Svatko tko posjeduje nekretninu i ne živi u njoj, već je iznajmljuje, mora platiti porez na prihod od najma. Čak i ako bi mnogi radije temu prenijeli svom poreznom savjetniku, vrijedi se malo dublje pozabaviti tim pitanjem. Jer što se bolje snalazite, više trikova možete koristiti i uštedjeti puno poreza.
Tko mora platiti porez na prihode od najma?
Morate li plaćati porez na prihode od najma kao privatna osoba? Da - čak i ako se ne iznajmljujete komercijalno, dužni ste platiti porez na svoj prihod od najma ili najma. To je regulirano člankom 21. Zakona o porezu na dohodak (EStG). Svi koji iznajmljuju nekretnine moraju platiti porez na prihod od najma.
Da biste pravilno prijavili svoj prihod poreznoj upravi, u poreznu prijavu morate unijeti prihod od najma u Prilogu V. za najam i leasing. Važno je, međutim, znati da ne morate plaćati porez na cjelokupni prihod od najma, već da od prihoda od najma možete odbiti amortizaciju, kamate na dug i ostale troškove. I: ako to učinite pametno, na kraju možete dobiti i porezni bonus.
Koliki su porezi na prihode od najma?
Vaša stopa poreza na dohodak određuje iznos poreza koji morate platiti na prihod od najma. Gubici koji nastanu od najma mogu imati pozitivan utjecaj na oporezivanje vašeg drugog dohotka. Dakle, ako izgubite od najma, to će se nadoknaditi s vašim inače oporezivim prihodom. To vam može znatno smanjiti osobni porezni teret.
Međutim, ako u poreznoj prijavi trajno navodite veće gubitke za najamnu imovinu, to također može imati negativne učinke za vas. Porezna uprava tada govori o hobiju i pretpostavlja da ne upravljate iznajmljivanjem s namjerom da ostvarite profit. U takvom slučaju više ne možete nadoknaditi gubitke pozitivnim prihodom iz drugih izvora prihoda.
Ako je posao iznajmljivanja negativan za vas, razgovarajte sa svojim poreznim savjetnikom. Možda ćete pronaći način za oporezivanje negativnog dohotka od najma koji prihvati porezna uprava. Općenito, međutim, naravno trebali biste težiti ostvarivanju dobiti od najma.
Prihod od poreza od najma: postoji li dodatak?
Porez na prihod od najma morate platiti samo ako on, zajedno s ostalim prihodima, premašuje osnovni porezni odbitak od 8.500 eura.
Ako imate veći ukupni prihod, ali ne zarađujete više od 520 eura godišnje iznajmljivanjem sobe ili zasebnog stana u kojem inače živite, ne morate plaćati porez na taj prihod od najma. Primjer: Živite u Münchenu i na vrijeme iznajmljujete sobu u svom stanu za vrijeme Oktoberfesta. Ako ne zaradite više od 520 eura godišnje, prihod je neoporeziv.
Oporezivanje dohotka od najma: što je amortizacija?
Ako kupite nekretninu i iznajmite je, možete odbiti od poreza dva posto vrijednosti zgrade i dva posto troškova zgrade tijekom 50 godina.
Za staru zgradu koja je sagrađena prije 1925. godine možete odbiti dva i pol posto troškova tijekom 40 godina. Za obnovu popisanih nekretnina možete odbiti još veće iznose, što može primjetno smanjiti vaš porezni teret.
Također u prijavi poreza možete navesti radove na popravcima i održavanju unajmljene imovine u kraćim razdobljima od jedne do pet godina.
Prilikom najma nekretnine imate pravo na odbitak dva posto vrijednosti zgrade i dva posto troškova gradnje od poreza tijekom razdoblja od 50 godina.
Oporezivanje prihoda od najma: što moram uzeti u obzir prilikom davanja zajma?
Kao iznajmljivač stan možete i oporezivati za unajmljeni stan, pri čemu se za smanjenje poreza uzima u obzir samo plaćanje kamata, a ne otplata. Budući da kod uobičajenih rentnih zajmova iznos otplate ostaje isti tijekom cijelog razdoblja, ali komponenta kamate uvijek je niža s kontinuiranom otplatom, vaša porezna prednost također se smanjuje s godinama.
