Zajednica vlasnika postaje vam bitna ako razmišljate o kupnji stana ili gradske kuće. Tada biste se trebali detaljno pozabaviti temom zajednice vlasnika i svim povezanim pitanjima i činjenicama kako biste se kasnije zaštitili od gadnih iznenađenja.
Na prvi pogled tema se čini složenom - makar samo zbog glomaznog naziva. Ali zajednica vlasnika nije toliko komplicirana ako ste se upoznali s nekoliko osnovnih osnovnih pojmova. U ovom malom vodiču istaknute su sve važne osnovne informacije o toj temi i odgovoreno na bitna pitanja o zajednici vlasnika.
Što je zajednica vlasnika?
Pod vlasničkim udruženjem podrazumijeva se „cjelina svih vlasnika stanova u stambenom kompleksu“. Dakle, ako želite kupiti stan u stambenom kompleksu ili steći kuću u nizu, automatski postajete član zajednice vlasnika.
Ponekad se zajednica vlasnika naziva i izraz udruženje vlasnika stanova, a zatim skraćeno "WEG". Da bi se izbjegla zabuna, treba imati na umu da je "WEG" ujedno i skraćenica za riječ "Act Ownership Act". Stoga je važno obratiti pažnju na točan kontekst kada govorimo o "WEG".
Kako postati dio zajednice vlasnika?
Kao kupac etažne kuće ili kuće u nizu, ne samo da stječete stan ili svoj Best-Home.net, već i postajete suvlasnik cijele nekretnine. Vaš osobni udio u tome izračunava se iz broja četvornih metara vašeg stana izmjerenog u odnosu na veličinu cijele imovine. Stoga ne možete samostalno odlučivati i regulirati određene stvari kao što biste to mogli učiniti sa nekretninom koja pripada samo vama.
Što odlučuje zajednica vlasnika?
Ako, na primjer, krov mora biti pokriven ili je potrebno obnoviti pristupne putove, vlasnici to moraju zajednički odlučiti. A ovisno o veličini vašeg stana, tada ćete morati doprinijeti troškovima.
U osnovi, sve vlasnike koji imaju veze s cjelokupnom imovinom zajednički raspravljaju i reguliraju. Obično se imenuje upravitelj koji redovito poziva vlasnike na sastanke na kojima se raspravlja o svim temama, prijedlozima ili problemima na čekanju. U zapisniku sa sastanka vlasnika, odluke udruženja vlasnika također su precizno dokumentirane za sudionike koji nisu prisutni.
U svakom slučaju, preporučljivo je pažljivo pročitati zapisnike posljednjih sastanaka vlasnika prije kupnje stana. Ovdje ćete pronaći osnovne informacije o mjerama za obnovu kuća o kojima se raspravlja, planira ili je možda već odlučeno. Također možete dobiti bolju sliku o strukturi zajednice vlasnika. Možete li se brzo složiti oko važnih odluka i ponašati se pragmatično, konstruktivno i usmjereno na ciljeve? Ili postoje problematični i bočni vozači koji bi i u budućnosti mogli brzo pokvariti zabavu vašeg posjeda? Financijski se isplati pogledati izbliza i to vam lako ide na živce.
Veliki dio posla koji je na čekanju u ili na kući u nizu moraju odobriti svi vlasnici.
Koji je pravni temelj zajednice vlasnika?
Sva prava i obveze u vezi s kupnjom stana ili kuće u nizu precizno su regulirana Zakonom o etažiranju (WEG) iz 1951. godine, koji je posljednji put djelomično izmijenjen 2014. godine. Tamo zabilježeni paragrafi sadrže propise o pravima i obvezama pojedinačnih vlasnika unutar zajednice vlasnika, kao i zahtjeve za upravljanje imovinom i propise o zadacima upravnog odbora. 2020. savezna vlada planira reformu WEG-a.
Što su pojedinačna, zajednička i djelomična imovina?
Kao što je već spomenuto, svojim etažiranim stanovom ili gradskom kućom kupujete i dijelove cijele imovine. Međutim, ovdje se mora razlikovati koji dijelovi ukupne imovine tko i kako koristi. Jer tek tada je jasno tko što i koji troškovi mora platiti. Stoga se pravi razlika između pojedinačne imovine, zajedničke imovine i djelomične imovine.
Što uključuje zasebno i djelomično vlasništvo?
Odvojeno vlasništvo je vlasništvo vašeg samostalnog stana ili kuće. Uz to, u isključivom su vlasništvu sve prostorije koje pripadaju stanu, ali koje se ne koriste u stambene svrhe, poput garaže ili podruma. Te prostorije ili površine - tj. Pojedinačna imovina zajedno s jedinim vlasništvom - zajedno rezultiraju onim što je poznato kao djelomično vlasništvo nad cijelom imovinom.
