Samoprocjena stanara uvijek je važna kada se prethodni stanovnik iseli i kada se pronađe novi, pouzdani stanar. Iznajmljivačima bi bilo dobro saznati više o mogućim kandidatima, jer će to izbjeći gadna iznenađenja. Međutim, pravo na informacije ima jasna ograničenja. Ovdje saznajte što kao stanodavac možete, a što ne možete tražiti u samoprocjeni stanara. Također pružamo uzorke dokumenata za preuzimanje.
Čemu služi samoprocjena stanara?
Pomoću samoprocjene stanara vlasnici imovine mogu dobiti ključne informacije o potencijalnim stanarima uoči iznajmljivanja stana ili kuće. Oni su ključni za vas kao stanodavca jer pružaju informacije o tome s kim imate posla sa svojim potencijalnim novim ugovornim partnerima.
Moraju li zainteresirane strane ispuniti samoprocjenu stanara?
S čisto pravne točke gledišta, budući stanari nisu obvezni pružiti samoprocjenu. Međutim, kao stanodavac, trebali biste biti oprezni ako podnositelj zahtjeva odbije pružiti podatke o sebi. Iako ponašanje ne mora nužno ukazivati na potencijalna financijska uska grla ili čak na nomada za iznajmljivanje, jedno je sigurno: zainteresirana strana ima razloga držati se previdnim. Ne možete znati jesu li samo oprezni sa svojim podacima ili iza toga stoji nešto ozbiljno što bi vam moglo stvarati probleme. Ako je na raspolaganju dovoljno drugih kandidata koji su spremniji ispuniti samoprocjenu stanara, trebali biste se koncentrirati na njih.
Što iznajmljivači smiju pitati u samoprocjeni najmoprimca?
Jesu li oni koji su zainteresirani za stanovanje u mogućnosti plaćati stanarinu mjesečno? Koliko će ljudi živjeti u stanu? Dovodite li životinje? S gledišta iznajmljivača, prvo je mjesto zasigurno najvažnije kako bi se pronašli prikladni stanari. Međutim, i drugi su aspekti važni ako je u kući moguće pažljivo i ugodno zajedništvo. Stoga se određene stvari mogu ispitivati u samoprocjeni stanara, ali ne i druge.
Ne možete slobodno tražiti informacije za koje mislite da bi mogle biti zanimljive. Imate pravo koristiti samoprocjenu stanara samo da biste saznali stvari koje su ključne za stanarinu.
Također nije legitimno istodobno doznati sve informacije koje vas zanimaju. Ovisno o tome hoće li stanar prvi put pogledati stan ili gleda stan, je li u međuvremenu odlučio unajmiti stan ili vas je već upoznao da biste sklopili ugovor - u svim tim vremenima možete postavljati samo određena pitanja ili upitati samoprocjenu stanara.
Koje podatke iznajmljivači mogu zatražiti prije gledanja?
Prije nego što potencijalni novi stanar posjeti stan, vi kao stanodavac imate pravo zatražiti sljedeće podatke od stanara:
- Ime i prezime
- potrebni podaci za kontakt
- Imate li potvrdu o stambenom pravu?
- Planirate li držati kućne ljubimce?
Raspitivanje o imenu i prezimenu, kao i telefonskom broju ili adresi e-pošte očito je, uostalom, kao stanodavac želite u svojoj prepisci znati kome pišete i kako možete doći do njih, na primjer da dogovorite ili odgodite sastanak za razgled stana.
Ako je stan koji iznajmljujete stan koji subvencionira socijalno stanovanje, neophodno je da zainteresirana strana ima potrebnu potvrdu o pravu na stanovanje. Ako postoje drugi uvjeti koji značajno ograničavaju izbor stanara, možete i trebali biste se sada raspitati o ispunjavanju tih uvjeta. Na taj način izbjegavate odbiti prikladne kandidate samo da biste utvrdili da vaš omiljeni potencijalni klijent ne ispunjava zakonske uvjete za život u posjedu.
Također se sada možete raspitati planira li stanar držati životinju u stanu. Napokon, držanje mačaka ili pasa u unajmljenom stanu moglo bi uzrokovati da se drugi stanari ili vlasnici osjećaju uznemireno u kući. Kako bi se izbjegli sukobi od samog početka, pitanje kućnog ljubimca treba razjasniti što je ranije moguće. Možete se raspitati planira li stanar držati male životinje, ali ovdje se može držati previdno. Napokon, ne možete mu zabraniti držanje ptica ili ribe, na primjer.
Koja pitanja može sadržavati samoprocjena stanara nakon inspekcije prilikom pokretanja ugovora?
Ako je potencijalni novi stanar zainteresiran za stan nakon pregleda, od njega možete odmah dobiti dodatne informacije u samoprocjeni stanara. Tada su dopuštena pitanja sljedeća:
- Koja je prethodna adresa?
