Oni koji iznajmljuju rođake ne bi trebali znati samo klauzulu od 66 posto kako bi uštedjeli porez. Objašnjavamo što se mora poštivati u ugovoru o najmu za uzdržavanu djecu ili namještene stanove i što je još važno.
Kupnja nekretnine i iznajmljivanje nekretnine mnogima je privlačna, pogotovo jer se novac sigurno ulaže i porezi mogu uštedjeti. Pomoćni troškovi kupnje kao što su javni bilježnik i zemljišna naknada, kao i kamate na zajam, amortizacija kuće i troškovi obnove, porezno su odbitni troškovi povezani s dohotkom. Manje kupnje poput vrtnog alata ili tekućih predmeta poput električne energije i otpadne vode također se mogu odbiti od poreza.
Ali budite oprezni: ako želite od svog poreza odbiti puni iznos svojih troškova za najam nekretnina, također morate tražiti najmanje 66 posto tržišne najamnine od rodbine. Ako je najamnina niža, na primjer samo 50 posto lokalne stope, od poreza se može odbiti samo polovica kamata, troškova i amortizacije.
Stanodavci bi stoga uvijek trebali pripaziti na lokalnu razinu najma. Ako se to poveća, treba prilagoditi i stanarinu za rodbinu. Inače, porezne pogodnosti su odgovarajuće niže.
Najam s popustom: Odredite lokalnu usporednu najamninu
Da biste znali koliku stanarinu možete naplatiti rodbini, trebali biste znati lokalne stanarine. Možete se posavjetovati s indeksom stanarine za to ili angažirati stručnjaka. Ako ne postoji indeks stanarine za odgovarajuće mjesto, može se koristiti i indeks susjedne općine, prema Federalnom sudu pravde.
Prednost iznajmljivanja rođacima: Indeks stanarine također uključuje stanarinu starih ugovora, koja je obično znatno ispod stanarine za nove ugovore. Međutim, na sudu ostaje nejasno mora li se izračun ograničenja od 66 posto temeljiti na gornjoj ili donjoj vrijednosti raspona najma. Jasno je, međutim, da je presudna topla, a ne hladna stanarina.
To je regulirano presudom Federalnog fiskalnog suda: Muškarac je iznajmio stan svojoj majci, za što je tražio mjesečnu najamninu od 2.900 eura. Porezna je uprava brzo otkrila da je najamnina samo oko 62 posto lokalne usporedive najamnine i htjela je da stanodavac smanji poreznu uštedu. No, inzistirao je da će se s godišnjim pomoćnim troškovima od 1.800 eura postići topla najamnina od 4.700 eura, do koje je došao do 80 posto. U posljednjem je slučaju Savezni fiskalni sud dao čovjeku pravo (Ref .: IX R 44/15).
Želite li unajmiti iznajmljenu nekretninu rodbini? Tada biste svakako trebali upotrijebiti lokalnu stanarinu ili indeks stanarine za usporedbu.
Najam uzdržavanoj djeci
Studenti se vole useliti u unajmljeni stan roditelja i nadoknađivati stanarinu svojim održavanjem. No porezne vlasti pažljivije proučavaju: ako ne pronađu kretanje računa nalik na najam, ukidaju porezne olakšice roditelja. Jer čak i sa vlastitom djecom morate potpisati pismeni ugovor o najmu koji udovoljava uobičajenim uvjetima.
Čuo se slučaj u kojem su roditelji njihove kćeri unajmili stan u njihovoj kući. Potpisan je ugovor o najmu i evidentirana najamnina, ali kći nije obavljala mjesečne transfere. Kada je porezna uprava krenula dalje, rečeno je da kći plaća stanarinu od novčanog izdržavanja roditelja. No budući da kao student nije imala vlastitih prihoda, troškove života pokrivala je zapravo od održavanja. Navodno poravnanje novčanog održavanja i najamnine nije se moglo dokazati, pa se Federalni fiskalni sud složio s poreznim uredom.
Iz ovoga proizlazi da porezni ured mora priznati ugovore o najmu rođaka s punoljetnom djecom samo ako utvrde iznos najamnine i uzdržavanja, a iznosi se plaćaju odvojeno i provjerljivo. To se također odnosi ako potomci plaćaju stanarinu iz novčanog izdržavanja roditelja (BFH, Az. IX R 28/15 i BFH, Az. IX R 30/98).
Ako želite izbjeći probleme s poreznim vlastima, možete upotrijebiti i drugu alternativu: Ako djeca dobiju veći iznos novca (oslobođenje od poreza do 400.000 eura), mogu ga koristiti za plaćanje stanarine. Ali budite oprezni: Ni tada se najamnina ne smije plaćati godišnje niti u ukupnom iznosu nekoliko godina, već se mora plaćati mjesečno, tako da porezni organi priznaju najam (presuda BFH od 19. lipnja 1991., BStBl 1992 II, str. 75).
Iznajmljivanje namještenih stanova rodbini
Budite oprezni s namještenim ili djelomično namještenim stanovima: ovdje morate navesti nadoplatu za opremanje, čak i ako iznajmljujete rođacima. Međutim, samo ako se ta nadoplata može odrediti iz lokalnog indeksa najamnine ili iz prireza koji se mogu ostvariti na tržištu - drugi izvori nisu dopušteni.
U slučaju pregovaranom pred Federalnim fiskalnim sudom, roditelji su sinu iznajmili stan s novom opremljenom kuhinjom, perilicom rublja i sušilicom i naplatili 66 posto lokalne najamnine. No budući da je porezna uprava povećala lokalnu komparativnu najamninu doplatom za opremanje ugrađene kuhinje, perilice rublja i sušilice u iznosu mjesečne amortizacije, prekoračena je prepreka od 66 posto i smanjeni porezi.
Ako iznajmljujete namješten ili djelomično namješten stan rodbini, morate navesti nadoplatu za opremanje.
BFH se i ovdje složio s poreznom upravom, jer: najmodavci mogu primijeniti najamninu bez namještaja samo ako se vrijednost komunalnog stanja za ponuđeni namještaj ne može izvesti iz indeksa najamnine niti se može odrediti dodatak za namještaj na lokalnom tržištu najamnina (presuda BFH od 6.2. 2018, IX R 14/17).
Savjet: Nije dopušteno - čak i ako se porezni ured ponekad ne slaže - dovoditi naknadu za namještaj iz mjesečnog iznosa linearnog odbitka za trošenje namještaja ili namještaja. To je vidljivo i iz gornje presude.
Kako biste izbjegli nevolje i održali cijenu najma niskom, bolje je pustiti prazne stambene objekte rođacima. Ako želite biti velikodušni, članovima obitelji možete naravno dati opremu.