Sve ostalo što vam pripada kao pojedinačnom vlasniku također se naziva zasebnom imovinom. Ovu zasebnu nekretninu možete ukloniti po vlastitom nahođenju ili možete dodati nešto ako to ne smeta suvlasnicima stambenog kompleksa ili ne mijenja vanjski izgled nekretnine. Vaše privatno vlasništvo uključuje, na primjer:
- Podne i zidne obloge, parket, laminat, pločice, tapete
- Sanitarni uređaji, uključujući svu armaturu
- Ugrađene kuhinje
- Sva unutarnja vrata vašeg stana
- Svi nenosilni zidovi
- Svi vodovi za opskrbu unutar vašeg stana ili gradske kuće
Što uključuje zajedničko vlasništvo?
Suprotno tome, područja imovine koja su podjednako dostupna svim vlasnicima, a koja svi suvlasnici također mogu koristiti, nazivaju se zajedničkom imovinom. To znači, na primjer, stubište ili fasada stambene zgrade. Vanjska vrata stana također su dio društvene imovine i ne mogu se zamijeniti bez odobrenja. Zajedničko vlasništvo također uključuje:
- Dizala
- krovovima
- Sustavi grijanja
- Svi nosivi zidovi cijele zgrade također u vašem stanu
- Opskrbni vodovi do ulaza u etažnu kuću
- Estrih
- Prozori i francuska vrata
- Pokriti
- Fasade
Prozori i francuska vrata u nizu pripadaju svima, tako da su dio imovine zajednice.
Nešto od ovoga zasigurno će vam biti naravno, ali možda ćete se zapanjiti da su prozori i francuska vrata također dio imovine zajednice. A to je slučaj tek od presude Višeg regionalnog suda u Hammu (OLG Hamm, presuda od 22. kolovoza 1991., Az. 15 W 166/91). Prozori i francuska vrata nekada su bili dio individualne imovine svakog pojedinog vlasnika. Svatko je za to bio odgovoran i mogao je proživjeti svoju individualnost. Danas je drugačije: prozori i vrata pojedinih stanova ili kuća u nizu pripadaju zajednici.
Čak i ako imate još uvijek staru izjavu o podjeli, ona više nije pravno učinkovita zbog novih zakonskih zahtjeva. Dakle, ako želite da stari drveni prozori u vašem stanu budu zamijenjeni novim plastičnim prozorima bez zajedničke odluke, promijenit ćete vanjski izgled stambenog kompleksa i, u najgorem slučaju, zajednica vlasnika biti će ga dužna demontirati. To je naravno više nego neugodno i često dovodi do neslaganja i nesporazuma, posebno u udruženjima vlasnika s manje homogenim interesima.
Svi troškovi vezani uz zajedničku imovinu raspodjeljuju se vlasnicima proporcionalno pripadajućem suvlasničkom udjelu. O svim mjerama održavanja zajedničke imovine također se mora odlučiti većinom zajedno na sastanku vlasnika.
Čak i ako postoji krovna terasa dostupna svim vlasnicima, bazen, prostorija za fitnes ili ako vrt mogu koristiti svi vlasnici, svi ti sadržaji pripadaju takozvanom zajedničkom dobru. To će biti precizno navedeno u vašoj izjavi o podjeli (više o tome u nastavku). Kao kupac etažne etaže, trebali biste ih pažljivo pročitati i razmisliti jesu li dogovoreni dogovori za vas prihvatljivi.
Koja su posebna prava korištenja?
Također biste trebali pažljivo pogledati posebna prava korištenja. To znači terase i vrtove koje smije koristiti samo vlasnik odgovarajućih stanova u prizemlju, ali i dalje pripadaju zajednici. Ako se igrate s kupnjom vrtnog stana u zajednici vlasnika, saznajte točno odgovaraju li propisi usidreni u izjavi o podjeli vašim idejama za budućnost.
Posebna prava korištenja uvijek zamjenjuju zasebno svojstvo ako se to ne može zakonski provesti ili ako vlasnik dijeljenja ne želi. Investitor nekretnine, kao prvi vlasnik stambenog kompleksa, u početku može ostaviti određene dijelove imovine u zajednici i osigurati posebno pravo korištenja. To će često činiti za terase i vrtove ili za nadzemna parkirna mjesta.
Što je izjava o podjeli?
Ako je cijela imovina podijeljena u djelomično vlasništvo, mora se sastaviti takozvana izjava o diobi. To se zatim upisuje izravno u zemljišne knjige i stoga je pravno obvezujuće za svakog suvlasnika.
