Ako želite kupiti nekretninu u Njemačkoj, morate potpisati kupoprodajni ugovor prije notara. Ovo savjetuje stranke i usmjerava promjenu vlasništva do kraja.
Kupoprodajni ugovor za kuću regulira puno detalja, na primjer o kojoj se imovini radi, do trenutka kada se plaća kupnja, tko snosi pomoćne troškove ugovora ili kako se naručuju jamstva. Postavlja ga i ovjerava javni bilježnik, kojeg obično bira kupac, jer on mora snositi troškove javnog bilježnika zbog kupnje kuće. Preporuke prijatelja ili lokalne javnobilježničke komore mogu pružiti adrese u blizini.
Notar na zakonski ispravan način provodi želje uključenih strana. Međutim, kao nepristrani savjetnik, on ne obraća pažnju na pošten i uravnotežen ugovor o kupnji imovine - od njega ne smijete očekivati nikakve porezne savjete ili ekonomsku procjenu ugovora. Umjesto toga, ukazuje na moguće rizike za ugovorne strane i pojašnjava pravni opseg dokumenta. Na kraju postupka, javni bilježnik ugovara i obavijest o prijenosu u zemljišnim knjigama, što kupcu jamči stjecanje imovine.
Što je regulirano kupoprodajnim ugovorom za kuću?
- Ugovorni partner
Ovdje su navedena imena kupca i prodavača, zajedno s osobnim podacima kao što su datumi rođenja, imovinsko stanje i adrese. - Predmet kupnje
Što se prodaje i što je uključeno? Ako osim imovine kupite i stvari poput namještaja, saune, ugrađene kuhinje ili loživog ulja, javni bilježnik to mora ovjeriti, uključujući i ugovorene cijene. Ne primjenjuje se porez na promet nekretnina. - Zemljišna knjiga i stanje stvari
Opis nekretnine uključuje mjesto, veličinu, broj parcele i izvadak iz zemljišne knjige. Na prvom mjestu je obično zemljišna naknada banke. Služi kao sigurnost prilikom uzimanja kredita za nekretninu i omogućuje banci da ovrši imovinu ako se dug ne isplati. Već postojeću naknadu prodavatelja za zemljište trebalo bi nadoknaditi s kupnjom i izbrisati kad se promijeni vlasnik.
Na sljedećim mjestima u zemljišnim knjigama bilježe se postojeći tereti na dobru, poput prolaza susjeda, postojećih stambenih prava ili hipotekarnog založnog prava. - Kupnja i uvjeti plaćanja
Ovdje se navodi točan iznos cijene kuće, bilo koji plan plaćanja i detalji prodavatelja. Kupnja se plaća tek nakon što je javni bilježnik izvršio promjenu vlasništva putem svoje ovjere i o tome obavijestio kupca. - Datum prijenosa vlasništva
To znači trenutak u kojem se imovina prenosi ekonomski - odnosno s prijenosom prava, obveza i troškova - na kupca. U pravilu je to povezano s prethodnim plaćanjem kupoprodajne cijene. - Jamstveni zahtjevi Ovdje
su navedene poznate građevinske greške, a navedena su i jamstva ili zahtjevi za popravke i preradu. Prodavač je odgovoran za osiguravanje da imovina ima samo nedostatke dogovorene u kupoprodajnom ugovoru. Međutim, ako postoje daljnji nedostaci na neobnovljenoj staroj zgradi, prodavatelj može odgovarati samo za one koje je trebao prepoznati - iako je to obično teško dokazati. (BGH VII ZR 117/04). - Daljnji propisi
Ako se i dalje nastanu troškovi razvoja imovine, oni će se regulirati između strana i zabilježiti u kupoprodajnom ugovoru. U ugovoru moraju biti navedena i sva postojeća prava prvokupa prodavatelja, općine ili stanara (u slučaju etažirane gradnje).
Upis u zemljišne knjige dio je kupnje i izgradnje nekretnina. Međutim, može se dogoditi samo ako je kupoprodajni ugovor potpisan i ovjeren.
Na to biste trebali obratiti pažnju prilikom sklapanja posebnih kupoprodajnih ugovora
Kada kupujete etažnu kuću
Neka vam upravljanje imovinom pokaže izjavu o podjeli s propisima zajednice i prikupljanje odluka unaprijed. Ovo će vam reći koliko imate glasačkih prava na sastanku vlasnika. Dokument je također bitan dio kupoprodajnog ugovora za etažiranje i mora biti pravovremeno dostupan bilježniku.
Kada kupujete od programera
Ako kupujete kuću od investitora, trebali biste biti posebno oprezni s kupoprodajnim ugovorom. Budući da kupnja kuće i nekretnina ide ruku pod ruku i modaliteti ugovora o graditeljstvu obično su propisani. Malo je tvrtki spremnih na kompromise. Organizacije za zaštitu potrošača poput Bauherren-Schutzbunda ili Udruženja privatnih graditelja upozoravaju da predstavljeni nacrti ugovora često sadrže načine plaćanja koji su nepovoljni za graditelje. Stoga neka stručni ugovor provjeri programer prije nego što ga potpišete.
Sastavite kupoprodajni ugovor za kuću
Nacrt ugovora trebao bi biti dostupan objema stranama najmanje dva tjedna prije imenovanja javnog bilježnika. Do ovjere kupci i prodavači provjeravaju ugovor o kupnji i mogu imati stručni savjet ako imaju bilo kakvih pitanja. To obično čini javni bilježnik, ili udruga vlasnika kuća ili zemljišta ili odvjetnik. Dodaci ili promjene teksta ugovora također su mogući u ovoj fazi i notar ih uključuje u ugovor o kupnji nekretnine.
Ispitivanje izvatka iz zemljišnih knjiga
U međuvremenu, odvjetnik koristi izvadak iz zemljišnih knjiga kako bi pojasnio pripada li ponuđena nekretnina prodavaču i daje pregled svih tereta. Zemljišna knjiga također sadrži podatke o veličini, mjestu i vrsti korištenja dobra. To bilježnik bilježi u tekstu ugovora. Svatko tko također pogleda katastar opterećenja zgrada lokalne uprave na sigurnom je.
Savjet: Osim toga, pismena potvrda o financiranju od strane kupca trebala bi biti dostupna prije imenovanja kod javnog bilježnika. Budući da banka obično zahtijeva registraciju zemljišne naknade, to možete ponijeti sa sobom na ovjeru kupoprodajnog ugovora - naravno nakon prethodnog dogovora - i oba ovjeriti u jednom potezu. To štedi vrijeme i novac.
Kada stupa na snagu kupoprodajni ugovor za kuću?
Tek kad prodavatelj notaru potvrdi plaćanje kupoprodajne cijene, a porezni ured plati porez na promet nekretnina, odvjetnik pokreće upis u zemljišne knjige. Ovaj postupak osigurava da su i prodavači i kupci na sigurnoj strani. Promjena vlasništva sada je završena. No budući da to može potrajati, postoji mogućnost sklapanja predugovora. Na taj se način kupci i prodavači međusobno osiguravaju.
Savjet : Povlačenje kupoprodajnog ugovora nije lako i podrazumijeva znatne troškove. Da biste saznali kako se još uvijek možete izvući u nuždi, pročitajte naš vodič Povlačenje iz kupoprodajnog ugovora: Vaša prava kao kupca i prodavača nekretnine.
