U Njemačkoj je od početka ove godine na snazi novi stanarski zakon. Kočnica stanarine poboljšana je nakon što modernizacija stanarine više ne smije tako naglo rasti. I stanodavci imaju koristi: povećanje stanarine lakše je za manje modernizacije.
Mnogi ljudi prihvaćaju buku i nedostatak prostora kao manje zlo. Stanari u velikim gradovima koji su se uspjeli domoći povoljnog stana ne vole se iseljavati. Budući da se nakon preseljenja troškovi stanovanja često znatno povećavaju. Primjerice, u Berlinu su cijene novih stanova porasle za 104 posto u roku od deset godina (grafikon). Ali selidba nije osiguranje od drastičnog povećanja najamnine: nakon opsežne modernizacije, cijene najamnina do sada su porasle jednako naglo. Novi zakon o stanarskim pravima, koji je na snazi od početka 2019. godine, sada želi usporiti taj razvoj događaja.
Porez za modernizaciju
Bilo da se radi o obnovi kupaonice, zamjeni starih prozora ili poboljšanju izolacije - takve mjere koštaju puno novca i stanari obično imaju koristi od rezultata. Stanodavci koji moderniziraju svoje iznajmljeno imanje mogu stoga troškove podijeliti sa svojim stanarima. Do sada je bilo dopušteno trajno povećavati godišnju najamninu za jedanaest posto troškova gradnje. Zakonodavac je sada smanjio ovaj takozvani porez na modernizaciju na osam posto. Uz to, mjere modernizacije mogu povećati mjesečnu najamninu za najviše tri eura po četvornom metru u roku od šest godina. Jeftini stanovi uživaju dodatnu zaštitu: Ako je najam manji od sedam eura po četvornom metru, rast cijene zbog modernizacije ograničen je na najviše dva eura po četvornom metru u roku od šest godina.Prosječna najamnina u Njemačkoj iznosi (prema podacima Njemačke udruge stanara) oko sedam eura po četvornom metru. "Dopušteno povećanje od tri eura po četvornom metru i dalje znači porast veći od 40 posto", naglašava Ulrich Ropertz, direktor njemačke udruge stanara. Unatoč promjeni zakona, stanarine mogu i dalje znatno rasti nakon modernizacije. "Neće više biti skokova cijena od 100 posto, na primjer u luksuznim adaptacijama", kaže Ropertz.na primjer u luksuznim adaptacijama, više neće postojati ”, kaže Ropertz.na primjer, luksuzne obnove više neće postojati ”, kaže Ropertz.
Razvoj cijena najma četvornog metra za novo iznajmljene stanove od 2008. do 2018. godine.
Pomoć privatnim iznajmljivačima
Treba spriječiti drastično povećanje stanarine, a da vlasnici ne izgube želju za modernizacijom. Kako bi posebno olakšao privatnim iznajmljivačima, zakonodavac je smanjio zakonske prepreke za manje mjere. Poslove koji koštaju najviše 10.000 eura po stambenoj jedinici stanodavac sada može obavljati u takozvanom "pojednostavljenom postupku". Prednost: Stanar više ne može iznositi prigovor da je povećana najamnina neodoljiva.
Izračunaj manje
Pojednostavljeni postupak također oslobađa stanodavca obveze provođenja složenih izračuna. Kao i kod velike modernizacije, najmodavac mora najaviti građevinske radove tri mjeseca prije početka gradnje i obavijestiti stanara o očekivanom povećanju najamnine. No, ne treba objašnjavati kako će planirana mjera utjecati na operativne troškove. Također je pošteđen daljnjih kalkulacija. Stanodavac ne smije troškove održavanja zgrade prenijeti na svoje stanare - te troškove obično mora odvojiti od čistih troškova modernizacije. Ovdje stanodavci sada mogu odbiti paušalnu stopu od 30 posto ukupnih troškova za održavanje.
više transparentnosti
Zakonodavac je također poboljšao kočnicu cijena najma. Stanodavci koji žele više od deset posto više od uobičajene lokalne usporedive najamnine moraju prilikom potpisivanja ugovora o najmu obavijestiti postoji li iznimka od ograničenja cijene najma. Samo ako stanodavac to učini, može se pozvati na iznimku. "Novi zakon daje stanarima veću transparentnost: oni mogu brže vidjeti jesu li u pravu", objašnjava Ropertz. Stanari sada mogu potražiti povrat najamnine koja je preplaćena jednostavnim ukorom, a da ne moraju objašnjavati zašto je najamnina previsoka. Međutim, postoje neke iznimke od kočenja cijene najma: ne odnosi se na najam novih zgrada, na prvi najam nakon opsežne obnove i jednako malo ako je iznajmljivač prethodno postigao najam koji je bio iznad lokalne najamnine.Kočnica za najam ne primjenjuje se svugdje, već u većini gradskih područja. Od uvođenja 2015. godine poznato je samo 180 slučajeva da su stanari dobili povrat najamnine koju su platili previše.
Smanjite najamninu zbog nedostataka
“Stanodavac je dužan održavati unajmljeni stan. Ako postoje značajni nedostaci, na primjer ako grijanje ne radi zimi, najamnina se smanjuje po zakonu. Stan više nije u potpunosti upotrebljiv, tako da više ne morate plaćati punu cijenu najma. U slučaju značajnih nedostataka, stanar može odmah smanjiti stanarinu čim stanodavac bude obaviješten.
S rezervom, čak i ako stanari imaju zakon na svojoj strani: bolje je ne smanjiti stanarinu prerano. Kao prvo, to ne donosi dobro raspoloženje između stanara i iznajmljivača. S druge strane, posljedice mogu biti kobne: ako stanar neopravdano duguje stanarinu dulju od dva mjeseca, stanodavac ga može otkazati bez najave. To se može dogoditi ako stanar tijekom dužeg vremena previše smanji. Koliko su točni ispravni odbici najamnina, često mogu odlučiti samo stručnjaci u pojedinačnim slučajevima. Bolje rješenje je plaćanje pune stanarine uvjetno. Dovoljna je odgovarajuća napomena o prijenosu. Nakon što se nedostatak otkloni, stanar i dalje ima pravo retroaktivno smanjiti najamninu. ”
Ulrich Ropertz, generalni direktor Deutscher Mieterbund eV
Ulrich Ropertz, generalni direktor Njemačke udruge stanara