U izjavi o podjeli možete, na primjer, vidjeti koje spremišta ili podrumski odjeljci pripadaju kojim stanovima. Vlasnički udjeli moraju se razlikovati kako bi se raspodjela troškova zajedničke imovine mogla jasno definirati. Često je poredak zajednice dio izjave o podjeli. To je apsolutno važan dokument za vas pri kupnji stana ili kuće u nizu (više o tome u nastavku). Stoga biste ih trebali detaljno provjeriti unaprijed i potražiti stručni savjet ako sumnjate.
Izjava o podjeli također točno regulira što pripada pojedinačnoj ili djelomičnoj imovini i što je definirano kao zajedničko vlasništvo. Važno je znati da su izjave o podjeli koje ne udovoljavaju zahtjevima Zakona o etažiranju pravno neučinkovite. Na primjer, "dijelovi zgrade koji su neophodni za njezino postojanje ili sigurnost, kao i sustavi i uređaji koji služe zajedničkoj upotrebi vlasnika stanova" nikada ne mogu biti privatno vlasništvo prema odjeljku 5. stavku 2. WEG-a. Nije dopušteno uključiti ili upotrijebiti drugačiju deklaraciju u zemljišnim knjigama s obzirom na ove dijelove zgrade.
Uz izjavu o podjeli, moraju se podnijeti zajednica i kućni red te takozvani plan podjele. Ovo vam pokazuje točno mjesto, veličinu i izgled nekretnine. Izjava o podjeli može se kasnije promijeniti samo ako se svi vlasnici slože. Tada svaku novu izjavu o diobi javni bilježnik mora kao i prvu ovjeriti i unijeti u zemljišne knjige.
Koji su zajednički i kućni red?
Red zajednice, također skraćeno GemO, pored izjave o podjeli je još jedan važan kriterij pri kupnji etažne kuće ili kuće u nizu. Prema Zakonu o etažiranju, uređena su sva prava i obveze vlasnika. Ako ne postoje posebni propisi zajednice, primjenjuju se propisi Zakona o etažiranju.
Sve informacije i propisi koji su važni za zajednički život i organizaciju u stambenom kompleksu utvrđeni su propisima zajednice: Između ostalog, mogu se odrediti sljedeće teme:
- posebni propisi koji utječu na privatno vlasništvo
- Propisi o korištenju stambenog kompleksa
- točna raspodjela glasačkih prava pojedinih suvlasnika
- Podjela troškova među vlasnicima
- posebni propisi za registraciju poduzeća unutar stambene zgrade
- konkretna pravila držanja kućnih ljubimaca
- Propisi za popravak stambene zgrade
- Propisi za imenovanje administratora
- Propisi o korištenju vrtnih površina ili krovnih terasa
- Propisi o igralištima i sadržajima za razonodu unutar posjeda
- Propisi o house glazbi
Sve informacije i propisi koji se odnose na suživot utvrđeni su pravilima zajednice, na primjer pravilima za igralište zajednice.
Pravila zajednice mogu se prilagoditi u bilo kojem trenutku. Međutim, to se mora donijeti jednoglasno na sastanku vlasnika. Iskustvo je pokazalo da će biti vrlo teško promijeniti bitne stvari u slučaju vrlo velikih udruga vlasnika. Kao pijanist u stambenom kompleksu s dalekosežnom zabranom domaće glazbe, vjerojatno nećete biti sretni i trebali biste više nego pažljivo razmisliti je li stan - čak i ako sve ostalo izgleda prekrasno i savršeno - zaista pogodan za vas.
Također biste trebali obratiti pažnju ako je korištenje igrališta i vrtnih površina vrlo strogo regulirano. Kao roditelji male djece, činite si medvjeđu uslugu ako se vaše potomstvo ne može igrati vani kako im je volja. Tada se ne biste trebali nadati toleranciji suvlasnika, jer su oni postavili pravila, a time i interes za njih. Rijetko se može očekivati dalekosežna promjena u sustavu zajednice, osim ako se vlasnička struktura također nije značajno promijenila.
Također biste trebali vrlo pažljivo proći kroz postojeći kućni red prije kupnje stana. Ovdje je svakodnevni suživot vlasnika reguliran još preciznije nego u zajednici. Ipak, privatno pravo uvijek se primjenjuje prema trenutno važećim zakonima. Stoga se ne smiju navesti propisi koji su u suprotnosti s važećim zakonima.
Inače, sva pravila kućnog reda ne vrijede samo za vas kao vlasnika, već ih moraju poštovati i vaši stanari i njihovi posjetitelji. Svatko tko krši pravila kućnog reda može prvo biti upozoren. Možete čak i prijetiti stanaru otkazom kasnije.
Kao vlasnik stana možete postaviti kućni red zajedno s ostalim vlasnicima i prema potrebi ih izmijeniti u bilo kojem trenutku. Svakako biste trebali uključiti kućni red kao dio ugovora o najmu i / ili ih izložiti izravno u stambenoj zgradi kako bi ih svi mogli vidjeti.
Jesu li zajednica vlasnika i upravljanje imovinom iste?