Primjer izračuna:
Primite zajam od 100.000 eura od svoje banke. Na početku se dogovaraju kamate od dva posto s otplatom od tri posto. Vaša rata otplate dakle iznosi 5.000 eura.
Uz anuitetni zajam, postotak otplate povećava se sa svakom mjesečnom ratom. Razlog tome je što kamate prirastaju samo za iznos kredita koji još nije otplaćen, a time se kontinuirano smanjuje.
Dakle, u prvoj godini više ne plaćate 2.000 eura kamata, već samo 1.970 eura i istodobno vraćate 3.030 eura. Nakon deset godina platit ćete samo 1.380 eura kamata, dok vaš dio otplate već iznosi 3.620 eura. U ovom trenutku u poreznoj prijavi možete potražiti samo 1.380 eura za kamatnu komponentu.
Oporezivanje dohotka od najma: primjer računa
Gospođa Sommer kupuje mali, novoizgrađeni kondominij u Münchenu-Neuhausenu za 400.000 eura. To uglavnom financira iz vlastite banke i iznajmljuje mladom paru. Mjesečno naplaćuje 1.200 eura kao najamninu bez troškova, tj. 14.400 eura godišnje. Nabavna cijena stana bez vrijednosti nekretnine iznosi 320.000 eura. Godišnje može otpisati dva posto ovoga.
Prihod od najma: 14.400 eura
- kamate na zajam za nekretninu: 6.000 eura
- amortizacija: 6.400 eura
- tekući troškovi (npr. Upravljanje nekretninama): 900 eura
- popravak oštećenih pločica kupaonice: 200 eura
oporezivi prihod od najma: 900 eura
Zahvaljujući svojim tekućim troškovima uključujući amortizaciju, gđa. Ljeti se na prihod od najma oporezuje samo 900 eura (umjesto 14.400 eura).
Ako gospođa Sommer ima znatno veće troškove popravka u jednoj godini ili manje prihoda zbog gubitka prihoda, na primjer od najamnih nomada, njezin oporezivi prihod može čak biti negativan. Sljedeći primjer: Gospođa Sommer prima 2.400 eura manje stanarine jer joj je stan prazan već dva mjeseca ili stanar nije platio. U ovom slučaju nema viška, već minus od 1500 eura. Taj iznos sada može odbiti od oporezivog dohotka.
Kada se kredit za stan plati u cijelosti jedan dan, oporezivi dohodak raste. Nakon 50 godina amortizacija će čak i isteći. Od ovog trenutka gospođa Sommer mora plaćati porez na znatno veći dio prihoda od najma. Tada se obično mogu odbiti samo troškovi održavanja i svi troškovi upravljanja imovinom.
Za staru zgradu koja je sagrađena prije 1925. godine možete odbiti dva i pol posto troškova tijekom 40 godina.
Primjenjuje li se porez na promet na prihode od najma?
Kao stanodavac zapravo ste poduzetnik jer želite ostvariti profit. Obično svaki poduzetnik mora naplatiti 19 posto poreza na promet. Međutim, ovo se pravilo ne odnosi na privatne najmove. Umjesto toga, vrijedi:
- Vlasnici stanova ne moraju naplaćivati niti plaćati porez na promet.
- Iznajmljivači komercijalnih nekretnina mogu sami odlučiti žele li biti ocijenjeni poslovnim ljudima. Ako iznajmljujete tvrtki koja podliježe PDV-u na duži rok, možete odabrati želite li unajmiti sa ili bez PDV-a.
Ako kao privatni iznajmljivač želite da se prema vama ponašate kao prema poduzetniku, morate poštivati nekoliko uvjeta koji koštaju vrijeme i trud, ali donose i znatne prednosti: Ako nastaju visoki troškovi obnove komercijalno iznajmljenih soba, možete, na primjer, dodati iznose PDV-a Predajte obrtničke račune u vašoj prethodnoj prijavi PDV-a.
