Svatko tko je svojstva njege otkrio kao kapitalno ulaganje, ulaže na profitabilno i nisko rizično buduće tržište. Jer je to vrlo siguran oblik ulaganja s mnogim prednostima i rizicima kojima se može upravljati.
Zbog demografskih promjena, nekretnine za njegu postaju privlačno kapitalno ulaganje. Procjenjuje se da će u Njemačkoj do 2050. biti četiri milijuna potreba za njegom. Ali još nismo pripremljeni za ovo. Otprilike 90 posto ustanova za njegu u potpunosti je iskorišteno. Stotine tisuća novih mjesta za njegu bit će potrebne samo u sljedećih deset do petnaest godina kako bi se zadovoljila sve veća potražnja. Postoje i apartmani za život prilagođen dobi. To zahtijeva ulaganja koja su do sada uglavnom obavljale banke, osiguravajuća društva ili fondovi. Međutim, u međuvremenu je tržište otvoreno i za privatne ulagače. I za njih su svojstva za njegu, posebno ulaganje u stanove za njegu, vrijedno ulaganje.
Što je stan za njegu?
Stanovi za njegu su stambene jedinice u domu za njegu. Otprilike su usporedivi s etažnom imovinom. Međutim, apartmani za njegu su jednokrevetne ili dvokrevetne sobe s kupaonicom, neke s balkonom ili terasom. Oni su bez prepreka i hendikepirani. Postoje sustavi poziva za hitne slučajeve i zajednički prostori poput blagovaonica, kuhinja i zelenih površina. Sobe su u prosjeku od 25 do 35 četvornih metara, a stanovnici ih iznajmljuju od strane upravitelja staračkog doma. Točnu podjelu staračkog doma vrši programer imovine i upravitelj staračkog doma. Jer kada kupujete stan za njegu, ne stječete samo stambenu jedinicu, već proporcionalno i komunalno područje. Društvo za upravljanje preuzima dužnosti iznajmljivača.
Tko nudi staračke domove?
Izgradnju domova za njegu obično planira i provodi investitor ili operater. Nekretnina je također podijeljena u pojedinačne cjeline temeljem Zakona o stambenoj imovini (WEG), koje snose različiti investitori. Specijalizirani brokeri znaju osobitosti ovog kapitalnog ulaganja i brinu se za vas za sve formalnosti. Ako ne želite samo uložiti svoj kapital, trebali biste unaprijed dobro razmisliti o financiranju. U principu možete investirati u novu zgradu ili kupiti postojeći starački dom od drugog investitora. Ovo potonje možete učiniti, na primjer, putem tržišta nekretnina na Internetu. Operatori imovine njegovatelja često su dobrotvorne organizacije,međutim, sve više komunalnih i privatnih pružatelja usluga ulazi na buduće tržište.
Što košta starački dom?
Troškovi staračkog doma ne uključuju samo životni prostor u četvornim metrima, već proporcionalno i komunalnu površinu - a to može uvelike varirati ovisno o sustavu. Pored veličine stana za njegu i komunalne površine, ulogu imaju i smještaj i namještaj - oboje može imati snažan utjecaj na isplativost kapitalne investicije. Planirajte najmanje 80 000 eura kao investiciju. Međutim, u prosjeku za atraktivnu nekretninu možete platiti i 120.000 do 200.000 eura. Uz to postoje staračke rezidencije s posebnim položajem i atmosferom do 300.000 eura. Ne morate pokrivati cijelu investiciju glavnicom, ali trebali biste imati na raspolaganju najmanje 30.000 do 50.000 eura. Ostale troškove za starački dom možete financirati vanjskim kapitalom.Tada kamate možete potražiti u porezne svrhe.
Ulaganje u starački dom posebno je unosno ako je posjed na dobrom položaju i uvjerljiv u pogledu kvalitete i opreme.
Na što morate paziti prilikom kupnje staračkog doma?
U osnovi postoje dvije vrste društvenog vlasništva: prihvatljivo i neprihvatljivo. Nekretnine prihvatljive za financiranje dobivaju državno financiranje putem socijalnih fondova. S druge strane, potpomognuti život obično nije podoban za financiranje i ne prima nikakvu financijsku pomoć od fondova socijalnog osiguranja. Ako iznajmljujete u okviru potpomognutog života uz najam, nećete biti pokriveni fondovima socijalnog osiguranja. S druge strane, potpomognuti život bez najma ima slične prednosti i nedostatke kao u slučaju etažiranja: vi sami donosite odluke u zajednici vlasnika, ali snosite i troškove održavanja. Na što također trebate obratiti pažnju:
- Atraktivno mjesto s dobrom infrastrukturom (liječnici, parkovi i trgovine u blizini)
- Veza s javnim prijevozom
- Iskusni operater s odgovarajućom kreditnom ocjenom
- Oprema visoke kvalitete
Ako razmišljate o financiranju iz Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), objekt bi trebao ispunjavati uobičajene kriterije uštede energije. Ako kasnije želite sami koristiti imovinu, možda bi vrijedilo uložiti u život prilagođen dobi ili život uz pomoć u vašoj neposrednoj blizini.
