Svatko tko želi graditi zgradu prema vlastitim idejama ne može izbjeći usluge arhitekta. Čak i kad je potrebno predati zahtjev za zgradu, arhitekt vam obično treba za propisano planiranje. U našem intervjuu stručnjak za provjeru troškova detaljno objašnjava koje troškove mogu imati arhitekti i kako su sastavljeni.
Pitanje: Radi li arhitekt samo kao projektant zgrada?
Stručnjak za provjeru troškova: To je njegov glavni zadatak - ili njegov poziv, ako želite - ali ne nužno i njegova jedina aktivnost.
Uz projektiranje zgrada, arhitekti su aktivni i u mnogim drugim područjima gradnje:
- oni ne provode samo strukturno, već i tehničko i ekonomsko planiranje zgrada
- mogu provoditi statičke proračune
- pomažu u natječajima na gradilištu i u odabiru pristiglih ponuda
- Oni rade kao nadzornici gradnje u nadzornoj funkciji, a ujedno su i kontakt osoba za sva važna građevinska pitanja
- oni koordiniraju rad pojedinih obrta i kreiraju i nadgledaju rasporede tako da se zgrada stvarno može dovršiti u planiranom vremenu
- pomažu u pronalaženju, dokumentiranju i utvrđivanju svih mogućih građevinskih nedostataka
- oni mogu pomoći u pronalaženju potencijalnih ušteda energije, a također mogu biti i energetski savjetnici
- mogu provesti sve potrebne tehničke proračune za zgradu (poput potrebe za toplinom ili potražnjom energije) i pomoći u optimizaciji zgrade ekonomski ili u smislu operativnih troškova
- Stvaraju pravno valjane dokaze da su sve zgrade (poput EnEV) poštovane za zgradu
Područja odgovornosti izuzetno su različita - gotovo uvijek možete razgovarati s arhitektom o bilo kojem građevinskom problemu.
Svaka arhitektova usluga prirodno je povezana s odgovarajućim troškovima.
Pitanje: Koliko košta rad arhitekta? Može li odrediti koliko traži?
Arhitekta veže raspored naknada za arhitekte i inženjere
Stručnjak za provjeru troškova: Ne. Kada je riječ o troškovima koje arhitekt može naplatiti, uvijek ga veže takozvani HOAI , raspored naknada za arhitekte i inženjere.
Troškovi arhitekta u osnovi se temelje na vrsti zgrade i složenosti građevinskog projekta.
Za izgradnju normalne obiteljske kuće možete približno procijeniti oko 10% ukupnih troškova gradnje kao troškove arhitekta, a za stambenu zgradu možete približno izračunati oko 8% ukupnih troškova gradnje .
Naravno, to se može malo razlikovati prema gore i dolje, ovisno o tome koliko arhitekt radi i koje usluge uzima. Ako je naručen za cjelokupnu paletu usluga, u većini slučajeva već ste sasvim dobro s ovim okvirnim vrijednostima smjernica za svoje planiranje.
Primjer iz prakse iz male cijene:
Angažiramo arhitekta za izgradnju pomalo obiteljske kuće, čiji ukupni trošak iznosi 350 000 EUR.
| vlast | cijena |
|---|---|
| Ukupni troškovi svih usluga arhitekta (srednja stopa) | 42.115,63 EUR |
Imajte na umu da je ovo samo jedan primjer troškova za određeni slučaj. Ovisno o vrsti zgrade i naručenim uslugama, troškovi također mogu biti veći ili manji.
Opseg koji bi arhitekt imao s našom zgradom nije prevelik: da je fakturirao prema minimalnoj stopi, troškovi
bi iznosili 38 250,50 EUR , ali u našem bi slučaju mogao naplatiti najviše 45 710,75 EUR .
Tim se iznosima dodaje porez na dodanu vrijednost .
Uz sve to, mora se također primijetiti da naknada za arhitekta naravno ne dolazi odjednom i unaprijed: plaća se u pojedinačnim ratama, ovisno o napretku gradnje.
Pitanje: O čemu točno ovise troškovi za arhitekta?