Ako se vaša nekretnina sastoji od nekoliko cjelina, od kojih neke iznajmljujete i druge stanove bez poreza na promet, u prijavu poreza na promet možete uključiti samo račune za cijelu zgradu.
Kratkoročni najmovi, poput apartmana za odmor ili konferencijskih soba, obično podliježu porezu na promet. Još jedan poseban slučaj je garaža: ako se iznajmljuje zajedno sa stanom, ne morate naplaćivati porez na promet. Međutim, ako želite iznajmiti garažu pojedinačno, obveznik ste poreza na promet. Međutim, ako vaš prihod od najma garaža ne prelazi godišnji iznos od 17.500 eura, kao takozvani vlasnik male tvrtke ne morate plaćati PDV.
Porez na prihod od najma: Gdje moram navesti prihod od najma?
Oporezivi prihod od najma morate navesti u Dodatku V prijave poreza na dohodak. Oblik je dugačak, ali u osnovi samorazumljiv. Međutim, postoji nekoliko savjeta koje biste trebali imati na umu.
Prihodi od porezne najamnine: Kako ispravno ispuniti Dodatak V?
U Dodatku V prijave poreza na dohodak navodite sve podatke koji su ključni za najam. Tada će se porezna obveza izračunati na temelju vaših prijava. Ako iznajmljujete stan, morate unijeti sljedeće:
Redak 1: Vaše prezime
Red 2: Vaše ime
Redak 3: Porezni broj i serijski broj sustava
Red 4: Ulica i kućni broj iznajmljene nekretnine / datum kupnje
Redak 5: Poštanski broj i grad unajmljene nekretnine / datum završetka
Redak 6: Broj datoteke standardne vrijednosti i eventualno datum prodaje ili prijenosa. (To omogućuje poreznoj upravi da provjeri koristite li vas za porez na špekulacije.)
Pronaći ćete broj datoteke u vašoj procjeni poreza na imovinu. Međutim, privitak možete predati i bez ovog broja datoteke.
Redak 7: U svakom slučaju 2 za "Ne"
Redak 8: Na lijevoj strani dodajte životni prostor. Ostavite polja s desne strane i u sredini prazna.
Morate ući u životni prostor na temelju službenog izračuna životnog prostora. Ovdje su također bitni visina stropa i proporcionalni proračun balkona i terasa. Dakle, nije dovoljno jednostavno zbrojiti osnovna područja. Životni prostor mora biti pravilno izračunat i u ugovoru o najmu i u poreznoj prijavi.
Redak 9: Ovdje unesite neto mjesečnu najamninu. Za ovo polje morate odbiti sve alokacije za dodatne troškove.
Raspodjela prihoda od najma po etažama namijenjena je iznajmljivanju stambenih zgrada. Čak i ako iznajmljujete mezonetu, unesite prihode od najma samo u jedno polje.
Redci 10-12: ne moraju se popuniti.
Redak 13: Ovdje zbrajate sve doprinose koje vam je stanar prebacio.
Ako je za vašeg stanara u godini prijave poreza izvršen povrat putem računa za komunalne usluge, taj će se iznos odbiti. Ako je vaš stanar morao platiti kasnije, iznos će se dodati.
Redak 14: Neće se popuniti.
Redak 15: Ovdje unosite prihod od najma koji ste primili od najmoprimca kao predujam ili kao dodatnu uplatu. Ako ste morali zadržati dio ili čak cijeli polog unajmljivanja zbog oštećenja ili zaostalih zakupnina, ovaj će se iznos dodati ovdje.
Redak 16: Neće se popuniti.
Redak 17: Neće se popuniti ako ne naplaćujete porez na promet.
Redak 18: Neće se popuniti ako ne naplatite porez na promet.
Redak 19: Ovdje unosite potpore prema Zakonu o promicanju stanovanja, kao i prihod od kamata od ugovora o izgradnji društva.
Redak 20: Neće se popuniti.
Redak 21: Ovdje upisujete zbroj svih prihoda. Ako postoji gubitak; napiši minus ispred iznosa.
