Davanje tvrtki u najam i pritom zaraditi puno novca - je li to moguće? Da, s puno iskustva, pravim mjestom, pravim stanarom i malo sreće, to zapravo djeluje.
Međutim, komercijalni zakup je poseban slučaj u ne uvijek jednostavnoj najamnoj džungli. Jer neke su stvari ovdje drugačije nego kod iznajmljivanja privatnih stanova. Prije nego što krenete u avanturu komercijalnog leasinga, trebali biste se pažljivo pozabaviti svim propisima za sastavljanje ugovora.
Što su komercijalna svojstva?
Komercijalna svojstva su sve one prostorije koje se prvenstveno koriste komercijalno. To mogu biti proizvodne hale i skladišta u ruralnom području, ali i supermarketi ili trgovine u traženim gradskim naseljima. Uredske zgrade i prostori za razonodu koji se koriste kao fitnes centri, na primjer, također su dio komercijalnog iznajmljivanja.
Je li komercijalni najam stvarno toliko unosan?
Na dobrim lokacijama i kod bogatih stanara iznajmljivanjem tvrtke zapravo možete mnogo zaraditi. Međutim, niz komercijalnih nekretnina nalazi se u poslovnim parkovima koji su slabije povezani prometno. Tada može biti da imovina koja vam se ponudi na prodaju po razumnoj cijeni dugo stoji prazna i uzrokuje ogromne troškove bez stvaranja odgovarajućeg prihoda od najma. Kao zainteresirani kupac i budući stanodavac, na početku biste svakako trebali potražiti kompetentnu podršku i savjet.
Komercijalni zakup: nije uvijek lako
Prilikom iznajmljivanja komercijalne imovine treba uzeti u obzir puno više nego kada se iznajmljuje stambena nekretnina. U komercijalnim područjima na periferiji trenutno je slobodno mnogo atraktivnih novih zgrada. Ako nemate premium lokaciju u centru grada za iznajmljivanje, možda neće biti lako pronaći pravog stanara.
Komercijalni zakup, pregovaranje o odgovarajućoj cijeni najma i opći uvjeti također zahtijevaju puno iskustva i dobre pregovaračke vještine.
Da ne biste posrnuli oko neke od zakonskih zamki, poželjno je na brod dovesti iskusnog brokera i / ili odvjetnika koji se bavi komercijalnim leasingom ako želite unajmiti svoj posao.
Na što morate obratiti pažnju?
Iznajmljivanje ureda, proizvodne hale ili trgovine u trgovačkom centru pred vas postavljaju potpuno drugačije izazove od iznajmljivanja privatnog stana.
Najam proizvodnih i skladišnih hala, na primjer, često zahtijeva naknadnu instalaciju tehnologije. Ponekad je potreban i poseban inventar. U slučaju uredskog prostora, morat ćete se pobrinuti za pojedinačno pomične lagane građevinske zidove i opsežne kablove kako biste udovoljili visokim zahtjevima koje agencije ili savjetodavne uprave postavljaju na urede.
Komercijalni stanari često pred vas kao stanodavca postavljaju veće zahtjeve nego što bi to učinio privatni stanar. Ovisno o vrsti tvrtke koju iznajmljujete, možda ćete morati riješiti neke radove na obnovi.
Ako se stanar vašeg komercijalnog prostora promijeni, gotovo ćete uvijek morati ponovno izvršiti opsežne promjene u svojim sobama. Možda ćete morati uložiti velika ulaganja u ovaj postupak. Iz tog razloga, vaš najveći stanodavčev interes je težiti dugoročnom i stabilnom najmu kod svog komercijalnog zakupca.
Ako želite unajmiti proizvodne ili skladišne zgrade, morate očekivati da ćete nakon toga morati instalirati novu tehnologiju.
Financije
Pregovori o preuzimanju troškova za radove na renoviranju, strukturiranju cijene najma i roku ugovora o najmu mogu se odužiti, zahtijevaju puno iskustva i hladne glave prilikom izračuna. Profesionalno djelovanje je neophodno, posebno kada ima puno komercijalnog prostora. U suprotnom riskirate da svoju nekretninu pustite znatno ispod cijene ili uopće ne.
