U Njemačkoj se teško može nešto sagraditi bez službenog odobrenja. Kao i kod većine dozvola i zahtjeva, obično se ne izbjegavaju naknade. U intervjuu stručnjak za provjeru troškova detaljno objašnjava koji troškovi mogu nastati za građevinsku dozvolu i o čemu ti troškovi ovise.
Pitanje: Za koje zgrade trebate dozvolu u Njemačkoj - i kako se mora podnijeti takav zahtjev?
Stručnjak za provjeru troškova: U osnovi, gotovo sve zgrade u Njemačkoj zahtijevaju službeno odobrenje, uključujući većinu glavnih preinaka postojećih zgrada, ako rezultiraju značajnom promjenom namjene ili ako se promijeni životni prostor.
Međutim, zahtjevi za ono što podliježe odobrenju razlikuju se od države do države - oni se temelje na odgovarajućim važećim državnim građevinskim propisima.
U nekim saveznim državama mogu postojati iznimke od zahtjeva za dozvolom za pojedinačne zgrade - na primjer za izgradnju vrtnih kućica ili nadstrešnice za auto na vlastitom posjedu. Međutim, to je uvijek stvar države i stoga se može razlikovati od države do države. Osim toga, postoje posebni propisi pojedinih općina ili općina, koji mogu dodatno ograničiti državne građevinske propise u pojedinačnim slučajevima.
Da bi se stvar još više zakomplicirala, ne postoji stvar kao što je "aplikacija" za izgradnju - ovisno o saveznoj državi, mogu se podnijeti različiti zahtjevi, ovisno o vrsti gradnje.
Uobičajena prijava za gradnju, koja se obično mora podnijeti za obiteljske ili višestambene kuće, naziva se službeno njemačkim "odobrenje za podnošenje glavnih zgrada".
Osim toga, u nekim saveznim državama postoji i takozvano „odobrenje za predaju male zgrade“, što je dovoljno za određene zgrade. Ovdje zahtjevi nisu baš toliko strogi i potrebno je dostaviti manje opsežne dokumente.
Odobrenje za predaju male zgrade dostupno je u sljedećim saveznim državama:
- Baden-Wuerttemberg
- Bavarska
- Berlin
- Bremen
- Hamburg
- Donja Saska i
- Schleswig-Holstein
U tim saveznim državama ne samo arhitekti smiju podnijeti zahtjev za gradnju, već i u mnogim slučajevima
- Majstori u svim građevinskim zanatima (tesari, zidari, betonisti)
- Građevinski inženjeri i
- inženjer građevine
U gotovo svim saveznim državama samo arhitekti smiju predati svaki zahtjev za gradnju
Arhitekti općenito ionako imaju pravo podnijeti građevinske dokumente (iznimka: dizajneri interijera) i stoga im je dopušteno podnijeti bilo koji zahtjev za gradnju u svim saveznim državama. Jedina iznimka od toga je država Hessen: ovdje su mnogi dizajneri interijera također ovlašteni predati građevinske dokumente (odobrenje za podnošenje male zgrade), dok u svim ostalim saveznim državama dizajneri interijera obično nemaju odobrenje za predaju zgrada.
Pored aplikacija za velike i male zgrade, koje su dostupne samo u određenim saveznim državama, u nekim saveznim državama postoji i takozvana obavijest o zgradama.
I ovdje pojedinačne savezne države reguliraju koje su vrste zgrada i na kojoj je maksimalnoj visini dovoljna obavijest o zgradi.
Obavijest o zgradi potpisuje arhitekt za planiranje, koji potvrđuje da su ispunjeni svi građevinski propisi koji se odnose na određeno gradilište.
Vlasti obično takve obavijesti o gradnji provjeravaju samo površno, a dostavljene dokumente obično samo radi cjelovitosti i vjerodostojnosti.
Ne postoji službena građevinska dozvola za obavijest o gradnji, ako vlasti ne ulože prigovore u roku od 4 tjedna od podnošenja obavijesti o gradnji ili ako je građevinski projekt zabranjen, automatski se smatra odobrenim.
