Kad se stan preda, često dolazi do spora: šteta, kozmetički popravci i otplata pologa imaju puno potencijalnih sukoba. Za vas smo sastavili najvažnije činjenice iz stanarskog prava kako bi primopredaja stana tekla bez problema.
Pred kraj, kada se stanarina namiri i preda primopredaja stana, čak i najbolji odnos između stanara i iznajmljivača može se prevrnuti. Zapravo se obje uloge iznenađujuće dobro slažu - to se uvijek iznova pokazuje anketama (npr. Indeks zadovoljstva stanara iz 2019. iz Allensbach Instituta za demoskopiju). No, novi posao u drugom gradu, odvojenost ili razvod ili čak smrt neizbježno dovode do promjene stanara, a time i do primopredaje. Međutim, mnogi sukobi mogu se izbjeći ili barem sporazumno riješiti ako dvije strane rano razgovaraju jedna s drugom.
Kako bi promjena stanara i primopredaja stana protekli u najboljem redu, trebali biste razmotriti nekoliko točaka. Primjerice, kao stanodavac ne smijete podnositi neprihvatljive zahtjeve protiv stanara, ali istodobno ne morate prihvatiti da će se stan predati u neprihvatljivom stanju. Kao stanar dužni ste obavljati kozmetičke popravke samo ako ugovor sadrži učinkovitu klauzulu. U protokolu primopredaje stana obje strane bi stoga trebale biti pedantne kako bi zabilježile i male stvari.
Preuzimanje: Protokol primopredaje stana u PDF-u
Koje podatke treba uključiti u protokol primopredaje?
Za dokumentaciju, a također i za vlastitu pravnu zaštitu, prilikom predaje stana trebali biste napraviti protokol primopredaje stana. Na taj način možete isključiti mogućnost da stanar kasnije porekne štetu koju je on prouzročio i ostat će vam troškovi popravka. Stoga je apsolutno neophodno da zabilježite sitnice u zapisnik i da ništa ne previdite tijekom pregleda stana. Više ne možete kriviti stanara za štetu koju primijetite tek kasnije. Provjerite jesu li dokument potpisali i stanar i najmodavac te da li je uvijek dostupan u dva primjerka.
Ove informacije trebaju biti uključene u protokol primopredaje:
- Datum i vrijeme primopredaje
- Ime i adresa stanara i iznajmljivača
- Ako je primjenjivo, podaci svjedoka
- Adresa i mjesto stana
- Očitavanja brojila električne energije, plina i vode
- Broj ključeva koje je primio stanar
- Svi nedostaci i oštećenja
- Upućivanje na sobe u kojima je sve uredno
- Dogovori o radu koji će stanar još treba obaviti s datumom završetka
Primopredaja: obnova i kozmetički popravci
Kada se stanar promijeni, stan se obično predaje novouređen. No, hoće li vaš stanar biti obvezan bojati obojene zidove prilikom iseljavanja i obavljati kozmetičke popravke, u velikoj mjeri ovisi o ugovoru o najmu. Međutim, klauzule se tamo ne mogu staviti po volji, čak ni u ugovoru o najmu stana. Propisi dogovoreni da tamo moraju biti zakonski dopušteni kako bi bili stvarno učinkoviti. Ako to nije slučaj, stanar ne mora renovirati prilikom iseljenja.
Međutim, ako je stanar obvezan obnoviti, ta obveza u skladu s člankom 28. "Pravilnika o obračunima stanova prema Drugom stambenom zakonu" uključuje samo "tapetiranje, bojanje ili vapnenje zidova i stropova, bojanje podova, radijatora uključujući cijevi za grijanje i unutarnja vrata kao i prozori i vanjska vrata iznutra. "
A također s obzirom na kozmetičke popravke prilikom iseljavanja, stanar je dužan snositi troškove samo ako je ugovorom o najmu navedeno da oni ne prelaze 100 eura u pojedinačnim slučajevima i ne iznose više od 8 posto osnovne najamnine tijekom godine. Ako klauzula u ugovoru o najmu predviđa veće vrijednosti ili ako uopće nema gornje granice, može se dogoditi da dođe do problema prilikom promjene stanara i da se stan preda bez manjih popravaka.
