Zakon o gradnji izuzetno je složen i sadrži brojna ograničenja što je dopušteno, a što nije. Za provjeru odobrenja vašeg građevinskog projekta koristan je preliminarni zahtjev za gradnjom. U intervjuu stručnjak za provjeru troškova detaljno objašnjava koliko takav zahtjev može koštati.
Pitanje: Koliko je važan prethodni zahtjev za gradnju u cijelom broju postupaka odobrenja?
Stručnjak za provjeru troškova: U slučaju preliminarnog upita o gradnji , u osnovi je stvar provjere može li se građevinski projekt uopće odobriti. Vlast provjerava dokumente predane prilikom izrade preliminarne građevinske istrage i utvrđuje ima li građevinski projekt opisan u ovom obrascu mogućnost odobrenja, koje se točke moraju promijeniti i koja se ograničenja moraju poštivati kako bi se dobilo odobrenje.
Istraga prije gradnje stoga je razumna stvar ako niste sigurni je li građevinski projekt uopće moguć. Preliminarni zahtjev za gradnju možete podnijeti sami - nije vam nužno potreban arhitekt (međutim, da biste podnijeli zahtjev za redovitu građevinsku dozvolu).
Rezultat preliminarne istrage zgrade je isporuka takozvane preliminarne obavijesti o zgradi . U njemu je opisani projekt ili proglašen općenito prihvatljivim za odobrenje (često s pojedinačnim zahtjevima) ili vlasti detaljno ističu točke u kojima građevinski projekt ne udovoljava zahtjevima građevinskog zakona.
Preliminarni zahtjev za gradnju ne zamjenjuje građevinsku dozvolu
Građevinska dozvola nije dozvola za gradnju . Međutim, to već stvara sigurnost planiranja ukoliko su planovi klasificirani kao prihvatljivi za odobrenje u preliminarnom zahtjevu za gradnju (moraju) biti odobreni i kasnije u prijavi za gradnju. To obično uklanja neke nesigurnosti. Međutim, prethodna građevinska dozvola primjenjuje se samo ako se zahtjev za gradnju podnese naknadno. Ako se to ne dogodi u određenom roku (obično oko 3 godine ), učinak preliminarne građevinske dozvole istječe i projekt se teoretski može ponovno odbiti s kasnijim zahtjevom za gradnju.
Vrijedno je unaprijed kontaktirati nadležno tijelo za gradnju kako bi razjasnili koji su dokumenti i dokazi potrebni za pojedina pitanja. Obično su to:
- obrazac za upit prije gradnje
- pregled pitanja koja će nadležno tijelo ispitati
- imovinski plan
- crtež konstrukcije s najmanje tlocrtom i ostalim pogledima koji prikazuju najvažnije dimenzije zgrade
- opis zgrade i opis uporabe
- izračun bruto volumena
- izvadak iz registra tereta zgrade (uglavnom samo potrebno ako je građevinsko opterećenje upisano na nekretninu)
Međutim, uz to mogu postojati i dodatni dokumenti. Mogu biti i troškovi i naknade za dobivanje pojedinačnih dokumenata.
Sva pitanja koja se tiču zakona o planiranju trebaju biti posebno navedena u katalogu pitanja. To osigurava da tijelo stvarno pruža specifične informacije o tome što je moguće, a što nije i koji se zahtjevi mogu primijeniti.
Preliminarni upiti za gradnju uvijek imaju smisla ako niste sigurni je li i u kojem obliku moguća gradnja na nekretnini ili koji su građevinski radovi dopušteni na kući. Također možete uputiti preliminarni građevinski upit prije kupnje nekretnine, ali kao nevlasnik obično morate dokazati legitimni interes vlastima. Međutim, kao potencijalni kupac nekretnine, ovaj je interes dovoljan.
O preliminarnom građevinskom upitu obično se odlučuje u roku od tri mjeseca , u nekim slučajevima može proći i do šest mjeseci dok odgovor ne dobije odgovor vlasti.
Pitanje: Koje troškove morate očekivati za građevinske upite?
Stručnjak za provjeru troškova: Glavna prednost prethodnog zahtjeva za gradnju je ta što su troškovi znatno niži nego za službenu aplikaciju za zgradu.