Stručnjak za provjeru troškova: Evo nekoliko čimbenika:
- vrsta zgrade i poteškoća u planiranju
- opseg naručenih usluga
- napor koji arhitekt ulaže u planiranje i
- takozvani "naplativi troškovi gradnje" zgrade kao uvjet za namiru naknade
Na kraju, troškovi za arhitekta ovise o svim tim čimbenicima - unatoč "standardiziranim" naknadama, još uvijek mogu postojati velike razlike u pojedinačnim troškovima.
Pitanje: Kako se ocjenjuju vrsta zgrade i težina gradnje?
Trošak arhitekta ovisi o složenosti gradnje
Stručnjak za provjeru troškova: U HOAI se za to koriste takozvane zone naknada . Ukupno postoji 5 zona za brušenje, od I - V.
Zgrada uvijek ima različitu razinu poteškoća u planiranju, ovisno o njezinoj vrsti.
Budući da je relativno jednostavno planirati jednostavno skladište, takve su zgrade dodijeljene zoni naknada I.
Obiteljsku kuću je puno teže graditi - ovisno o složenosti građevinskog projekta, takve su zgrade u zonama naknade od III do IV.
Visoko složene zgrade, poput znanstvenih instituta s visokotehničkom opremom, tada predstavljaju gornju klasu izazova planiranja i stoga su u zoni naknade V.
Svaka zona naknade ima svoje tablice troškova za pojedine građevinske usluge. Kao u našem primjeru, za svaku tablicu postoji po jedan
- Minimalna stopa
- Srednji pokret i
- Maksimalna stopa
Tada arhitekt može primijeniti ove rečenice u skladu s naporom koji za njega proizlazi. Postoje i pravila i smjernice za to - arhitekt ne može svugdje jednostavno primijeniti maksimalnu paušalnu stopu kako bi optimizirao svoju naknadu. Navedeni preduvjeti s obzirom na njegov napor moraju već biti ispunjeni.
Pitanje: Vrsta zgrade temeljno određuje koja će se tablica troškova HOAI koristiti - na primjer, koje usluge možete naručiti za izgradnju kuće?
Stručnjak za provjeru troškova: Ovdje HOAI pruža pojedinačna podpodručja koja su podijeljena u ukupno 9 faza usluga :
| Faza izvedbe | Djelatnosti arhitekta | Postotak ukupnih troškova arhitekta |
|---|---|---|
| 1 | Početno savjetovanje, osnovno istraživanje | 2% |
| 2 | Prednacrt | 7% |
| 3 | Detaljan nacrt, procjena troškova | 15% |
| Četvrti | Podnošenje zahtjeva za građevinsku dozvolu | 3% |
| 5 | Izrada planiranja gradilišta, vremenskog planiranja, planiranja trgovine | 25% |
| 6. | Najava pojedinih radova | 10% |
| 7. | Ispitivanje ponuda i pomoć pri dodjeli nagrade | 4% |
| 8. | Građevinski nadzor, nadzor građevinskih radova | 32% |
| 9 | Dodatna podrška, dokumentacija, utvrđivanje građevinskih nedostataka, pomoć oko zahtjeva za jamstvom graditelja | 2% |
Arhitekt nije potreban u svim fazama planiranja i gradnje
Naravno, klijent mora platiti samo opseg usluga koje je naručio.
Ako smo imali arhitekte u svojim troškovima, samo u fazi rada 1 - pušteno u rad 4, prijavljeno je samo 24% troškova , dakle 10.100 EUR na troškove arhitekata.
U pravilu se ne izbjegavaju prve 4 faze usluge, osim ako već nisu napravljeni detaljni planovi.
Za fazu usluge 4, tada također morate dodati službene troškove za primjenu zgrade, obično 0,5% do 0,7% ukupnih troškova gradnje.
Od faze 5 u osnovi imate slobodan izbor za koje usluge želite koristiti arhitekta - ali trebate imati na umu da je kao laik teško procijeniti mnoge stvari - i da kasnije, naravno, arhitekta možete smatrati odgovornim za usluge, koji je jedan zapravo naručio.
Pitanje: Što se zapravo događa ako arhitekt pogriješi ili se dogodi pogreška u izvršenju koje nadgleda? Tko onda snosi štetu?
Stručnjak za provjeru troškova: Ovdje se često primjenjuju takozvane odgovornosti arhitekata .