Primopredaja: Neučinkovite klauzule za obnovu
Kako vi, stanodavci, ne biste zapinjali prilikom predaje stana, svakako biste trebali izbjegavati nekoliko zamki prilikom izrade ugovora o najmu. Budući da to obično dovodi do toga da je stanar potpuno oslobođen obveze obnove. Trebali biste izbjegavati ove pogreške:
- Kruti rokovi
Ako je u najmu točno određeno koliko dugo treba obnoviti sobu nakon isteka razdoblja (na primjer "bojanje životnog prostora svake 5 godine, bojanje kuhinje svake 3 godine, bojanje kupaonice svakih 8 godina"), tada je ova klauzula neučinkovita. Razlog tome je samo razuman: Nema smisla zahtijevati obnovu strogo u skladu s tim vremenskim razdobljima ako stvarni stupanj istrošenosti ne zahtijeva obnovu (BGH, presuda od 5. travnja 2006., Az. VIII ZR 178/05). Klauzula stoga mora biti formulirana na takav način da je dopušteno odstupanje od strogih rokova, na primjer ako se stan koristi pažljivo ili samo rijetko.
Dobro je znati: Ako je klauzula o obnovi u ugovoru o najmu nedopustiva, stanar više nije obvezan izvoditi nikakve obnove. Stoga je neophodno pažljivo ispitati ugovor o najmu!
- Previše ograničenja stanara
Mnogi su stanodavci apsolutno uobičajeni i izričito zahtijevaju da je stan obojen u neutralne tonove i konačno predan. Kada je riječ o odabiru boje, mnogi iznajmljivači odabiru bijelu, jer je ovo najjednostavnija boja: Može se jednostavno prebojati i daje neutralan prvi dojam. Međutim, izjava u najmu da stanar bijelu boju ili lak smije koristiti samo za kozmetičke popravke, poput farbanja okvira vrata, unutrašnjosti vrata, prozorskih krila i okvira, previše ga ograničava. Napokon, ovaj se zahtjev odnosi na njega čak i ako još uvijek živi u stanu. Prema presudi Saveznog suda pravde (presuda od 20. siječnja 2010., Az. VIII ZR 50/09), ova je klauzula stoga također nevaljana.
- Navedite opseg obnove
Mnogi iznajmljivači žele osigurati ugovor što je moguće preciznije u vezi s radovima na obnovi i najkasnije prilikom iseljenja formulirati posao koji će se izvesti u najmu. Međutim, to se često obruši i znači da stanar uopće ne mora obnavljati. To se primjenjuje, na primjer, ako je naveden posao koji nije uključen u odjeljak 28. "Pravilnika o obračunu stanova prema Drugom stambenom zakonu". Dakle, ako, primjerice, tražite da kapci budu obojeni, stanar uopće ne mora koristiti četku.
Ali čak i previše labava formulacija može značiti da stanar prilikom predaje stana ne mora izvoditi nikakve radove na obnovi: Ako je u ugovoru o najmu navedeno da se prozori trebaju bojiti, nema naznaka da se to mora učiniti samo iznutra. I ovdje je stanar u pravu i zapravo uopće ne mora obnavljati.
- Klauzula o završnoj obnovi
Ako ugovor o najmu sadrži klauzulu o konačnoj obnovi, to obično započinje informacijama o stanju u kojem je stanar preuzeo stan (na primjer, "Zidovi i stropovi prebojani u bijelo, precrtane cijevi za grijanje i grijanje, unutarnja vrata i okviri vrata, kao i prozori iznutra novo obojena u bijelo "). Nakon toga obično slijedi obavijest da stanar mora predati stan u ovakvom stanju prilikom iseljenja. Ali to nije dopušteno, jer bi stanar u svakom slučaju bio dužan obnoviti, bez obzira je li to potrebno ponovno ili ne (BGH, presuda od 18. veljače 2009., Az. VIII ZR 166/08).
