Kada kupuju investicijsku nekretninu, čak i najpametniji investitor trebao bi razmotriti nekoliko stvari - čak i ako ih trajno niska razina kamatnih stopa dovodi u kupnju.
Pristupačni životni prostor u ovoj zemlji oskudan je - i to ne samo otkako su ljudi kod nas tražili zaštitu od rata, nasilja ili slično. Institut Pestel iz Hannovera procjenjuje da će nacionalna potreba za novom gradnjom do 2020. biti 400 000 stanova godišnje. Međutim, 2015. godine izgrađeno je samo oko 270 000 jedinica.
Investicijska nekretnina: nedostatak stanovanja povećava stanarine. Mnogi se ulagači stoga pitaju bi li trebali ulagati u etažiranje radi iznajmljivanja kako bi postigli atraktivan povrat nekretnina. Za mnoge se dionice čine prerizične za to. S druge strane, vrijednosnice s fiksnim dohotkom teško donose bilo kakav prihod. Prinos na desetogodišnje državne obveznice tek kompenzira inflaciju nulom prije decimalne točke. No isplati li se kupiti nekretninu za najam? Ili je tržište previše pregrijano? Argumente za i protiv kupnje treba pažljivo izvagati. Povijesno niska razina kamatnih stopa jasno govori u prilog financiranju nekretnina. U konačnici, trošak duga značajno će se smanjiti. Kupci LBS-a mogu se čak zaštititi od rizika dugoročnog porasta kamatnih stopa ugovorom o zajmu za građevinsko društvo.
Prihod od najma: Ključno je pitanje ima li imovina vrijednost i postiže li odgovarajući povrat imovine u odnosu na kupovnu cijenu. Ako investitor ima ponudu, LBS može pomoći u izračunu potrebne najamnine. Uvidom u ponude na portalima nekretnina i prognozu stanovništva za regiju, može se procijeniti hoće li ta najamnina biti ostvariva na tržištu.
Lokacije: Bijeg investitora u „betonsko zlato“, oskudno građevinsko zemljište i visoki zahtjevi za uštedom energije uzrokovali su da mjesta na nekim mjestima dramatično rastu. U nekim su slučajevima nabavne cijene odjurile od najamnina i raste zabrinutost zbog špekulativnih mjehurića. Ali pad otkupnih cijena također je signal upozorenja. Oni ukazuju na smanjenje broja stanovnika i pad prihoda od najma u budućnosti. Stoga će se nekretnine s jakim povratom najvjerojatnije naći u regijama s povoljnim ekonomskim izgledima, rastućim brojem stanovništva i još uvijek umjerenim kretanjem cijena. Posebno su gradovi srednje veličine trenutno zanimljivi za investitore.
Novčana prednost Pored lokacije i odgovarajućih tržišnih uvjeta, moraju se uzeti u obzir i troškovi financiranja. Pravila amortizacije, moguće mjere subvencioniranja stanova za iznajmljivanje i individualna porezna stopa igraju ulogu. Što se tiče poreza, savezna vlada sada želi više promicati izgradnju stanova za iznajmljivanje. Plan je značajno povećati stope amortizacije jeftinih novih zgrada u gradskim područjima u prve tri godine.
Promjena nabavne cijene.
Koja imovina donosi puno povrata
Doduše, investicijske nekretnine su malo izašle iz mode. Prije se govorilo da je iznajmljeni kondominij prijeko potreban investitorima kapitala, jer se financirao kao objekt amortizacije, takoreći kroz prihode od najma i visoku poreznu uštedu. U međuvremenu je zakonodavac značajno smanjio amortizaciju. Ulaganje se i dalje isplati: stope hipoteke jeftinije su nego ikad, a cijene nekretnina su stabilne. Ako kupite unajmljeni stan, uštedjet ćete i nekoliko posto na kupovnoj cijeni. Važna polazišta za snažan povratak su: stanje imovine, regionalna situacija s cijenama najma i, prije svega, dobar savjet unaprijed.