Prednosti svojstava njege kao kapitalnog ulaganja
Pri ulaganju u nekretnine u staračkim domovima uklanjaju se mnogi nedostaci kondominija. Na primjer, ne morate se osobno brinuti o iznajmljivanju i upravljanju nekretninom. Najmovi obično traju od 20 do 30 godina. Troškove osoba kojima je potrebna skrb podmiruju fondovi socijalnog osiguranja, ovisno o potrebi njege. Ako zbog potrebe ne primite prihod od najma, to u početku ne utječe na vas kao investitora. Najam dobivate od stanara bez obzira je li dom za starije osobe zakupljen ili stanar ne može platiti. Gubitak stanarine potom stanaru plaćaju stanari - a oni dijelom dobivaju "predujam" od rodbine. Ali ni to ne utječe na vas. Dakle, imate određeni stupanj sigurnosti u pogledu vašeg ulaganja.Ukratko prednosti:
- Ugovori o dugoročnom najmu do 30 godina s jednim najmoprimcem
- Najmoprimac preuzima svakodnevne radove održavanja
- Trebate manje rezerve nego kod ostalih svojstava
- Upravitelj se brine za brige vlasnika, poput pripreme računa za komunalne usluge
- Zakupnik plaća najamninu čak i ako je najamnina slobodna ili najamnina kasni
- Upis u zemljišne knjige sa svim pravima i obvezama prodaje, poklanjanja, oporuke i posudbe staračkom domu
- Imovina je već provjerena provjerama procjene potreba, na primjer od strane operatora, banaka i socijalnih agencija
- Preferirano pravo korištenja u slučaju potrebe unutar obitelji je uobičajeno
Svatko tko ulaže u staračke domove kao kapitalno ulaganje uživa brojne prednosti.
Rizici staračkih domova kao ulaganje
Kada ulažete u starački dom, bankrot operatora vaš je najveći rizik. To se u Njemačkoj događa vrlo rijetko (manje od jedan posto). Ipak, trebali biste osigurati da imovinu njege zauzima najmanje 85 posto, tako da rad ostaje ekonomičan. Loš položaj, na primjer s malo potrebe za prostorom za njegu, nekvalitetnom opremom ili konkurencijom u neposrednoj blizini mogu biti razlozi neučinkovitosti doma za njegu. Ako najmoprimac ne ispuni obveze uzdržavanja, postoji rizik od gubitka najamnine kao i od raskida zakupa. Međutim, u izravnoj usporedbi s unajmljenim kondominijom, ti su rizici prilično niski.
Kako unajmiti starački dom?
Pretraga i odabir stanara preuzima imovinu skrbi. Kao investitor, ne morate se o tome brinuti. S operatorom zaključujete ugovor o najmu. U ugovoru treba definirati sljedeće:
- Trajanje ugovora, obično 20 do 30 godina
- Iznos najamnine i nadoknada inflacije indeksiranjem
- Prava i obveze najmoprimca, kao što su mjere održavanja
Koji su dodatni troškovi?
Za razliku od uobičajenog etažnog vlasništva, vi kao vlasnik nekretnine za njegu snosite samo male dodatne troškove, poput troškova održavanja. Oni su uglavnom ograničeni na "krov i pretinac". Kao vlasnik, stoga ste odgovorni za održavanje nosive građevinske konstrukcije, uključujući krov. Operator staračkog doma obično plaća dodatne troškove za popravke i održavanje. Uprava imovine brine se o rezervama za održavanje, što pojašnjava i izglasava na godišnjem sastanku vlasnika. Sveukupno, kao dodatne stavke trebali biste uzeti u obzir sljedeće:
- Porez na promet nekretnina, oko 3,5 do 6,5 posto, ovisno o državi
- Javni bilježnici i sudski troškovi, oko 1,5 posto
- administrativni troškovi
- Troškovi održavanja, oko dva do tri eura po četvornom metru
- Troškovi posredovanja
Jesu li svojstva za njegu isplativa?
Svojstva njege trenutno su još uvijek niša. Ali smatraju se posebno sigurnom investicijom s visokim povratom. Do pet posto i više moguće je uz odgovarajući kapital. U prosjeku možete očekivati povrat od 3,5 do 5,5 posto. Kada ulažete u starački dom, dobivate visoku razinu sigurnosti proračuna kroz duge najmove i mali rizik od neuspjeha. U najmu određujete automatsko povećanje najamnine (indeksaciju), koje se izračunava na temelju stope inflacije i pruža vam određenu zaštitu od inflacije. Dobivate povoljne uvjete financiranja za staračke domove, a od poreza možete odbiti zgrade i kamate na zajam. Zbog povećane potražnje, prodaja staračkog doma često je lakša od prodaje etažnog vlasništva.Ovdje također možete iskoristiti porezne olakšice ako ste vlasnik nekretnine već deset godina.
Jesu li stanovi za njegu isplativiji od etažiranih zgrada?
U izravnoj usporedbi s etažnom imovinom, starački domovi puno su manje rizični i pouzdaniji. S etažiranim stanovima ne samo da imate veće administrativne troškove i troškove održavanja. Također morate računati s istim zadacima ili čak unajmiti nomade. Morate izračunati svoje rezerve prema tome veće. Potražnja investitora za staračkim domovima se povećava. Prihod od najma domova za starije osobe neovisan je o gospodarstvu i inflaciji. Stanarina je stoga predvidljiva i stabilna te je stoga prikladna i kao mirovinsko osiguranje i osiguranje.