- Postotak troškova obnove
Često se u ugovorima o najmu nađu i propisi u kojima stanar mora snositi troškove bilo kakvih renoviranja nakon iseljenja. Iznajmljivači se žele zaštititi od rizika da se stanar iseli nakon četiri godine života i ne poduzme nikakve radove na obnovi, jer je ugovorom navedeno da bi sobe trebalo bojiti samo svakih pet godina. Često se čitaju fraze poput "Ako se životni prostor koristi dulje od dvije godine, stanar prema procjeni plaća 25 posto troškova za farbanje". Ove klauzule o kvotama također su nedjelotvorne, kako je odlučila BGH (presuda od 18. ožujka 2015., Az. VIII ZR 242/13).
Inače, prednost za vas kao stanodavca je ta što mnogi stanari ne prepoznaju neučinkovite klauzule u ugovoru kao takve i još uvijek ih obnavljaju. Mnogi stanari također misle da je slikanje uvijek neophodno prilikom iseljavanja. Da biste se ponašali na zakonski ispravan način, obrazac za ugovor o najmu trebali biste predati specijalnom pravniku za pravo najma i prilagoditi ga prije stupanja u sljedeći odnos najma. Uz to, naravno, morate reći istinu ako bi prethodni stanar trebao od vas saznati treba li obnoviti ili ne.
Kako biste izbjegli probleme prilikom predaje stana, pomaže točno poznavanje primjenjivih i neučinkovitih klauzula ugovora o najmu.
Primopredaja: Što se događa s kuhinjom i tvrtkom?
Ako se stan unajmljuje s određenom opremom, ali stanar izvodi i vlastite uređaje, to često dovodi do spora prilikom predaje stana. Uglavnom se radi o kuhinji, ali često su zastupljeni i položeni drveni podovi, zid tuša, drvene pločice na balkonu ili terasi, spušteni stropovi i ostalo.
U osnovi, stanar mora ukloniti uređaje koje je napravio prilikom odlaska. Međutim, pod određenim okolnostima, ovi uređaji također dodaju vrijednost stanu, tako da bi stanodavac mogao tražiti veću najamninu za sljedeći podstanar. Međutim, bitno je zapamtiti granične vrijednosti koje mogu biti postavljene kočenjem cijena najma! U tom biste slučaju trebali posebno kritično ispitati uređaje, a također provjeriti koliko su kvalitetni materijali i koliko je profesionalno izvedena instalacija. Napokon, u sljedećem zakupu odgovorni ste za održavanje ili popravak uređaja tijekom razdoblja najma prema odjeljku 535 BGB.
Inače, vas kao stanodavca također zanima činjenica da unesene stvari, koje se prema članku 94. njemačkog građanskog zakonika smatraju "bitnim sastavnim dijelovima nekretnine ili zgrade", prethodni stanar ne može jednostavno ukloniti. To uključuje "stvari čvrsto povezane sa zemljom", poput vrata i prozora ili čak umivaonika. Prema zakonu, oni postaju vlasništvo vlasnika nekretnine. Ako možete očekivati povećanje vrijednosti od uređaja koji ostaju u stanu, najmoprimcu morate odgovarajuće nadoknaditi štetu.
Dogovorite sastanak unaprijed
Rok za predaju stana često znači stres za obje strane - i za stanare i za stanodavce. Baš kao što se stanodavac nada da će stan predati na takav način da se može odmah unajmiti, stanar se nada da je sve razmislio i da može zatvoriti stari stan.
No, često se javljaju problemi prilikom predaje stana koji su se mogli unaprijed razjasniti dogovorom. Stoga biste trebali dogovoriti zajednički pregled inspekcije kako biste razjasnili što tačno još mora učiniti stanar. U idealnom slučaju, trebali biste odrediti i datum do kada se ovaj posao mora obaviti. Obično je to datum stvarne primopredaje stana.
Dokumentujte moguću štetu na stanu upravo u ovom unaprijed zakazanom dogovoru i porazgovarajte sa stanarom hoće li je popraviti sam ili će možda trebati obavijestiti njegovo osiguranje od odgovornosti. Na sastanku također možete zabilježiti koje stvari kao stanodavac trebate riješiti prije sljedećeg novog najma.
Ima smisla da obje strane zabilježe zajednički priznati rad koji će se obaviti u protokolu koji obje strane potpisuju. Stanodavci ne mogu na to obvezati svog prethodnog stanara - ali i oni će imati interesa predati stan bez potrebe da se s stanodavcem prepiru oko pojedinih bodova. A ako bi trebalo biti pravnih sporova, obojica imaju dokaz o čemu se razgovaralo.