Ne, vlasnička tvrtka i tvrtka za upravljanje imovinom nisu isto. Ali svaka zajednica vlasnika mora imati upravitelja imovine. To je propisano Zakonom o etažiranju. Inače, različiti vlasnici obično ne bi mogli pravilno upravljati svim tekućim poslovima na zadovoljstvo svih. Stoga više nego ima smisla da vlasnici pronađu i odaberu zajedničkog upravitelja imovine koji je naknadno odgovoran za sve organizacijske i druge zadatke zajednice vlasnika.
Na primjer, upravitelj se brine o domararskoj službi, izvršenju potrebnih popravaka nalažući tvrtkama da to rade, svim naplatama i još mnogo toga. Zadatak tvrtke za upravljanje nekretninama je također jamčiti vlasnicima profesionalne savjete o svim pitanjima koja se odnose na komunalnu imovinu. Upravitelj imovine uvijek bi trebao uspjeti podvesti različite interese vlasnika pod jedan krov. Tada zajedničke odluke mora primijeniti u praksi brzo i rutinski.
Vaš tim za upravljanje imovinom također svake godine priprema poslovni plan i račun za stambene naknade za sve vlasnike. Te dokumente obično šalje svima koji su uključeni prije sastanka vlasnika. Na taj način članovi zajednice vlasnika mogu unaprijed dobiti precizne informacije i ispraviti sve nedosljednosti. Inače, kao vlasnik, te dokumente možete u bilo kojem trenutku pregledati kod administratora.
Na godišnjim sastancima vlasnika rasterećuju se i uprava i savjetodavni odbor. Izvješća administratora i provjere savjetodavnog odbora uprave. Ako ništa nije sporno, predlaže se razrješenje administratora. To znači da je odobren za svoje postupke i zbog toga više ne može biti kazneno gonjen.
Važno: Upravljanje privatnim vlasništvom isključiva je odgovornost pojedinačnog vlasnika. Ako želite unajmiti svoj stan, vi ste odgovorni za to i ne možete se osloniti na podršku upravljanja imovinom. Također snosite isključivu organizacijsku i financijsku odgovornost za popravke i potrebne radove na održavanju u vašem privatnom vlasništvu.
Vlasnička zajednica: Koji su zadaci savjetodavnog odbora?
Mnoga udruženja vlasnika odabiru ono što je poznato kao administrativni savjetodavni odbor. Ovo podržava i kontrolira administratora u svim pitanjima. Ako u propisima zajednice nije drukčije određeno, zajednica vlasnika može suvlasnika odabrati običnom većinom glasova.
Glavna je zadaća upravnog savjetodavnog odbora, koji slučajno radi na dobrovoljnoj osnovi, pregled financijske situacije i kontrola godišnjih računa administratora. Također ima funkciju posrednika, koja se sastoji u moderiranju između vlasnika i menadžera. Zapisnik sa sastanaka vlasnika mora potpisati savjetodavni odbor kako bi bio pravno učinkovit.
Koji je značaj sastanka vlasnika?
Administrator zajednice vlasnika saziva sastanak vlasnika jednom godišnje ili češće ako je potrebno. To je od velike važnosti jer se tu donose sve odluke koje se odnose na održavanje ili modernizaciju stambene zgrade.
Hoće li se krov ponovno pokriti, ugraditi suvremeni sustav grijanja ili obojiti fasade u drugu boju - sve to zahtijeva rješenje udruženja vlasnika. U tu svrhu administrator stavlja na dnevni red sve predložene teme o kojima će se raspravljati, jer udruga vlasnika može donijeti pravno učinkovitu rezoluciju samo o točkama koje su na dnevnom redu.
Uz to, skupština vlasnika ima kvorum samo ako prisutni vlasnici predstavljaju najmanje 50 posto suvlasničkih udjela. Točni detalji glasačkih prava navedeni su u izjavi o podjeli. Vlasnici većih stanova tako dobivaju veći postotak glasova na sastanku vlasnika. Međutim, o strukturnim promjenama uvijek se mora odlučivati jednoglasno, dok je većinska odluka također pravno učinkovita za mjere obnove.
Uz pitanja obnove i obnove, na dnevnom redu sastanka vlasnika također će se redovito pojavljivati sljedeće točke:
- Ekonomski plan
- Godišnji izvještaj
- Računovodstvo
- Izbor administratora
- Izbor upravnog odbora
Što se mogu usprotiviti većinskoj odluci?
Kao kupac etažne kuće ili gradske kuće, morate biti svjesni da postajete dijelom zajednice vlasnika. Dakle, mogu postojati rezolucije koje nisu u vašem interesu. Ono što je posebno neugodno jest da ćete i dalje biti proporcionalno uključeni u sve troškove koji mogu nastati.
