Premošćivanje financija postaje važno kada prodate jednu nekretninu, a želite kupiti drugu. Budući da je kupnja nove često dospjela prije nego što prihod od prodaje bude dostupan. Ovdje pročitajte kako možete dobiti takav premošćujući zajam i što biste trebali uzeti u obzir.
Što je premošćivanje financija?
Premošćivanje financija uvijek dolazi kad prodate staru nekretninu i želite kupiti novu. Mnogo je razloga zbog kojih se vlasnici žele promijeniti i kupiti novu kuću: obitelj raste, a etažno vlasništvo postaje premalo ili djeca bježe, a stan u gradu puno više odgovara načinu života nego Your-Best-Home.net u Zelje. Možda se slijedi i sljedeći korak na korporacijskoj ljestvici za koji planirate potez. U najboljem slučaju, prihod od prodaje dovoljan je da si priuštite novu kuću - barem to povećava kapital. No novac je često i dalje zaglavljen u starom vlasništvu, dok je otkupna cijena za novo već dospjela. Ovu prijelaznu fazu najbolje je regulirati premošnim zajmom, poznatim i kao premošćujući zajam.
Mnogo je razloga za premošćivanje financija prilikom gradnje kuće - često životni prostor jednostavno više nije dovoljan, pa je nužan preseljenje na veće imanje.
Kako funkcionira premošćivanje financija?
"Kada prodajete nekretninu i kupujete novu, obično ne možete izbjeći premošćivanje financija", kaže voditeljica LBS-a, Antje Hilke. "Štedionica ili banka registrirat će zemljište na novoj kući i odobravati zajam dok ne bude dostupna prodajna cijena za prethodnu nekretninu."
Da biste solidno planirali premošćujući zajam, morate znati koliko vrijedi stara imovina. Pod pretpostavkom da će prodaja gotovo sigurno donijeti 150.000 eura, premošćivanje financiranja u ovom iznosu moguće je - osim ako se ne oduzmu preostali dugovi. Pri kupnji kuće, kamate na premošćivanje zajma ovise o trenutnoj situaciji na tržištu i, poput ovih, podložne su stalnim oscilacijama. Stručnjak dodaje: „Teoretski, umjesto varijable možete dobiti i fiksne kamate, ali samo ako se slažete s određenim rokom za premošćivanje zajma.“ Međutim, moralo bi biti jasno kada će novac od prodaje biti dostupan.
Kad god je nova kuća skuplja od stare, trebate i klasično financiranje nabavne cijene za premošćivanje kredita. Primjerice, ako željena nekretnina košta 300.000 eura, postoji razlika od 150.000 eura. "Za to imate izvrsne uvjete", naglašava Antje Hilke. Budući da je most financiranje dio kapitala. To poboljšava odnos između iznosa zajma i vrijednosti hipotekarnog kredita, a time i kamatne stope.
Da bi premošćivanje zajma i kupnja kuće uspjele, prijelaznu fazu treba pažljivo planirati i izračunati.
Što se događa s zajmom kad prodate kuću?
Ponekad se dogodi da se nekretnina mora prodati dok financiranje kuće još traje. Ako je ugovor potpisan prije deset godina, obično se može raskinuti bez naknade. U suprotnom je raskid moguć, ali banci se mora platiti kazna pretplate za izgubljeni interes. Ovisno o preostalom roku i preostalom dugu, naknada može iznositi i desetke tisuća eura. Prednost je ako su se prilikom sklapanja ugovora pregovarala o posebnim pravima otplate. Prilikom izračuna naknade za prijenos, banka uzima u obzir ugovorenu posebnu otplatu. To znači da je kazna za prijevremenu otplatu barem malo niža.
Kako mogu izbjeći kaznu prijevremene otplate?
Tri su načina da se izbjegne kazna prijevremene otplate:
1. Osigurajte zamjensku
sigurnost Ako vaši roditelji ili djedovi i bake imaju neopterećenu imovinu, to može poslužiti kao osiguranje zajma u budućnosti. Preduvjet je da ova imovina ima vrijednost koja je identična ili veća od imovine za koju je izvorno zaključeno financiranje. I naravno da se vlasnici moraju složiti.
2. Uzmite zajam kod sebe
Ako prodate nekretninu i umjesto nje kupite novu nekretninu koja je barem jednako vrijedna, postojeći zajam možda ćete moći uzeti sa sobom. Obje varijante funkcioniraju samo ako su vrijednosni papiri ekvivalentni.
3. Kupac preuzima stari ugovor o zajmu
Kupac ulazi u ugovor umjesto prodavatelja. Ova se opcija rijetko događa u praksi, ali mogla bi postati važnija ako su kamatne stope znatno veće nego što su danas. Ugovor prodavatelja o zajmu tada može biti vrlo privlačan za kupca.
Što košta premošćivanje financija?
Drugi kupac mora platiti kamatu, ali nije odgovoran za otplatu kredita. Čim je prihod od prodaje dostupan, iznos vraćate jednim naletom. „Kada kupujete kuću, premošćivanje financija gotovo uvijek ima kratkoročni rok. To troškove drži u razumnim granicama ”, objašnjava građevinsko društvo i financijski službenik. Premostivački zajam postaje skup, međutim, ako zajmoprimac dulje vrijeme ne može pronaći kupca - a uz svoj novi dom možda mora održavati i praznu imovinu.
Koliko traje premošćivanje financija?
To u potpunosti ovisi o pojedinačnom slučaju, jer je neke nekretnine teže prodati od drugih. To se može - ali ne mora - dogoditi zbog nerealnih očekivanja cijene. Zato ima smisla da se tržišna vrijednost imovine utvrdi profesionalno. Uz to, prodavači smanjuju rizik da će morati ispraviti cijenu i da prihod neće biti dovoljan da u potpunosti zamijeni premošćujući zajam.
Suprotno tome, Antje Hilke također zna slučajeve u kojima stari dom brzo nestaje, a novi nije ni spreman useliti se: „Ako imate pri ruci bogatog budućeg kupca, možda će neko vrijeme biti moguća prodaja i, primjerice, stara nekretnina unajmiti dok ne pronađete novi. ”To skraćuje rok premošćivanja zajma ili ga čak u potpunosti izbjegava. Inače, ne postoje kazne za prijevremenu otplatu za premošćivanje financiranja.