Kako se nosite sa štetom prilikom predaje stana?
Ako živite u stanu, uvijek možete očekivati manju štetu i istrošenost. Prema § 538 BGB, stanar to ne mora platiti, pod uvjetom da su ta šteta i znakovi trošenja uzrokovani ugovornom uporabom stana. Ako su, na primjer, spojevi u kupaonici između podnih pločica tamniji na mjestima gdje se obično hoda, to je znak istrošenosti zbog ugovorne uporabe. Ovo nije šteta. Mnogo toga nije jasno razjašnjeno u stanarskom pravu. Može se tvrditi, na primjer, jesu li ogrebotine na parketu (na primjer na uredskoj stolici) znakovi uporabe ili oštećenja. Ovdje se možete samo orijentirati na lokalnu nadležnost.
Je li stanar zaista bio tako dobar stanar, ponekad postaje jasno tek kad se iselite.
Situacija je drugačija ako je, na primjer, glava tuša slomljena i više se ne može pravilno koristiti. U tom bi slučaju stanodavac obično bio odgovoran za zamjenu. Osim ako stanar u ugovoru o najmu nije bio obvezan izvršiti manje popravke. Ako su ovi ugovorom ograničeni na maksimalni iznos od 100 eura po pojedinačnom slučaju i do najviše 8 posto godišnje najamnine bez stanarine, stanar bi morao zamijeniti glavu tuša.
Vraćanje ključeva: vaša prava kao stanodavca
Naročito je važno pri predaji stana da prethodni stanar vraća sve ključeve koji pripadaju stanu. To uključuje ključeve stana, kao i one za poštanski sandučić, ulazna vrata ili garažu. Također se moraju predati ključevi svih prozora i vrata koji se mogu zaključati. Isto se odnosi i na ključeve sobnih vrata.
Da biste mogli razumjeti koje ste ključeve stanaru dali useliti kad je predao stan, trebali biste pogledati protokol primopredaje koji je tada napravljen. Stanar mora biti u mogućnosti predočiti sve tamo zabilježene ključeve.
Ako stanar ne može vratiti sve ključeve, na primjer zato što ih je izgubio, mora osigurati zamjenu i, ako je potrebno, platiti nastalu štetu. To brzo postaje skupo, pogotovo ako je u kući instaliran sustav zaključavanja koji se mora zamijeniti zbog gubitka. Međutim, ovo je samo slučaj ako se izgubljeni ključ može povezati s kućom (na primjer jer je dodana oznaka s imenom ili adresom stanara). Ako je to slučaj, logično možete tražiti od stanara da plati novi sustav zaključavanja samo ako stvarno zamijenite stari.
Važno: Ako stanar ima više ključeva nego što ste mu dali jer je neke kopirao, mora ih i predati. U tom slučaju ključeve možete kupiti od stanara ili pružiti dokaz da su ključevi uništeni. U svakom slučaju, ima smisla stanar imati znak da nema nikakve druge ključeve stana, kuće ili garaže.
Stanje stana kada je stan predan
Naravno, stanar ne može jednostavno spakirati svoje stvari, odnijeti ih i napustiti stan u istom stanju u kakvom jest. Tri su stvari bitne prilikom predaje stana:
- Čista metla
Ako se stanar odseli, mora predati stan pometen. Ali što to znači? To znači da stan mora biti u pristojnom, čistom stanju. U tu svrhu pod treba usisati ili pomesti, očistiti prozore i sanitarne čvorove i kuhinju vratiti u stanje koje udovoljava higijenskim standardima. - Šteta
Ako na stanu nastane šteta koja se ne smatra znakovima istrošenosti nastale ugovornom uporabom, stanar ili, u pravilu, njegovo osiguranje od odgovornosti za to mora platiti. Oštećenja nastaju, na primjer, kada je laminat oštećen curenjem vode (npr. Iz žardinjere).
U slučaju sve štete, vi kao stanodavac snosite teret dokazivanja. U slučaju pravnog spora, morali biste biti u mogućnosti dokazati da šteta nije nastala jer niste ispunili svoje obveze održavanja imovine iznajmljivanja. - Istrošenost
Male ogrebotine na laminatu ili raspadnuti spojevi na stražnjem zidu tuša smatraju se normalnim trošenjem, što se također može dogoditi uz ugovornu uporabu. Te su abnormalnosti u osnovi odgovornost stanara, ali ih ne moraju popravljati ili plaćati ispravke.
