Troškove razvoja nekretnine ne treba podcjenjivati - a također ih je teško izračunati unaprijed. Jasne su razlike ovisno o mjestu posjeda i općini . Ovdje pročitajte kako se nadoknađuju troškovi i morate li sami platiti cjelokupan iznos.
Tko sagradi kuću, obično mora platiti troškove razvoja. Iznos troškova uglavnom ovisi o opsegu potrebnog posla i o odgovarajućoj općini. Troškovi se plaćaju općini. Kada se priključe na električnu i vodovodnu mrežu, komunalni uredi također mogu naplaćivati naknade.
Dobro je znati: Obavijest o troškovima razvoja nećete uvijek dobiti izravno dok se kuća gradi. Ponekad se troškovi naplaćuju godinama nakon završetka razvoja. Tada možete uložiti prigovor, ali morate napomenuti da to nema suspenzivni učinak na pravnu osnovu Zakona o upravnom sudu (VwGO).
Koje vrste troškova razvoja postoje?
Troškovi razvoja nekretnine razlikuju se u tehničkim i prometnim troškovima razvoja. Tehnički troškovi uključuju priključak imovine na opskrbnu i odvodnu mrežu. To uključuje električnu energiju, plin, javnu vodoopskrbu i priključak na kanalizacijski sustav.
Razvoj prometa uključuje izgradnju cesta, nogostupa, rasvjete, javnih zelenih površina, dječjih igrališta i zaštitu od buke. Ali mora se uzeti u obzir i veza s telefonskom i kabelskom televizijskom mrežom.
Kada morate platiti troškove razvoja?
Imovina se uvijek mora razvijati kada se na njoj treba graditi. Samo se na taj način planirana kuća može kasnije opskrbiti električnom energijom i vodom. Ako želite kupiti samo postojeću kuću, više ne morate plaćati nikakve razvojne troškove.
Savjet: Ako tražite građevinsko zemljište, najbolje je tražiti samo potpuno razvijeno zemljište. Je li nekretnina djelomično razvijena ili je potpuno snimljena, pruža informacije o troškovima razvoja s kojima morate računati. Posebno su prikladna nova razvojna područja, jer su obično već opremljena svim važnim vodovima i cijevima - često nema uopće troškova razvoja. Inače, prema odjeljku 129 Građevinskog zakona (BauGB), općina može naplatiti do 90 posto troškova nastalih zbog priključenja na električnu, vodovodnu ili plinsku mrežu kao razvojni doprinos.
Troškovi razvoja mogu se uvelike razlikovati
Doprinosi za razvoj variraju ovisno o mjestu posjeda. Primjerice, ako je ovo daleko od glavne točke priključka ili ako se mora izgraditi cesta da bi se moglo doći do posjeda, možete očekivati znatno veće troškove. Uz to, troškovi se razlikuju od grada do grada i teško se mogu postaviti paušalno.
Položaj ima presudan utjecaj na visinu troškova razvoja nekretnine.
Građevinski kod (BauGB) koristi se za raspodjelu troškova razvoja na nova građevinska zemljišta u općini. Općina može odabrati različite kriterije raspodjele za izračunavanje troškova. Primjerice, to ovisi o vrsti građevine i vrsti korištenja nekretnine. Dobro je znati: Komercijalni korisnici moraju očekivati veće razvojne troškove od privatnih korisnika. Nadalje, troškovi se određuju prema površini nekretnine i širini nekretnine. U konačnici, međutim, raspodjela troškova ovisi o ključu distribucije odgovorne općine.
Savjet: Pri unosu vrijednosti tla obratite pažnju na odgovarajuće oznake. Svojstva koja su podložna razvoju prepoznat ćete po kratici "ebp" (podložna doprinosu razvoju). Ako se ne mora plaćati daljnji doprinos, imovina ima oznaku „ebf“ (nema doprinosa za razvoj). Ako želite kupiti zemljište u novoizgrađenom području, većina troškova razvoja, poput izgradnje cesta, ulične rasvjete i vodova za opskrbu i odlaganje, obično je već uključena u nabavnu cijenu. Ovdje investitor nekretnine ili općina uplaćuju predujam, a zatim alociraju troškove na građevinske parcele. U većini slučajeva potrebno je zasebno platiti samo zadnji metar kabela od mjesta priključka do zgrade.
- struja
Troškovi za električni priključak obično su između 2.000 i 3.000 eura - ovisno o tome koliko duge linije moraju biti. Budući da je priključak napajanja neophodan, ovdje teško možete uštedjeti. Međutim, postoji mogućnost ugradnje fotonaponskog sustava na krov i tako generiranje dodatne energije.
- plin
Priključak na plinsku cijev nije apsolutno neophodan - osim toga, takozvani "gradski plin" često nije dostupan u starijim ruralnim područjima zgrada, jer ne postoji odgovarajuća mreža cjevovoda. Alternativa: Instalirajte spremnik za ukapljeni plin na imanje. U osnovi dolazi i lož ulje kao medij za prijenos topline, više se ne preporučuje zbog problema s emisijom. Hobi kuhari obično preferiraju plinski štednjak za kuhanje, ali češća alternativa je visokonaponska struja - čak i ako se toplina iz električne peći ne može dozirati tako dobro. Ako želite priključak na plin i Ako na mreži imate linijsku mrežu, možete očekivati troškove veze od oko 2000 do 3000 eura.
Ako se odlučite za spajanje na plinsku mrežu, bit će to troškova razvoja od oko 2000 eura.