Naravno, morate vrlo pažljivo provjeriti kreditnu sposobnost svog stanara s komercijalnim nekretninama. Prvo i najvažnije, obratite pažnju na vrstu tvrtke. GmbH nudi temeljni kapital kao jamstvo. To nije obvezno za druge vrste poduzeća. U svakom slučaju, neka vam budu predstavljena najnovija godišnja financijska izvješća vašeg budućeg najmoprimca i provedeni su svi dokumenti (po mogućnosti zajedno s vašim poreznim savjetnikom).
Tko plaća brokera?
U poslovnom životu obično se polazi od takozvanog principa naručivanja: To znači da osoba koja nekoga dodijeli plaća i njegovu naknadu. Međutim, ovo se opće pravilo ne odnosi na komercijalne najmove. Ako kao vlasnik unajmite brokera za komercijalne davanje u zakup, možete ugovorno odrediti da vaš stanar brokerskoj proviziji plaća proviziju. Hoćete li si to trebati ili trebate dopustiti, ovisi, pak, o tome koliko je vaša komercijalna nekretnina popularna.
Iznajmljivanje reklama: kako povećati najam
Klasična zaštita stanara ne odnosi se na komercijalni leasing. Da biste mogli iznuditi povećanje stanarine, vi kao stanodavac morate u ugovor o najmu uvrstiti prave klauzule ili odabrati vrstu ugovora koja je za vas najprikladnija. Dostupne su vam sljedeće opcije:
Postupni najam - ako ste s komercijalnim stanarom dogovorili postupni najam, stvar je jasno regulirana: kad se ugovor potpiše, već je jasno kada će se najam povećati za koji iznos i koja će se najamnina tada plaćati. Dogovorena nadoplata može biti fiksni iznos ili postotni porast najamnine. Važno je samo da ugovor o najmu navodi iznos koji treba platiti od određenog datuma (tj. Iznos u eurima).
Povećanje najamnine za modernizaciju - U slučaju modernizacije vašeg poslovnog prostora, najam možete povećati u skladu s propisima dogovorenim u ugovoru o najmu. Ključno je da ugovor o najmu izradite na takav način da u ugovoru bude izričito navedena mogućnost povećanja stanarine u slučaju modernizacije.
Prodajna najamnina - s takozvanom prodajnom najamninom, iznos najamnine temelji se na prodaji vašeg stanara. Dakle, može se povećati, ali i smanjiti, ovisno o ekonomskoj situaciji. Stoga se apsolutno preporučuje da dogovorite minimalnu najamninu za svoj komercijalni najam. U suprotnom riskirate da komercijalni stanar s niskom prodajom ima neekonomičnu najamninu tijekom preostalog razdoblja najma u vašim sobama.
Primjenjuje li se kočnica cijene najma?
Kočnica za najam je glupost za mnoge iznajmljivače u većim njemačkim gradovima. Budući da to znači da podliježu preciznim pravilima za strukturiranje cijene najma i ne smiju prelaziti određene zakonske granice. Međutim, ovo se pravilo ne odnosi na komercijalne najmove.
Kao stanodavac možete slobodno odrediti najamninu za svoju nekretninu. To je vrlo pozitivno za vas kao investitora, ali uvijek trebate imati na umu da je rizik od upražnjenih mjesta puno veći kod komercijalnih nekretnina nego kod uobičajenih stanova. Ovdje se traži puno iskustva. Nitko se ne bi smio baviti komercijalnim nekretninama samo zbog izgleda za izuzetno visoke prihode od najma.
Uz komercijalno iznajmljivanje možete sami odrediti najamninu. Ali imajte na umu da je rizik od upražnjenosti puno veći kod komercijalnih nekretnina u odnosu na stambena.
Koje su klauzule o očuvanju kapitala?