Ako želite uštedjeti skupe troškove podnošenja i promjene zahtjeva za zgradu, također možete prvo podnijeti takozvani preliminarni zahtjev za gradnju . To je povezano sa znatno nižim naknadama od službenog zahtjeva za zgradu, a tijelo nakon ispitivanja objavljuje postoje li i koji prigovori postoje i što treba promijeniti kako bi se zahtjev za zgradu odobrio.
Ako arhitekt podnese preliminarni zahtjev za gradnju, ne može naplatiti nikakve troškove planiranja u slučaju negativne odluke. Ugovorno je obvezan izvršiti trajno odobreni plan za klijenta . U skladu s tim, ne može naplatiti zasebne troškove za promjenu neodobrene prijave.
Pitanje: Sad najvažnije pitanje: Koliko obično košta aplikacija za zgradu?
Stručnjak za provjeru troškova: To ne možete reći preko puta . Svako tijelo naplaćuje vlastite stope naknada, a uvijek postoje vrlo različiti troškovi za podnošenje različitih dokumenata, ovisno o tijelu i građevinskom projektu.
Ne smije se podcijeniti trošak odobrenja
Općenito, u većini slučajeva morat ćete izračunati oko 0,5% ukupnih troškova gradnje samo za dozvolu (predložak velike zgrade) . U praksi se ti troškovi uglavnom kreću između 0,2% i 0,7% ukupnih troškova gradnje.
Međutim, tijelo izračunava naknade koje naplaćuje prema drugoj formuli koja uzima u obzir takozvanu građevinsku vrijednost i zatvoreni prostor za zgrade.
Zatim su tu troškovi potrebnih dokumenata koji se moraju priložiti uz zahtjev za gradnju. Stvaranje ovih dokumenata također može biti vrlo skupo.
Primjer iz prakse iz male cijene:
Želimo izgraditi obiteljsku kuću koja, prema planiranju, ima građevinsku vrijednost od 325 EUR po m³. Veličina zatvorenog prostora je 637 m³. Naručeni arhitekt izvodi sve planiranje i predaje zahtjev za gradnju za nas.
| Objavi | cijena |
|---|---|
| Troškovi zahtjeva za zgradu (nadležni organ) | 1.040 EUR |
| Troškovi planiranja za arhitekta (faze usluge 1 - 4 prema HOAI) | 6.053,40 EUR |
| Ukupni trošak | 7.093,40 EUR |
Naravno, ovo je samo jedan primjer troškova koji se odnosi samo na vrlo specifičnu zgradu na vrlo određenom mjestu. Troškovi ostalih zgrada, posebno u različitim izvedbama, također se mogu značajno razlikovati.
U našem slučaju arhitekt je preuzeo cjelokupno planiranje, pripremio potrebne dokumente i predao zahtjev za gradnju za nas. Naplatio je svoj nastup prema srednjoj rečenici u HOAI.
U slučaju teškog ili posebno dugotrajnog planiranja, troškovi arhitekta mogu biti i znatno veći.
Pitanje: O kojim čimbenicima ovise troškovi građevinske dozvole?
Stručnjak za provjeru troškova: Ovdje morate puno razmotriti:
- vrsta konstrukcije
- kojem se tijelu podnosi zahtjev za gradnju (savezna država i odgovarajuća općina)
- koji su dokumenti potrebni
- koji predaje zahtjev za gradnju
- kolike troškove arhitekt naplaćuje za planiranje
Vlast obično izračunava svoje troškove prema sljedećoj shemi:
Vrijednost gradnje = vrijednost gradnje / m³ × zatvoreni prostor u m³
vrijednost gradnje × stopa troškova = troškovi građevinske dozvole (obično 0,5%, to se često zaokružuje)
Tijekom planiranja, arhitekt također uvijek određuje veličinu zatvorenog prostora i vrijednost zgrade / m³.
Pomoću ove dvije vrijednosti i primjenjive stope troškova mogu se procijeniti troškovi građevinske dozvole.
Pitanje: Koji su troškovi planiranja?