U osnovi, arhitekt duguje besprijekornu i besprijekornu zgradu s ugovorom o arhitektu. Arhitekt nije izravno odgovoran za izvođenje radova, već samo za planiranje. Dakle, ako obrt (poput stolara) pogriješi, dotična tvrtka također mora izvršiti poboljšanja o svom trošku. Međutim, ovo se odnosi samo na ograničenu mjeru.
Arhitekt je odgovoran samo za sve što se nalazi u njegovoj specifikaciji usluga - pravno to "dopušta da zgrada nastane", ali ne i "gradi zgradu". Ova mala jezična razlika predstavlja važnu razliku za sudsku praksu.
U svakom slučaju, arhitekti su odgovorni za:
- Pogreške u planiranju (često i netočno osnovno određivanje)
- Pogreška u izračunima
- Pogreške u planiranju odobrenja (npr. Ako odobrenje nije dano)
- Pogreške u planiranju gradnje (npr. Nepridržavanje posebnosti podzemlja, poput visoke razine podzemne vode)
- izbor neekonomičnih rješenja i posljedično veći troškovi gradnje nego što je potrebno (arhitekt je dužan jeftino planirati)
U ovom slučaju, klijent uvijek ima pravo zatražiti popravak. Ako arhitekt odbije naknadno poboljšanje ili ako se pogreška više ne može ispraviti preradom, naručitelj ima pravo smanjiti troškove arhitekta u skladu s tim .
Nešto složenija točka je odgovornost, koja je također obrađena u pitanju, u slučaju pogrešaka uzrokovanih pojedinačnim obrtima. Kao što sam već rekao, izvršna tvrtka je prvenstveno odgovorna.
Arhitekt može odgovarati za pogreške u gradnji
Međutim, ako arhitekt preuzme nadzor nad gradnjom i ne pokaže dovoljnu brigu, također može odgovarati. Po zakonu je temeljno obvezan uvijek intervenirati odmah ako primijeti znakove nedostataka. Ako to ne učini ili ako ne primijeti znakove građevinskih nedostataka kojih bi trebao biti svjestan, u mnogim je slučajevima također odgovoran.
Kao dio svog nadzora nad zgradom, mora osigurati i zaštitu na radu - to je također dio njegovih dužnosti.
Sud je također presudio da je arhitekt odgovoran čak i ako naručitelj zgrade promijeni planove zgrade po vlastitom nahođenju. (OLG Hamm, 12. U 117/93)
Također ne smije biti isključenja odgovornosti za vlastiti rad naručitelja - sve dok je arhitekt obvezan nadzirati, on ne može jednostavno umetnuti klauzulu o odricanju odgovornosti u ugovor za vlastiti rad.
Pitanje: Što će se dogoditi ako vi kao klijent pogreške primijetite tek kasnije?
Stručnjak za provjeru troškova: U osnovi imate pravo pozvati arhitekta za pogreške u roku od 5 godina .
To razdoblje obično započinje nakon što je vlasnik zgrade prihvatio zgradu. Ako ne postoji prihvaćanje putem izvješća o prihvatu, započinje petogodišnje razdoblje, a puna uplata naknade arhitekta može se smatrati početkom razdoblja.
Čak i ako se klijent useli u zgradu i ne podnese žalbu, smatra se da je prihvaćanje "prešutno izvedeno" 6 mjeseci kasnije , pri čemu se pravni izraz "podrazumijeva".
Unutar petogodišnjeg razdoblja arhitekt može zahtijevati „naknadu za neizvršenje“ ili „naknadu za pozitivno kršenje ugovora“, ovisno o tome koja je pogreška prisutna.
Naknada za pozitivno kršenje ugovora daje se samo ako je šteta prouzročena pogreškama u planiranju, ali se ne događa izravno na samoj zgradi. Takvi zahtjevi za naknadu štete također su isključeni iz petogodišnjeg razdoblja - zahtjevi za naknadu štete mogu se podnijeti i do 30 godina kasnije.
Uz zahtjeve za naknadu štete, postoji i naknada za naknadu arhitekta.
U pojedinačnim slučajevima takvo pitanje odštete vjerojatno će uvijek ići na nadležni sud koji tada mora donijeti odgovarajuću odluku.