Klauzule o zadržavanju vrijednosti omogućuju vam da kao iznajmljivač komercijalne nekretnine mijenjate najamninu prema različitim kriterijima. Klauzule osiguravaju da se stanarina, na primjer, može prilagoditi inflaciji.
Ugovorne klauzule određuju granice unutar kojih se mogu izvršiti prilagodbe najamnine. Na primjer, u komercijalni zakup mogli biste uključiti da cijena najma treba porasti proporcionalno indeksu potrošačkih cijena, a zatim se ponašati poput indeksa stanarine u zakonu o stanarstvu.
Do 2007. klauzule o zaštiti vrijednosti često su se prihvatale samo uz odobrenje Federalnog ureda za ekonomiju i kontrolu izvoza. Stvari danas izgledaju drugačije: trenutno su postale uobičajeni instrument kojim se može povećati najamnina izvan dogovorenih razmjera u slučaju iznajmljenih poduzeća.
Međutim, budući da je vrlo teško savršeno formulirati klauzule o očuvanju kapitala, kao posjednik komercijalne imovine trebali biste surađivati s odvjetnikom ili iskusnim posrednikom.
Možete li primijeniti porez na promet?
Prilikom iznajmljivanja soba i zemljišta obično ne naplaćujete porez na promet. Iznimka je, međutim, kratkoročni najam soba i apartmana, kao što je slučaj s apartmanima za odmor i hotelskim sobama. Porez na promet naplaćuje se i prilikom najma parkirnih mjesta i garaža koje se ne iznajmljuju izravno sa stanom. Međutim, u načelu vrijedi sljedeće: Ne morate primijeniti porez na promet.
Međutim, ako unajmite poslovni prostor, u većini slučajeva - ako vam se to isplati - možete naplatiti PDV na najamninu. To vam daje odlučujuću prednost što možete odbiti pretporez na sve račune za vašu nekretninu. Ako se planiraju opsežnija ulaganja u prenamjene i adaptacije, to može biti vrlo korisno. Ali pripazite: možete iznajmiti samo stanarima s porezom na promet koji su i sami obveznici poreza na promet. Međutim, mnoge profesionalne grupe koje iznajmljuju ordinaciju ili uredski prostor nisu. To uključuje liječnike, banke i osiguravajuća društva, kao i zanimanja (poput novinara). Svoje sobe možete im iznajmiti s PDV-om samo ako udio usluga vašeg stanara koje se pružaju bez poreza na promet iznosi najviše pet posto.
Ako želite iznajmiti svoju komercijalnu nekretninu s PDV-om, to morate izričito navesti u ugovoru o najmu. Međutim, to komplicira zahtjeve za vaše račune, račun za komunalne usluge i druge administrativne aktivnosti. Iskusni porezni savjetnik definitivno je koristan pri sastavljanju ugovora i za redovnu naplatu. Dovoljno je da porezna uprava izvijesti da iznajmljujete svoju poslovnu nekretninu s PDV-om.
Koji je period najma?
Za razliku od privatnih ugovora o najmu, u kojima je ograničenje roka dopušteno samo ako kao stanodavac navedete razlog ograničenja koji je priznat u sudskoj praksi, u osnovi možete zaključiti komercijalni najam s unaprijed određenim trajanjem.
To je također mnogo češće u komercijalnom leasingu nego u otvorenom najmu. Jer na taj način oba stanara znaju gdje stoje i mogu bolje planirati.
I ovo je važno, jer kada je riječ o komercijalnom izdavanju pod zakup, i stanar i vi kao iznajmljivač često ulažete značajne iznose u opremanje imovine na reprezentativan način. Stoga je važno da ugovor o najmu postoji dulje vrijeme kako bi se nastali troškovi isplatili obje strane. Osim toga, vaš stanar mora planirati svoje poslovanje i obično pretpostavlja da će dugoročno biti dostupan svojim kupcima na dobroj adresi.
Važno: Takav ugovor na određeno vrijeme može se raskinuti samo iz važnih razloga (poput zaostalih zakupnina ili oštećenja unajmljene imovine).
Koji su otkazni rokovi za komercijalne najmove?