Stručnjak za provjeru troškova: Ako pretpostavite da će arhitekt izvršiti cjelokupno planiranje (kao u našem primjeru), koristi se HOAI, raspored naknada za arhitekte i inženjere. Njime se uređuje što arhitekt može zatražiti svoje usluge u pojedinačnim slučajevima.
HOAI je obvezujući za sve arhitekte u Njemačkoj, ali troškovi se razvrstavaju prema vrsti podignute zgrade (klasa I do V). Obiteljske kuće ponekad je prilično složeno planirati, pa spadaju u klasu III ili IV, ovisno o izvedbi.
Ovisno o individualnom naporu na planiranju, arhitekt tada ima malo prostora za prilagodbu svojih troškova. Može naplaćivati prema minimalnoj, srednjoj ili maksimalnoj stopi HOAI, ovisno o tome koliki je njegov trud. Međutim, razlike između minimalne i maksimalne stope obično više nisu jako velike.
10% ukupnih troškova ide arhitektu
U pravilu možete pretpostaviti oko 10% ukupnih troškova gradnje za ukupne troškove arhitekta za obiteljsku kuću .
Međutim, to uključuje svih 9 faza usluge koje arhitekt smije uzeti u obzir tijekom gradnje kuće - od osnovne procjene i preliminarnog planiranja do održavanja zgrade nakon završetka i dokumentiranja strukturnih oštećenja.
Međutim, potrebne su samo faze 1 - 4 do podnošenja zahtjeva za gradnju. Prema HOAI čine nešto manje od trećine ( 27% ) ukupnih troškova arhitekata.
Pitanje: Što košta građevinski upit?
Stručnjak za provjeru troškova: Ovdje se troškovi obično temelje na inspekcijskim naporima vlasti.
Troškovi istrage prije gradnje mogu biti prilično niski ( od oko 50 EUR do 100 EUR ), ali za većinu većih građevinskih projekata kreću se u rasponu od 200 EUR do 400 EUR .
U slučaju vrlo složenih građevinskih projekata ili vrlo velikih zgrada, poput stambene zgrade, preliminarni upit o gradnji može koštati do 5.000 EUR .
Pitanje: Je li odobrenje za predaju male zgrade jeftinije od velikog?
Stručnjak za provjeru troškova: Obično da, jer je ovdje potrebno znatno manje dokumenata.
Uz to, aplikacija „male“ zgrade obično je dopuštena samo za manje građevinske projekte ili vrlo jednostavne zgrade - u ovom su slučaju troškovi planiranja i odobrenja niži.
Ukupni troškovi koji se naplaćuju ovise o tome koje tijelo u kojoj saveznoj državi se podnosi zahtjev.
Pitanje: Mogu li tada troškovi planiranja također biti različiti?
Stručnjak za provjeru troškova: Da, definitivno. Pogotovo s malim planovima zgrada, majstori često mogu predati zahtjev za gradnju - troškovi planiranja tada su često niži nego kod arhitekata.
Međutim, svi arhitekti i građevinski inženjeri automatski izračunavaju prema HOAI, jer su to zakonski obvezni. U ovom slučaju, troškovi se temelje samo na ukupnim troškovima izgradnje koji su utvrđeni detaljnim planiranjem (faza usluge 3).
Pitanje: Je li moguće utjecati ili smanjiti troškove građevinske dozvole?
Stručnjak za provjeru troškova: Obično ne. Troškove planiranja određuje HOAI, dokumenti koje treba dostaviti određuju se odgovarajućim državnim građevinskim propisima - tako da ni na jedan nemate utjecaja.
Vlasti utvrđuju troškove prijave za gradnju na temelju vrijednosti zgrade i izgrađenog prostora - ni ovdje nemate utjecaja.
No ono što obično možete uštedjeti dodatni su troškovi zbog promjene planiranja. Ako arhitektu dopustite da planira, to ionako nije problem, jer arhitekt mora osigurati odobrenje planiranja.
Najviše biste mogli samostalno obavljati sekundarne zadatke, kao što je dobivanje izjava o suglasnosti susjeda, kako biste uštedjeli troškove arhitekta za ovaj posao. Međutim, to često čini samo vrlo mali dio troškova planiranja i odobravanja koji se kao rezultat mogu uštedjeti.