Indeksna najamnina prikladan je način za iznajmljivače da redovito podižu najamninu za nekretnine. Najamnina je povezana s indeksom potrošačkih cijena i tako se obično povećava iz godine u godinu. Ovdje pročitajte je li indeksna najamnina također preporučljiva za vašu nekretninu i na što biste trebali obratiti pažnju.
Što je indeksna najamnina?
Povećanje stanarine u Njemačkoj podliježe strogim propisima. S jedne strane, kočnica cijene najma primjenjuje se u brojnim gradovima i regijama; Indeksnom najamninom možete djelomično zaobići ta ograničenja i redovito postizati veći prihod od najma.
U § 557b Njemačkog građanskog zakonika (BGB) predviđena je mogućnost indeksne rente. Dospjela stanarina temelji se na indeksu potrošačkih cijena u Njemačkoj. Ovo Savezni zavod za statistiku objavljuje svake godine i pruža informacije o prosječnim troškovima života u privatnim njemačkim kućanstvima. Ako ovaj indeks poraste, najamnina se u skladu s tim povećava ako je ugovorena najamnina indeksa.
Koji uvjeti moraju biti ispunjeni za najam indeksa?
Indeksna stanarina je stoga nadasve vrlo prikladno sredstvo za iznajmljivanje stanova. Za zakonito primijenjenu indeksnu najamninu potrebne su sljedeće točke:
- Najam mora ostati nepromijenjen najmanje godinu dana nakon svakog povećanja. Jedine iznimke ovdje su prilagodba pretplate za operativne troškove i raspodjela troškova stanarima nakon službeno ili zakonski naručene modernizacije.
- Indeksna najamnina mora se ugovoriti u pisanom obliku.
- Ako se želi povećati najamnina, izračun koji dovodi do potrebnog povećanja mora se izvršiti u pisanom obliku i također otkriti kako bi ga stanar mogao razumjeti. Zbog toga biste svom stanaru trebali dati uvid u indeks potrošačkih cijena i objasniti izračun nove najamnine na razumljiv način.
Indeksna najamnina: Kako se izračunava najamnina?
Da bi se izračunao novi iznos zakupnine za ugovorenu indeksnu najamninu, potrebne su dvije vrijednosti:
- Vrijednost indeksa kada je ugovor potpisan ili kada je najam posljednji put povećan
- Trenutna vrijednost indeksa
Ako su ove dvije vrijednosti dostupne, postotni porast zakupnine izračunava se dijeljenjem nove vrijednosti indeksa sa starom vrijednošću indeksa, zatim množenjem sa 100 i na kraju oduzimanjem 100. Tako utvrđena postotna vrijednost ukazuje na iznos mogućeg povećanja najamnine.
Formula za izračunavanje nove najamnine za najamninu u indeksu je:
(Nova vrijednost indeksa / stara vrijednost indeksa x 100) -100 = postotak povećanja najamnine
Ako je nova vrijednost indeksa, na primjer, 112,4, a stara 109,8, rezultat je Povećanje od 2,4 posto, jer
(112,4 / 109,8 x 100) - 100 = 2,4%
Dakle, ako je prethodna najamnina bez grijanja iznosila 1.000 eura, najam bi se povećao za 24 eura na 1.024 eura. Međutim, ovo povećanje stupit će na snagu tek početkom mjeseca nakon sljedećeg nakon najave povećanja najamnine.
Iako su trenutne vrijednosti indeksa i one iz prošlosti dostupne od Saveznog zavoda za statistiku, ipak je poželjno zabilježiti vrijednost indeksa u ugovoru o najmu kada se ugovor zaključi.
Dodatni savjet: Savezni zavod za statistiku na svojim web stranicama također nudi postotak promjene indeksa u odnosu na prethodnu godinu. Ovo će vam uštedjeti neki aritmetički rad.
Procentualno povećanje najamnine možete dobiti dijeljenjem nove vrijednosti indeksa sa starom vrijednosti indeksa, zatim množenjem sa 100 i na kraju oduzimanjem 100 od nje.
Kada najam indeksa ima smisla?
Za iznajmljivače je uvijek poželjno dogovoriti indeksnu najamninu ako se može pretpostaviti da će indeks potrošačkih cijena rasti brže od lokalnih usporedivih najamnina prema indeksu najamnine.
Indeksna najamnina nije poželjna ako se u stanu ili zgradi čekaju velike mjere modernizacije. Budući da se troškovi za to mogu prenijeti na stanara samo uz dogovorenu indeksnu najamninu ako je modernizacija izvedena na temelju službenog zahtjeva ili zakonske odredbe.
Primjeri toga bili bi ugradnja novih razdjelnika troškova topline zbog propisa o troškovima grijanja ili zamjena kotla zbog strožih propisa o ispušnim plinovima.
Primjenjuje li se kočnica stanarine na indeks najamnine?
Kočnica za najam primjenjuje se samo kada se nekretnina iznajmljuje. Stoga je kod indeksne najamnine bitno da najamnina dogovorena prilikom sklapanja ugovora odgovara zahtjevima kočnice najamnine. Ne postoji zakonska maksimalna granica godišnjih povećanja.
Ako je kočnica cijene najma već na snazi u regiji koja vas zanima ili ako se to očekuje u bliskoj budućnosti, trebali biste točno otkriti koliki može biti početni najam nakon sklapanja ugovora.