Ne trebate arhitekta da biste podnijeli zahtjev za preliminarni upit o gradnji - to može značiti da se mogu izbjeći skupi troškovi planiranja unaprijed.
Međutim, troškovi se uvelike razlikuju od tijela do tijela, a osnova za izračun naknada za preliminarni upit o izgradnji također varira ovisno o saveznoj državi.
Općenito, troškovi u rasponu od 50 do 200 eura mogu biti dovoljni s niskim zahtjevima za ispitivanje. Ovisno o naporu koji tijelo ulaže u ispitivanje, troškovi mogu biti i znatno veći. Ako je građevinski projekt vrlo složen (npr. Stambena kuća sa 8 stambenih jedinica), troškovi mogu biti visoki i do 5000 EUR zbog visoke razine napora na ispitivanju .
Međutim, u pravilu možete objasniti i približne troškove prije nego što ih predate nadležnom tijelu - tijelo obično može unaprijed procijeniti količinu potrebnog ispitivanja i postaviti barem približne razine troškova.
Mali primjer troškova iz prakse
Želimo sagraditi dodatni kat na vrhu postojeće poslovne zgrade, koja će kasnije sadržavati stanove, a zahtjev za gradnju podnosimo u Sjevernoj Rajni-Vestfaliji.
Projekt izgradnje trebao bi koštati ukupno 120.000 EUR i korisne površine 280 m² - to je ujedno i osnova za izračun naknade.
| Objavi | cijena |
|---|---|
| Odluka o promjeni zgrade | 0,6% proizvodnih troškova = 720 EUR |
| Odluka o odobrenju promjene namjene | 5 EUR za 10 m² = 140 EUR |
| Ukupna naknada | 860 EUR |
| Naknada je postavljena na 60% putem obavijesti | 516 EUR za plaćanje |
Naravno, ovo je samo jedan primjer troškova koji se odnosi samo na određeno tijelo i određeni građevinski projekt. U drugim slučajevima, troškovi se također mogu znatno razlikovati, čak i sa sličnim upitima.
Pitanje: O kojim čimbenicima općenito ovise troškovi građevinskog upita?
Troškovi preliminarnog upita o zgradi razlikuju se od države do države
Stručnjak za provjeru troškova: To može biti različito, ovisno o nadležnom tijelu, jer se u pojedinim saveznim državama primjenjuju vrlo različiti propisi (također i za primjenu zgrada), a izračuni naknada ponekad se znatno razlikuju.
U mnogim saveznim državama slični, ali smanjeni troškovi koriste se za preliminarne upite o gradnji kao i za primjenu u zgradama. To zapravo ima smisla u praksi i razumljivo je, jer su ispitivanja vlasti slična onima za primjenu u zgradama.
S druge strane, u nekim saveznim državama koriste se potpuno različite metode izračuna za naknade za preliminarni građevinski upit.
U osnovi, sljedeći čimbenici gotovo uvijek igraju ulogu u troškovima:
- proizvodni troškovi zgrade ili troškovi građevinskog projekta
- zatvoreni prostor (stoga je obično potreban izračun m³)
- rezultirajuća korisna površina
- vrsta zgrade ili planirana vrsta uporabe
- susjedni razvoj (ako sličan razvoj već postoji u susjedstvu, često se odobrava brzo - i jeftino)
Način na koji se ovi faktori detaljno koriste pri izračunu naknade razlikuje se od tijela do tijela.
Pitanje: Koji su troškovi arhitekta koji daje prethodni građevinski upit?
Stručnjak za provjeru troškova: Ako naručite arhitektu planiranje zgrade, on svom klijentu duguje trajni plan koji se može odobriti prema ugovoru .
U principu, možete zatražiti od arhitekta da preda zahtjev za zgradu; ako to nije odobreno, arhitekt mora izvršiti ispravke u skladu s tim bez naplate dodatnih troškova.
Budući da je to često sporno pitanje u praksi, a nakon toga često postoje ogorčeni argumenti oko naknada, arhitekta se također može naručiti s grubim planiranjem i iznijeti preliminarni zahtjev za gradnju. Troškovi arhitekta prema HOAI iznose oko 1% ukupnih troškova gradnje (naplativi troškovi) za prve dvije faze usluge .