Nakon takve odluke obično se malo može učiniti. Najbolja je opcija privući što više glasača na svoju stranu uoči glasanja. Ako se i dalje želite usprotiviti većinskoj odluci, možete provjeriti je li ona pravno nevaljana zbog formalne pogreške.
Ako i sami želite izraziti zabrinutost, uvijek je korisno razgovarati sa onima koji su uključeni prije sastanka vlasnika. To povećava vjerojatnost da će ostali suvlasnici glasovati za vašu zabrinutost. Budući da se sastanci vlasnika održavaju samo jednom godišnje, inače biste izgubili puno vremena ako vaš prijedlog bude odbijen.
Općenito je poželjno biti spreman na kompromise u interesu dobre zajednice i biti otvoren za prijedloge s vremena na vrijeme u vlastitom interesu. To također povećava vjerojatnost da će drugi vlasnici biti spremni zauzeti mjesto kada je u pitanju vaša osobita briga.
Pitanja koja se odnose na strukturne promjene moraju se uvijek rješavati jednoglasno. U slučaju mjera obnove, većinska odluka zajednice vlasnika već je pravno učinkovita.
Naplata komunalne usluge, godišnji poslovni plan i naknada za stanovanje
Kako se sastavlja račun za komunalne usluge?
Za zajednicu vlasnika, kao i za stanovnike unajmljenog stana, redovito se izrađuje operativni trošak. To pokazuje koliki dio troškova morate snositi.
Kada je riječ o pokretanju pomoćnih troškova održavanja vašeg stana, napravite jasnu razliku između troškova za zajednicu vlasnika (na primjer administratorska naknada) i troškova za opću upotrebu (na primjer, troškova odvoza smeća). Potonji su također poznati kao operativni troškovi.
Pravilnik o operativnim troškovima (BetrKV) precizno regulira koji pomoćni troškovi pripadaju operativnim troškovima. To ne čini razliku za vlasnike stanara, ali kada iznajmljujete stan ili gradsku kuću, pravljenje razlike vrlo je važno jer operativne troškove možete prenijeti samo na svog stanara.
Obično skrbnik tako jasno izrađuje izjave o naknadama za stanovanje da vi kao vlasnik na prvi pogled možete vidjeti operativne troškove koje možete prenijeti na svog stanara. To vrlo olakšava pripremu računa za komunalne usluge za vašeg ugovornog partnera.
Koji je godišnji poslovni plan?
Svaki upravitelj izrađuje godišnji poslovni plan za svoj stambeni kompleks. Ovdje su navedeni svi troškovi i prihodi koji se mogu očekivati od zajednice vlasnika u kalendarskoj godini. Vlasnici moraju odobriti ovaj plan na sastanku vlasnika. Pritom se također obvezuju isplaćivati mjesečnu naknadu za stanovanje (koja se ponekad naziva i „kućna naknada“). Tim se novcem plaćaju tekući operativni troškovi i, ako je potrebno, stvaraju se rezerve.
Poslovni se plan općenito odnosi na tekuću kalendarsku godinu ili se produžuje do donošenja odluke o sljedećem poslovnom planu. Sastoji se od cjelokupnog ekonomskog plana koji se odnosi na zajednicu vlasnika u cjelini i pojedinačnog ekonomskog plana koji se izrađuje za svakog pojedinog suvlasnika. Troškovi se obično dijele proporcionalno suvlasničkom udjelu.
Kako se izračunava stambena naknada za zajednicu vlasnika?
Stambeni dodatak ili dodatak za kuću koji će platiti pojedinačni članovi vlasničkog poduzeća, između ostalog, čine sljedeći čimbenici:
- Administrativni troškovi i naknade (administrativna naknada)
- Troškovi i naknade za održavanje komunalne imovine (skrbnik, vrtlar, osoblje za čišćenje)
- Naknade za smeće i smeće
- Rezerve za održavanje imovine
Za rezervu za održavanje pri izračunavanju stambene naknade često se koristi vrijednost od 0,8 do 1,0 posto nabavne cijene od završetka. - Prihodi od kamata iz postojećih rezervi za održavanje
Porez na imovinu za vaš dom nije uključen u stambenu naknadu. Kao vlasnik ovo plaćate izravno.
Ako postoji zajednički sustav grijanja, troškovi grijanja također mogu biti uključeni u naknadu za stanovanje. Stoga prije kupnje stana pažljivo provjerite koji su dodatni troškovi zapravo uključeni u vašu stambenu pogodnost, kako vas ne bi iznenadili daljnji, znatno veći dodatni troškovi.
Jesu li usluge povezane s kućanstvom odbitne za zajednicu vlasnika?
Kao vlasnik stana ili vlasnik kuće u nizu, dio stambenog dodatka možete odbiti od poreza kao usluge povezane s kućanstvom. Tako u poreznoj prijavi pod određenim uvjetima možete navesti 20 posto troškova rada i putovanja i tako smanjiti poreznu obvezu.
