Smanjenjem postojeće parcele djelomičnom prodajom, troškovi izgradnje kuće ili troškovi održavanja i njege mogu se ponekad značajno smanjiti. I u slučaju dvojnih kuća, zemljišne čestice su često podijeljene tako da je svaki od dvojice vlasnika upisan u zemljišne knjige kao vlasnik vlastitog zemljišnog zemljišta i nije potrebno postići dogovor o svemu što se tiče imovine. Stručnjak za provjeru troškova objašnjava koje troškove i naknade treba očekivati prilikom podjele imovine.
Pitanje: Koliko košta zemljište?
Stručnjak za provjeru troškova: To ne možete reći preko puta . Troškovi se razlikuju od pojedinca do pojedinca. Nije presudna samo vrijednost imovine, bitni su i brojni drugi čimbenici.
U svakom slučaju, troškove ne treba podcjenjivati. U gotovo svim slučajevima čak i jednostavna podjela imovine košta nekoliko tisuća eura .
Što se tiče troškova, prvo se mora razlikovati
- Naknade za odobrenje
- Naknade za samu podjelu imovine
- Naknade za anketiranje
- Naknade za postavljanje orijentira
- Naknade za upis novih vlasnika podijeljenih nekretnina u zemljišne knjige
- Troškovi upisa ili utvrđivanja prava puta, služnosti i slično
Naknade za odobrenje
U samo nekoliko saveznih država postoje takse za odobrenje podjele imovine
U samo dvije savezne države, naime u Sjevernoj Rajni-Vestfaliji i Donjoj Saskoj, još uvijek je potrebna službena dozvola za podjelu imovine - to znači da se tamo mogu primjenjivati i (male) naknade za dozvolu .
U svim ostalim saveznim državama za "raspadanje čestica" (podjela zemljišta na službenom njemačkom jeziku) nije potrebno službeno odobrenje; svaki vlasnik imovine to može učiniti s građevinskim parcelama. Preduvjet je, međutim, da na kraju ne dođe do situacije koja krši građevinske zakone i kršenja propisanih graničnih udaljenosti ili sličnih propisa.
Naknade za samu podjelu imovine
Način na koji se podmiruju naknade za podjelu imovine malo se razlikuje od države do države.
Međutim, uobičajeno je imati paušalnu cijenu po paketu koji je novo stvoren podjelom. Taj se osnovni iznos pomnoži s takozvanim faktorom vrijednosti zemljišta. Faktor vrijednosti zemljišta određuje se iz tablice na temelju vrijednosti zemljišta.
To znači: paušalni iznos pomnožen s faktorom vrijednosti zemljišta = naknada koju treba platiti.
Primjerice, s vrijednošću zemljišta od 26 EUR po m² do 50 EUR po četvornom metru, faktor vrijednosti zemljišta u Bavarskoj iznosi 1,3. Paušalni iznos od 100 EUR pretvorit će se u 130 EUR za svaku novostvorenu parcelu.
Za razliku od mnogih drugih službenih naknada, ovdje se obično dodaje 19% PDV-a.
Naknade za anketiranje
Postoje i znatni troškovi za mjerenje posjeda
Troškovi izmjere čine ne beznačajan dio troškova . Mjerenja se moraju provoditi obvezno, obično ih rade javno zakleti geodeti (ÖbVI). U nekim saveznim državama, poput Bavarske, zemljišnoknjižni ured sam šalje zaposlenike da provode službena ispitivanja.
Troškovi mjerenja mogu se razlikovati od regije do regije. Uvijek ovise o tome koliko je mjernih točaka postavljeno u svakom pojedinom slučaju. Ako se svojstvo ne dijeli samo na dva dijela već i na nekoliko dijelova, naravno, neizbježno je potrebno znatno više mjernih točaka, što također povećava troškove.
Naknade za postavljanje orijentira
Tada se službeni granični kamenci moraju naknadno postaviti na mjerne točke. To znači da postoji i naknada za postavljanje graničnih kamena . Naknada za postavljanje graničnih kamena obično iznosi oko 180 do 200 EUR po graničnom kamenu; ako treba postaviti nekoliko graničnih kamena, mogu postojati gradacije.
Ni pod kojim okolnostima granični kamen ne smije se pomicati rukom ili vraćati na mjesto ako je premješten. To se kažnjava strogim kaznama do zatvora. Ako se granični kamen slučajno pomakne, na primjer zbog građevinskih radova, mora se platiti nova izmjera i naknada za granični kamen kako bi se granični kamen vratio na pravo mjesto.