Sustav provjere:Ako unajmite nekretninu i želite odbiti porez, stan ili Your-Best-Home.net moraju ne samo da vas zadovolje, već i biti privlačni za stanare. Ostavite dovoljno vremena za obilazak. Nikada ne donosite odluke pod vremenskim pritiskom ili zato što vas pogodba prisiljava na brzo djelovanje. Prije kupnje provjerite veličinu, tlocrt, opremu i udobnost - a prije svega stambenu i prometnu situaciju. Dobro mjesto karakterizira živahna infrastruktura i dobre veze s mrežom javnog prijevoza. Postoje li autobusna stajališta u blizini, vrtići, škole i zelene površine? Postoje li u susjedstvu trgovine i liječničke ordinacije? Gradovi sa stabilnim mogućnostima za posao i jakom kupovnom moći povećavaju šanse za rast cijena i povrata nekretnina. Ako tržište ima puno slobodnih mjesta,prebaciti se u drugu regiju. Tvrtke za promet nekretninama LBS (LBSI) sa svojim tržištem nekretnina, koje se pojavljuje jednom godišnje, pružaju dobre naznake o regionalnim strukturama cijena.
Udruge stanara pružaju informacije o razvoju najamnina u pojedinim regijama. Također, obratite pažnju na razdoblje nagađanja. Tek nakon deset godina dobit od prodaje stana ne koristite neoporezivo. Ako ste odlučili unajmiti nekretninu, svakako razgovarajte o svojim planovima sa svojim poreznim savjetnikom ili udrugom za porez na dohodak.
Pozovite procjenitelja: Prije kupnje obavezno pokažite svoje imanje procjenitelju koji dobro pogleda kvalitetu zgrade. Može vam točno reći koji su radovi na obnovi prikladni za nekretninu i kako ih je najbolje koordinirati. Inspekcija košta (ovisno o regiji) između 80 i 100 eura po satu. Obavezno se raspitajte o cijeni prije posjeta; može se dogovoriti i paušal. Federalno udruženje neovisnih stručnjaka imenuje stručnjaka u regiji. Ili možete kontaktirati Udrugu privatnih graditelja. Čak i ako na temelju procjene odlučite ne kupiti - ulaganje vam višestruko štedi novac i probleme.
Prinos od najma pokazuje koliki postotak investicijskih troškova možete nadoknaditi godišnjom najamninom. Ako uzmete u obzir i sve pomoćne troškove kupnje, dobit ćete neto povrat najma koji bi trebao biti veći od četiri posto. Ako ne: ruke dolje!
Također provjerite:
- Postoji li upravitelj, brine li on, ima li povjerenje suvlasnika i stanara?
- Kako ide zajednica vlasnika? Postoje li podijeljene stranke?
- Postoje li financijski jastuci za obnovu?
- Koji se kozmetički popravci i radovi na obnovi uskoro očekuju?
- Jesu li rezerve dovoljne ili se planiraju posebna izdvajanja?
- Koliko su visoke rezerve za održavanje zajednice vlasnika?
Odvojite dovoljno vremena za pregled nekretnine koja se iznajmljuje. Napokon, stan mora udovoljiti i budućem stanaru.
Vješto financirajte imovinu
Pametni kupci koji traže velike povrate nekretnina znaju: Iznajmljeni stan mora se isplatiti bez uštede poreza. Stoga pridaju važnost uvažavanju i dobrom povratu najma.
- Pametno financirajte - ugovorom o stambenom zajmu i štednji možete ciljati imovinu i osigurati zajam s niskim kamatama. Oštroumni ulagači kapitala ulažu 10 do 20 posto kapitala, smanjujući tako količinu financiranja i mjesečne obveze. Kredit za izgradnju građevinskog društva LBS nudi dobre uvjete za financiranje, jer ima niske i stabilne kamatne stope. Na mreži možete provjeriti koji vam plan štednje stambenih kredita najbolje odgovara, a zatim zaključiti ugovor o stambenom zajmu i štednji na mreži.