Važno je da se sve stavke troškova prikazuju zasebno u izvještaju o operativnim troškovima, ali i na računima davatelja usluga. Na primjer, mogu se uzeti u obzir usluge uklanjanja snijega, sredstva za čišćenje prozora, usluge čišćenja ili vrtlari.
Iz ovog pravila isključeni su svi troškovi za upravljanje zajednicom vlasnika. Troškovi stručnjaka ne mogu se zahtijevati ni u porezne svrhe. Da bi vlasnik mogao odbiti porez za troškove usluga vezanih uz kućanstvo, neophodno je da upravitelj imovine izda potvrdu u kojoj se navodi vaš određeni udio u nastalim troškovima.
Vlasnici moraju zajedno snositi troškove održavanja i administracije.
Kako je osigurana zajednica vlasnika?
Kada kupujete svoju etažnu kuću ili kuću u nizu, provjerite koje je polise osiguranja zajednica vlasnika već sklopila jer ih možete sami spasiti. Prema § 21, stavak 5, točka 3 WEG, osiguranje od požara stambene zgrade obvezno je za svaku zajednicu vlasnika. Po zakonu je također potrebno osiguranje kuće i odgovornosti vlasnika zemljišta. Za ovo osiguranje mora se pobrinuti vaš upravitelj imovine. Ne morate zasebno izvoditi ove politike - naravno pod uvjetom da se svime pravilno upravlja - već ste u njih uključeni putem svojih isplata stambenih naknada.
Osiguranje stakla i osiguranje elektronike nisu obvezno za udruge vlasnika. Stoga biste trebali biti oprezni ako se u objektu nalaze velike staklene površine ili sustavi dizala. U tom biste slučaju trebali saznati kako se ovaj problem može riješiti zajedno s odgovarajućim osiguravajućim društvom, jer u protivnom može brzo postati skup.
Također bi moglo biti vrijedno razmisliti o sklapanju takozvanog osiguranja za doplatak. To se plaća ako bi netko od suvlasnika postao nesolventan. Možda je sklapanje osiguranja pravne zaštite opcija za vašu zajednicu vlasnika. Međutim, to ne plaća troškove u sporovima unutar zajednice vlasnika, već samo ako zajednica vlasnika ima pravne sporove s trećim stranama.
Koje poteškoće mogu nastati u zajednici vlasnika?
U mnogim udrugama vlasnika uvijek postoje sporovi oko raspodjele troškova koji ne utječu na sve vlasnike u istoj mjeri. Na primjer, stanovnici prizemnih stanova često se osjećaju u nepovoljnom položaju ako dobiju proporcionalan udio u troškovima dizala iako nikad ne koriste lift. U Zakonu o etažiranju, međutim, propisano je da svi vlasnici snose teret prema svojim suvlasničkim udjelima, ali također imaju koristi od koristi u zajednici. To se temelji na načelu solidarnosti.
Ponekad izjava o podjeli predviđa da određeni vlasnici nikada ne koriste sustave i stoga nisu uključeni u troškove. Ako se ovo ne riješi na zadovoljavajući način - kao u primjeru dizala - to se može kasnije promijeniti u pojedinačnim slučajevima. Međutim, naknadne prilagodbe uvijek ovise o pristanku ostalih vlasnika. Većinskom odlukom može se nadvladati načelo solidarnosti. Preduvjet za to je, međutim, da je i dalje zajamčeno pravilno upravljanje objektom. Također je važno da uredba niko ne proizvoljno ugrožava.
Odstupanje od načela solidarnosti također je moguće kad su u pitanju troškovi podzemnog parkiranja. Ako ima više podzemnih parkirnih mjesta nego stanova, oni bi trebali biti odvojeni i naseljeni na temelju odgovarajuće izjave o podjeli.
U mnogim udruženjima vlasnika također se ne slažu oko raspodjele troškova održavanja zelenih površina i vrtova u stambenom kompleksu. Ako vlasnik ima posebno pravo korištenja dijelova vrta, mora platiti sve troškove koji nastanu u njegovom vrtu. Bez obzira radi li se o sadnji, održavanju travnjaka ili rušenju mrtvog stabla na vašem dijelu vrta. Ako ovdje postoje drugi sporazumi, oni moraju biti izričito zapisani u izjavi o podjeli.
U zajednici vlasnika često postoji neslaganje oko troškova održavanja zelenih površina. Jedno je sigurno: ako vlasnik ima posebno pravo korištenja dijelova vrta, također će platiti troškove u svom vrtu.