Naknade za upis u zemljišne knjige
Nakon podjele, novi vlasnici moraju se naravno unijeti i u zemljišne knjige na novostvorenim dijelovima posjeda. Za to se plaćaju javnobilježničke i zemljišnoknjižne naknade.
Za unos morate izračunati otprilike između 1% i 2% kupoprodajne cijene ili vrijednosti odnosne polovice nekretnine. U slučaju podjele na pola, svaki od dva vlasnika novostvorenih polovica plaća te naknade za registraciju.
Iznos naknada ne ovisi samo o vrijednosti imovine već i o opsegu unosa i uslugama javnog bilježnika (nalozi za zemljišnu naknadu, otkazivanje zemljišne naknade, prodaja polovice itd.). Međutim, troškovi su zakonom propisani u rasporedu naknada za javne bilježnike i u odgovarajućim tablicama u zemljišnim knjigama.
O ovome možete pročitati više o ovome.
Prava puta, služnosti itd.
Prava puta mogu prouzročiti dodatne troškove
Ako neko zemljište zbog podjele izgubi pristup javnoj cesti, u to se zemljište mora ući i voziti dalje dijelom dobra ispred njega. U ovom slučaju stvara se pravo prvenstva prolaska, koje bi u idealnom slučaju također trebalo biti upisano u zemljišne knjige. To također dovodi do troškova.
Ako kablovi prelaze preko imanja sprijeda prema straga, nastaje služnost. Tu su i dodatni troškovi za upis služnosti.
Na primjer, ovdje možete pročitati koliki to troškovi mogu imati prednost prolaska.
Primjer troškova iz prakse
Želimo podijeliti imanje u Bavarskoj na dvije polovice. Veličina imanja je 1.000 m² - pa dvije novostvorene polovice imaju po 500 m². Imanje smo kupili zajedno i sada ga želimo podijeliti tako da će svaki vlasnik dvojne kuće kasnije biti vlasnik svoje polovice posjeda.
Vrijednost nekretnine utvrđena je na 180 EUR po m². Ova vrijednost služi kao osnova za izračun naknada. U Bavarskoj ova vrijednost imovine znači faktor vrijednosti zemljišta od 1,7.
| Objavi | cijena |
|---|---|
| Naknada po paketu za podjelu | 300 EUR x faktor vrijednosti zemljišta 1,7 = 510 EUR po zemljištu = 1.020 EUR ukupno |
| Izmjera košta 1. granična točka | 222 EUR |
| Izmjera košta još 3 granične točke | 210 EUR |
| Naknada za 4 granična kamena (također pomnožena s faktorom vrijednosti zemljišta) | 180 EUR x 1,7 = 306 EUR x 4 = 1.224 EUR |
| Ukupne naknade | 2.676 EUR |
| PDV od 19% | 508,44 EUR |
| Ukupni trošak | 3.184,44 EUR |
| Troškovi uknjižbe zemljišne knjige / javni bilježnici | otprilike 900 do 1.800 EUR po polovici imovine |
Ovo je primjer pojedinačnog troška za specifični pojedinačni slučaj u Bavarskoj. Troškovi ostalih podjela imovine, posebno u drugim saveznim državama, također se mogu razlikovati.
Pitanje: O čemu ovise troškovi parcele?
Stručnjak za provjeru troškova: Ovdje se mora uzeti u obzir sljedeće:
Troškovi za zemljište ovise ne samo o veličini parcele
- postoji li zahtjev za odobrenjem podjele (naknade za prijavu i odobrenje)
- koji se raspored naknada odnosi na koju saveznu državu
- kolika je imovina
- koja se vrijednost zemljišta procjenjuje za imovinu
- na koliko dijelova treba podijeliti imovinu
- koliko je mjernih mjesta potrebno
- koji troškovi mjerenja nastaju u svakom pojedinom slučaju
- koliko je graničnih kamenaca potrebno
- koje stvari treba upisati u zemljišne knjige
- hoće li se unijeti prava puta ili služnosti
Troškovi su stoga prilično različiti od slučaja do slučaja i teško se mogu navesti kao paušalni iznos. Individualne su okolnosti uvijek presudne. Ako je potrebno, također se trebaju uračunati troškovi savjeta specijalista za zaista pravno sigurna rješenja.
