekvivalentnu nekretninu, prodavač duguje razliku između prvotno dogovorene nabavne cijene i nabavne cijene zamjenske nekretnine.
nedostaci
Prodavač mora obavijestiti kupca o neotkrivenim nedostacima - vlagi, plijesni, otrovnim građevinskim materijalima, mirisima. Inače, kupac može osporiti ugovor o kupnji zbog lažnog lažnog predstavljanja (OLG Bamberg, 4. U 196/01. I 3 U 165/01.). Kupoprodajni ugovor može biti nedjelotvoran ako je cijena nekretnine dvostruko veća od njegove vrijednosti (spis OLG Oldenburg broj 15 U 15/02).
Odgovornost pri kupnji kuće
| zahtjev | Pravne posljedice | |
| Prateća šteta | Kršenje dužnosti prodavateljevom greškom | Naknada štete na vlastitoj imovini . Na primjer, nakon oštećenja vodom. |
| Odgoditi štetu | Povreda dužnosti od strane prodavatelja Neuspjeh od strane prodavatelja , tj. U principu podsjetnik, osim ako nije potreban (npr. Određeni ugovor o imenovanju). | Naknada štete (npr. Zamjenski stan ili troškovi financiranja) zatezne kamate, povećana odgovornost |
| Naknada umjesto izvedbe | Kršenje dužnosti prodavatelja Greška prodavatelja Određivanje razumnog roka za izvršenje / dopunsko izvršenje | Pravo na naknadu za razliku u vrijednosti između oštećene i neispravne imovine |
| Naknada umjesto cjelokupne usluge | Značajna povreda dužnosti, nepažnja prodavatelja, postavljanje razumnog roka za izvršenje / dopunsko izvršenje | Poništavanje cijelog ugovora (ovdje se, na primjer, za razliku od povlačenja, izgubljena dobit može nadoknaditi) |
| ostavka | Značajna povreda dužnosti (nije potrebna krivnja) Određivanje razumnog roka za izvedbu / dopunsku izvedbu | Poništenje ugovora |
| Naknada za izgubljene troškove | Kršenje dužnosti prodavatelja Greška prodavatelja Određivanje razumnog roka za izvršenje / dopunsko izvršenje | npr. naknada ugovornih troškova (npr. isplate kamata, troškovi selidbe, troškovi obnove) |
| smanjenje | Postoji materijalni nedostatak ili pravni nedostatak. Kupac je u početku zatražio dopunsku izvedbu , tj. Popravnu radnju, rok koji je postavljen neuspješan ili nepotreban | Kupac zadržava nekretninu, a prodavatelj vraća dio kupoprodajne cijene |