- Kakva je situacija s prihodima potencijalnih klijenata?
- Koji posao ima kod kojeg poslodavca?
- Koliko bi se ljudi trebalo useliti u stan?
- Postoji li dozvola za deložaciju zaostalih zakupnina?
- Je li pokrenut bankrot potrošača?
Pitanje financijske situacije perspektive je ključno. Napokon, dugoročno mora biti sposoban redovito i na vrijeme plaćati stanarinu. Odgovor na ovo pitanje obično vodi izravno do sljedećeg u samoprocjeni stanara: Za kojeg poslodavca osoba radi i koji posao tamo radi? Međutim, imajte na umu da nemate pravo tražiti trajanje radnog odnosa! Ako stanarinu plaća Federalni zavod za zapošljavanje, imate pravo na podatke o tome. Međutim, tada više ne smijete tražiti informacije o daljnjem financijskom stanju stanara.
Informacije koje iznajmljivači smiju tražiti u samoprocjeni stanara kad su potencijalni stanari radi pregleda imovine i konačno pokazuju interes prilično su opsežne.
Trenutna adresa potrebna je, na primjer, za slanje dokumenata budućem stanaru, poput ugovora o najmu, ako se ne preda izravno. Prethodna adresa također vam može dati naznaku tko je prethodni iznajmljivač budućeg najmoprimca. Ali o tome ne smijete izričito pitati (vidi dolje).
Opravdan je i zahtjev za informacijama o tome koliko bi se ljudi trebalo useliti u stan. Napokon, veći broj ljudi obično znači veću istrošenost stana. Kao stanodavac, imate pravo na ove podatke.
Druga dva pitanja o obavijesti o deložaciji ili bankrotu potrošača imaju za cilj zaštititi vas kao stanodavca da ne naiđete na stanara koji neće moći plaćati mjesečnu najamninu. Stoga su i ta pitanja dopuštena.
Usluga: Obrazac za samoprocjenu stanara za preuzimanje nakon pregleda:
Koja pitanja može sadržavati samoprocjena stanara neposredno prije sklapanja ugovora?
Ako je zaključivanje ugovora o najmu neizbježno, vi kao stanodavac možete zatražiti daljnje informacije od budućeg stanara. Ovi su:
- Dokazi o dohotku
- Dokaz o kreditnoj sposobnosti
- Detalji Računa
Do sada ste morali vjerovati podacima stanara koje je dao u samoprocjeni stanara u vezi s njegovim prihodima. Sad kad je ugovor pred zaključenjem, možete tražiti i dokaze o tome. To mogu biti uplatnice, kao i procjene poreza za samozaposlene osobe ili prijave pretporeza.
Dodatna sigurnost pruža stanodavcima informacije o kreditnoj sposobnosti najmoprimca iz kreditne agencije kao što je Schufa (zaštitno udruženje za opću kreditnu zaštitu). Ako kao stanodavac zatražite takve podatke od najmoprimca, trebali biste znati da nemate pravo na tamo zabilježene vrijednosti bodova, bankovne ili kreditne podatke. Ovdje su dopuštene samo informacije koje sadrže podatke koje vi kao stanodavac imate legitimni interes.
Sada možete zatražiti i bankovne podatke ugovornog partnera. To je zato što vam je to potrebno kako biste stanaru mogli isplatiti sve saldo kredita koji bi mogao nastati tijekom najma stana (na primjer nakon računa za komunalne usluge).
Usluga: Obrazac za samoprocjenu stanara koji se preuzima neposredno prije potpisivanja ugovora:
Što najmodavci ne smiju pitati u samoprocjeni najmoprimca?
Nikada ne smijete tražiti neke informacije od zainteresiranih strana u samoprocjeni stanara. Ukratko, ovo su sve informacije koje nisu povezane s namjeravanim stanarinom. Ako svejedno zatražite ove podatke, riskirate novčanu kaznu.
Ova su pitanja tabu u samoprocjeni stanara:
- Koji je bračni status?
- Planirate li imati djecu? / Jesi li trudna?
- Tko je prethodni stanodavac?
- Jeste li član stranke?
- Član ste udruge?
- Imate li kaznenu evidenciju ili ste pod istragom?
- Kojoj religiji pripadaš?
- Koje si nacionalnosti?
- Patite li od kakve kronične bolesti?
- Svirate li instrumente? (i ostali hobiji i sklonosti)
Sva ova pitanja nisu izravno povezana s namjeravanim stanarskim pravom i stoga su nedopustiva. Također se tiču podataka iz privatnosti stanara. Za vas je kao stanodavca zanimljivo saznati planira li potencijalni novi stanovnik posjeda djecu. Međutim, nemate pravo na ove podatke. Inače, ovo se također odnosi na bilo koju stranku, udrugu ili vjeru. Ovi podaci također nisu povezani sa stanarinom.
