S obzirom na niske kamatne stope na zajmove, sve više ljudi razmišlja o kupnji stana kao o investiciji. No, isplati li se ulaganje prvenstveno ovisi o visokom povratu najma. To biste trebali izračunati što je moguće kritičnije i realnije prije nego što se aktivirate na tržištu stanova - inače postoji veliki rizik da će obveza dugoročno postati grobnica.
Prilikom izračunavanja razlikuje se takozvani bruto prinos najamnine i neto prinos najamnine. Bruto prinos najma može se izračunati relativno brzo: može se odrediti dijeljenjem godišnje najamnine s nabavnom cijenom i pomnoženjem rezultata sa 100. Bruto prinos od najma daje početnu orijentaciju i trebao bi biti najmanje 5 posto. Važno: U slučaju godišnje najamnine, možete uzeti u obzir samo udio dohotka, tj. Takozvanu hladnu najamninu bez prolaznih stavki kao što su pomoćni troškovi najma i operativni troškovi.
Neto prinos od najma pruža precizan prikaz prihoda: Prije svega, dodaju se samo ulaganje i svi troškovi koji nastaju prilikom kupnje nekretnine. To također može uključivati troškove popravka prije prvog najma. Na primjer, sljedeći troškovi mogu nastati za kupnju stana:
- Nabavna cijena
- Porez na promet nekretnina (3,5-6,5 posto kupoprodajne cijene)
- Naknade za posredovanje (4-7 posto)
- Javnobilježničke i zemljišnoknjižne naknade (2 posto)
- Troškovi popravka
Godišnji neto prihod od najma rezultat je godišnje neto najamnine, isključujući sve troškove koje je imao iznajmljivač, kao što su:
- administrativni troškovi
- Troškovi održavanja stana (približno 10 eura po četvornom metru)
- Rezerva za održavanje zgrade (približno 1 posto kupoprodajne cijene stana)
Takozvani godišnji neto prihod proizlazi iz godišnje neto najamnine umanjene za spomenute troškove.
Primjer izračuna: neto prinos od najma stana od 60 četvornih metara
Ulaganje i troškovi od kupnje nekretnina do spremnih za najam:
- Nabavna cijena: 150.000 eura (od toga 50.000 eura glavnice, preostali zajam)
- Porez na promet nekretnina (4 posto): 6.000 eura
- Naknade za posredovanje (5 posto): 7500 eura
- Javnobilježničke i zemljišnoknjižne naknade: 3000 eura
- Troškovi popravka: 10.000 eura
Ukupan iznos: 176.500 eura
U ovom primjeru izračuna pretpostavljamo da se osim 50.000 vlastitih dionica za kupnju, popravci također financiraju iz vlastitih sredstava. Iznos zajma je dakle 116.500 eura.
To je preostalo od najamnine godišnje umanjeno za sve godišnje troškove:
- 8.400 eura neto najamnine bez troškova (700 eura mjesečno)
- 300 eura troškova upravljanja imovinom
- 600 eura za održavanje košta stan
- Zgrada rezerve za održavanje 1500 eura
Godišnji
neto prihod : 6000 eura To rezultira neto povratom najma prema formuli
godišnji neto prihod / ulaganje * 100 = neto povrat najma
U ovom je slučaju neto povrat najma nešto ispod 3,4 posto - i samim tim već u malo kritičnom rasponu, jer bi zapravo trebao biti preko 3,5 posto, idealno čak i preko 4 posto.
Kredit od 116.500 eura vratit će se u cijelosti u razdoblju od 20 godina po efektivnoj godišnjoj kamatnoj stopi od 2 posto. Za to se mjesečno plaća 590 eura kamata i otplata. Ekstrapolirano na godinu, to rezultira s ukupno 7080 eura. Ako prihod od unajmljenog stana uložite za uslugu kredita, morat ćete prikupiti dodatnih 1080 eura iz vlastitih sredstava. To odgovara 90 eura mjesečno. Nakon 20 godina stan će se u potpunosti otplatiti i imat ćete dodatnih 6 000 eura godišnjeg prihoda.
Još značajnije: povrat na kapital
Za ulaganje u nekretnine financirano dugom, povrat na kapital važan je parametar uz povrat najma. Iz gore spomenutih ključnih podataka može se utvrditi nadoknađivanjem svih troškova i prihoda tijekom 20 godina (sve dok zajam ne bude u potpunosti vraćen): Uloženi
kapital: 60.000 eura
Troškovi posudbe do otplate zajma: 141.600 eura Neto
prihod od najma: 120.000 eura
vrijednost Imovina nakon 20 godina (godišnje povećanje vrijednosti od 0,6 posto): 180.000 eura
Od troškova posudbe, umanjene za neto dobit, ostaje 21.600 eura. Oni se dodaju kapitalnom dijelu i rezultiraju s ukupno 81.600 eura. Nakon 20 godina, imovina se može prodati za oko 180.000 eura ako je njezin razvoj vrijednosti povoljan i tako je zaradio gotovo 98.400 eura. To rezultira godišnjim povratom od 4920 eura. Ako ovo stavite u odnos s uloženim kapitalom od 81.600, tada kapital u prosjeku plaća oko 6 posto tijekom godine.
Čimbenici nesigurnosti
U takvom izračunu naravno postoje nesigurnosti koje mogu imati pozitivan ili negativan utjecaj na prinos. U ovom slučaju, na primjer, ne naplaćuju se redovita povećanja zakupnine koja bi uzrokovala rast neto prinosa najamnine i povrata na kapital tijekom godina. S druge strane, vrijeme slobodnih radnih mjesta i nomada za najam imaju negativan učinak, kao i neočekivani, skupi popravci.
Nekretnine na srednjim lokacijama obično imaju kontinuirani porast vrijednosti na razini stope inflacije. Međutim, ne biste trebali nagađati o tome, jer izvedba ovisi o mnogim vanjskim utjecajima čak i na dobrim lokacijama u gradu. Na primjer, ako glavni poslodavac u tom području propadne ili izbije bankarska kriza, to može imati značajan utjecaj na vrijednosti imovine. Dugoročni demografski razvoj jedan je od ključnih čimbenika za odluku o ulaganju: ni pod kojim okolnostima ne ulažite u investicijsku nekretninu ako gustoća naseljenosti u regiji opada već nekoliko godina.