Često postoje problemi pri korištenju komunalnih površina. Kućni red regulira što je dopušteno ili zabranjeno u komunalnim zelenim površinama. Ponekad je ulazak u zelene prostore potpuno zabranjen ili se djeca smiju igrati na igralištima samo u određeno vrijeme. Čak i ako iznajmljujete stan u vlasništvu, morate osigurati da se vaš stanar pridržava pravila igre. Ako imate djecu i trebaju li im dopustiti da se igraju u vrtu, morate raditi na promjeni deklaracije o podjeli. Za to vam je obično potrebna dvotrećinska većina. Ako treba promijeniti samo kućni red, dovoljna je prosta većina.
Nekim stanovima dodijeljene su vrtne površine koje vlasnik isključivo koristi. On odlučuje koje će biljke posaditi i hoće li se njegova djeca zamahnuti. Ako lonce za cvijeće postavite na balkon ili ih sezonski ukrašavate, ne treba vam ni dozvola. Ali sloboda može imati granice. Ako
je potrebna visina živice ili rešetka za biljke penjačice, vlasnik je se mora pridržavati.
Skladan suživot ne ovisi samo o pitanjima dizajna. Buka je često uzrok argumenata. Osobito je važno biti pažljiv u vrtu i na balkonu. Bolje je nastaviti slaviti u zatvorenom od 22 sata pa nadalje i smanjiti buku na glasnoću sobe. Obično ništa ne stoji na putu povremenom roštiljanju, ali ako dim ulazi u prostorije, roštiljanje s ugljenom također može biti zabranjeno. Električni roštilj je ionako bolji izbor za mir.
Također su česta neslaganja unutar zajednice vlasnika oko potrebe i opsega mjera popravka i obnove. Neki bi željeli potrošiti puno novaca na novu fasadu, dok suvlasnik smatra da je obnova potpuno preuranjena ili čak potpuno suvišna. Osobito kad je uštedena rezerva za održavanje prekratka za planiranu mjeru obnove, često nastaju gorki sporovi između članova zajednice vlasnika.
Posebno je teško kada upravitelj od suvlasnika postavi poseban doprinos kako bi mogao provesti zajednički odlučeni projekt obnove. Konkretno, ako jedan ili više vlasnika ne mogu ili ne žele platiti potreban iznos, mogu se očekivati daljnji problemi u zajednici. I sam administrator ponekad stvara neslaganja ako ne izvršava pravilno svoje dužnosti.
Što treba uzeti u obzir prilikom promjene vlasništva?
Ako netko iz zajednice vlasnika proda svoj stan ili kuću u nizu, Zakon o etažiranju ponovno postaje važan. Njime je propisano da se od vašeg upravitelja imovine mora dobiti pisani pristanak prije nego što se bilo koji etažni stan proda u stambenom kompleksu. Ovim pristankom želi se zaštititi zajednicu vlasnika od primanja sumnjivih kupaca u zajednicu.
Rezerve su također važne za prodaju vašeg stana u vlasništvu. Svaka zasluga koju ste kao prethodni vlasnik donijeli sa stambenom pogodnošću ide izravno kupcu etažne kuće. Pazitelj zatim mora pripremiti izjavu o stambenoj naknadi iz koje će se proporcionalno jasno utvrditi koji će troškovi nastati od prethodnog vlasnika (tj. Vas), a koji od budućeg vlasnika.
Ako je na sastanku vlasnika prije prodaje odlučeno o posebnom nametu, ali dospijeva tek nakon promjene vlasnika, troškovi za to snose kupca nekretnine. Također mora nadoknaditi postojeće naknade za stanovanje prethodnog vlasnika. Kao kupac, ovdje biste trebali biti oprezni da ne napravite velike troškove u slučaju navodne pogodbe zbog nepodmirenih plaćanja prethodnog vlasnika ili posebnih nameta koji se moraju platiti odmah.
Zajednica vlasnika: studije slučaja i primjeri presuda
Izgraditi nadstrešnicu za automobil kako biste zaštitili automobil?
Ako ste vlasnik automobila i morate ga parkirati na otvorenom, obično izbjegavate drveće. Jer ispuštaju sve vrste stvari koje bi mogle oštetiti automobil: lišće, voće, grane i ponekad smolu. Ipak, prema zakonu o informacijskim službama i porezima LBS-a, vlasnik stana morao je živjeti sa svojim parkirnim mjestom u blizini kestena.
Slučaj: Članu WEG-a dosadilo je više puta uklanjati otpale kestene i sok drveća s krova i haube svog parkiranog automobila. Čovjek je želio napraviti nadstrešnicu za automobil kako bi zaštitio automobil. Međutim, ostali vlasnici nisu se složili. Oni su to vidjeli kao strukturnu promjenu koja zahtijeva potpuno odobrenje WEG-a. S druge strane, "klijent" je govorio samo o mjerama održavanja ili popravka za koje kriteriji nisu bili toliko strogi.