Koje prednosti iznajmljivanje indeksa nudi iznajmljivačima?
Ugovor o indeksnoj najamnini donosi vam kao stanodavcu sljedeće glavne prednosti:
- Povećanje stanarine ne treba odobriti.
Nakon što je izjava o prilagodbi poslana stanaru, stanar mora platiti povećanu najamninu od sljedećeg mjeseca nakon primitka izjave. - Štedite napor.
S "normalnim" povećanjem stanarine vezani ste za lokalnu usporednu stanarinu. Morali biste procijeniti indeks najamnine i opravdati planirano povećanje najamnine na temelju tri usporedne najamnine. Ovaj napor nije potreban za najam indeksa. - Izbjegavaju sukobe.
Budući da je iznos povećanja najamnine ugovorom propisan i vrijednost indeksa ne ostavlja prostora za raspravu, prilagodbe najamnine pitanje su bez sukoba. - Vi profitirate financijski.
Budući da indeks potrošačkih cijena raste već godinama (a promjena u njemu u početku nije predvidiva), profitabilni ste s indeksom najma. - Zaobilazite kapu.
Budući da se ograničenje ograničenja primjenjuje u skladu s odjeljkom 558. stavkom 3. Njemačkog građanskog zakonika (BGB), indeksna najamnina može biti idealan način da izvučete maksimum iz svoje imovine, jer vam omogućuje povećanje maksimalne najamnine utvrđene ograničenjem ograničenja od najviše 20 ili 15 posto u tri Godine.
Indeksna najamnina može biti idealan način da na najbolji način iskoristite svoju imovinu. Jer: Možete izbjeći maksimalno povećanje stanarine od 20 ili 15 posto u tri godine.
Koje nedostatke ima iznajmljivač u indeksu za iznajmljivače?
Indeksna najamnina prilično je lak oblik izrade ugovora. Međutim, ni pristajanje na indeksnu najamninu nije u potpunosti bez rizika. Ti se nedostaci mogu pojaviti kod iznajmljivača:
- Najam također može pasti.
Budući da se stanarina temelji na indeksu potrošačkih cijena, teoretski je također moguće da je niža nego prethodne godine. To je trenutno malo vjerojatno, ali u osnovi postoji mogućnost da ćete morati prilagoditi najamninu prema dolje. - Troškovi modernizacije ne mogu se rasporediti.
"Uobičajenim" ugovorima o najmu moguće je na stanara prenijeti dio svih troškova modernizacije koji mogu nastati. U principu to nije moguće kod najma indeksa, osim ako modernizacija nije provedena zbog službenog naloga ili zakonskog zahtjeva (vidi gore). - Brze prilagodbe najamnine nisu moguće.
Pogotovo kada je dogovorena najamnina znatno ispod lokalne usporedive najamnine, nagli porast najamnine nije moguć dogovornim ugovorom o najmu indeksa. Za usporedbu: Normalnim ugovorom o najmu vas kao stanodavca veže samo ograničenje ograničenja, koje vas ograničava do te mjere da se najamnina ne može povećati za više od 20 posto (u nekim regijama samo 15 posto) u roku od tri godine. Uz to, lokalna usporediva stanarina u visoko konkurentnim stambenim naseljima može rasti brže od indeksa potrošačkih cijena. Dakle, ovdje bi vam bilo bolje savjetovati normalan ugovor o najmu. - Potraga za stanarom je otežana
Mnogi se stanari ustežu od graduiranog ili indeksnog najma, jer "normalni" najmovi obično dovode do manje izraženog povećanja stanarine. U regijama u kojima je potražnja za stanovima prilično niska, stoga će biti prilično teško pronaći stanara za takav model ugovora. U metropolitanskim područjima u kojima je tržište stanova izuzetno usko, imate puno veće šanse pronaći stanara koji pristaje na postupni ili indeksirani najam.
Kada je postepena najamnina bolja od indeksiranja najamnine?
Kao alternativa indeksnoj najamnini, neki se stanodavci oslanjaju na diplomiranu najamninu. Može se naći u § 557a BGB. S njom se redovito povećanje stanarine ne temelji na indeksu potrošačkih cijena, već na vrijednostima postavljenim prilikom potpisivanja ugovora. Čim stanar potpiše ugovor o najmu, stanar zna kada će se očekivati povećanje stanarine. Čak i uz postupnu najamninu, najam mora ostati nepromijenjen najmanje godinu dana prije nego što se može primijeniti sljedeće povećanje.
Ali kada se preporučuje indeksna najamnina, a kada diplomirana najamnina? To uglavnom ovisi o regiji u kojoj se nalazi nekretnina za iznajmljivanje. Lokalno tržište i gospodarski razvoj, zajedno s ostalim čimbenicima, odlučuju koja je od dvije alternative bolja za iznajmljivača. Postupna najamnina posebno se preporučuje ako kao stan želite osigurati planiranje. Indeksna najamnina uvijek se preporučuje kada indeks potrošačkih cijena raste čak i brže od lokalne usporedive najamnine.
Ako se čeka opsežnija modernizacija, obje vrste ugovora manje se preporučuju jer, kao što je već gore spomenuto, troškovi modernizacije ne mogu se prenijeti na stanare u ugovoru o graduiranom i indeksnom najmu.