Redak 22: Prijenos svih troškova povezanih s dohotkom iz retka 50 (vidi dolje)
Redak 23: Rezultat dohotka umanjeni
za troškove povezane s dohotkom Redak 24: Ako je potrebno, raspodjela dohotka (iz retka 23) supružnicima prema odgovarajućoj vlasničkoj strukturi
Redci 25-29: popunjava se samo ako ste član udruge građevinara ili dioničar zatvorenog fonda nekretnina.
Redci 31-32: Nisu popunjeni.
Redci 33-34: Ovdje se radi o amortizaciji. Unesite amortizaciju za normalne nekretnine u redak 33. Ako ste vlasnik nekretnine s popisa, amortizacija se unosi u redak 34.
Za nove zgrade možete otpisati dva posto proizvodnih troškova tijekom 50 godina. Za zgrade izgrađene prije 1925. godine to je dva i pol posto godišnje tijekom 40 godina.
Što se tiče amortizacije, važno je da se unosi samo vrijednost zgrade. Ako se podjela udjela kupoprodajne cijene između zemljišta i zgrade čini vjerojatnom poreznoj upravi u kupoprodajnom ugovoru, vaš će unos obično biti prihvaćen. Pri prodaji nekretnine prodavatelj ne brine o sastavu cijene. Međutim, kao kupac trebali biste pažljivo pogledati ugovor i paziti da udio u zgradi bude što veći jer na taj način možete više imati koristi od poreza.
Ako se u prodajnom ugovoru pojavljuje samo ukupna cijena, cijena nekretnine određuje se pomoću standardne tablice vrijednosti zemljišta u gradu ili općini. Zatim se vrijednost nekretnine oduzima od nabavne cijene kako bi se utvrdila vrijednost zgrade. Za izračunavanje vrijednosti imovine često se koristi metoda od 20 posto. Pritom se od kupoprodajne cijene oduzima paušalna stopa od 20 posto i ta se vrijednost primjenjuje na zemljište.
Redak 36: Ovdje unesite svoje kamate na nekretninu.
Redak 37: Ovdje navedite sve troškove koji su nastali radi dobivanja financiranja. Primjerice, troškovi izvoda iz zemljišnih knjiga, procjenitelja i javnih bilježnika.
Redak 38: Obično se ne popunjava.
Redak 39: Ovdje unesite sve troškove održavanja nekretnine.
Redak 40: Ako i sami živite u nekretnini za iznajmljivanje, možete odbiti samo onoliko koliko je potrošeno na stan za iznajmljivanje. Međutim, možete zahtijevati proporcionalne troškove obnove za cijelu zgradu.
Redci 41-45: Ovdje unesite troškove održavanja ako ih ne želite primijeniti izravno u godini u kojoj nastaju, već ih želite otpisati tijekom pet godina. Da biste održali svoju imovinu, možete primijeniti troškove popravka jednom - naime u godini u kojoj nastaju troškovi - ili proporcionalno do pet godina zaredom kao stalni porezni teret.
Redak 46: Ovdje unosite sve troškove nastale zbog poreza na imovinu, odvoza smeća, čišćenja ulica, vode, kanalizacije, rasvjete, grijanja, osiguranja, dizala itd. Ovaj redak također uključuje troškove koje možete prenijeti na svog stanara. Već ste unijeli dodatne troškove najmoprimca u retke 12 i 13.
Redak 47: Polje za vaše administrativne troškove.
Ako se sami brinete o upravljanju svojom imovinom, ne možete potraživati troškove, samo ako za to angažirate nekoga. Vlastiti doprinos ne donosi vam porezne olakšice.
Redak 48: Ovaj je redak relevantan samo ako podliježete porezu na promet. Zatim ovdje unesite porez na promet plaćen ili naplaćen.
Redak 49: Ovdje možete zatražiti ostale troškove povezane s prihodom.
Svi tekući troškovi iznajmljene imovine smanjuju vam prihod. Svi troškovi koje ne možete izravno prenijeti na svog stanara, poput upravljanja imovinom, troškova posredovanja ili troškova oglašavanja, sažeti su pod pojmom troškovi oglašavanja i zabilježiti u ovom retku.