Presuda:Kesteni i njihovi plodovi "stvarnost su prirode", odlučilo je građansko vijeće regionalnog suda Nürnberg-Fürth. Vlasnik stana to mora prihvatiti, pogotovo jer mu je to već bilo poznato kad je nekretnina kupljena. Izjava o podjeli sadržavala je odgovarajući prikaz položaja drveća. Uz to, problemi s kestenom javljaju se samo u određeno vrijeme ljeti i u jesen. Ostali vlasnici ne bi mu trebali dopustiti da izgradi nadstrešnicu za automobil.
(Okružni sud Nürnberg-Fürth, spis broj 14 S 6188/17)
Tko ima pravo na plan zaključavanja?
Čak i bez izričitog ugovornog propisa, programer mora zajednici vlasnika mora izdati karticu zaključavanja i plan zaključavanja stambenog kompleksa. To je takozvana sekundarna obveza ugovora o gradnji. (Viši regionalni sud u Stuttgartu, spis broj 3 U 98/16)
Slučaj:Plan zaključavanja i kartica mogu biti izuzetno važni u svakodnevnom životu stambenog kompleksa. Naime, kada se ključ izgubi ili ga treba kopirati iz drugih razloga. To nije moguće bez ovih dokumenata. Zajednica vlasnika i odgovorni programer imovine nisu se mogli složiti da plan i karta trebaju biti predani. Zbog toga je WEG vodio parnicu protiv ove tvrtke i pokušao uz pomoć suda prisiliti na njezinu predaju. S obzirom na spor, programer je samo ponudio uništavanje dokumenata.
Presuda:U drugom je stupnju Viši regionalni sud u Stuttgartu odlučio da se plan zaključavanja i kartica moraju predati zajednici vlasnika. To je nadležno tijelo. Razlog: "U interesu je svih vlasnika da duplicirane ključeve ne može izraditi svaki vlasnik stana, već administrator."
Naknada za stanovanje za prazan kat potkrovlja ne odnosi se
Vlasnici nerazvijene gornje etaže ne moraju nužno doprinositi operativnim troškovima i posebnim dodjelama. Propisi deklaracije o podjeli koji vas oslobađaju plaćanja na snazi su. O tome je odlučio okružni sud Berlin-Mitte.
U pregovaračkom slučaju, izjava o podjeli zajednice vlasnika predviđala je da vlasnici gornjih etaža moraju plaćati naknadu za stanovanje tek nakon što su prošireni. Nakon odluke sastanka vlasnika, oni su također izuzeti iz posebnog doprinosa. Suvlasnici su se protiv toga tužili - bez uspjeha. Uspostavljeni propisi su na snazi, presudio je sud. Oslobađanje od troškova je opravdano, jer se slijepe pločice još ne mogu koristiti kao zasebna imovina i nema troškova potrošnje.
Broj datoteke: 22 C 42/17
WEG komercijalno aktivan
Električna energija iz kogeneracijske jedinice koja se prodaje u zajednici
Udruga vlasnika domova može biti uključena u rad kogeneracijske jedinice s kojom se električna energija isporučuje vanjskim kupcima. Prema zakonu o informacijskim službama i porezima LBS-a, ovo je odluka najvišeg suda. (Savezni financijski sud, spis broj IV R 6/16)
Slučaj:Glavna svrha termoelektrane koja pripada stambenom kompleksu bila je osigurati vlastitu opskrbu toplinom. No višak električne energije uz naknadu je doveden u mrežu dobavljača energije. Porezna uprava smatrala je da je stoga komercijalno poduzeće i izdala odgovarajuću obavijest WEG-u. Pogođeni su to smatrali ilegalnim. GbR koji su osnovali vlasnici mogao je biti komercijalno aktivan, pa je njihova argumentacija bila najveća.
Presuda:S obzirom na neovisnost građanskog zakona prodajom električne energije, zajednica vlasnika može se promatrati kao supoduzetništvo. Posljedica odluke: Komercijalni prihod morao se utvrditi u zasebnom postupku protiv WEG-a. Upravitelj imovine mora podnijeti poreznu prijavu.
Parking u zajedničkom prostoru
Regionalni sud u Dortmundu presudio je da zajednički prostori udruženja vlasnika stanova nisu prikladni za parkiranje. Prema zakonu o informacijskim uslugama i porezima LBS-a, nedopustivo je korištenje komunalnog područja. Za kratko iskrcavanje ili utovar vozila dozvoljeno je parkiranje na tom području, pod uvjetom da je komunalna površina u deklaraciji podjele označena kao "ulaz". Svatko tko je tamo godinama parkirao svoje vozilo i to bi želio i dalje morati ispunjavati visoke zahtjeve - na primjer, trebao bi moći dokazati da su svi uključeni bili svjesni takvog propisa o korištenju koji nije bio pismeno utvrđen.
