Stanodavci često pretpostavljaju da će stanari morati odraditi kozmetičke popravke kad se isele. Međutim, to je slučaj samo ako su ti zadaci dodijeljeni ugovorom o najmu - s učinkovitom klauzulom. Pokazat ćemo vam koje su klauzule valjane, a koje nevaljane.
Stanari često ne moraju obavljati kozmetičke popravke prilikom iseljenja - iako je to u ugovoru napisano crno-bijelo. "Suprotno uvriježenom mišljenju, stanodavac je zakonski obvezan obavljati kozmetičke popravke u unajmljenim sobama", kaže Rainer Schmitt, odvjetnik iz Bayerne.V. Eigenheimerverband. Prema odjeljku 535. njemačkog građanskog zakonika, iznajmljivač je dužan držati unajmljenu imovinu tijekom razdoblja najma u stanju prikladnom za uporabu u skladu s ugovorom.
Tko je odgovoran za kozmetičke popravke?
Obnoviti na kraju? Stanodavci u principu mogu prenijeti dužnost kozmetičkih popravaka na stanara - uz odgovarajuću klauzulu u ugovoru o najmu. Međutim, zakonodavac za to postavlja stroge uvjete. Zakon regulira ono što se podrazumijeva pod kozmetičkim popravcima - naime samo slikarski radovi. Stanar te zadatke treba izvršavati samo kad se iseljava ako mu je stanodavac dao useljeni stan u renoviranom stanju. Uz to, stanar je morao živjeti u stanu dulje vrijeme, tako da je zapravo potreban slikarski remont.
U osnovi je posao iznajmljivača održavati unajmljeni stan.
Nevažeće klauzule o kozmetičkom popravku
Savezni sud pravde proglasio je mnoge ugovorne klauzule o kozmetičkim popravcima posljednjih godina nevaljanima. Ako su ispunjeni svi ostali uvjeti, o ispravnoj formulaciji ovisi hoće li stanar prilikom boravka u kući bojati zidove u boji ili ne.
Tri izvora pogrešaka Iz svoje konzultantske prakse, odvjetnik Rainer Schmitt zna: "S više od polovice postojećih ugovora o najmu, klauzula o kozmetičkim popravcima vjerojatno će biti neučinkovita." Suci su nedavno proglasili ništetnima tri vrste ugovornih sporazuma:
1. Klauzula o završnoj obnovi: "Stanar mora vratiti stan svježe obnovljen ili okrečen."
2. Kruti raspored: "Nakon X godina sobe A i B moraju se krečiti ili bojiti."
3. Klauzula o kvoti: „Nakon X godine mora se zabijeliti. Ako se stanar prethodno iseli, mora proporcionalno snositi troškove obnove. "
Boji samo po potrebi
Pravno, ove i slične klauzule propadaju jer se prilikom sklapanja ugovora ne može predvidjeti koliko će najamna imovina biti istrošena na kraju ugovora. Ali kako prepoznati valjanu klauzulu? "Stanar obvezuje na samo kozmetičke popravke koji su stvarno potrebni, na temelju stupnja pojedinačnog trošenja", objašnjava odvjetnik udruge vlasnika kuća. Stanodavcima savjetuje da koriste samo trenutne obrasce ugovora koji također uzimaju u obzir nedavnu sudsku praksu. Prikladni izvori opskrbe su udruge i centri za savjetovanje potrošača. Svatko tko s interneta preuzme prvi ugovor o najmu riskira da na kraju ostane sa slikarinim troškovima.
Stanari moraju sve rjeđe pribjegavati kistovima i loncima kad odustanu od starog podstanarstva. Sudovi su nedavno proglasili ništetnima klauzule poput "Stanar je nedavno obnovio ili zabijelio stan".
Što su kozmetički popravci?
Prema zakonu (Drugi pravilnik o izračunu, odjeljak 28.), kozmetički popravci u osnovi se podrazumijevaju samo kao preslikavanje nekretnine koja se iznajmljuje:
- Postavljanje tapeta, bojanje ili vapljenje zidova i stropova
- Bojenje drvenih podova, čišćenje tepiha
- Bojenje radijatora, uključujući cijevi za grijanje
- Bojenje unutarnjih vrata, kao i prozora i vanjskih vrata iznutra
- Da bi se zidovi pravilno asfaltirali, često je također potrebno zatvoriti rupe za bušenje
Kada stanar mora obnoviti?
Ovih pet uvjeta mora biti ispunjeno da bi stanar bio obvezan poduzeti kozmetičke popravke:
- Zakup predviđa da stanar poduzima kozmetičke popravke.
- Na snazi je klauzula o ugovoru o kozmetičkim popravcima.
- Stanar je duže živio u stanu (obično 5 godina) s normalnim trošenjem.
- Kozmetički popravci zapravo su neophodni.
- Domaćin je stanaru dao renovirani stan.
Ako je svih pet točaka točno, stanar mora kozmetičke popravke obaviti profesionalno o svom trošku ili ih mora dati izvršiti. Klauzula koja propisuje obnovu od strane specijalizirane tvrtke koju je odabrao iznajmljivač apsolutno je neučinkovita.
Mali popravci u stanu
Slavina curi, gumb za ispiranje je zapeo: tko plaća popravke u stanu?
Najamodavac je odgovoran za održavanje unajmljenog stana. Stoga mora popraviti slavinu koja curi ili pokvareni vodokotlić ili angažirati majstora da to učini. Ako je ugovorno predviđen takozvanom klauzulom o manjim popravcima, on može tražiti povrat mjere od stanara. Međutim, to je moguće samo do dogovorenog maksimalnog iznosa - skuplje popravke stanodavac mora u potpunosti izvesti.
Koji su tipični manji popravci?
Karakteristika manjih popravaka je da se kvar javlja na predmetima s kojima stanar redovito dolazi u izravan kontakt. To su, na primjer, okovi, ručke za vrata i prozore, prekidači za svjetlo, tipke za ispiranje, ali ne i cijevi za napajanje i vodu ili unutarnja strana cisterne. Uklanjanje štete koju je stanar ili jedan od njegovih gostiju krivicno prouzročio ne smatra se manjim popravkom. To bi mogli biti, na primjer, slomljena prozorska stakla, izbušene rupe ili pukotine na pločicama. Za ovu štetu uglavnom je odgovoran iznajmljivač.
Kako se troškovi mogu ugovorno učinkovito prenijeti na stanara?
Klauzule o malim popravcima u ugovorima o najmu moraju jasno navesti koliki iznos stanar mora platiti - za pojedinačni popravak i kao maksimalni iznos godišnje. Sudovi prihvaćaju iznose do oko 100 eura za jednu mjeru. Maksimalni iznos godišnje može biti oko šest posto godišnje najamnine. Ako je potražnja previsoka ili ako je stanar uopće dužan sam izvršiti popravak, cijela klauzula postaje neučinkovita. Kao rezultat toga, stanodavac mora platiti sve troškove manjih popravaka iz svog džepa.