Redak 50: Zbrojite sve nastale troškove oglašavanja i unesite vrijednost u redak 50. Zatim to prenosite na početak Aneksa V u retku 22.
Redak 51: Ovaj je redak relevantan samo ako možete odbiti pretporez. To se obično događa samo kod komercijalnih nekretnina ili kuća za odmor.
Redak 52: Ovo se polje popunjava samo ako su vam dodijeljene subvencije za financiranje troškova stjecanja i proizvodnje vaše navedene imovine.
U Dodatku V prijave poreza na dohodak navodite sve podatke koji su bitni s obzirom na najam.
Prihod od poreza od najma: ove troškove možete odbiti
Možete odbiti gotovo sve troškove koji nastanu u vezi s iznajmljivanjem vaše imovine. Drugim riječima: Vaš prihod od najma uspoređuje se s troškovima povezanim s nekretninom. Morate platiti porez samo na dobit od prihoda od najma. Dakle, ako ovdje dobijete negativnu dobit, to će smanjiti vaš porezni teret.
Da biste smanjili poreznu obvezu što je moguće niže, postoji nekoliko trikova koje biste trebali uzeti u obzir. Jer na kraju godine u džepu će biti više novca.
- Potvrde
Uvijek pažljivo čuvajte sve potvrde o troškovima unajmljenog stana. Ovo će vam možda trebati kao dokaz za poreznu upravu. - Gubitak najamnine
, dodijelite izričito kada prijavljujete prihod od najma na gubitku od najamnine ili slobodnom mjestu. Slobodno radno mjesto priznaje se kao smanjenje poreza samo ako poreznom uredu možete učiniti vjerojatnim da ste stvarno željeli iznajmiti vašu imovinu i da natječaj nije namjerno izvršen. - Minimalna
najamnina Ako svoj stan iznajmljujete prijateljima ili članovima obitelji po vrlo povoljnoj cijeni, trebali biste biti apsolutno sigurni da nikada nećete naplatiti manje od 66 posto lokalne najamnine. Sve troškove povezane s dohotkom imovine možete odbiti od poreza samo ako najamnina iznosi najmanje 66 posto. - Promjena stanara
U poreznoj prijavi trebali biste također u cijelosti navesti sve troškove koji su nastali u slučaju promjene stanara. To uključuje, između ostalog, provizije agencije, vaše oglase i putne troškove, ali i troškove popravka obrtnika i slikara nastalih prije novog najma. - Daljnji troškovi
Ako ste unajmili odvjetnika, morali financirati akciju deložacije ili čak ne baš jeftinu deložaciju imovine, sve troškove nastale u poreznoj prijavi možete navesti.
Važno: Bolje je prvo navesti sve troškove. Ako porezna uprava nešto od toga ne prihvati, manje je loše nego ako izostavite račune, što bi vam moglo pomoći da ostvarite značajnu poreznu uštedu.
Prihod od poreza od najma: što iznajmljivači mogu odbiti od poreza?
Kao što je već opisano u prethodnim odjeljcima, sve troškove povezane s vašom imovinom možete odbiti od poreza. Oni uključuju detaljno:
- Oglasi za iznajmljivanje u novinama ili na Internetu
- Naknade za posredovanje
- Kamate za financiranje imovine
- Troškovi stjecanja kao godišnja amortizacija
- Porez na imovinu
- Naknade za vođenje računa
- Renoviranja i popravci
- Kućne naknade
- Troškovi uredskog materijala i putni troškovi
- Naknada vašeg odvjetnika
- Troškovi vašeg poreznog savjetnika
- Članarine za udrugu vlasnika
Svakako pažljivo spremite sve račune. Ako vas porezna uprava provjeri, morate biti u mogućnosti predočiti sve račune bez praznina.
Kao stanodavac, pažljivo čuvajte sve račune. Ako vas porezna uprava provjeri, morate biti u mogućnosti predočiti sve račune bez praznina.
Prihod od poreza od najma: koja je razlika između proizvodnih troškova i troškova modernizacije?
Sve troškove popravka i modernizacije možete uključiti u troškove oglašavanja. S tim se troškovima razlikuje razlika između troškova modernizacije i (naknadnih) troškova proizvodnje. Ovdje postoji porezna razlika.