Ako i dalje zaključite ugovor o najmu za svoju komercijalnu nekretninu, obje strane mogu raskinuti "najkasnije treći radni dan kalendarskog tromjesečja na kraju sljedećeg kalendarskog tromjesečja". To je precizirano u odjeljku 580a Njemačkog građanskog zakonika i prema tome znači da je otkazni rok nešto manji od šest mjeseci.
Možete li dati otkaz za osobnu upotrebu?
Zakon o komercijalnom najmu uglavnom isključuje raskid za osobnu upotrebu. Iako pod određenim uvjetima možete otkazati stanare stana zbog osobne upotrebe, to nije moguće za komercijalne nekretnine. Kao stanodavac vezani ste za svog stanara u komercijalnom najmu sve dok je to ugovoreno, ovisno o terminu.
Čak i ako kao vlasnik želite koristiti svoju imovinu za vlastiti posao, morate pričekati kraj najma i ne možete unaprijed otkazati stanara. Stoga je poželjno vrlo pažljivo planirati prije sastavljanja ugovora o najmu.
Komercijalni zakup u BGB-u
Komercijalni leasing nije zasebno područje prava. Međutim, osnove se mogu naći u paragrafima odjeljci 535 do 580a BGB.
Glavna razlika između komercijalnog stanarskog prava i stanarskog prava je prije svega u tome što zaštita stanara nije u prvom planu. To je slučaj sa stanarskim pravom, kako bi se ojačali stanovnici nekretnina, koji obično imaju slabiji položaj u ugovornom odnosu.
U slučaju komercijalnog leasinga, međutim, BGB vidi ugovorne strane na istoj razini. To daje objema stranama više slobode i mogu pregovarati o uvjetima ugovora na vrlo individualnoj osnovi.
Što više bodova uključite u najam, to je planiranje za različite stranke sigurnije.
To mora biti u najmu
Da bi vaš komercijalni najam mogao vrijediti pred zakonom, mora sadržavati određene podatke. Ovi su:
- Podaci o nekretnini za iznajmljivanje (adresa, mjesto u kući, veličina itd.)
- Svrha najma
- Trajanje najma
- Iznos zakupnine
Važno: Ako jedan od ovih detalja nedostaje, nije sklopljen pravno obvezujući ugovor!
Nisu apsolutno nužni, ali preporučljivi su i dijelovi o propisima o depozitu, modernizaciji, mogućim preinakama, operativnim troškovima i zaštiti od konkurencije. U osnovi, što više bodova uključite u ugovor o najmu, veća je sigurnost planiranja za obje ugovorne strane. Međutim, istodobno postaje još kritičnije ako se tijekom godina mijenjaju planovi koji su još uvijek bili na snazi kad je ugovor potpisan, a pojedinačne klauzule sada vam stoje na putu.
Iz tog razloga, profesionalni savjeti uvijek su korisni prilikom sastavljanja ugovora.
Što je važno kod prodaje?
Iako je ogromna prednost za privatno korištene stanove i kuće na prodaju ako je nekretnina upražnjena, situacija je drukčija za komercijalne nekretnine: prodajnu cijenu možete postaviti daleko veću za stambene nekretnine koje se ne iznajmljuju jer velik udio potencijalnih kupaca planira se sama useliti u stan. S poslovnom nekretninom situacija je potpuno drugačija: komercijalni prostor obično možete prodati puno bolje ako se iznajmljuje na duži rok i s dobiti. Svaki investitor izračunava prihod od najma koji će mu stvoriti nova nekretnina i zna složenost koju donosi novi najam. Već postojeći stanar čini mnoge stvari lakšima i lakšima za planiranje.
Zaključak
Ako je mjesto ispravno i pronađe se ekonomski uspješan stanar, komercijalnim najmom možete dobro zaraditi. Međutim, ako je vaša imovina dulje vrijeme prazna, riskirate ogromne gubitke. Za pridošlice se u svakom slučaju preporučuje korištenje kompetentnih stručnih savjeta.