- voda
Uvijek je potreban priključak za vodu. Ovisno o udaljenosti do sljedeće točke povezivanja, plaćate između 2.000 i 5.000 eura. Ako živite u zemlji, možda ćete moći izbjeći priključak na kanalizacijsku mrežu. Umjesto toga, otpadne vode mogu se skladištiti u velikom spremniku, a posebni pružatelj usluga redovito ih ispumpava uz naplatu. Najbolje je unaprijed provjeriti isplati li vam se ova metoda. Takozvane septičke jame ne jamče pouzdanu obradu otpadnih voda - stoga su sada odobrene samo za infiltraciju kišnice. Ako želite, također možete odmah izvršiti pripreme za kasnije postavljanje priključka za vodu u vrtu.
- telekomunikacija
Troškovi telefonske ili širokopojasne veze relativno su niski. Računajte na nekoliko stotina eura. Postavljanje je obično besplatno, ali obično se naplaćuje provizija. Tada se mjesečna naknada koristi za plaćanje WLAN usmjerivača, koji se obično koristi za telefonske pozive (IP telefonija). Međutim, potrebna vam je i stabilna internetska veza s dovoljno širine pojasa ako svoju kuću kasnije želite pretvoriti u pametnu kuću, na primjer ako je želite opremiti pametnom kućnom kontrolom ili koristiti usluge streaminga video zapisa. Raširenim uvođenjem 5G mobilnog radio standarda, velike će se propusnosti u budućnosti postizati i putem mobilne mreže, što bi moglo zastarjeti bakrene, televizijske ili svjetlovodne kabele. Koliko će stabilna biti ova stanična vezameđutim, ostaje za vidjeti.
Internetska veza velike propusnosti postaje sve važnija. Stoga biste trebali provjeriti je li optički kabel dostupan na licu mjesta.
Izračunajte troškove razvoja
Sam izračun troškova razvoja na prvi pogled izgleda pomalo složen. Ne postoji pravilo koje se uvijek može koristiti. Troškovi uglavnom ovise o odgovarajućem stupnju naknada u općini. Odlučujuću ulogu igraju dvije vrijednosti: broj podne površine (GRZ) i broj podne površine (GFZ).
- Primjer proračuna
Građevinsko zemljište od 1.000 četvornih metara treba se urediti. Površina baze iznosi 0,5, a površina poda 1. Dakle, može se graditi najviše 500 četvornih metara. Oba kata imaju maksimalnu površinu od po 100 četvornih metara, tako da se pretpostavlja 200 četvornih metara za troškove razvoja otpadnih voda. Osam eura po četvornom metru određuje se za troškove razvoja. To znači: 8 eura x 200 eura = 1.600 eura za kanalizacijski priključak.
Ovome se dodaju preostali troškovi priključka za električnu energiju, plin i telekomunikacije. Ovisno o mjestu i okolnostima, tada imate najmanje 5600 eura. Troškovi mogu uvelike varirati, posebno kada su u pitanju priključci za vodu.
- Dodatni troškovi
Ni u kojem slučaju ne smijete zaboraviti da se prilikom otvaranja novog građevinskog zemljišta imovina obično mora izmjeriti. Pored toga, u mnogim se slučajevima mora pripremiti istraživanje podzemlja.
Tijekom ankete izrađuje se službeni plan web mjesta. Uz to, dobivate plan mjesta povezan s objektom koji identificira zgradu koja će se graditi. Istraživanje provodi državno odobreni geodetski ured. Troškovi su gotovo identični i sastoje se od sljedećih točaka:
- Službeni plan stranice s tri verzije
- Plan mjesta vezan uz nekretninu
- Provjera položaja i visine, mjerenje zgrade
- Fino ulaganje
- Naknada za dokumente o anketi
- PDV
Ako zbrojite pojedinačne troškove, za mjerenje morate platiti između 2.000 i 3.000 eura.
Povremeno može biti potrebno i ispitivanje tla. Pruža informacije o prirodi gradilišta i treba li poduzeti daljnje mjere prije izgradnje kuće. Uvijek izvršite procjenu tla prije kupnje nekretnine ili imajte pravo na povlačenje ako gradilište zahtijeva složenije mjere temelja - to će spriječiti da vas ostave na zemljištu koje je možda neizgrađeno ili znatno većim troškovima gradnje od prvobitno planiranog. Primjerice, problematična su tla sa slojevima močvara u podzemlju, koja se često nalaze u poplavnim ravnicama i u blizini obale - ovdje se obično traži skupi pilotski temelj planirane zgrade. Cijene istraživanja tla variraju između 500 i 1.000 eura, ovisno o saveznoj državi.
Pazite se onečišćenih mjesta
Velika nepoznanica, koju bi također trebalo razjasniti prije kupnje nekretnine, je pitanje kontaminiranih mjesta. Primjerice, ako je posjed bivša industrijska pustoš, možda će biti potrebna skupa sanacija tla zbog onečišćujućih tvari kao što je otpadno ulje. Službe za odlaganje naoružanja mora profesionalno ukloniti ostatke municije ili nedetonirane zrakoplovne bombe u skladu s ponekad vrlo složenim sigurnosnim mjerama. Usput: Dovoljno je ako se tijekom zemljanih radova na imanju nađe stara čelična kaciga ili oklopni lanac - sve što ukazuje na borbene operacije zahtijeva pretragu imanja na cijelom području za takozvane ubojne uređaje.Kao vlasnik nekretnine morate snositi troškove pretraživanja i, ako je potrebno, zemljanih radova kako biste sami otkrili izvore opasnosti. Država plaća spašavanje, kao i razoružavanje, uklanjanje i profesionalno odlaganje.
Odbiti troškove razvoja od poreza
Troškovi razvoja pri gradnji kuće mogu biti znatni. Dobra vijest je: Ne morate to platiti u potpunosti sami, već imate mogućnost odbitka troškova razvoja kao usluge modernizacije od poreza, bez obzira želite li iznajmiti buduću kuću ili živjeti u sebi.
… Učitavam