Preuzimanje: Kontrolni popis za predaju stana
Primopredaja: vraćanje pologa
Jednom kada je stan prihvaćen, stanar je napustio stan i predao sve ključeve, u osnovi nedostaje samo jedna stvar koja je posebno važna za stanare: otplata stanarine.
Kao stanodavac uglavnom niste obvezni vratiti polog odmah nakon predaje stana. Umjesto toga, imate ga pravo zadržati ako stanar nije uklonio štetu koju je prouzročio stanar ili ako nije pravilno izvršio obnovu. Zadržani polog mogao bi se koristiti za plaćanje ovih predmeta. Zadržani novac također možete koristiti za nadoknađivanje zaostalih plaća u najmu.
Čak i ako je za očekivati da će se stanaru naplatiti dodatni operativni troškovi, zasad možete zadržati polog. Međutim, ovdje je pravilo da vam možda neće biti uskraćeni u potpunosti, već samo u onoj mjeri u kojoj se mogu pokriti očekivani troškovi (BGH, presuda od 18. siječnja 2016., Az: VIII ZR 71/05).
Tek kad su stvarno podmirena sva nepodmirena potraživanja, trebali biste vratiti depozit, uključujući kamate bivšem stanaru.
Kada se provodi podmirivanje naknade za uslugu?
Nakon što su primopredaja stana i promjena stana dobro prošli, podmirivanje dodatnih troškova još uvijek se čeka. Stanodavci bi ih trebali stvoriti nedugo nakon što se prethodni stanar odselio - međutim, prema članku 556 Njemačkog građanskog zakonika, niste zakonski dužni to činiti. Uz obračunsko razdoblje koje odgovara kalendarskoj godini, za najmoprimca koji se iseli u siječnju, u najgorem slučaju, mora čekati dobre dvije godine za podmirivanje svojih pomoćnih troškova (budući da se podmirivanje dodatnih troškova mora izvršiti najkasnije na kraju dvanaestog mjeseca nakon završetka obračunskog razdoblja ). I u principu biste kao stanodavac čak mogli zadržati dio pologa za ovo razdoblje.
Međutim, važno je znati da ste dužni evidentirati troškove energije temeljene na potrošnji kada se stanar iseli. To radite očitavanjem očitanja brojila, tj. Takozvanim među očitanjem. Ako za to postoje troškovi, na primjer zato što se mjerači troškova grijanja moraju očitavati elektroničkim putem, ne možete ih proslijediti stanaru, već ih morate sami snositi (BGH, presuda od 14. studenoga 2007., Az. VIII ZR 19/07).
Primopredaja je prošla dobro? Tada se zabavite u novom domu!
Kako postupiti ako se samo jedan stanar preseli iz nekoliko?
Ako ste unajmili svoju imovinu u zajedničkom stanu, to za vas zakonski znači da vam ova radna skupina solidarno odgovara u skladu s člankom 421. njemačkog građanskog zakonika. To znači da svaki pojedinac iz ove skupine mora platiti financijske obveze ostalih ako više ne može sam platiti.
Ako se samo jedna osoba iseli iz zajedničkog stana, nema potrebe za predajom stana jer će podstanarstvo i dalje postojati. Tek nakon raskida ugovora o najmu moraju se slijediti gore opisani koraci i poštivati bitne stvari.
Usput: Ako je u ugovoru o najmu navedeno da se jedan od stanara može povući iz ugovora o najmu, tamo također treba napomenuti kako se u tom slučaju treba postupati s depozitom.
Što ako stanar umre?
Ako stanar vašeg stana ili kuće umre, to ne prestaje automatski stanarinu. Suprotno tome: u pravilu se ide pravim nasljednicima, koji tada moraju odlučiti žele li to nastaviti ili prekinuti. U potonjem slučaju, primopredaja stana tada bi se odvijala sa nasljednicima, koji bi bili odgovorni za bilo kakvu štetu i morali bi poduzeti sve potrebne radove na obnovi.