Pitanje koje se posebno često postavlja u samoprocjeni stanara o glazbenim instrumentima na kojima se svira također nije dopušteno. Budući da su ove informacije dio privatnosti stanara.
Ako stanari otkriju pitanja o svojoj stranci, vjeri ili drugim privatnim stvarima prilikom dovršenja samoprocjene stanara, ne moraju im odgovoriti.
Koje su posljedice neprihvatljivih pitanja u samoprocjeni stanara?
Ako se u samoprocjeni stanara zatraže informacije koje nisu zakonski dopuštene, to može imati ozbiljne financijske posljedice. U najgorem slučaju, stanodavci koji postavljaju takva pitanja mogu očekivati novčanu kaznu do 300.000 eura. Međutim, malo je vjerojatno da će ova visoka kazna biti izrečena privatnom iznajmljivaču koji unajmi samo jedan stan. No, ovdje se također mora očekivati kazna od oko 100 eura.
Mora li stanar reći istinu u samoprocjeni stanara?
Stanar uvijek mora pružiti istinite informacije u samoprocjeni stanara ako je pitanje izravno povezano s namjeravanim stanarinom. Ovdje stanodavac ima legitimni interes za činjeničnim informacijama. To je slučaj, na primjer, s pitanjima o solventnosti stanara. Međutim, bitno je uzeti u obzir gore navedene trenutke iz kojih se mogu postavljati određena pitanja. Tek tada je stanar dužan pružiti istinite informacije.
Što se događa ako stanar leži u samoprocjeni stanara?
Ima li laž u samoprocjeni stanara posljedice na stanara, ovisi o tome na koje je pitanje odgovorio neistinom: Ako je pitanje bilo nedopustivo (vidi gore), laž nema posljedica. Međutim, što se tiče dopuštenih pitanja, nužno je da se drži istine, jer mu u suprotnom, u najgorem slučaju, prijeti otkaz najma bez najave.
Ako, na primjer, stanar u samoprocjeni stanara tvrdi da je u znatno boljem financijskom položaju nego što zapravo jest, to stanodavcu može dati pravo da raskine ugovor o najmu bez najave. A to vrijedi čak i ako stanarinu plaća redovito i točno, unatoč činjenici da su mu prihodi zapravo znatno niži. Prema presudi Regionalnog suda u Münchenu (LG München, presuda od 25. ožujka 2009., Az. 14 S 18532/07), od stanodavca - koji nikada ne bi zaključio ugovor o najmu pod tim uvjetima - ne može se očekivati da prvo pretrpi financijsku štetu prije nego što može raskinuti ugovorni odnos. Umjesto toga, postoji obmana u smislu članka 123 Njemačkog građanskog zakonika (BGB), koja opravdava raskid bez prethodne najave.
Ako je stanar lagao o dopuštenim pitanjima u samoprocjeni stanara, možete raskinuti ugovor bez najave u skladu s člankom 123. njemačkog građanskog zakonika.
Ima li, osim samoprocjene stanara, smisla potvrda o oslobađanju od najma stana od prethodnog stanara?
U osnovi, što više dokaza dobijete od potencijalnih stanara koji dokazuju svoju pouzdanost, posebno prilikom plaćanja stanarine, to možete biti sigurniji da ste pronašli uglednog stanara za svoj stan.
Pored samoprocjene stanara, stoga može biti korisno od prethodnog stanara zatražiti potvrdu o dugovanju za najam. S pravnog gledišta nemate zakonsko pravo zahtijevati ovu potvrdu, ali potencijalni stanar je može predočiti i dokazati da je u prošlosti uvijek plaćao najamninu, govorio umjesto njega i pruža vam malo više sigurnosti.
Međutim, imajte na umu da to ne mora nužno biti negativan znak ako se ne može predočiti potvrda o oslobađanju od najma. Budući da iznajmljivači nisu dužni izdati ga, njegov nedostatak ne može se nužno protumačiti kao negativan signal za buduće stanare.
Kakve veze GDPR ima sa samoprocjenom stanara?
Opća uredba o zaštiti podataka (GDPR), koja je na snazi od svibnja 2018., također je ključna u pogledu samootkrivanja stanara. To je zato što propisuje da se traženi podaci mogu prikupljati samo "za određene, jasne i legitimne svrhe" (članak 5. stavak 1.b GDPR-a). Osim toga, morate biti „ograničeni na ono što je potrebno za potrebe obrade“ (članak 5. stavak 1.b GDPR-a). Ako kao stanodavac tražite podatke od budućih stanara, morate osigurati da se prilikom prikupljanja i pohrane podataka poštuju načela GDPR-a.