Odlučujući faktor za razliku između troškova proizvodnje i troškova modernizacije jest je li instalacija već bila prisutna u stanu i hoće li se samo obnoviti ili je instalirano nešto potpuno novo što prethodno nije bilo u stanu. Primjerice, ako zamijenite staru kadu novom, plaćate troškove modernizacije. Ako, pak, instalirate hidromasažnu kadu u kupaonici, nadogradite svoje imanje i nastali troškovi nazivaju se proizvodnim troškovima. Ovisno o duljini uporabe, ti se troškovi mogu amortizirati tijekom 20 ili čak 50 godina.
U prve tri godine nakon kupnje nekretnine, troškovi obnove ne smiju prelaziti 15 posto troškova nabave. Inače se govori o naporu vezanom uz stjecanje. Morate otpisati takozvane troškove skoro kupnje, baš kao i cijenu vaše imovine, kada je kupujete tijekom korisnog vijeka stambene zgrade.
Ova odredba može biti vrlo komplicirana od slučaja do slučaja. Stoga je uvedeno ograničenje od 4000 eura kako bi se pojednostavile stvari. Ako troškovi ne prelaze 4.000 eura, uključujući porez na promet, možete ih prijaviti kao troškove održavanja.
Ovdje se može uštedjeti puno novca u pojedinačnim slučajevima. Porezni savjetnik može vam dati pojedinačne savjete o tome kako najbolje prijaviti svoju mjeru restrukturiranja i na najbolji način je iskoristiti.
Oporezivanje dohotka od najma: ne postanite nehotični trgovac!
Ako ste uživali u kupnji, iznajmljivanju i prodaji nekretnina, riskirate da vas porezne vlasti smatraju agentom za komercijalnu nekretninu. Stoga biste uvijek trebali poštivati ograničenje tri svojine: Svatko tko u roku od pet godina kupi, modernizira, unajmi i preproda više od tri nekretnine smatra se trgovcem. To može imati negativne posljedice za vas:
- Čim se smatrate komercijalnim agentom za promet nekretninama, svaka prethodno odobrena amortizacija poništit će se s nuspojavom da ćete morati platiti porez na mnogo veću dobit od prihoda od najma.
- Također ne biste trebali zanemariti činjenicu da bi za vas mogli biti plaćeni porez na špekulacije i da vaša općina također može naplaćivati porez na promet.
Ako sumnjate, pravovremeno razgovarajte sa svojim poreznim savjetnikom kako biste se zaštitili od loših pogrešaka.
Što se mora uzeti u obzir u poreznom smislu prilikom prodaje nekretnina?
Ako želite prodati nekretninu u roku od deset godina od kupnje, morate platiti takozvani porez na špekulacije. To se izračunava na osnovu vaše stope poreza na dohodak na dobit od prodaje i stoga može biti prilično značajno.
Ako želite prodati unajmljeni stan, obično je poželjno pričekati deset godina. Jer je iznajmljeni stan teže prodati. Vaša je dobit stoga manja, a zatim je dodatno smanjena zbog poreza na špekulacije.
Ako je, pak, vaš stanar upravo dao obavijest i ponudi vam se cijena do 30 posto viša za vašu nekretninu kad prodate kuću, možda bi vrijedilo razmisliti o prodaji nekretnine prije isteka razdoblja špekulacija od deset godina. Cijena nenametnutog posjeda mogla bi biti toliko privlačnija, pogotovo na nekim mjestima, da biste porez na špekulacije trebali prihvatiti kao mali pad.
Oporezivanje prihoda od najma: uzbudljiva tema, ne samo za porezne savjetnike
Doduše: Postoje posebni slučajevi u kojima se svakako preporučuje porezni savjetnik. Ali čak i kao dosad neiskusni stanodavac, možete puno uštedjeti ako morate platiti porez na prihod od najma. Nadamo se da smo našim savjetima učinili temu "Porez na prihod od najma" malo transparentnijom za vas i želimo vam svaki uspjeh u ispunjavanju Aneksa V.
