Pri kupnji kuće posebno troškovi posredovanja čine neznatan dio popratnih troškova, a kada je riječ o najmu, opetovane su žalbe na raspodjelu troškova koja je regulirana od 2015. godine. U našem intervjuu stručnjak za provjeru troškova objašnjava koliko agenti za nekretnine stvarno koštaju i o čemu to ovisi.
Pitanje: Koji su troškovi posrednika u prometu nekretninama?
Stručnjak za provjeru troškova: razlikuje se od regije do regije, a dijelom je i stvar pregovora - pa to ne možete reći svestrano .
Prije svega, bitno je razlikovati:
- prodaje stambenu nekretninu
- iznajmljivanje stambenog imanja i
- situacija s komercijalnim nekretninama
prodaja
Agenti za promet nekretninama dobivaju proporcionalnu isplatu s obje strane kada se nekretnina proda
Kada prodaju nekretninu , i kupac i prodavatelj plaćaju agentu postotak prodajne cijene . Međutim, odstupajući od ovoga, moguće je da plaća samo prodavač (tzv. "Interna provizija") ili samo kupac (tzv. "Vanjska provizija").
Za ukupan iznos provizije posrednika, postoji različita gornja granica, ovisno o saveznoj državi, na temelju takozvane "lokalne provizije za posredovanje".
U većini saveznih država ona iznosi 7,14% nabavne cijene, u Hamburgu 6,25%, a u Hesseu i Mecklenburg-Zapadnoj Pomeraniji 5,95% nabavne cijene. Pojedine urbane četvrti također mogu imati različite propise u vezi s lokalnom komisijom.
Raspodjela između kupca i prodavatelja može se slobodno oblikovati. Potrebnu vanjsku proviziju broker mora navesti u svim oglasima; u principu kupac također može dogovoriti iznos provizije s posrednikom.
U većini saveznih država maksimalno ograničenje za distribuciju između kupca i prodavatelja je polovica ukupne provizije za oboje. Samo u Berlinu, Brandenburgu, Hamburgu i Hessenu kupcu se može nametnuti cjelokupna provizija za kupnju.
Iznajmljivanje
Prilikom iznajmljivanja stambenog objekta , takozvani princip naručivanja na snazi je od 1. lipnja 2015 . To znači da je onaj koji mora platiti brokeru koji ga je "naredio", odnosno dao mu nalog.
Ako iznajmljivač angažira agenta za posredovanje u stanu, on jedini mora platiti agentu proviziju (najviše dvije neto najamnine plus PDV).
Prenošenje ovih troškova na stanara nedopustivo je i kažnjivo. Za kršenje ovog zakona kažnjavaju se novčane kazne do 25.000 EUR. Međutim, uvijek postoje pojedinačni slučajevi nedopustive raspodjele troškova, na primjer putem prekomjernih naknada prilikom preuzimanja stana, prisiljavanja da naknadno potpišu ugovor o posredovanju ili putem pozadinskih sporazuma i korištenja različitih brokera. Crne ovce su inventivne.
Kao podstanar, posredniku morate platiti samo ako posrednika stvarno naručite sami i u pisanom obliku potražite stan. Mora postojati brokerska kuća koja se može pratiti do brokera - broker možda nema stan u portfelju. Tek tada stanodavac smije zatražiti plaćanje provizije posrednika.
Stanje u komercijalnim nekretninama
Kada je riječ o najmu komercijalne imovine, ne primjenjuje se načelo narudžbe. Ovdje stanari plaćaju i posredovanje, kao što je bio slučaj prije 2015. godine.
Trošak uzorka
Kupujemo kuću za 350.000 EUR u Tiringiji. Provizija (maksimalna stopa) podjednako se dijeli između kupca i prodavatelja.
| Objavi | cijena |
|---|---|
| Ukupna provizija (7,14%) | 24.990 eura |
| Udio prodavača (3,57%) | 12.495 eura |
| Udio kupaca (3,57%) | 12.495 eura |
Ovdje prikazani troškovi odnose se na određenu saveznu državu izvan urbanih četvrti. Provizije za posredovanje u drugim saveznim državama i nakon pregovora s posrednikom također mogu biti različite.
Pitanje: Što određuje troškove agenta za prodaju nekretnina?
Posrednik obično dobije postotak vrijednosti imovine za posredovanje
Stručnjak za provjeru troškova: Ovdje ovisi:
- bilo da se prodaje ili iznajmljuje
- bez obzira radi li se o stambenom posjedu ili poslovnom prostoru
- o kojem se iznosu provizije pregovara s posrednikom
- o kojoj se raspodjeli provizije (u slučaju prodaje) pregovara između kupca i prodavatelja
Prostor za pregovore s posrednikom možda nije osobito velik u pojedinačnim slučajevima, ali svakako biste trebali pokušati to iskoristiti na najbolji mogući način. Osobito je poželjno pregovarati s iznajmljivačima o uslugama koje su uključene u cjelovit paket a možda i o nižoj proviziji.
Pitanje: Mogu li se troškovi posredovanja odbiti od poreza?
Stručnjak za provjeru troškova: U principu je to moguće i za stanare i za iznajmljivače.
To je relativno lako za najmodavca: on može lako odbiti plaćene (i dokumentirane) troškove posredovanja od svog prihoda od najma ako ih mora prijaviti u porezu.
S podstanarom je malo teže. Ako postoje naknade za posredovanje, one se mogu zahtijevati tijekom kretanja troškova. U većini slučajeva to će vjerojatno premašiti uobičajenu paušalnu stopu kretanja (811 EUR za samce ili 1.622 EUR za parove, razvedene i samohrane roditelje plus 357 EUR za svako dijete koje se preseli). U ovom slučaju, međutim, mogu se zahtijevati odgovarajući pojedinačni troškovi selidbe odgovarajućim računima. Najbolje je pitati vlastitog poreznog savjetnika ili potražiti savjet od porezne službe za plaće, jer u vezi s preseljenjem postoje i druge mogućnosti odbitka poreza.