- S predviđanjem - unajmljenom imovinom osiguravate svoju financijsku neovisnost u starosti. Sada imate koristi od poreznih olakšica, a kasnije poboljšavate mirovinu s prihodom od najma. Alternativa: U stan se useljavate sami sa stare godine, uživajte u životu bez najma u svoja četiri zida. Ili ponovno prodate investicijsku nekretninu i novac iskoristite za ostvarenje novih želja.
Posjedovanje nekretnine može donijeti puno novca. Neka vam savjetnik za LBS pomogne.
Savjeti stručnjaka o investicijskim nekretninama
Erich Nöll, direktor Savezne udruge udruga za pomoć porezu na dohodak, savjetuje: "Kao iznajmljivač štedite porez ako troškovi oglašavanja premašuju prihod od najma. Troškovi umanjeni za najam - taj ćete gubitak nadoknaditi svojim prihodom."
Komercijalni troškovi: Porezna uprava prihvaća kamate na zajmove građevinskih društava i hipotekarne zajmove, oglase za potragu za stanarima, doprinose za kuću i imovinu. Isto tako, kućni novac i porez na imovinu, doprinosi za osiguranje i troškovi održavanja - troškovi popravka ili zamjene dijelova zgrade.
Amortizacija: Troškove proizvodnje stare zgrade odbijate 50 godina - godišnje s dva posto troškova zgrade (izgradnja prije 1925 .: 40 godina 2,5 posto). Prema Dopunskom zakonu o kućanstvima iz 2004. godine, porezni ured može primijeniti četiri posto godišnje za nove zgrade tijekom prvih deset godina, 2,5 posto za još osam godina i 1,25 posto godišnje za 32 godine. U toku je postupak pred Saveznim ustavnim sudom koji osporava Your-Best-Home.nethaltsbegleitgesetz kao neustavnim. Obratite pažnju na privremenu napomenu o vašoj poreznoj procjeni. Ako nedostaje, svakako uložite prigovor.
Tako vas država svake godine rastereti
Zahvaljujući prinosu na nekretnine unajmljenog stana, štedite porez i osiguravate financijsku neovisnost za starost.
Osnova za izračun: Novi stan, lokacija grada
Nabavna cijena: 1.750 eura po četvornom metru
Prihod od najma: 7,50 eura po četvornom metru plus pomoćni troškovi
Financiranje: 25 posto kapitala, 25 posto zajma građevinskog društva (efektivna kamatna stopa 4,29 posto), 50 posto hipotekarnog zajma (efektivna kamatna stopa 4,39 posto) Postotak)
primjer 1
Zaposlenik je samac.
S lijeve strane možete vidjeti cijenu nekretnine *. Desno od toga nalazi se oporezivi dohodak, uključujući pripadajuću poreznu uštedu godišnje.
| Cijena nekretnine * | 35.000 eura | 40.000 eura | 45.000 eura | 50.000 eura | 55.000 eura |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 eura, 28m 2 | 256 eura | 273 eura | 290 eura | 308 eura | 317 eura |
| 100.000 eura, 57 m 2 | 478 eura | 511 eura | 572 eura | 575 eura | 593 eura |
| 150.000 eura, 85 m 2 | 729 eura | 779 eura | 828 eura | 878 eura | 909 eura |
| 200.000 eura, 115 m 2 | 916 eura | 978 eura | 1.040 eura | 1.113 eura | 1.146 eura |
Primjer 2
Zaposlenik je oženjen i ima dvoje djece.
S lijeve strane možete vidjeti cijenu nekretnine *. Desno od toga nalazi se oporezivi dohodak, uključujući pripadajuću poreznu uštedu godišnje.
| Cijena nekretnine * | 35.000 eura | 40.000 eura | 45.000 eura | 50.000 eura | 55.000 eura |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 eura, 28 m 2 | 186 eura | 231 eura | 212 eura | 221 euro | 229 eura |
| 100.000 eura, 57 m 2 | 348 eura | 429 eura | 397 eura | 414 eura | 429 eura |
| 150.000 eura, 85 m 2 | 532 eura | 656 eura | 607 eura | 632 eura | 657 eura |
| 200.000 eura, 115 m 2 | 670 eura | 826 eura | 764 eura | 794 eura | 825 eura |
* Nova zgrada: 1.750 eura po m 2
Izvor: Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine / LBS Bayern
Iznajmljena nekretnina pomaže u optimizaciji poreza.
Iznajmite nekretninu i skinite porezni teret
Sljedeće se odnosi na povrat unajmljene imovine: Oporezuju se samo viškovi. Ako troškovi oglašavanja premašuju vaš prihod od najma, nastaju gubici koje možete nadoknaditi svojim pozitivnim prihodom. Učinak: smanjuje vam se oporezivi dohodak.
Pojasniti vlasničku strukturu - Ako je samo jedan supružnik vlasnik unajmljene nekretnine, moraju se uzeti u obzir važni detalji kako bi porezne vlasti u potpunosti prepoznale odbitak kamate na dug. Ako poreznoj upravi možete dokazati da je supružnik vlasnik platio kamate na dug iz vlastitih sredstava, na primjer iz prihoda od najma, porezni odbitak je i dalje moguć.
Troškovi iznajmljivača - Stalne troškove upravljanja i održavanja imovine mora snositi vlasnik. Stoga je poželjno rano stvoriti rezerve. Stanodavci otpisuju troškove obnove i modernizacije tijekom jedne do pet godina. Ali budite oprezni: ako kupite nekretninu i u roku od tri godine u popravak uložite više od 15 posto neto nabavne cijene zgrade, morate očekivati da ćete troškove morati otpisati zajedno s troškovima zgrade preko 40 do 50 godina.
Troškove opsežnih obnova, na primjer za dogradnje, porezne vlasti procjenjuju kao troškove proizvodnje, budući da se stvara nešto novo, poboljšava se Your-Best-Home.net i povećava vrijednost imovine. Troškove proizvodnje možete zahtijevati samo amortizacijom (odbitkom za trošenje).
Prinosna imovina kao model uštede poreza: primjer izračuna
Obitelj kupuje stan u vlasništvu i iznajmljuje ga. Kolika je vaša porezna ušteda? Korištenjem ovog primjera pokazat ćemo vam kako izračunati povrat vašeg imanja:
Par s dvoje djece (oporezivi prihod 2007: 50 000 eura) kupio je kondominij u Rheda-Wiedenbrücku (izgrađen 2001. godine), veličine 70 četvornih metara, krajem prosinca 2006. godine kako bi osigurao starost. (Zemljišni udio: 20 posto) za 127.000 eura (115.500 eura plus 11.500 eura za pomoćne troškove). Od siječnja 2007. stan se iznajmljuje za 6,80 eura po četvornom metru plus dodatni troškovi.
Obitelj može financirati unajmljenu nekretninu uz nadoplatu od 199,48 eura mjesečno.
Preuzmi stare stanare
Čim ste upisani u zemljišne knjige kao kupac stana, ulazite u postojeći stanarinu. Primjenjuje se ugovor koji su svojedobno dogovorili stanar i bivši vlasnik - sa svim klauzulama i posebnim propisima.
Pažnja: Ni kupac ni stanar ne mogu prisiliti na sklapanje novog ugovora. Čak ni ako je do sada postojao samo usmeni ugovor. Dogovorite se da vam se stanarina plaća u budućnosti i pobrinite se da imate pristup pologu - čak i ako je prethodni vlasnik odgovoran prema zakonu.
Iznos najamnine : Porezna uprava omogućuje vam poreznu uštedu ako stan iznajmite po lokalnoj najamnini. Tražite manje od rodbine - ali ne manje od 75 posto usporedive stanarine na licu mjesta.
Rođaci kao stanari: Popust s najamom rodbine model je uštede poreza. Svatko tko od rođaka zahtijeva najmanje 75 posto lokalne stanarine, zahtijeva pune troškove povezane s prihodima. Ako je najamnina manja od 56 posto, troškovi oglašavanja mogu se odbiti samo proporcionalno. Ako je najamnina između 56 i 75 posto, porezne vlasti provjerit će hoćete li imovinom stvarati dugoročne prihode: Kao stanodavac morate procijeniti očekivane prihode i troškove tijekom razdoblja od 30 godina. Poslovne troškove možete odbiti samo ako se najam uobičajeno obavlja među strancima. Stoga su preduvjet pismeni ugovor o najmu i stvarna uplata stanarine i pomoćni troškovi.
Ugovori sklopljeni između stanara i starog vlasnika primjenjuju se i na nove vlasnike unajmljene kuće.
Raskid starih stanara
Prema zakonu, stanodavac može otkazati stanara samo ako ima "legitimni interes". To je slučaj ako stan treba za sebe, osobu koja pripada kućanstvu ili za članove obitelji.
Interesi stanara zaštićeni: Međutim, stanar nije bespomoćan. Savezni ustavni sud zaključio je da je pravo vlasništva najmoprimca jednako važno kao i vlasničko pravo vlasnika (odluka od 16. siječnja 2004., 1 BvR 2285/03).
Navedite razloge: Stanodavac u otkaznom pismu mora navesti kome treba stan i s kojim kamatama. Stanar bi trebao biti u mogućnosti provjeriti je li obrana od otkaza moguća i razumna (Savezni ustavni sud, odluka od 3.2.2003., 1 BvR 619/02). Razlog otkaza mora biti dostupan do kraja otkaznog roka.
Ponudite zamjenu: Ako je drugi stan prazan u iznajmljenoj kući, stanodavac se mora uputiti u ovaj stan. Možda će biti obvezan ponuditi stanaru još jedan slobodan stan u kući (BGH, spis broj VIII ZR 311/02). Prema Federalnom sudu, stanodavac plaća štetu ako se nakon otkaza i iseljavanja stanara ispostavi da je razlog otkaza neučinkovit (BGH, spis broj VIII ZR 368/03).
Kupnja investicijske nekretnine: savjeti za knjige
Želite li kupiti nekretninu kao investiciju ili je iznajmiti kao vlasnik kuće ili stana? Surađuje sa savjetima iz ovih knjiga.
Iznajmite sigurno i isplativo
Vlasnici kuća ili stanova koji žele unajmiti svoje imanje suočeni su sa zahtjevnim zadacima. "Vodič za iznajmljivače: Iznajmite sigurno i isplativo" pomoći će vam da ih savladate. Saznajte kako možete pronaći odgovarajućeg najmoprimca, što mora biti u najmu, koje pomoćne troškove možete prenijeti i kako ispravno naplatiti. Primjeri pisama i ugovori o najmu uključeni su u CD oblik.
Matthias Nöllke: „Vodič za iznajmljivače: Iznajmljivanje sigurno i isplativo“, 198 stranica. 19,95 eura. Izdavačka kuća Rudolf Haufe.
Knjigu možete naručiti izravno ovdje
Nekretnine kao ulaganje
Želite li sagraditi kuću ili kupiti stan? Na ovom vas putu prati novi vodič "Nekretnine kao investicija". Objašnjava za koga je pogodna ova vrsta mirovine i ulaganja te kako je možete ispravno financirati. Kontrolni popisi i primjeri pomoći će vam u provedbi projekta.
Eike Schulze, Anette Stein, Andreas Tietgen, Stefan Möller : “Nekretnine kao financijsko ulaganje”, 290 stranica. 29,95 eura. Izdavačka kuća Rudolf Haufe.
Knjigu možete naručiti izravno ovdje